前期介入工作指引

1、第一章规划设计介入与建设施工介入页脚内容 前期介入工作指引目的规范物业服务公司对新项目物业服务前期介入的程序和内容 , 指导新项目物 业服务业务的开展。范围 适用于集团内的全资及控股的所有项目开发公司和其下属的物业管理 公司（ 以下简称项目、物业 ）。职责物业服务公司负责编制、发布和修订本工作指引。各项目参照本工作指引 , 结合各项目的实际情况制定具体工作方案 和计划, 以保证物业服务前期介入工作的顺利完成。项目部应与物业保持良好的沟通 , 及时向物业提供相关资料 , 共同 研究, 听取采纳合理的建议 , 对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合 和协助。方法和过程控制物业服务前期介入的概念

2、物业服务前期介入是指物业公司在接管项目以前的项目开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等 , 就参与 介入, 从物业服务运作和使用角度对物业的环境布局、 功能规划、楼宇设计、 材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验 收等多方面提供有益的建设性意见 , 以确保物业设计和建造质量 , 为物业投 入使用后的物业服务创造条件 , 同时有效的前期介入可以减少接管验收时的 返修工作量 , 为确保商场正常营业奠定基础。前期介入的一般程序双方确定工作内容要求 ;物业组成工作小组 ;制定工作计划 ;计划实施 ,物业应重点关注安保系统、 智能化系统、管理用房

3、、 车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安 置、工程设备的售后服务、物业服务方案和管理合同的确认。物业与项目部双方的协调研讨应形成书面资料 , 以备复查。对涉及物业利益的文件应由物业确认 , 如: 管理费、物业管理合 同及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3 前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现 : 规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段 , 三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。规划设计阶段包括 :对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设 备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、 绿化配置、室内配置、房屋单体、

4、智能化配置、管理用房等方面应注意的 内容。营销策划阶段包括 :物业管理方案策划、物业管理模式研究、 以及销售推介应注意的内容。施工建设阶段包括 :建筑电气工程、 建筑管道工程、 建筑智能化工程、 通风与空调 工程、消防工程、电梯工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋 面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。规划设计阶段介入规划设计评估准备规划设计评估需要获得的资料。报批报建文件可行性研究报告及批复、 详规及批复、项目选址意 见书、勘测定界报告、配套条件明细资料、扩初批复。企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑设计说明书、

5、设计图纸( 平面图、立面图、 商场规化布局图 ) 、结构设计说明书、给水排水 设计说明书、 电气设计说明书、 弱电设计说明书、 采暖通风空调设计说 明书、动力设计说明书、消防设计说明书、建筑智能化设计说明书、电 梯设计说明书、安防设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。项目部需组织项目说明会 , 会同其所属项目、设计、工程、营 销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。物业公司组织对项目宗地状况、 类似典型楼盘 ,周边配套状况 , 进行实 地考察。项目评估细则。总体评估。商场规划功能区分合理 , 和社区交流协调。商场周边道路交通规划合理 , 车流人流组织兼顾 , 停车位充足。建筑与自然

6、和谐 , 采光、通风充足 , 环境优美。交通便利 , 基本设施配套齐全 ,出入便捷。设备、设施保障充分 , 水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水 处理等可靠完善。注重环境生态 , 使用环保、节能等环保材料、设备设施。安全防卫设计完备 , 运用先进技防手段 , 安全及消防配置充分。智能化配置先进 ,网络资源充分 ,便于数字化商场建设。便于物业组织管理 , 节约管理成本。各项技术经济指标在同类商场中水平领先。分类评估安保布局便于安保管理区域分割 , 消除管理死角。便于安保管理视线的巡查 , 避免管理的盲点。人员及车辆各级出入口设置清晰 , 便于动态管理。安保设备设施配置齐全 , 可采取有效措施防

7、范。安保技防措施完备 , 形成多层次的安保体系 , 信息汇总通 畅,反应快速(详见 5.2.2.6 智能化设备 )。消防布局消防设备、 设施配置 (灭火器、消防箱、室内(外) 消防栓、 消防泵、烟感、温感、自动喷淋、消防广播等 )充分合理 ,使用可靠。B) 消防车道设置合理 , 其位置及转变半径符合国家规范。消防登高面 (场地)设置合理 , 其位置及面积符合国家规范。消防通道、门、墙、避难区设置合理 , 符合国家规范。交通布局各级道路的功能分配充分合理 , 有层次感 , 线路清晰 , 便于分流管 理。主要道路和出入口人车分流 , 在设计和设施配置上考虑到限速要求 及回车余地。机动车位配置充分。

