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1、国有农用地价格评估以敦煌市国家堡银花农场转让为例（方家不动产评估田 蔚730000）摘要：通过对农业土地使用权特点的分析，对国有农地与其他农用地等价格内涵的分析，最后采用收益法法对国有农地价格进行评估。：农业用地转让银花农场1、项目评估的背景省敦煌种业位于河西走廊西端的酒泉市，是历史上丝绸的必经之地，河西走廊已第一大生产，毗邻中国第一大棉花主产区-。现有 14 家、11 家子公司，分布于酒泉下辖的五个县市区和省兰州、张掖、定西等地及省新乡市、省市、河北省石家庄市，共有员工 2000 多人。公司总资产已达 17 亿元，净资产 5.8 亿元。公司的主要产品包括有玉米、小麦、棉花、瓜类、蔬菜、花卉、

2、牧草、马铃薯等 8 大系列、20 多个种类、1000 多个品种。投资建设的棉蛋白油脂项目、使用喷雾干燥技术生产的番茄粉等产品也已投产上市。公司生产的“敦煌飞天”等品牌的、棉花产品畅销国内 20 多个省（市、区），为、荷兰、韩国、德国等 10 多个国家代繁的瓜类蔬菜。公司产品生产处于河西走廊。本地区海拔 10001600 米之间，年日照 3033.43316.5 小时，年降水量 32.978.4mm，蒸发量 20004000mm，10积温 17553611，无霜期 130159 天，光照充足，热量丰富，大气干燥，昼夜温差大，生态类型多，病虫害少，并有绿洲戈壁相间形成的天然屏障，生态条件十分独特，

3、适于种植多类农作物和从事生产。公司农业基础生产设施齐全，井河互补为主的灌溉条件优越，所生产的玉米、棉花、马铃薯、甜菜、油葵、瓜菜、花卉、牧草等籽粒饱满、色泽好、纯度高、发芽率高，综合质量优于国内其它地区。公司利用上市募金，先后投建了玉米及加工中心等 3 类共8 个项目，为公司扩张兼并，拓宽经营领域提供了大舞台。围绕主营业务发展，公司采取资本运营，先后与国内一批企业、所达成协议，分别就占领资源市场、开发新产品、健全网络开展了一系列成功的兼并扩张业务。作为主要的生产企业和上市公司，公司为了做大做强，决定对原国有农场敦煌市南阳沟村南阳沟银花农场进行收购，并对公司的农业资产进行整合，以便充分发挥上市公

4、司的规模优势、技术优势和融资优势。2、该类土地评估的难点、重点2.1、农用地的特点农业土地利用，是人类为了从土地上获得动植物产品，而对土地实施的使用、改造和保护等活动，以便用获得的产品满足人类生存和社会发展的需要。在一定区域内，不同的地形、土壤、气候等条件，其利用的方向、方式和经济效果会有很大不同。优越的自然条件，比那些条件差的地区，在用途上要广泛，经济效果一般也比较好。自然条件相同，交通方便程度不同，或距城镇和经济、文化中心远近不同，其土地利用的方向和效果也会有很大差异。不同的农业利用方式，并不是不变的。由于科学技术水平和经济条件的变化，生产条件随之而变更，每块土地的特点就会相对地发生不同程

5、度的变化。一种农用地可转变为另一种农用地，某种难以利用的土地经改造后，可能变为良好的农用地。农用地受土地本身的自然条件影响很大，并不是所有的土地都可用于农业生产，只有满足农作物及其它绿色植物，如树木、花草等生命活动条件的土地，才能用于种植业、林业和养殖业。这是因为农、林、牧业是第一性生产，它只有借助于一定物理、化学性状和肥力的土壤，绿色植物才能将能转变为物质能。因此，土地对农业生产所起的作用与对其它部门生产与经营所起的作用有本质的区别。土地对一切有生命的农作物和绿色植物来说不仅是生产的场所、空间和基地，并且是绿色植物再生产的基本物质条件，它在绿色植物将光能转变为物质能量的过程中提供营养来源。因

6、此，土地在农业生产过程中既是劳动工具，又是劳动对象，是一种不可替代的生产资料。影响农用地利用的具体一般包括地势的高低，坡度的大小，土壤的理化性状(如土壤质地、土层厚度、有机质含量、值、水理深等)，气温的高低，降水量的多少和分布等。一般农作物均要求平坦的地形，肥沃的土壤，良好的理化性状，适宜农作物正常生长发育的温度、湿度和光照等。但具备以上条件的土地，在地球的陆地表面上是极其有限的，分布也是不平衡的。气温和降水对土地来说实际上了其外部环境，但是对于农作物或其它绿色植物的生长和发育来说，则是不可或缺的基本条件。由于气温和降水一方面受气候带的影响，另一方面也受到地形、地势和植被的影响，具有一定的区域

