郑州裕鸿国际商业项目定位规划方案-142PPT

1、2021/8/30 星期一12021/8/30 星期一2第一篇：市场分析篇第二篇:项目定位篇第三篇:业态规划篇第四篇:建筑规划篇第五篇:交通规划篇第六篇:招商规划篇第七篇:经或管理篇第八篇:营销企划篇第九篇:项目发展篇2021/8/30 星期一3第一篇：市场分析篇人口及人口结构人均GDP及人均可支配收入产业结构及城市性质城市远景发展规划及城市商贸流通业情况及分析目标消费者消费行为及分析项目SWOT分析2021/8/30 星期一41、人口及区域人口结构：2006年末郑州市人口总数734万。其中非农业人口257.6万，城市中心区人口310.2万左右。表1 ：郑州市历年来人口及变动情况表（单位：万人

2、）从表1数据可以看出郑州市人口情况变动有如下几个变化趋势：人口自然增长率自2000年以来逐年下降。郑州男女比例更趋于平衡。随着城市化的进程加快，非农业人口急剧增加。年份年末人口其中非农业人口年人口自然增长率男女2004703.2338.36364.84252.93.82005716375.9340.1257.63.52006734385.35348.65266.43.32021/8/30 星期一52、人均GDP及人均可支配收入：2006年郑州城乡居民收入增长较快，全年城镇居民人均可支配收入达13135元，比上年增长14.6%；城镇职工人均工资15024元，比上年增长11.8%。农民人均纯收入达

3、4183元，增长15.2%。城乡居民人均储蓄12611元，比上年增加800元。住房、交通、通信和旅游、保健等消费不断升温。表2：郑州市居民历年收入水平变化情况表（单位：元）据初步统计2006年郑州市在保持了05年国民经济高开高走、快速增长的良好势头基础上，全年完成生产总值亿元，增长15.7%。2021/8/30 星期一63 、产业结构及城市性质：在产业结构方面，由2000年第一、二、三产业的结构比例上调为4.4：52.9：42.7。其中服务业增加值达到705.2亿郑州市的产业定位为全国先进的制造业、现代服务业和现代化农业产业化基地。将郑州建设为现代汽车城、食品城、铝工业城、服装城、高科技产业城

4、等；另一方面把河南省最先进的产业、企业和制造业吸引集中到郑州；提高郑州第三产业的规模和层次，建立全国重要的现代物流中心、商贸金融中心、现代文化旅游会展中心、高等教育基地、科技创新基地；2021/8/30 星期一74、城市发展规划：郑州市规划将在2020年发展成为一个南北宽20公里、东西长70公里的带状城市。4-1郑州都市圈的个发展主轴：向东：沿“郑汴一体化”轴发展，向西：沿“郑洛工业走廊”发展，向南：沿“郑州许昌一体化”轴发展，向西南：沿“郑州新密市登封市”轴发展向北：跨越黄河发展。4-2、城镇体系：郑州市根据城镇等级规模和职能分为三个层次：一级：郑州市中心城区；二级：巩义、荣阳、新密、新郑、

5、登封5市、上街区和中牟县城；三级：共66个建制镇。主要沿陇海、京广铁路两大经济走廊线分布。 4-3、交通体系2021/8/30 星期一85、城市商贸流通业现状：2006年郑州市完成社会消费品零售总额822.2亿元，同比增长16.4%。郑州市2006年消费品市场运行情况：市区商品零售额576.8亿元，增长17.0%；市以下商品零售额171.2亿元，增长14.9%，低于全市增长幅度。按行业情况分析，批发零售贸易业零售总额达到667.2亿元，比上年增长16.0%；餐饮业零售额实现130.2亿元，比2005年增长19.3%。年 份200420052006社会消费品零售总额558.7706.7822.2

6、按销售地区分：1. 市的零售额387.5493.1576.82. 县及以下的零售额171.2213.6245.4按行业分：1. 批发零售贸易业459.9583.8667.22. 住宿餐饮业80.2109.2130.23. 其他行业18.613.714.82021/8/30 星期一95-1、百货业现状及分析：丹尼斯、金博大、北京华联、正道花园商厦是其中较有代表性的大型商场。他们在一定程度上代表了郑州现代大型商业设施的整体经营管理水平。整体可以概括为以下特点：1、郑州百货多以单店形式出现，辅助业种自然附生在百货公司周边，百货与辅助业种联系不紧密，互相促进作用力小；2、 郑州百货业多就市成商，在建筑

