北京某大厦项目可行性研究报告

1、北京XXX房地产产开发公公司XX大厦厦项目可行性研研究报告告北京XXX房地产产开发公公司20000年100月目 录 概概论 项项目基本本情况 项项目地点点和建设设条件 项项目建设设规模和和内容 物物料消耗耗、供应应和环保保 市市场分析析 投投资估算算和资金金来源 建建设方式式和建设设进度 项项目财务务分析 结结论第一章 概论论项目背景景随着改革革开放的的持续深深入和人人民生活活水平的的不断提提高，北北京市房房地产开开发业经经过近十十年的发发展已经经成为我我市经济济发展的的支柱产产业之一一。特别别是近年年来受国国家房改改政策影影响，个个人购房房需求大大幅度增增长，我我市住宅宅商品房房销售市市场进

2、一一步看好好，成为为启动内内需，促促进国民民经济持持续增长长的重要要拉动因因素。另另外，随随着我国国加入世世界贸易易组织的的日益临临近、北北京申请请举办220088年奥林林匹克运运动会以以及国内内外各种种商贸、技术交交流活动动的进一一步扩展展，我国国各地区区之间及及与与世世界各国国的各种种交往活活动日趋趋增多，首都北北京作为为中国的的窗口必必将发挥挥越来越越重要的的作用，这就使使北京市市高档写写字楼、商务公公寓的租租售被广广大业内内人士看看好，高高档商住住用房的的开发建建设以其其丰厚的的收益吸吸引了越越来越多多的资金金加入。为适应社社会主义义市场经经济发展展的要求求，促进进北京城城市建设设及经

3、济济发展，北京XXX房地地产开发发公司计计划利用用XX集集团现有有位于北北京市西西城区月月坛北街街14号号院场地地开发建建设包括括高档写写字楼、高级住住宅楼、商务公公寓以及及各种附附属配套套设施在在内的综综合性物物业。XX集团团现有场场地为XXX集团团下属66家企事事业单位位的生产产、生活活和办公公场所，由于年年久失修修、设备备陈旧，已无法法继续使使用。经经请示，集团公公司决定定利用现现有场地地开发XXX大厦厦工程，现集团团全权委委托下属属单位XXX房地地产开发发公司负负责本项项目开发发建设事事宜。本项目原原为XXX房地产产公司与与香港首首业投资资有限公公司拟议议合作开开发的综综合性项项目，项

4、项目建议议书及可可行性报报告于119944年111月经北北京市计计委京计计基字9414001号文文批复（见附件件一）。由于合合作港方方未能履履行合作作合同的的约定，XX房房地产公公司于己己于19999年年6月依依据原合合同条款款向中国国国际经经济贸易易仲裁委委员会申申请仲裁裁，并于于同年99月获得得了解散散合作公公司的仲仲裁书。本着充充分利用用此项目目用地的的土地价价值，促促进国有有企业发发展的宗宗旨，XXX房地地产公司司计划以以企业自自筹资金金方式项项目继续续开发此此项目，并对原原建设方方案进行行了调整整。初步步设计方方案已由由首都规规划建设设委员会会办公室室和北京京市城乡乡规划委委员会以以

5、首规办办规字19998第第0611号文件件及北京京市城市市规划委委员会下下发的审审定设计计方案通通知书（20000-规规审字-03999）；（见附附件二）批复同同意；220000年2月月市计委委对XXX大厦项项目可行行性报告告进行了了批复（京计商商字220000第1100号号）， 二、本可可行性研研究报告告编制依依据北京市旅旅游事业业管理局局关于XXX集团团月坛北北街新建建综合业业务楼立立项的请请示。2、北京京市计划划委员会会关于XXX集团团兴建综综合业务务楼项目目建议书书（代可可行性研研究报告告）的批批复（京计计商字19996第第5399号）。首都规划划建设委委员会办办公室和和北京市市城乡规

6、规划委员员会关于首首业大厦厦的初步步设计的的批复（首规规办规字字19998第0661号）。北京市城城市规划划管理局局规划设设计条件件通知书书（955）规条条字122号。北京市城城市规划划委员会会下发的的审定设设计方案案通知书书（20000-规审字字-03399）；北京市计计委关于XXX大厦厦项目可可行性报报告的批批复（京计计商字20000第第1000号）；国家及北北京市关关于房地地产开发发建设的的有关法法律、法法规第二章 项目目基本情情况项目名称称 XXX大厦（以下简简称“本项目目”）二、项目目类型 本项目目为包括括写字楼楼、公寓寓及附属属配套设设施的综综合性开开发工程程，项目目建成后后将进一

7、一步满足足首都市市场对写写字楼和和高级住住宅楼的的需要，为广大大客户提提供良好好的商住住环境。建设地点点本项目位位于北京京市西城城区月坛坛北街114号，现XXX集团生生产、业业务用房房。（具具体位置置见附图图）建设单位位背景单位名称称 ：北京XXX房地地产开发发公司注册地址址 ：北京市市密云县县鼓楼东东大街22号注册资金金 ：40000万法定代表表人：刘刘东才职务 ：总总经理为贯彻落落实党的的十四大大关于深深化改革革加快发发展精神神，尽快快使首都都汽车公公司向社社会主义义市场经经济的经经营机制制转化，提高在在市场的的竞争力力，借改改革的春春风和良良好的社社会、投投资环境境，充分分发挥首首都汽车