8、非机动车位配置充分 , 便于停放。有条件 , 宜设置地下机动车停车库 , 应符合国家规范。生活配置根据小区周边 (1 公里范围 ) 市场、商业配套状况设置充足市政、商 业用房。一般应考虑超市、银行、餐饮、美容美发、影院、文化娱 乐、健身会馆、交通等的配套服务功能。如住宅区设置商业配套 , 宜独立集中 , 并事先规划商业功 能的划分和商业经营的配套条件 , 应尽量避免产生干扰。如利用住宅层 设置营业场所 , 出入口或楼梯须与住宅分开。商场设置会所 , 宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据 商场面积、档次、经营方式合理配置。设备配套水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应 能满足使用需要

9、 , 并留有适当扩展余地。配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。管、井的设置合理 , 便于维护保养。公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位 置合适 ,宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关 , 十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计 应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内 , 给水泵房内不应有污水 管穿越, 电梯井不应紧邻商场营业区。邻商场营业区应采取隔音措施。智能化配置安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁系统、 商场巡更系统 ,电视监控系统、车辆道闸管理系统、 商场紧急呼叫系统、

10、 电梯内紧急呼叫系统、商场安防系统等 , 并与中央控制中心联网。网络智能化一般可配置商场宽带、 电子公告牌、 商场物业 服务网络平台、机电设备远程控制系统。设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、 停车库管 理系统、电梯运行状态管理系统、 消防管理系统、 配电及给排水管理系 统、写字楼表具管理系统、(门、窗)磁报警系统、煤气泄漏报警系统、 紧急广播系统等 , 并与中央控制中心联网。中央控制中心位置宜设于商场内部 , 或与商场相邻相近 , 布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。智能化设备和技术应考虑技术先进性、 设备标准化、 网络 开放性、系统可靠性及可扩性 , 采用成熟产

11、品。房屋单体屋面应充分考虑到防水及隔热效果 , 可上人屋面及屋顶花园满足其 特殊要求。墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。楼板厚度与隔音符合国家规范。商场宜采用统一制作的安全防卫门。商场外窗应考虑开启方便 , 尺度合适 , 隔音防水效果好。卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置 , 地漏位置合理 , 便 于检修。管道、管线布局合理、 互不干扰碰撞 , 尺寸符合国家规范 , 管道井检修孔应设置合理 , 便于检修。宜采用垂直烟道 , 断面尺寸充分 ( 一般不少于 250mm),应有防止烟 回流和串烟措施。出屋顶口高度适中 , 高层宜安装无动力风帽。底层地坪应充分考虑防潮措施。有上部屋面管道可直

12、接下至一层地面时 , 应考虑防盗措施。室内配置空调风柜冷凝水和隔霜水应设专管排放 , 接入排水系统。商场各类插座、开关位置合理 , 应与使用习惯一并考虑。 配电箱配出回路设计分配合理。电视、信息 (电话和数据 ) 插座宜分别设置。商场宜考虑安防系统的配置及扩展功能。绿化配置绿化布局合理 , 乔木、灌木、花、草的配置层次丰富 , 数量品种充足 , 造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理 , 分布均衡。绿化品种适宜当地气候条件 , 以变色观叶植物为主 , 茂盛 期长 , 成活率高 , 抗病虫性好。绿化品种便于养护 , 养护成本节约。绿化品种宜无污染 , 兼具吸收有害污染功能 ( 如尾气 ) 。景观配

13、置景观装饰布局合理。采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。水景系统设计应考虑防渗漏效果。不宜在商场外设置深度超过 1 米的水系 , 并有防护或警 示。景观装饰应便于清洁、养护 , 宜采用牢度较高、不易污 染、损坏、变型、的材料。泛光照明不影响商户 , 不造成光污染。公共空间应充分考虑雨水排泄能力的设计 , 避免排泄不畅通。宜设置可开展营销活动的广场所。营销活动广场布置合理、均衡 , 位置适中 ,并尽量减少对顾客的影响。绿化及保洁用水取水口设置合理 ( 一般距离不大于 150m)。各类表具、表箱设置合理 , 便于查看、抄收。楼道内应 设置广告栏 , 宜预休闲椅位置 , 室外广告

14、栏应有防雨措施。商场入口处及公共场所宜考虑残障人员出入 , 宜设置无障碍通道 和设施。商场公共空间的道路、 踏步、坡道应考虑老人、 小孩等 行动不便人员 , 宜设置相应保护措施。高层写字楼通至屋顶平台宜为普通玻璃门。楼道、楼梯、过道便于道具搬运、人员不易碰撞。生态环保商场内无污染环境的经营性项目。商场内污水处理排放符合国家规范。商场内无各类污染源。商场周边应无直接或间接严重影响顾客的污染源。宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。垃圾收集宜采用有害、 有机、无机的分类收集 , 宜采用垃圾压缩或 生化技术处理。垃圾房及煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽 位置, 尽量不影响顾客及环境。