7、形体、辅助设施等方面因简就陋，针对目标顾客层面的亲和力不够，对顾客吸引力度不大；3、郑州百货业商品品类相对杂乱，品类涉及面广，没有真正细分市场下的专业百货公司，或在细分市场下，做好了市场实际需求的供应，忽视了市场引导层面的供应，品牌入驻方面还有很大空间；4、郑州百货业目前服务水平相比国内一线城市，尚欠精耕细作，操作潜力巨大；5、郑州百货业目前针对性营销方式上略显落后，提升空间较大。2021/8/30 星期一105-2商业地产及购物中心现状及分析：郑州商业地产尚处于初级阶段，的关键时期。1.商业地产的同质化严重，项目缺少前期市场调查和策划，造成商业供应总量过剩，但结构失调，存在结构性缺口。2.缺

8、乏集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的大型购物中心。现有商业项目功能普遍比较单一，注重购物，但忽视综合功能的开发。3.具有城市代表意义的主题商业街还未形成。文化的，才具有生命力，一个商业项目所蕴含的文化价值，就是这个商业项目最为核心的竞争力。4.发展商重开发而轻经营，经营方式落后。 5.缺乏专业的商业管理，商场服务体系欠完善。初级阶段问题重重2021/8/30 星期一11商业地产问题的根本原因是：1、供求失衡：2021/8/30 星期一12 2、商圈中的各项目互补性差3、附合性的项目多，创造性的项目少 故本项目在定位之初，首要是确定自己的商圈，并定位好项目在商圈中的位置，本项目从本质而论，应确立为

9、地区型中心型高档购物中心，商圈覆盖范围应为整个河南省，核心商圈为郑州市。故而与本商圈中的具体商场在目标顾客层面上有一定程度的重合，所以要做好商品品类及商品档次差异化的战略准备。2021/8/30 星期一13商业地产集中分析：1人均商业地产面积在安全线以内：目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，（上海人均商业地产面积为1平方米，厦门人均商业地产面积为1.28平方米，深圳人均商业地产面积为0.96平方米，北京人均商业地产面积为0.7平方米）2、新建项目合围本项目 ：集中在道路交通便捷，三环附近的地点，对城中央项目形成交通体系上的合围之势，集中体现了“方便商

10、业”的选址特点，为后市的汽车经济埋下了一记伏笔。3、从成熟商圈向新兴商圈延伸的布局特征：具有代表性的有：宝龙城市广场。同时近2年来郑州商业地产开发量偏大，竞争压力增强。丹尼斯与大商针锋相对，竭力扩张精品百货业；家乐福、世纪联华等超商也是蓄势待发。4、商业地产基础仍比较薄弱：正处在从传统的百货业向成熟的商业业态发展的过渡期。传统的商业模式渐将打破，集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型复合商业项目悄然兴起。如郑州国贸中心、方圆创世。注重主题化、个性化、体验式的商业楼盘将是近23年郑州商铺市场的主流。2021/8/30 星期一145-4、餐饮现状及分析：1、排名较高：2005年全国各省市餐饮业

11、排名中以零售额497.5亿元位居全国第六位。郑州作为河南省首府，则以增长率22.7位居全国城市排名第三位。随着消费者口味趋于多元化，郑州形成包含传统豫菜、中国各大菜系、快餐、西餐在内各类饮食结构。2、两极分化严重，也就是高档餐厅的消费和大排档或路面小街铺的消费等两种方式居多，3、客单价较低：由于郑州餐饮消费的两极分化现象较普遍，所以在人均消费的价格上也必然是两极分化，大多数人在外就餐主要是以烩面+烤饼的快餐形式，且人均消费基本保持在8-10元以内，而对于有一定讲究的正规餐馆其价位明显要高，人均消费基本保持在30-50元左右（未含高档海鲜酒楼）2021/8/30 星期一15一、引进连锁餐饮企业应