8、车公司资资金、人人才、场场地等各各方面的的优势，为北京京现代化化城市建建设服务务，经北北京市城城乡建设设委员会会933京建建开安第第0377号文批批复，首首都汽车车公司于于19993年22月成立立了北京京XX房房地产开开发公司司，注册册资金440000万元。公司主主营房地地产开发发及商品品房的销销售，兼兼营建筑筑材料、五金交交电、机机械设备备、家具具、装饰饰材料、制冷空空调设备备、房地地产开发发信息咨咨询。公司成立立六年来来，XXX房地产产公司不不断发展展壮大，现有土土建、暖暖通、水水电、监监理工程程师等专专业技术术人员115人，建筑工工程管理理工程师师8人。已开发发和拟建建项目有有朝阳区区新

9、源里里“世方豪豪庭”高档外外销公寓寓项目，总建筑筑面积11300000平平方米；三里屯屯写字楼楼项目1100000平方方米；华华严北里里商品住住宅项目目270000平平方米；月坛北北街开发发项目6680000平方方米。项目建设设规模和和内容根据本项项目的初初步规划划，项目目规划建建设用地地面积1129993平方方米，规规划总建建筑面积积878800平平方米，其中地地上建筑筑为写字字楼、公公寓和商商务公寓寓，建筑筑面积共共628800平平方米；地下建建筑为商商业设施施、地下下停车场场、自行行车库、健身房房和其他他配套设设施，共共250000平平方米。项目建建成后将将成为集集高级写写字楼、公寓、商

10、务公公寓、配配套商业业设施、物业管管理服务务等为一一体的多多功能设设施。各各功能具具体面积积见下表表： 项项目各功功能区建建筑面积积表单位：平方米米功能区建筑面积积1、写字字楼1442202、公寓寓2870003、商务务公寓1968804、附属属配套设设施250000 合合计878000容积率4.833绿化率26%项目总投投资与资资金来源源计划项目目总投资资为1.9亿元元人民币币，由本本项目投投资建设设方北京京XX房房地产开开发公司司自筹资资金解决决。项目地点点和建设设条件项目地点点本项目建建设地点点位于北北京市西西城区月月坛北街街14号号院，月月坛北街街与三里里河东路路交叉口口的东南南侧。用

11、用地北面面为月坛坛北街，西侧为为三里河河东路。项目规规划用地地面积1129993平方方米，建建筑基底底面积550466平方米米。 根据有有关专业业部门进进行的调调查，拟拟建项目目占用位位置的气气象条件件、地质质状况、消防条条件均符符合国家家有关规规范。项目交通通条件及及自然条条件项目建设设用地东东距二环环路1公公里；南南距月坛坛南街00.5公公里；西西距钓鱼鱼台国宾宾馆1公公里；北北距阜外外大街11公里。用地附附近有包包括211、133、655路公共共汽车等等各类公公共交通通工具经经过，交交通条件件十分优优越。项项目由于于紧邻国国宾路和和钓鱼台台国宾馆馆，附近近没有工工业生产产工厂等等空气污污

12、染源，绿化和和空气质质量良好好。项目用地地现状和和拆迁项目用地地范围内内现有建建筑为XXX集团团公司兴兴建于五五十年代代初的生生产、业业务用房房，该建建筑随着着时间的的推移已已经破旧旧不堪，无保留留价值，拟全部部拆除，由于拆拆迁量较较小，拆拆迁耗用用的资金金和时间间都比较较少，为为项目顺顺利建设设奠定了了良好的的基础。四、建设设条件1、土地地使用权权项目建设设用地将将由项目目开发建建设单位位按国家家和北京京市关于于土地有有偿使用用的有关关规定，办理土土地批租租手续。有关问问题目前前正在初初步洽谈谈协商之之中，土土地出让让金和期期限以将将来北京京市土地地管理部部门与项项目开发发建设单单位签定定的

13、土地地出让合合同为准准。市政配套套条件本项目水水、电、气、热热、通讯讯、道路路等市政政基础设设施建设设已由北北京市各各专业部部门作出出供给和和规划实实施方案案，市政政管网线线规划方方案已经经市规划划局综合合，随着着项目的的开发建建设，各各种市政政条件将将同步落落实。具具体情况况如下：市政污水水建设用地地西侧三三里河东东路已建建有雨、污水分分流系统统，项目目雨、污污水排放放分别排排入三里里河东路路已建的的雨、污污水管线线。污水水排入三三里河东东路现状状直径110500毫米市市政污水水干线225号检检查井，另在项项目东侧侧道路修修建污水水支线至至项目用用地南侧侧向西接接入三里里河污水水管。雨雨水排

14、入入三里河河东路现现状直径径10000毫米米雨水市市政管线线24号号检查井井，另在在项目用用地东侧侧及南侧侧修建雨雨水支线线2500米，分分别向西西排入干干管。项项目建筑筑室外排排水按雨雨、污水水分流设设计，生生活污水水经化粪粪池、含含油污水水经隔油油池排放放、空调调废水排排入雨水水管、地地下室排排水设水水泵提升升。上水项目北侧侧月坛北北街现有有直径112000毫米上上水管线线，西侧侧三里河河路现有有直径4400毫毫米上水水管线。项目上上水需在在项目东东侧铺设设一条直直径3000毫米米上水管管线，北北与月坛坛北街现现有直径径12000毫米米上水管管线、西西与三里里河路直直径4000毫米米上水管