15、宜在商场内形成自然生态链。管理用房物业服务公司物业服务中心功能 : 经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、 卫生间、中央监控。作业用房功能 : 保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工 具房、员工休息室、员工生活用房。总面积 :根据商场管理面积和功能配置。一般: 管理部用房面积 =商场总建筑面积 /100位置: 底层, 管理本部及各作业面相对集中。新材料、新技术应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。试验性新材料、新技术应充分论证 , 先行试点。采用新材料、新技术应预留充足备品备件。采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。管理成本测算对规划应充分测算今后产生的管理成本。管理成本应

16、与市场上类似商场接近 , 如因规划设计原因 造成差距过大 , 应知会项目部共同协商 , 相应改进规划、设计。与相似典型项目的比较相似点差异点优势劣势改进建议规划设计评估的程序 :项目部提前 1 个月向物业提出书面知会 , 要求物业参与某项具 体项目规划设计的评估 , 并提供评估报告。物业接到书面知会后 ,于 3 日内回复 , 由相关部门牵头组成评 估小组, 并向项目部提交评估所需的开发资料目录。项目部接到资料目录后 3 日内向物业提供具体资料 , 对不能提 供的资料 ,书面知会物业 , 并于一周内组织所属项目、 设计、工程、营销等 部门召开项目说明会 , 介绍项目情况并解答疑问。物业接到资料后

17、一周内 , 组织评估小组研究 ,完成项目及类似典型项目的实地考察。评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容 , 及项目 说明会、实地考察情况 ,于一周内详细编写完成项目规划设计评估报告 , 并提交物业相关部门。物业相关部门在评估小组提交报告 3 日内,组织公司评审组对 项目规划设计评估报告进行评审。评估小组根据物业公司评审会议的意见 ,于 3日内完成对项 目规划设计评估报告的修改。经修改的项目规划设计评估报告 由物业公司相关部门组织 相关评审组成员会签后 , 提交物业公司总经理审核签发。物业公司总经理签发后 , 评估报告提交项目部。此阶段系统评估工作应以满足项目要求为目的, 是属于项目部

18、委托物业管理业务关系类型 , 责任关系界定可参考物业与项目相关业务操作 指引原则执行。若地产没有明确要提交项目规划设计评估报告的要 求, 物业可根据以上要点参与设计规划的评审 , 并提交意见 , 责任关系界定 可按照物业与项目相关业务操作指引前期介入相关规定操作。营销策划阶段介入营销策划介入程序与内容物业管理模式研究 : 一般项目在编制销售包装设计任务书和营 销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分 , 以满 足销售包装设计内容的要求 , 同时此时的研究又是日后物业管理方案和特 色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备 案。详见物业管理方案策划指引 。物

19、业管理方案 策划: 一般在项目正式完成营销推广方案前 , 需要确定物业管理方案 , 应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、 管理服务标准、 品质控制方法、 管理费测算等。 此方案需获得集团物业管 理部、财务管理部等部门的确定。详见物业管理方案策划指引 。物业管理方案经地产确认后 , 据此在房屋销售前签订物 业管理委托合同 , 同时物业应协助地产在销售商品房时 , 与购买者签订前期物业管理服务协议 。物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容 , 根据地 产需要提供物业推介资料 , 地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要 获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训 , 根据

20、地 产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广 ,了解客户情况 ,进 行客户调查 , 并现场解答有关物业管理承诺问题。施工建设阶段介入物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的全过程施工建设介入程序与内容成立介入小组 ,一般 23人, 专业组人员专业搭配合理 , 具有机 电、土建专业知识和良好的沟通技巧 , 并经过相关工作的培训。项目部应 设定专人与物业对接 , 及时回复物业的建议。介入小组按照施工安装进度进行现场跟进 , 发现问题及时通过 与项目部、 施工方等进行沟通解决。 要建立对日常各项工作的监督和记录 制度, 通常可通过建立一套报表体系来实施 ,报表包括的主要内容有 : 工

21、作 计划、检查情况及对问题处理的建议。实行填报前期介入情况周报制度 , 将在施工现场发现的问题以 周报的形式书面呈报给项目部相关部门 , 并跟进所呈报问题解决情况。物业定期参加项目部组织的项目现场工作协调会 , 及时沟通相关问题 和进度。物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式报给项目 公司领导 , 并跟进问题整改落实情况。物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、 设施设备的 安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等 , 并指出设计 中缺陷、遗漏的工程项目 , 加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过 程的监控。从业主使用功能角度 , 注意完善