12、向、协同品牌餐饮经营二、向特色、便捷、快餐化、高档化同时发展三、充分发挥优势，进一步弘扬和发展国粹名菜，集八方之名菜做大做强 四、举行各类饮食业营销活动：每年要举办一系列有声势、有影响力的饮食经贸活动。本项目餐饮态注重点2021/8/30 星期一166、目标消费者消费行为分析：1）时间容忍度分析：2）受访者经常去的购物场所分析：3）20-30岁男女性购买服饰类的消费分布情况分析4）30-40岁男女性购买服饰类的消费分布情况分析2021/8/30 星期一175、购物场所喜好分析：选择丹尼斯的占32.90%，选择金博大的占23.36%，选择百盛的占12.53%，选择北京华联的占8.07%，选择正宏

13、国际的占7.01%，选择裕达国贸的占6.79%，选择正道花园商厦的占5.10%，选择去紫金山百货的占3.16%，选择中环百货的占1.08%。受访者认为选择购物场所时考虑的第一重要因素情况：受访者选择交通方便的占22.4%,选择购物环境的占17.1%,选择品牌知名度高的占14.3%，选择距离近的占12.9%，选择附近多功能的占10.1%,选择货色齐全的占8.4%，选择品质好的占6.2%，选择服务好的占6.3%，选择价格公道的占2.3%。 由于外部交通环境在本项目选址时已经确定，属于不可克服之原因，本方案中在交通规划环节具体涉及内部交通动线规划。而购物环境是可以创造并优化的。2021/8/30 星

14、期一18消费者对零售商业存在四种期待：商品期待希望在零售商那里能买到所需要的商品；价格期待希望在零售商那里能买到买得起的商品；环境期待希望店堂华丽，光线明亮，有较好的购物环境和较便利的交通位置；服务期待希望获得销售人员的微笑、导购、参谋、挑选、包装和送货等一系列好的服务。2021/8/30 星期一19购物空间就是在商品交换中发展起来的，从原始的以物易物到集市贸易，摆摊设点，开店入室再到后来的购物中心，超级市场，综合市场，专业商场，购物空间越来越重要。人、商品、购物空间三者的关系是一个动态的交互关系，它们是构成购物空间的三要素。 人和物是移动的、相对动态的，而且变化相对活跃。环境是相对静态的。它

15、的变化，首先是商家直接为追求商业利润为消费者建造和美化的。反映在商业环境设计层面上，是注意选址、规划布局、空间的组合设计、外观与形象的设计。从建筑的特点出发，结合商场的类型和商品的特点以及环境、投资额等因素，对目前的状况、商品和环境的可调整性以及相当一段时间内的适应性等特点做出正确分析、创造出使消费者流连忘返的、满足社会需要的特色空间。2021/8/30 星期一20购物环境主要包括平面区域规划、交通动线设计、特色设计、商品陈列与空间运用、公共设施的运用以及购物空间的美化。如何满足顾客需求并且引导顾客消费，成为购物中心项目在定位之初就要深思熟虑的重要议题，包括要考良到购物中心的各个筹备及营运层面

16、。2021/8/30 星期一212021/8/30 星期一227-1项目优势区位优势明显项目所在地城市郑州市是河南省省会，是整个河南省的政治、经济文化中心，是中部崛起的核心城市之一。商业辐射力强项目位置优越项目所在地地处郑州市紫荆山路与商城路交叉处这一城市中心地带，交通方便。，项目地200米内有易初莲花超市、4A级写字楼金城国贸、高档公寓阳光明座等物业。项目地周围正在逐渐形成办公、住宿与购物的良好商业共生环境环境。项目业态丰富：本项目是集商业、酒店式公寓、办公楼等一体的综合项目，本项目定位为购物中心与酒店式公寓相结合的，多形态组合型商业物业，可满足消费者办公、住宿、购物、休闲、娱乐等多种需求。

17、 项目地标性强：本项目位置优越，建筑规划及量体设置上都具备相当的标志性，对目标顾客的吸引力巨大。项目SWOT分析2021/8/30 星期一237-2项目劣势项目位置并非重要商圈核心项目地地处郑州最重要的传统商圈二七商圈的核心地带，同时距离紫荆商圈核心区也有一定距离，商业氛围并不浓厚，需要培养商业环境。消费者对于酒店式公寓的认知不足酒店式公寓在郑州尚属于新兴物业形态，消费者对酒店式公寓的概念尚不清晰，对其自用与投资价值认识尚不到位，需要借助多种推广手段提升消费者对酒店式公寓的认知水准。配套设施少缺少大规模停车位置本项目地处市区相对繁华地带，项目所在地又存在购物、住宿、办公、休闲、娱乐等多种形态，