15、管线沟通通。热力 本项项目用热热属于石石景山热热电厂供供热范围围，XXX集团公公司为现现状用户户，项目目供热由由项目西西侧三里里河东路路现有直直径5000毫米米供热管管线接引引。电力 本项目目外电源源引自阜阜城门外外10千千伏开闭闭站，开开闭站电电源为阜阜城门1110千千伏变电电站，项项目需铺铺设双路路电缆线线路2公公里至建建设用地地，另需需在用地地范围内内设电缆缆分界室室一座。煤气本项目煤煤气气源源为月坛坛北小街街现有直直径3000毫米米低压煤煤气管线线，由该该管线开开口，在在项目建建设用地地东侧路路新建直直径3000毫米米低压管管线，顺顺路南沿沿至项目目用地南南边线，由新建建的低压压管线开

16、开口向项项目用地地范围内内引户线线。通讯 本项项目所在在地电信信设施属属于北京京市市内内电话局局茂林居居局界，由于项项目建设设是XXX集团公公司所在在地的拆拆迁改建建，外部部电信管管线齐备备，可以以不做通通讯管线线，但项项目用地地范围内内的通讯讯管道要要由建设设单位按按实际需需要重新新铺设。道路 本项项目外部部道路交交通组织织利用项项目建设设用地北北侧的月月坛北街街，西侧侧的三里里河东路路，并按按规划铺铺设项目目建设用用地东侧侧的道路路。内部部交通通通过内部部环路组组织，按按规定设设置机动动车地面面、地下下停车场场和自行行车库。通过上述述分析，本项目目用地范范围内的的市政基基础设施施可满足足使

17、用要要求。完完备的市市政基础础设施为为本项目目的市政政配套及及项目建建设创造造了良好好的先天天条件。第四章 项目建建设规模模和内容容 经过综综合考虑虑市场需需求、规规划条件件、项目目投资等等因素，初步计计划本项项目的规规划总建建筑面积积878800平平方米，其中地地上建筑筑即写字字楼、公公寓和商商务公寓寓建筑面面积6228000平方米米，地下下建筑包包括商业业设施、地下停停车场、自行车车库、物物业管理理中心及及其他附附属配套套设施建建筑面积积250000平平方米。规划原则则建筑物将将突出现现代化的的特征，具有时时代感，规划原原则为符符合国家家有关设设计规范范，建筑筑功能上上除了满满足办公公、居

18、民民日常工工作、居居住、购购物需要要外，还还须照顾顾到目前前人们对对社区环环境绿化化美化的的强烈需需求，加加大绿化化面积，创造优优美的居居住环境境。建筑面积积和设施施项目开发发建设方方委托中中国建筑筑技术发发展研究究中心设设计院对对项目制制订了初初步规划划方案，土地使使用状况况如下：项目规划划各功能能区占地地、建筑筑面积单位：平平方米内容占地面积积所占比重重（%）建筑面积积所占比重重（%）人均占地地面积（平方米米/人）1、写字字楼 14422016.442、公寓寓-28700032.773、商务务公寓-19688022.444、附属属设施-25000028.55合计12999310087800

19、01000三、使用用功能配配置和分分区整个项目目为一座座地下33层，地地上3层层至211层的综综合大厦厦，具体体规划见见附图，现将各各功能区区具体情情况简要要介绍如如下：公寓 大厦AA座为公公寓，位位于项目目用地南南侧，拟拟建一幢幢高层塔塔式结构构住宅，建筑周周围布置置绿地和和环形道道路，形形成安静静优美的的居住环环境，总总建筑面面积2887000平方米米。（具具体情况况见规划划图）商务公寓寓 大大厦B座座为商务务公寓，位于用用地东侧侧，总建建筑面积积196680平平方米。写字楼C座为配配备现代代化管理理、通信信设施的的智能型型写字楼楼，位于于项目用用地西北北侧，总总建筑面面积1444200平

20、方米米。写字楼和和公寓实实行全封封闭式物物业管理理，沿月月坛北街街和三里里河东路路分别设设出入口口。4、配套套商业设设施为满足项项目内客客户日常常办公和和生活需需要，大大厦将于于地下一一层建设设配套商商业设施施，包括括商业、综合服服务和商商务服务务区，提提供购物物、洗衣衣、银行行、商务务中心、邮政等等服务。配套商商业设施施总建筑筑面积667000平方米米，具体体分配情情况见下下表：配套商业业设施表表 单单位：平平方米内容数量单位建筑筑面积小计1、商场场165000650002、综合合服务部部1200200合计-670005、物业业管理中中心 项目开开发建设设单位将将遵循北北京市政政府关于于房地