22、相关设计规划缺陷 ,包括各类 开关、空调 、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。地下室工程地下室因其结构埋藏于地表以下 , 受地下水或雨季雨水渗 入泥土里形成的水压环境 , 是渗漏问题的常发部位。 因此, 根据其设计采 取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项 :a）无论采取何种防水设计施工 , 基坑中不应积水 , 如有积水 , 应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。b）采用防水混凝土结构时 , 除严格按照设计要求计算混凝土 的配合比之外 , 应重点检查 :砼搅拦时间不得少于 2 分钟（用机械搅拦 ）; 底板应尽量连续浇注 , 须留设施工缝时 , 应严格按照规范中的留设要求 和施

23、工要求施工后 , 墙体只允许留水平施工缝 ; 后浇带、沉降缝等应尽量 要求在底板以下 , 墙体外侧相应部位加设防水层 （ 可用卷材、涂膜等 ）; 预埋件的埋设应严格按规范施工 ; 养护时间和养护方式应严格监控 ,此 项是承建商经常忽视的工序 , 但对砼的防水能力有较大的影响。c）采用水泥砂浆防水层 , 除按设计及规范施工外 , 应注意阴 阳角应做成圆弧形或钝角 ; 刚性多层作法防水层宜连续施工 ,各层紧密 贴合不留施工缝。回填土工程回填土工程涉及首层楼地面 （ 无地下室结构的 ） 、外地坪的 工程质量 , 如回填质量不好 , 将会导致地面投入使用一段时间后出现下 沉、损坏埋设管道 , 使地面开

24、裂等问题。因此, 应对此项工程回填土成份、 分层打夯厚度进行监控 ,有问题应坚决要求返工 , 否则后患无穷。楼面、屋面砼工程楼面、屋面砼工程质量 , 通常是引发楼面、屋面开裂的一 个主要原因 , 亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题 , 故在楼面、 屋面砼工程中应重点注意。a）钢筋绑扎 : 钢筋绑扎是否按图按规范施工 , 其开料长度、绑 扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题 , 均造成以后楼板的开裂 ,特别是楼 板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查 , 同时应监督施工单 位切实做好钢筋垫块工作 , 以免出现露筋现象。b）砼浇注 : 除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外鉴于物业常见

25、质量问题 , 物业参与监理的人员应重点对卫生间的地面浇 注进行监理 , 有剪力墙结构的亦为重点监督。 如这些部位施工出现问题 , 通常会引发卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水 , 还会出现难以检 查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实 , 出现外墙面雨水渗入外墙面 后, 在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面 ,导致维修困难 , 故对 以上部位砼的振捣应严格监控。砌筑工程建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象 , 造成 此问题 ,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对 , 砂浆不饱。因此 ,在 砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督 , 墙顶与梁底 间的砌砖 , 应把砖体斜砌

26、 , 使砖体两头顶紧墙顶和梁底 , 并保证砂浆饱 满。装饰工程外墙面 : 外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是 否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法 , 外墙面仍未做到对外来雨 水作整体设防 ( 无特别的防水层 ), 仅是靠外墙面的砂浆抹灰层 , 外饰面 作防水 ,故外墙底层抹灰的实度、 外饰面粘贴层的饱满 ( 无空鼓、空壳) 、 抿缝饱满等方面 , 应严格监督。B) 内墙面及天花板 : 内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如 混合砂浆中含石灰、纸筋等材料 ,应注意砂浆的搅拦均匀 ,以免造成墙体 饰面开裂 , 墙体与砼梁、柱搭接处 , 最好加设砂布等材料后再抹灰。地面:卫生间地面 ,作为湿

27、区应重点监理 ,注意砂浆密实及查坡泄水 方面。门窗工程木门与墙体接合处 , 由于材质的差别 ,经常会出现缝隙 ,外 墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水 , 这些都是施工问题 , 应按有关施 工规范及设计方案严格监理施工。给排水工程给水工程 : 现有高层建筑通常采用高位水池供水 , 其低楼层的供水 , 常常因高差问题造成水压较大 , 而设计者通常会在由高位水 池通往低层的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造 , 较易为细小杂 物堵塞 , 故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式, 应改为密孔眼管道入水 , 以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内 , 则应在隐蔽前 做试水、试压试验。b）排水工程

28、: 建议使用 PVC水管。物业公司竣工验收阶段介入物业公司组织相关技术人员组成验收小组 , 协助项目部完成竣工验 收及细部检查工作 ,及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题 ,以备预留 充足的返修时间。验收小组须制定统一验收标准 （详见新建物业接管验收指引 ） 。验收小组须准备竣工验收的表格资料 , 现场做好详细记录 ,如:房屋接管验收表室内接管验收遗留问题统计表公共配套设施接管验收遗留问题统计表E. 机电设备接管验收表F. 机电设备接管验收遗留问题统计表物业公司应了解工程建设的各个环节 ,审阅工程档案资料 , 实地查 验建筑工程和设备安装情况 , 并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题