18、体量较大的物业设施，加之四周无大型专业停车场所，因此在建设本项目之初必须充分考虑人流、车流的动线，以及停车位数量问题，解决好商业客流与办公住宿客流停车位的协调问题。项目SWOT分析2021/8/30 星期一247-3项目机会高端定位，避免同质化竞争树立酒店式公寓标准郑州市消费者对于酒店式公寓的概念，酒店式公寓服务的特点认识不足，正如酒店式公寓面对尚未形成标准，将对于开发商而言正是将劣势转化为机遇，建立酒店式公寓的标准。通过树立商业标秆，提升地产价值。项目SWOT分析2021/8/30 星期一25四、项目威胁区域版块竞争危胁众多以城市为商圈的购物中心在建或招商之中如郑州国贸中心、宝龙城市广场等项

19、目，这些项目集中体现了郑州未来商业地产的基本方向，以快捷的城市公共交通为依托，大量体的商业物业，品类全，适应多种生活层次的需求。二七商圈自我更新升级换代中：二七商圈在市场发展的引导下，通过各种形式一直在进行商业的升级换代，其多年积淀的商业品牌，已深入河南甚至全国的消费者心目中，因此，项目要避免与二七商圈正面冲突，而是要协同发展，互补双赢。项目SWOT分析2021/8/30 星期一26第二篇：项目定位篇1、项目立地条件及分析2、选址的可创造性3、摩尔街：项目总体定位建议2021/8/30 星期一271、项目定位条件及分析本项目是一个集购物中心、酒店式公寓于一体的综合项目，地处郑州市紫荆山路东侧，

20、南北长236米，东西长120米，占地面积26600平米。本项目属于郑州核心商圈二七商圈与紫荆山商圈的结合部。通过郑州商业地产市场充分的认识及深入的分析，为尽量避免同质化竞争格局的出现，对于本项目的主力消费群的定位，一定要具备前瞻性的目光，因为主力消费群的定位决定商业整体档次：2021/8/30 星期一28 2、“定位决定地位” 抓住核心消费群，吸引周边准消费群体，是商业定位的首要问题。不同的消费群体有不同的档次消费， 深圳东门茂业百货属中等偏低定位，瞄准的消费群体为追求时尚、潮流的青少年，以及一般蓝领、白领阶层人士；而上海港汇则属中高档定位，瞄准的消费群体为白领、金领及中产阶层； 上海中信泰富

21、、恒隆广场、深圳华润万象城等瞄准的消费群体为高收入阶层、国内外旅游人士和外籍高消费水平人士，从功能上注重满足“一站式”购物乐趣与消费体验。2021/8/30 星期一29商业经营主题满足不同的细分市场消费需求经营主题是商业特色的重要体现要素，也是营造商业核心竞争优势的关键。不同的经营主题能满足不同性别、不同年龄人群的选择性消费需求，或适应特定消费群体的个性化消费需求。这也是我们常说的彰显特色的差异化经营或错位经营。如深圳华强北商圈的女人世界和女人世界名店，旨在分别满足深圳不同阶层的少年女性、青年女性以及中年女士追求时尚、潮流的个性化消费需求。本项目从地理位置上处于郑州核心商圈二七商圈与紫荆山商圈

22、的结合部，从商业属性上来分析，定位一定要协同周边已存在的商业项目，并且在周边项目已形成的档次基础上，打造成更高档、更有品牌说服力的购物圣地。所以在这一过程中，要注重与与商圈其它项目共生互补，在立意上不要止于创造商城，而是要创造商圈。不造商城造商圈2021/8/30 星期一302、选址是创造出来的： 购物中心不仅仅是资金密集地，而且它还是一个技术密集地的行业，技术密集其综合性上，作为一个零售项目，它的密集性在于它是商业地产，物业管理、旅游管理资本运作，综合以后的管理。很少人在前期注意到。更多人愿意注重前期的工作，把选址的重要性扩大化，正因为没有真正营运过购物中心项目，所以无法联想到后期营运对于创