21、产产开发与与物业管管理相对对独立运运作的规规定，通通过公开开招标形形式聘请请管理规规范、有有一定实实力的专专业化高高水平物物业管理理公司负负责建成成后小区区的物业业管理。物业管管理将按按照国家家有关规规定，本本着独立立核算、自负盈盈亏的原原则，由由物业管管理公司司自主经经营。物物业管理理中心位位于建筑筑物地下下一层，总建筑筑面积6600平平方米，具体安安排情况况见下表表： 物物业管理理中心配配置及面面积表 单单位：平平方米项目内容建筑面积积1物业管理理办公室室3002卫生站1003维修间1504公厕50合计600地下停车车场为方便写写字楼和和公寓楼楼内客户户的车辆辆停放，本项目目建设单单位计划

22、划于大厦厦地下二二、三层层建设地地下停车车场，总总建筑面面积76600平平方米，按每辆辆车占地地25平平方米估估算，共共可停放放车辆3342辆辆，加上上露天停停车场可可提供1149个个停车位位，完全全可以满满足停车车需要。附属基础础设施 大大厦附属属基础设设施计划划利用地地下一层层一部分分进行建建设，总总建筑面面积4000平方方米，主主要用于于住宅配配电、供供水、供供暖、机机电等设设备的安安置。道路本项目用用地内道道路系统统设计为为一级，由于用用地面积积有限，且住户户数不多多，车行行道按居居住区组组团级道道路宽度度设计，宽度为为4米，全全部为单单行线，车流方方向详见见道路系系统分析析图。绿地本

23、项目绿绿化系统统由住宅宅楼周围围绿地和和道路停停车场绿绿化地组组成。绿绿地面积积33665平方方米，可可以美化化环境，也可作作为住宅宅楼居民民主要休休闲活动动场所，项目用用地的室室外停车车场地全全部铺砌砌草砖，并按66M*6M间距距植树。物料消耗耗、供应应及环保保主要建筑筑材料根据项目目初步规规划，该该建设项项目为集集住宅楼楼、地下下停车场场、地下下自行车车库、物物业管理理中心、配套商商业设施施为一体体的综合合性建筑筑，建筑筑结构为为钢筋混混凝土结结构，预预计工程程所需主主要原材材料为钢钢材、水水泥、木木材等，根据初初步设计计规划和和该项目目工程的的总体设设计，所所需建筑筑材料估估算如下下：项

24、目三材材用量表表项目建筑面积积（平方米米）每建筑平平方米所所需材料料需求总量量1、钢材材（吨）8780000.1878002、水泥泥（吨）8780000.32634403、木材材(立方米米)8780000.187800主要设备备鉴于市场场竞争及及面向二二十一世世纪项目目经营的的需要，本项目目建设将将在设备备选型上上遵循最最佳性能能价格比比的原则则，尽量量采用国国内外先先进的设设备和设设施，其其所需主主要设备备如下：自动电梯梯消防设备备应急发电电设备通讯电话话系统电视监控控保安系系统防盗报警警系统照明系统统供暖系统统物料供应应项目所需需原材料料将大部部分部采采用国内内原材料料，所需需设备在在同等

25、条条件下将将尽量优优先选择择国内产产品。由由于项目目建设现现代化水水平较高高，需要要进口部部分材料料和设备备。本项目所所需进口口的原材材料、设设备的品品种与数数量待扩扩初方案案审定后后再定。根据目目前国内内外市场场供应情情况分析析，本项项目物料料及设备备供应不不存在问问题。城市基础础设施配配套根据项目目规划，初步测测算出市市政基础础设施配配套条件件如下：用电容量量 按按每建筑筑平方米米用电440瓦测测算，本本项目用用电量为为24000千瓦瓦。如同同时利用用系数采采用0.9，则则该项目目最大电电负荷能能力为221600千瓦，如按容容载比11：1.5选用用变压器器，需要要功率为为32440千伏伏安

26、。给水量 按按公建用用水综合合定额每每日122.388升测算，该项目目日平均均用水量量为11150立立方米。用气量 项项目用气气量初步步测算为为每日221788立方米米。热负荷按每建筑筑平方米米每小时时供暖量量为600千卡测测算，该该项目每每小时需需供暖3360万万千卡。以上所需需水、电电、热等等日用量量需在正正式规划划方案完完成并与与有关部部门协调调后确定定。环境保护护 由于该该项目建建设内容容为写字字楼、住住宅楼、地下停停车场、配套商商业设施施，对环环境的污污染较小小，环境境保护问问题主要要是生活活污水、生活垃垃圾、噪噪音、汽汽车尾气气的消纳纳和处理理，无其其他污染染源。从从环境质质量来看

27、看，该项项目建设设是比较较合适的的，项目目建设过过程中和和建成后后的使用用中将采采取严格格的环境境保护措措施。具具体环境境保护措措施如下下：雨、污水水项目排出出的污水水主要来来源为生生活污水水和雨水水，为保保证该项项目排入入城市下下水道的的水中污污染物达达到北京市市水污染染物排放放标准，项目目排水采采用“分流制制”排放生生活污水水和雨水水，生活活污水经经过处理理后再行行排放。生活垃圾圾项目办公公楼、公公寓产生生的生活活垃圾纳纳入该地地区的环环卫垃圾圾消纳系系统，将将生活垃垃圾采用用封闭式式垃圾袋袋和垃圾圾箱分类类收集，由专门门的管理理部门专专设清洁洁人员，利用密密闭垃圾圾筒运出出，由环环卫部门