29、结合各类统计表汇总后提交项目公司。承接查验实施细则目的 确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同中记载的状态相 符合，减少物业前期服务过程中存在工程质量问题。适用范围本细则适用于公司新接管的物业。职责物业公司总经理负责组建物业接管小组并委任组长，审批物业接管计 划。物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。物业接管小组成员（以下简称验收责任人）负责物业的接管验收。实施程序或步骤物业接管计划的提出物业公司总经理在前期物业服务合同规定的接管日期前， 从物业公司各部门抽调人员，成立物业接管小组，并委任小组组长。小组组长拟定物业接管计划并报集团总经理审批， 物业接管计 划应包括以下

30、内容：物业接管验收项目清单；小组人员分工；接管日程安排；其他（如提前介入在建工程验收等） 。小组组长拟定接管 计划时应注意，图纸资料应至少提前于该实物移交七天完成验收并归档。集团总经理批准的接管计划由小组组长组织执行。图纸资料的验收负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限完成图纸资料的 清点和校对工作，认为缺少有关资料时，应向移交单位索取。应予验收的文档资料一般应包括：全套工程竣工图纸（含商场规划图） ；机电设备使用说明书，随机资料、工具等；机电设备购销合同（复印件） ；写字楼、公寓等买卖合同（复印件） ；电梯使用许可证；隐蔽工程验收记录；供水、供电的指标批文；供气系统验收证明（含指标批文） ；

31、消防系统验收证明；其他资料。验收责任人填写 房屋及共用设施验收记录表 和房屋及共 用设施清单，并与移交单位人员共同核实无误后，双方签字，即完成验 收。房屋及共用设施验收记录表和房屋及共用设施清单由 验收责任人交接管小组组长审阅后归档。物业现场验收房屋及分户设施的验收验收责任人根据接管计划的分工对房屋及分户设施进行 验收，验收项目包括但不限于：a） 房屋墙、地、门、窗装修情况；b）有线电视、电话、智能化系统情况；c）水、电、气设施，五金、洁具及其他设施 （按设计及房屋销售合同规定） ；d）其他（按房屋使用功能划分，各功能房屋具有各不同功能设施） 。验收要求a) 房屋本体和分层设施符合设计要求和具

32、备使用条件。设施项目、数量符合合同、规划建设的规定。房屋本体和分层设施的质量和使用功能必须符合建设部房屋接 管验收标准的第 4.5 章的有关规定。同项目部和保修单位签订有关保修协议，明确保修期限和保修项 目。公共设备设施验收验收责任人根据接管计划的分工对共用设施进行验收， 验 收项目一般包括但不限于以下内容：a) 给排水系统；电气系统；燃气系统；空调系统；消防系统；通讯系统；智能化系统；电梯系统；园林绿化系统；公共配套设施及公共照明系统；管理配套系统(含管理房、停车场、垃圾房等) ；其他系统。验收要求：a) 各项工程通过竣工验收，物业满足入住使用条件；b) 共用设施完善，符合商场的规划记载；物

33、业本体及各系统的质量和使用功能应符合 房屋接管验收标准 中第 4.5 章的规定；验收责任人结合图纸资料尽快熟悉物业现场， 按通知时间与项 目工程人员、施工单位、工程监理单位共同参与验收。验收责任人根据 房屋及共用设施验收记录表 将存在的问题 填写于交接问题处理单 ，并与移交单位代表确定整改期限，该单由移 交单位代表和验收人签字后， 副本交移交单位代表并督促整改， 正本由验 收责任人和接管小组组长存底备查。验收责任人对自己签发的交接问题处理单的执行情况及时 监督，并在期限届满时知会移交单位重新进行验收， 验收合格后， 在备注 栏内注明，并签字；验收仍不合格的，要求其继续整改。验收责任人在自己签发

34、的交接问题处理单全部完成后，将 其提交接管小组组长审核并归档。接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的 房 屋及共用设施验收记录表 、交接问题处理单 对物业接管验收工作进行 监督，发现有遗漏项目时，即时要求验收责任人进行验收。4.4 物业的正式验收接管物业接管小组组长在图纸资料， 房屋及分层和公共设备设施均 完成验收后，制做房屋及共用设施竣工和接管验收交接表和物业整 体移交验收表，物业即正式接管。物业整体移交验收表应一式三份，由施工单位、建设单位 （项目部）和物业公司三方签章后各执一份。物业公司同建设单位（项目部）和保修单位签订三方保修协议， 明确保修期限和保修内容：建设单位（项目部