7、性，因此一定地区的气温和降水状况在一个较长时期内是有规律变化的，所以气温和降水状况往往也了农业用地生产能力和利用效果的基本影响。2.2、农用地评估的难点、重点由于国有农产的性质的特殊性，其土地多为农用地，土地使用权性质为划拨土地，即企业土地多为国有划拨农地。由于国家集体土地流转，而集体土地以农用地为主。国有农用地数量很少，缺乏相应的市场交易，另外国家对国有农地是否可以流转，企业改制中对国有农用地处置也没有明确规定。而农用地的基准地价和交易制度还没有建立，交易市场还没有形成。因此国有农用地的市场交易资料几乎没有。在日常的土地资产评估中，农用地价格有农用地征收价格、农用地征用价格、农用地基准地价、

8、农用地承包、转包、租赁价格、征地区片价、征地补偿价格等多种。上述价格主要是对集体土地而言的价格，同国有建设用地价格相比具有更强的政策性和保障性。农用地估价规程TD/T1006-2003 将农用地价格定义为是在正常条件下，相对估价期日，依据农用地的自然条件、社会经济条件和特殊等，农用地所能实现的价格。由于规程没有明确该农用地是国有农地还是集体农地，而我国现行的都明确规定集体农地不能流转，我个人理解这个概念是国有农用地的市场价格，即有限年期的土地使用权价格。农用地价格一般以其收益能力为基础，农用地有所谓生产能力与收益能力之分。前者是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，农用地所能生产农作物的能力

9、；收益能力则为获取纯收益大小的能力。因此农用地价格，可以说是由生产能力和收益能力。如两宗面积相等的土地，生产能力完全相同，但位置不同，则比较接近消费地者价格较高；如两宗土地距消费地距离一样，则生产能力较大者价格较高。各种评估方法的适用性：市场法适用于比较活跃的地区，即宗地所在区域有较多的农用地市场交易，并与待估宗地有可比性。到目前为止的农用地市场流转很少甚至没有，作为西部相对的地区，国有农用地的交易更少，所有市场法不适用。成本法是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、农用地增值收益，并进行各种修正确定农用地价格，适用于经过未利用土地开发或土地整

10、理后的农用地价格评估。取得未利用地或中低产田的客观费用较易获得，但是由于该农场的土地多是在盐碱地或荒漠土地的基础上经过几年甚至数十年的排碱、土壤熟化才能达到较理想的耕种条件，因此开发期限和开发费用较难测算。收益法是将待估农用地未来各期正常年纯收益，以适当的土地还原利率还原，估算待估农地价格。适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。由于每年的客观收益和投入费用较易获得，故该方法较适用。由于到目前为止，省内的农用地基准地价还没有制定并实施，故无法使用。3、解决方法选择在评估过程中，广泛了银花农场附近的土地土壤条件，土壤养分，灌溉条件，气候条件，主要作物的产量，价格等状况

11、；同时了农地市场交易情况，种植过程中的、化肥、水电、耕种、人工等费用，取得未利用地或中低产田的取得价格的资料。经综合分析，决定采用收益法和标准样地比较法对其价格进算。收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的法。踏勘现场时，和搜集与待估宗地有关的玉米近三年的产量、市场售价、每亩耕地每年化肥、水电、人工等费用的投入等资料，该然后分别测算年总收益、年总费用，并计算年纯收益，然后确定适当的土地还原率，具体步骤如下：（1）、年总收益的分析计算年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。确定年总收益时

12、应根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益，农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。（2）、年总费用的分析计算年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总费用时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。待估宗地为直接生产经营方式，用农用地费和生产农副产品的费用之和作为总费用。农用地费一般指农用地基本配套设施的年平均；生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所必须支付的直接

13、及间接费用，包括费、肥料费、人工费、机工费、费、材料费、水电费农具费以及有关的、利息等。（3）、求取年纯收益土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。（4）、土地还原率的确定农用地还原利率是用以将农用地纯收益还原为农用地价格的比率。确定合适的还原利率，是利用收益还原法计算农用地价格的关键问题之一。还原利率实质上是一种资本投资收益率，就通常情况来讲，利率的大小是与投资风险的大小成正比，风险大者，利率也高。鉴于还原利率等同于具有同等风险的资本的收益率的这种情况，确定还原利率采用以下几种方法：租价比方法：即选择与评估对象处于同一地区或近邻地区，相同用途的三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与评估对象相

14、似的农用地交易实例，以交易实例的土地或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率。安全利率加风险调整值法：即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或一年期定期存款年利率，风险调整值应根据农业生产所遇到的性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。投资风险与投资收益率综合排序法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。由于该宗土地所在区域土地租赁很少，发生的少量土地租赁多是因无力耕种，为了不使土地荒芜，只是象征性的收取部分租赁费用，不具有参考价值，因此租价比无法使用，而安全利率容易确定，从各种投资风险与收益水平看，农用地投资风险与当时五年期存款利