28、门统一清清运至垃垃圾处理理厂和垃垃圾消纳纳场处理理。噪声 噪噪声污染染源主要要是建筑筑物的空空调系统统和电气气设备产产生的噪噪音，拟拟采用隔隔声、隔隔震、销销声措施施，并优优先选用用低噪音音设备。汽车尾气气 汽汽车尾气气污染源源主要来来自地下下停车场场和露天天停车场场的汽车车尾气排排放，在在车库设设计时将将注意保保证车库库有一定定的容积积，进出出汽车的的车道尽尽量直、短，以以缩短汽汽车进出出库时间间，采取取强制通通风手段段，车库库排风口口设置在在空气流流通的地地点。 只要要在全面面设计时时注意环环境保护护的各个个环节，如通风风方式、通风量量、通风风口的设设计以及及废气的的净化、分离等等方面采采

29、取合理理有效的的措施，汽车尾尾气排放放完全可可以达到到国家规规定的废废气排放放标准。 露天天停车场场的汽车车尾气排排放可通通过建筑筑物周围围绿化来来减弱汽汽车尾气气污染。绿化、消消防和人人防绿化项目建设设将使现现有的地地面更多多的用于于绿化，建筑物物四周及及建筑中中央空地地将开辟辟绿化区区，形成成中心花花园和多多个绿化化带，为为办公和和居住提提供优美美的环境境。2、消防防项目整体体建筑消消防设计计及放火火分区按按国家建建筑设计计防火规规范考虑虑，主体体建筑四四周有消消防通道道，建筑筑物内部部各部分分分别设设置警报报自动喷喷水系统统。各防防火分区区之间将将安装防防火墙、防火门门、防火火卷帘、密闭

30、喷喷头或防防火水幕幕作为分分隔设施施。地下下停车场场按“汽车车车库设计计防火规规范”考虑消消防设施施，建筑筑物在不不同方向向设置疏疏散出口口和紧急急通道。3、人防防按照国家家人防设设计要求求，项目目主体建建筑将设设置与地地层平面面相同的的地下室室，地下下室按人人防工程程设计要要求，结结合平时时的停放放自行车车等其他他功能的的要求，本着“平战结结合”的方针针进行设设计建设设。市场分析析本项目的的开发涉涉及到房房地产的的开发和和经营，现结合合近期北北京市房房地产发发展状况况和本项项目建设设优势及及市场前前景分析析如下：目前北京京市房地地产市场场情况分分析北京的房房地产市市场经过过过去近近十年的的发

31、展，特别是是受近两两年来国国家住房房制度改改革、北北京城市市建设发发展以及及人民生生活水至至平日益益提高的的推动，无论从从规模或或是水平平上都迈迈上了一一个新台台阶。119999年1月月至月月，北京京市房地地产开发发累计完完成投资资2422.5亿亿元，增增长166.2，较上上月155.6的增长长率提高高0.66个百分分点，连连续三个个月呈增增长态势势。房地地产开发发投资占占全市投投资的比比重为339.77，较较上年同同期提高高了3.5个百百分点，对全市市投资的的拉动作作用进一一步加强强。今年年15月，我市房房地产开开发投资资仍保持持较高的的增长速速度，累累计完成成投资1124.2亿元元，增长长

32、19.0%，其中55月完成成33.2亿元元；商品品房开复复工面积积27443.55万平方方米，与与上年同同期持平平；竣工工各类商商品房997.66万平方方米，其其中住宅宅73.1万平平方米，比上年年同期分分别增长长33.7%和和28.9%进入900年代以以来，尤尤其是“九五”期间，我市住住房制度度改革各各项政策策相继实实施并取取得了显显著成效效。今年年随着实实物分房房停止期期限的临临近，全全市住宅宅建设主主体由单单位自建建逐步转转向以开开发商建建设为主主，促进进了住宅宅建设的的发展。在商品品住宅投投资方面面，19999年年前三个个季度，北京市市商品住住宅累计计完成投投资1330.22亿元，同比

33、增增长355.8，占全全市住宅宅投资比比重为666.11，提提高了44.5个个百分点点；占全全市房地地产开发发项目投投资比重重为533.7，提高高了7.7个百百分点。其中前前个月月累计完完成商品品住宅投投资1008.66亿元，同比增增长率长长36.9，占房地地产开发发投资的的比重为为52.9，商品住住宅投资资占全市市住宅投投资的比比重达666.22。进进入20000年年，商品品住宅投投资进一一步加大大，商品品住宅投投资目前前已占全全市住宅宅投资的的八成。截止到220000年5月月底， 本市今今年住宅宅建设完完成投资资86.6亿元元，开复复工23368.7万平平方米，其中单单位自建建完成投投资1

34、77.3亿亿元，开开复工5558.1万平平方米;房地产产开发企企业完成成投资669.33亿元,开复工工18110.66万平方方米,比比上年同同期增长长32.3%和和6.77%,占占全市住住宅建设设的比重重分别为为80.0%和和76.4%,比上年年末提高高了133.1个个百分点点和177.2个个百分点点。随着着福利分分房的停停止，商商品住宅宅建设将将在住宅宅建设中中占主导导地位。 在房地地产销售售方面，19999年至3季季度，全全市累计计销售商商品房屋屋1533.5万万平米，同比下下降100.6，其中中住宅1131万万平方米米，同比比下降110.99；办办公楼118.88万平方方米，增增长499