35、） 、物业公司在质保期间对保修单位进 行监督、考核工作；质保期满，根据建设单位（项目部） 、物业公司双方签订 的意见确定质保款项的支付；物业公司各专业部门将收集汇总的基本资料移交资料管理人 员与移交资料一并归档。物业设备部依据已移交设备设施着手编制机电设备清单 。物业正式验收接管后，物业交付给业主前，建设单位（项目部）基 于任何考虑对物业进行改建、 增建， 接管小组组长均需要求建设单位 （项目 部)事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等，并 在施工完毕时对改建、增建部分按 7.2 7.3 的要求进行补充验收。验收标准楼宇本体验收标准主体结构：内、外墙不得渗水、开裂；屋面排水

36、畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管 安装牢固、接口严密、不渗漏。楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无 裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整， 接缝均匀顺直， 无缺棱掉角， 粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。内墙面：a) 抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明 显裂缝，无污渍；b) 块料(如瓷砖)面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色 泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉 点，无污水痕迹，无污渍。卫生间地面应低于相邻地面至少 2 厘米左右，不应有积 水，倒泛水和渗漏。木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽

37、均匀、油漆完好光亮。门、窗：a) 门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全， 位置准确，无翘曲变形；b) 门锁、窗销连接牢固，开启灵活；玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹；不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；高档装饰门装饰完整。楼梯、扶手：a) 钢楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；b) 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。漏电

38、保护安全可靠，电器插座安装平整、 牢固，符合“左 零右火”规定，电源已接通正常。有线电视已开通，信号良好。开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。水表(表前安装截止阀) 、电表、气表安装牢固，读数正常，无损 伤。卫生洁具安装牢固， 配件齐全， 无污渍和刮花， 接口密 实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异 味、流水通畅，有足够压力。地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗 漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。电话安装牢固，操作灵活，效果良好。防盗网安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、 锈迹，无

39、裂纹、折损。暗埋线管及走向有明显标识。开关、插座、照明等设施应满足使用要求。其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。5.2 公共配套设施接管验收标准天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆 完好。绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿 化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。道路路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成 直线；路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝

40、、缺棱掉角；交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；消防设施配件齐全，摆放整齐；消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。楼宇门牌、号牌安装牢固，标识清楚。垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。安保岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。停车场地面平整， 照明充足，交通标识清楚， 安全设施齐全， 排水设施良好。单车棚交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

41、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱 检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。设备机房接管验收电梯设备型号、 数量与移交清单相符， 运行平稳， 安装符合规 范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件 齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全 防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好， 无损伤， 消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设

42、计 指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运 行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备 表面油漆完好无损伤， 设备安装牢固， 机房隔音， 符合专业及运行管理要 求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。消防监控设备型号与移交清单相符， 工作性能良好， 反应敏捷， 标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干 燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识 清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象； 机房配置完整，符合专业

43、及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。智能化系统与移交清单相符使用正常， 工作性能良好， 操作合 理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合 专业及运行管理要求。参考文件建设部房屋接管验收标准 ；物业管理条例；国家、地方有关法律法规。质量记录物业整体移交验收表 房屋及共用设施竣工和接管验收交接表 房屋及共用设施验收记录表 房屋及共用设施清单 交接问题处理单接管验收标准作业规程目的规范物业接管验收工作，确保接管验收工作的质量合格。为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，防止出现物业 质量问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收， 而非具有法律效 力的政府评价行为

44、。 确保业主交收楼入伙工作顺利开展， 为物业管理日常运 作打好良好基础（对物业工程的了解） 。完成与项目部权属的过渡之后过渡给业主。 是房地产从生产进入流 通环节的标志。参与人是开项目部与物业管理公司。是在竣工验收的基础上， 以主体结构安全和房屋、 配套功能、 设备 为主要内容的再验收 。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项 目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。适用范围 适用于物业公司对物业接管验收工作。职责物业总经理负责组建物业接管验收小组并同项目部具体办理物业的接管手续。接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。成立验收小组

45、, 确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。主动与项目部 / 售房部、施工单位联系、协商、解决：楼宇问题、 设备的安装调试、熟悉设备的性能 / 构造/ 产地/供货商/ 使用/运行/保养的方 法/ ；电/水/气管道铺设位置及走向；与项目部协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准， 确定交接的日期 , 解决遗留问题。各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。程序要点接管验收应具备的条件、要求。建设项目按规划、设计要求 / 各有关专业管理要求已建成，并 有相关部门验 收合格的证明（竣工验收备案） ；资料齐全。道路名称标志清楚，楼宇号牌编号准确经公安部门确