35、.6；商业业营业用用房1.5万平平方米，增长11.8倍倍；其他他用房22.2万万平方米米，增长长1.66倍。前前个月月全市累累计商品品房销售售面积1137.9万平平方米，为上年年同期的的90.8，其中商商品住宅宅销售面面积1115.22万平方方米，为为上年同同期的882.77。月份月月销售商商品房较较上年同同月下降降8.99万平方方米，共共销售各各类商品品房177.9万万平方米米，其中中商品住住宅166.5万万平方米米，分别别为上年年同月的的92和866.2。商品品房销售售下降与与建设投投资增长长的反差差表明，全市房房地产销销售处于于较强的的买方市市场，主主动权在在消费者者手中。而大部部分有购

36、购房意愿愿的消费费者购买买力相对对较弱及及部分有有购买能能力的消消费者持持币观望望以待我我市购房房补贴和和公房上上市具体体政策出出台的状状况，则则制约了了现阶段段商品房房的销售售。今年年以来，全市商商品房销销售旺势势不减。由于经经济适用用房建设设规模继继续扩大大，新的的拆迁办办法出台台，房屋屋拆迁由由实物补补偿改为为货币补补偿，我我市商品品房销售售市场从从19999年44季度开开始逐渐渐升温。19999年全全年销售售5444.4万万平方米米,比119988年增长长33.1%,净增1135.4万平平方米。进入220000年，城城近郊基基础设施施建设项项目启动动，危旧旧房拆迁迁改造继继续进行行，商

37、品品房销售售有增无无减。前前5个月月，全市市累计销销售各类类商品房房1622.0万万平方米米，比上上年同期期增长11.8倍倍,净增增1033.7万万平方米米,相当当于上年年前100个月的的销售量量。在销销售的全全部商品品房中，住宅面面积达1158.3万平平方米，其中当当月实现现销售554.33万平方方米，分分别比上上年同期期增长22.1倍倍和2.2倍。从总体体上看，我市销销售面积积远大于于同期竣竣工面积积，除可可有效吸吸纳近期期上市商商品房外外，亦能能加快消消化一部部分空置置商品房房。 在全市市销售面面积中，销售给给个人的的有较大大幅度增增长，且且比重上上升，累累计销售售给个人人79.6万平平

38、方米，增长229.66，占占全市销销售面积积的比重重为511.9，同比比提高116.11个百分分点。其其中住宅宅79.1万平平方米，增长332.33，占占全市住住宅销售售比重为为60.4，同比提提高222.5个个百分点点。今年年北京个个人购买买商品住住宅激增增,比重重高达886.33%。个个人购房房能否及及时启动动，是深深化房改改和今后后房地产产业发展展的关键键。从我我市情况况看，个个人购房房已有效效启动，成为商商品房销销售市场场的主要要推动力力。在今今年前55个月销销售的1158.3万平平方米商商品住宅宅中个人人购买1136.6万平平方米，比上年年同期增增长3.7倍，为商品品住宅销销售的88

39、6.33%，比比重较上上年同期期上升228.77个百分分点。其其中，当当月实现现销售550.77万平方方米，较较上年同同月增长长5倍。今年初初，市政政府又确确定兴建建、续建建一批较较大的市市政道路路工程，如四环环路贯通通、广安安大街改改扩建、中关村村地区道道路改造造、德外外大街改改扩建、西外大大街改造造等，这这些项目目的启动动势必拉拉动我市市个人购购房的进进一步上上升。 根据据各方面面情况综综合分析析，今后后几年内内全市房房地产开开发建设设将进一一步发展展。首先先，从资资金来源源上看，我市房房地产开开发企业业19999年到到位资金金2666.5亿亿元，再再加上上上年末结结余的资资金977.4亿

40、亿元，累累计到位位资金3363.9亿元元，与完完成投资资有122.1.4亿元元的顺差差，在资资金上有有保证。其次，本年完完成开发发土地面面积及三三年新开开工面积积等指标标均处于于较高水水平，根根据历史史数据趋趋势判断断，北京京市房地地产开发发仍具有有一定的的发展潜潜力。-房地产产市场发发展良好好，住宅宅销售成成倍增长长。今年年上半年年，全市市销售商商品房2229.8万平平方米，同比增增长1.5倍；实现销销售额991.99亿元，增长557.88%。其其中，销销售住宅宅2200.4万万平方米米，增长长1.99倍；实实现的销销售额883.66亿元，增长11.4倍倍。销售售给个人人的住宅宅实现销销售额

41、770.33亿元，增长33.8倍倍，占商商品住宅宅销售额额的比重重达到884.11%，比比去年同同期提高高41.9个百百分点，相当于于消费品品零售额额的1/10。表明我我市住房房消费和和投资全全面启动动的时期期已经到到来，对对加快消消费结构构由“吃穿”向“住行”升级的的步伐意意义重大大。二、北京京市房地地产市场场发展状状况 北京市房房地产开开发业经经过近十十年的蓬蓬勃发展展已日臻臻成熟。截止119999年底，全市共共有房地地产开发发企业个个，年末末从业人人员达万万人；完完成投资资已占市市固定资资产投资资比重为为，成为我我市经济济发展的的支柱产产业之一一。19999年年以来受受房改政政策及国国家

42、为促促进二级级市场发发展准许许已购公公房和经经济适用用房上市市办法的的出台，经济适适用房的的大规模模建设、广大大大市民迫迫切要求求改善住住房条件件、银行行利率持持续走低低且国家家鼓励利利用银行行按揭贷贷款购买买商品房房等因素素的推动动，我市市房地产产开发投投资继续续保持一一定的发发展速度度，走势势平稳。投资主体体数量变变化不大大但每个个企业投投资进一一步增加加从开发规规模上看看，19999年年上半年年末全市市在建开开发项目目开发规规模亿元以以上的房房地产企企业家，较较上年增增加家家，总投投资亿亿元，较较上年增增加66亿元元，平均均每个企企业总投投资由上上年的229.9亿元元上升到到亿元元；共完

43、完成投资资亿元元，同比比增长，占占房地产产投资的的比重为为。从实际完完成投资资上看，上半年年全市完完成投资资亿元以以上的房房地产企企业266家，较较上年增增加家家，完成成投资664.44亿元，较上年年增长117.88%，本本市房地地产投资资的比重重为477.7，上升升了2.8个百百分点。在266个企业业中，内内资企业业13家家，完成成投资229.33亿元；港澳台台及外商商投资企企业133家，完完成投资资35.1亿元元。投资主体体的相对对集中，在一定定程度上上带全动动了全市市房地产产投资的的增长，也有利利于具有有一定规规模的公公司上规规模、上上水平，规范管管理，创创造品牌牌效应，有益于于避免房房

44、地产开开发一盘盘散沙，遍地开开花和无无序发展展的弊端端。但政政府有关关部亦应应提前考考虑一批批重大项项目竣工工后，如如果没有有大项目目补充对对年末乃乃至明年年房地产产投资规规模及走走势产生生的影响响。商品住宅宅投资占占全市房房地产投投资的550%以以上19999年上半半年全市市商品住住宅投资资70.8亿元元，同比比增长441.44，增增幅上升升16.3个百百分点。商品住住宅投资资占全市市房地产产投资的的比重为为52%，较上上年增长长11.4个百百分点。与投资资上升相相适应，全市同同期商品品住宅开开复工面面积达117499.9万万平方米米，增长长37.2，其中本本年报开开工2668.55万平方方

45、米，增增长344.1。商品住宅宅投资上上升，开开复工面面积增加加，一方方面是受受宏观政政策导向向影响；另一方方面，作作为企业业经营者者面对较较激烈的的市场竞竞争仍投投入如此此大量的的资金，说明其其对末来来市场的的预期较较高。项目经营营前景分分析地点分析析 该项项目用地地建设地地点位于于北京市市西城区区，项目目建设用用地东距距二环路路1公里里；南距距月坛南南街0.5公里里；西距距钓鱼台台国宾馆馆1公里里；北距距阜外大大街1公公里。用用地附近近有包括括21、13、65路路公共汽汽车等各各类公共共交通工工具经过过，交通通条件十十分优越越。项目目附近基基本没有有工业生生产等空空气污染染源，绿绿化条件件

46、和空气气质量良良好，是是开发面面向国内内买家高高档写字字楼和住住宅的适适宜地点点。需求与供供给情况况分析 本项目目所处的的月坛北北街和三三里河地地区为国国家行政政机关和和经济指指挥机构构集中的的地区，附近散散布着国国家计委委、财政政部、中中国科学学院、国国家国内内贸易局局，区域域环境优优美，人人口较为为密集，市政基基础设施施完善，商业发发达，万万方商场场、京克克窿超级级市场、赛特购购物中心心、复兴兴商业城城、长安安商场等等各大商商场距项项目用地地咫尺之之遥，项项目占地地西面为为玉渊潭潭公园，东面为为月坛公公园和月月坛体育育馆，且且周围地地区有多多家宾馆馆、饭店店，服务务设施较较为完备备。从地地

47、理位置置上看本本项目为为北京市市房地产产开发销销售的黄黄金地段段之一，用地周周围交通通、教育育、商业业设施齐齐全，地地理条件件十分优优越。经营前景景分析由于本项项目所在在的地理理位置优优越，该该地区已已成为北北京市房房地产开开发的热热点地区区，周围围地区已已建有北北京金融融街、万万通广场场、国宾宾花园、钓鱼台台宾馆等等商住项项目，形形成了良良好的投投资环境境，十分分适宜建建设高级级写字楼楼、住宅宅和商业业设施。根据上述述分析，我们认认为本项项目自然然、地理理、交通通条件都都十分优优越，各各项配套套设施齐齐全，开开发方向向符合市市场需求求，市场场前景十十分乐观观。第七章 投资估估算和资资金来源源