46、认。本体物业接通水、电、气。商场外围场地平整，施工现场清理完毕 （ 在建采取围护措施 ） ， 无建筑垃圾 / 泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。排水管正常使用 , 疏通无阻。物业公司有固定办公场地。接管验收的准备工作。在物业竣工验收后、商场开业前，应及时组建接管验收小组， 对所接管的物业进行综合性的接管验收， 以确保物业基本合格， 达到相关 规划要求、商场要求的质量标准。成立物业接管验收小组。A）小组由公司设备部、综合部、客服务部相关人员组成：B）由综合部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。C）由客服部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。由前期部、工程部

47、负责具体的物业本体、 公共设施、 机电设备的验收 移交工作。接管验收前的准备。与项目部联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。由前期部、设备部进行现场技术摸底，制定接管验收计划。提前参与项目部申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。记录表格单项项目验收单 / 表。房屋本体接管验收表 。公共配套设施接管验收表 。机电设备接管验收表 。验收交接记录接管验收问题整改表 。图纸、资料移交清单 。机电设备移交清单 。钥匙移交清单。4.2.3 接管验收的工作程序。验收小组依据验收项目、标准，形成物业单项项目验收单 、验收 交接记录表、图纸资料移交清单 、设备移交清单、房屋接管验收检查 记录

48、表、钥匙清单；并由责任人签名。对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面验收不合 格整改报告，确定整改时限， 返回项目部，由项目部督促施工单位进行整改。对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题， 也可采用费用补偿办 法。对整改项目由施工方整改落实后 , 予以复查 , 并在验收不合格整改报 告中记录结果 , 合格后进行正式移交。对保修期内因施工、 安装、设备因素产生的质量问题， 物业公司促请 相关单位限期解决， 按照保修期工程维修管理细则 对工程维修加以监管， 并建立施工保修单位档案、联系表。F）移交双方必须有双方签名办理移交手续。资料的接管验收。（项目部向物业管理公司移交相关资料）物业

49、产权资料：a、项目开发批准报告商业房建设立项 。b、建设项目选址意见书 。c、国有土地使用权证d、建设用地规划许可证 。e、商业房准建证。f 、建设工程规划许可证 。 g、建设工程施工许可证 。h、商业房预售许可证 。、命名资料。j 、其他售楼的资料（预售合同、装修标准、配套设施等相关资料） k、用地红线图。综合竣工验收资料：a、竣工图。B、建筑执照。c、建设工程规划验收合格证 。d、人防验收意见。e、消防验收意见及同意使用意见书 。f 、质监验收意见。 g、环保验收意见书。h、开工、竣工报告。i 、公共配套综合验收合格证。j 、供水合同。 k、供电协议书、许可证、合同。l 、供气协议书、许可

50、证、合同。m、有线电视合格证。n、通信设施合格证。o、电梯准用证。施工设计资料：a、地质报告书。b、全套设计图纸。c、图纸会审记录。d、设计变更通知书 / 书，技术核定单（包括工程质量事故记录） ；。e、工程预决算报告书。f 、重要施工会议记录。g、隐蔽工程验收记录。h、沉降观测记录， 建筑物沉降和变形位移监测记录 /永久性水准点位置和基 础性深埋；。、钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签 定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；J、配电、中央空调、水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合 格证书，如消防验收及同意使用意见书 、电梯准用证、电梯运行许可 证；k、自动仪

51、表的调试记录；出厂合格证明；、管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；m、绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；n、其他资料。机电设备资料：机电设备出厂合格证。a、设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、 备件设备清单、（及其配件 / 工具）、安装记录、调试记录、试运行记录、b、机电设备使用说明书（要求中文） ，图纸、资料、软件。 C、机电设备安装、调试报告。d、机电设备保修卡、保修协议。e、机电设备清单。f 、机电设备供应商、施工单位资料。业主/ 租户资料：a、已购房的业主 / 已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面积、联 系电话等资料。b、已购房的

52、业主 /已签租赁合同的租户的购房合同 / 租铺合同及交楼标准。c、已购房的业主 / 已签租赁合同的租户的付款情况或付款方式等。接管验收的标准和验收方法。a、建设部物业接管验收标准 。b、业主生活工作的合理要求。c、售房合同 / 租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。d、新建商场验收暂行办法 。e、建筑装饰装修工程质理验收规范 。f 、建筑安装工程质量检验评定标准 。g、主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照项目部提供的 设备清单、 资料清单等项目逐项对照、 验收， 并将实际情况写明在相关表格， 并请项目部相关人员签字认可。楼宇本体硬件设施的具体验收标准、 公共配套设施接管验

53、收标准、机电设备的接管验收 ( 详见物业接管验收程序标准方法 ) 。接管验收的遗留问题处理。a、遗留问题的登记确认。对资料 验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收 小组应当将问题逐项记录在 接管验收资料遗留问题登记表 中，交项目部 相关人员签字确认。对物业硬件设施 接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应 当将问题逐项记录在 接管验收设施设备问题遗留问题登记表 中，交项目 部相关人员签字确认。 b、对资料遗留问题。接管验收小组应当积极同项目部补齐相关资料。c、物业硬件设施、设备遗留问题。a) 一般问题要求开发商在一周内解决。b) 重大问题要求开发商在一个月内解决。c）必要时经

54、理予以协助处理。d、长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题 登记后交项目部进行备录。e、按西南部、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维 修事宜。保存：接管验收遗留问题登记表和备忘录由公司综合部归档长 期保存记录清单 接管验收遗留问题登记表 。 单项项目验收单 / 表。房屋本体接管验收表 。 公共配套设施接管验收表 。机电设备接管验收表 。 验收交接记录接管验收问题整改表 。图纸、资料移交清单 。 机电设备移交清单 。钥匙移交清单。支持文件 物业接管验收标准方法 。 物业接管标准作业规程 。移交书样本7.1 接管验收流程图7.2 物业移交书 经双方接管验收合格，位

55、于（ ）市（ ）区（ ）街（ ）号（ ）物业从即 日起交由（）物业管理公司接管。移交内容详见以下附件，双方签证无误。本移交 书一式两份，直签字之日起生效。移交方： 接管方：（ 盖章处）房地产公司 （ 盖章处）物业管理公司 经办人： 经办人： 日期： 年 月 日附件明细：物业移交清单。物业设备移交清单。 物业管理分项标准与人员编制表。 物业房屋本体维修基金收取及使用方法。 物业钥匙移交清单。物业质量保修书。物业使用说明书。与项目部接收资料国家建设征用土地通知书及红线图 复印件同意使用土地通知书 复印件建设用地批准书 复印件固定资产投资许可证 复印件建设工程规划许可证 复印件市规划局建设工程报建审

56、核书 复印件规划报建图 复印件建筑设计防火审核意见书 复印件物业各分项工程设计方案 复印件建设工程规划验收合格证 复印件建设工程竣工验收质量认定书 复印件建筑工程竣工消防审核意见书 复印件单位工程质量综合评定表 复印件工程建筑埋放线、验线、验收意见书 复印件公共安全技术防范工程设施使用证 复印件通信管线等各分项工程竣工验收书 / 验收报告 复印件供水协议书 复印件供用电合同 复印件同意供电通知 复印件申请门牌呈批表 复印件通邮申报表 复印件其它相关资料物业产权资料拆迁资料 复印件销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等） 复印件其它相关资料建筑工程技术资料地质勘察报告 复印件工程合同及开、竣工报

57、告 复印件建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等） 原 件图纸会审记录 复印件工程设计变更通知 （ 包括质量事故处理记录 ） 复印件隐蔽工程验收签证 复印件沉降观察记录 复印件竣工验收证明书 复印件主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等） 复印件新材料、构配件的鉴定合格证书 复印件砂浆、混凝土试块试压报告 复印件建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备 安装、附属工程及隐蔽管线等） 原 件其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等） 原 件各分项工程施工单位资料 复印件各分项工程 / 隐蔽工程验收表 / 测试报告 复印件其它相关资料设备资料 供电系统供电系统设备购买、

58、安装合同 复印件供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额 定电压、电流、频率等） 原 件高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、 技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等） 原 件高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技 术参数、说明书、图纸、软件、产品合格证等） 原 件高低压配电柜、 变压器、 直流控制屏等设备试运行检验记录、 运行许可证 原件配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、 检测报告、

59、产品合格证等） 原 件灯具、末端用电器具资料 （生产单位、 技术参数、 说明书、产品合格证等） 原件配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等） 复印件其它相关资料设备资料 给排水系统给排水系统设备购买、安装合同 复印件给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等） 原 件设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格 证、随机配件清单、主要配件资料等） 原 件设备运行检验记录、 管道水压及闭水试验记录、 给水管道的冲洗及消毒记 录原件主要材料和制品的合格证

60、或试验记录 复印件配套装置、 仪表、水表资料（检验记录、 测试报告、 原始数据记录等） 复 印件水、暖、卫生器具检验合格证书； 原 件其它相关资料设备资料 电梯系统电梯设备购买安装合同 复印件电梯制造、安装单位、维护单位资料 复印件电梯产权所有者及用户的名称和地址 复印件电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、 层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等） 原 件随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品 合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原 件设备安装调试记录 原 件电梯设备检验记录、运行许可证 原 件国家特种设备档案 复印件其它相关资料六 设备