48、投资估算算根据项目目初步规规划方案案，结合合建设工工程的实实际需要要及国家家和北京京市的有有关政策策规定，本项目目的建设设投资包包括土地地地价、前期工工程费、建安工工程费及及向政府府缴纳的的各种税税费等。现就有有关投资资分项说说明如下下：征地、拆拆迁费和和土地出出让金根据国家家和北京京市有关关规定，本项目目所占用用地应按按国家和和北京市市政府有有关部门门规定办办理土地地有偿出出让手续续。地价价包括土土地有偿偿出让金金，市政政配套费费及四源源费。由由于本规规划尚未未确定，土地价价格尚未未评估。同时规规划该项项目用地地存在拆拆迁问题题，也要要支付一一定的费费用。经经参考临临近同类类开发用用地的价价

49、格水平平，本报报告暂按按共需缴缴纳72200万万元人民民币估算算。前期工程程费 包包括三通通一平、土地勘勘探、建建筑规划划设计等等费用，按3880万元元估算。建安工程程费 根据初初步估算算，项目目建建安安工程费费共需投投资1001000万元。设计施工工管理税税费 这部分分费用包包括施工工执照费费、预算算检查费费、投招招标管理理费、质质量监督督费、竣竣工图费费、建材材发展基基金等，累计约约3000万元。市政公用用设施费费 根据初初步估算算市政公公用设施施费共计计2000万元。筹建期管管理费和和销售费费用由于该项项目在筹筹建期内内将进行行预售，需要支支出的筹筹建期管管理费和和销售费费用预计计为45

50、50万元元。开办费和和不可预预见费计划项目目筹建期期内开办办费、不不可预见见费计划划为3778万元元。通过以上上分析，归纳出出本项目目的总投投资估算算为199，0000万元元人民币币，具体体情况如如下表：项目投资资估算表表 单位位：人民民币万元元序号项目金额1征地、拆拆迁费和和土地出出让金7，20002前期工程程费3803建安工程程费10，11004设计施工工费3005市政公用用设施费费2006筹建期管管理费和和销售费费4507开办费和和不可预预见费370合计19，0000以上投资资估算应应在项目目规划、设计批批准后再再做详细细测算。资金来源源本项目开开发建设设所需资资金将全全部由开开发建设设

51、单位北北京市XXX房地地产开发发公司自自筹解决决。建设方式式和建设设进度建设方式式为把本项项目建设设成为北北京市一一流的高高档写字字楼和住住宅楼工工程，本本项目拟拟聘请国国内著名名设计师师进行方方案规划划及初步步设计，由国内内建筑设设计院进进行施工工图设计计，同时时机电设设施、内内装修及及营业设设备均由由具有多多年经验验的顾问问提供咨咨询服务务。项目的建建设施工工将按照照北京市市有关工工程招标标的规定定，以国国内竞争争招标的的方式，选择国国内的建建筑施工工企业组组织施工工。 为为保证工工程质量量，工程程建设采采用施工工监理的的方式进进行，聘聘请有名名望、有有资质、管理规规范的工工程监理理单位配

52、配合北京京市建设设工程质质量监督督总站进进行具体体工程质质量监督督检查工工作。建设进度度计划项目目建设期期为3年，力力争在220033年10月前前建成，具体计计划如下下：20000年111月前完成项目目可行性性报告的的编制和和报批工工作；完成规划划方案的的调整和和报批工工作。20000年122月前与有关部部门协调调，制定定市政配配套方案案；办理土地地有偿出出让手续续，领取取国有土土地使用用证；进行拆迁迁工作，完成三三通一平平；进行地质质勘探和和工程各各项前期期准备工工作；完成工程程的施工工图设计计；选定施工工单位，完成各各种开工工手续，项目开开工建设设；20011年3月月前办理商品品房预售售许

53、可证证；完成项目目销售推推广策划划，开始始预售工工作；20022年100月前进行建安安工程施施工，包包括基础础工程和和结构工工程建设设；随工程进进度进行行设备安安装、调调试、验验收；建筑物的的内外装装饰、装装修配套进行行环境和和绿化工工程；随工程进进度进行行维修停停车楼的的设备采采购、安安装；20033年100月前进行项目目竣工验验收工作作；完成市政政配套和和绿化等等室外工工程；完成物业业管理前前期筹备备工作；4）项目目全面竣竣工交付付使用。项目财务务分析基本经济济参数营业收入入本项目营营业收入入来源于于写字楼楼和公寓寓销售收收入及商商务公寓寓租金收收入等项项内容。写字楼和和公寓销销售收入入预

54、计项目目自开发发建设期期开始展展开写字字楼和公公寓预售售，在项项目建设设竣工后后完成全全部销售售工作。在项目目建设期期中20001年年可完成成销售全全部建筑筑面积的的30%左右，20002年将将完成销销售建筑筑面积的的40%左右，其余将将在20003年年12月月之前全全部售完完。由于于本项目目建成后后能够提提供优越越的地理理位置和和优美的的商住条条件，预预计写字字楼和公公寓平均均售价在在每平方方米122，0000元左左右，具具体每年年销售收收入情况况预测如如下表所所示：写字楼和和公寓销销售收入入估算表表单位：人人民币万万元公寓租金金收入项目的商商务公寓寓将用于于出租经经营，按按平均租租金1220元/年/平平米估算算，每年年租金收收入约为为28334万元元。营业收入入汇总表表单位：人人民币万万元项目年年份200112002220033200442005520066200772008820099201001、写字字楼公寓寓销售收收入142330