23、造地址的重要性。 业界流行的商业成功的原则是：第一是选址，第二是选址，第三还是选址。这种概念有一定的说服力与受众。但是优良的商业地址是可以创造的，尤其在中国经济高速发展，人口众多、市场广阔的情况下，这个地址是可以创造出来的。比如广州的“天河城”这个地址就是创造出来的，不仅仅是选址出来的。中山的大信新都汇这个地址也不是选出来的，也是创造出来的，包括太平洋徐汇店，开店之初，也是在商业的荒原上建立起来的。商业是做出来的 2021/8/30 星期一313、摩尔街-项目总体定位建议 street Mall（摩尔街），是商业形态的最高级， Street Mall（摩尔街），让女人真正有街可逛，男人也能找到

24、属于自己的地方。 步行街赋予你一种街头漫步的感觉，整个商业街区由不同风格的“街道”立体串联，超大面积的室内中庭，几个时尚青年正踩着滑板大玩极限运动。也许你会选择到楼上的数码影院看一场电影，消磨两个小时；也许，你只想快快去地下高档超市采购完毕，然后在最靠近大门的露天咖啡吧喝杯热咖啡就离开。当然，如果你仅仅是一位观光客，在大多数情况下你都用不着担心夜宿的问题， 周围 500米之内一定能找到一家你满意的星级酒店。（真正体现商圈共生的优点）你可以从正午闲逛至夜晚，在漫游的过程中，时间仿佛被施了魔法，光阴流逝，而你一无所知那个宛若用神奇魔法创造出来的灯火辉煌的所在，就是我们所说的Street Mall（

25、摩尔街）。2021/8/30 星期一32什么是Street Mall（摩尔街）？ Street Mall（摩尔街）在英文中的原意指的是购物林荫道，它提供给顾客闲庭信步、而又不用经受雨雪风霜之苦的购物乐趣。Street Mall（摩尔街），意为“中央休憩式商业街区”，属于一种复合型商业业态，是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shopping mall之后在商业流通领域兴起的最新业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过设置大型百货和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万有的一站式休闲服务，在

26、建筑上兼有长廊、广场、庭院的特点。2021/8/30 星期一33 1、在起始形态上Street Mall（摩尔街）大多伴随着城市复兴运动应运而生，以改造旧城商业区为目的，不背离当地的传统文化，沿袭其一贯的人文气息。2、在地理位置上Street Mall（摩尔街）大多集中在人流极大的地区，如市区中心、港口码头等，而Shopping mall一般可以选址郊区，对地理位置的要求不高。3、在规模形式上Street Mall（摩尔街）是开放式的，而非封闭的，其位置较为紧密，形成一个大的商业街区。4、在城市角色上Street Mall（摩尔街）通常在一个城市中只会出现一至两个，某种意义上是一个城市的标志，

27、扮演着城市名片的角色，成为外地游客旅游观光的必经地。而Shopping mall可以人为打造多处，没有显著的旅游特征。Street Mall（摩尔街）shopping mall2021/8/30 星期一34 5、在提供的功能上Street Mall（摩尔街）由许多立体交叉的街区构成。除了包含shopping mall的购物、休闲等功能，还要具备较大面积的餐饮、娱乐空间，其项目中还涵盖商住楼、写字楼、酒店等建筑单体，乃至银行、邮局、书店、电影院、医院、博物馆等等，并以步行街为纽带连接。 6、在吸引人流上 Street Mall（摩尔街）形成了一个很大的人流共享资源。除了shopping mall

28、的大量购物人流以外，还会有很多以其它目的进入商业街区的人流，如酒店的住客、写字楼的办公人群等。Street Mall（摩尔街）shopping mall2021/8/30 星期一352021/8/30 星期一36实现这三个目标的最好办法就是逛街！2021/8/30 星期一37项目奉献给市民的全是欢乐2021/8/30 星期一382021/8/30 星期一39 商场化管理与市场化管理？摩尔街的管理方式： 根据摩尔街的总体定位理念，摩尔街诸多零售、娱乐、商务、宾馆元素集合于一体，其经济主体各属其主，所以在管理上要有清晰定位：细分成商场化管理与市场化管理二个层次。才能厘清关系，并且互相促进。2021

29、/8/30 星期一40第三篇：业态规划篇1、业态规划的理念2、业态配比的理念3、业态规划的建议2021/8/30 星期一411、主力店组合观念： 首先要明确项目的目标顾客以及商场市场定位，因为整个事物要围绕着目标客户去想。商品或服务的价位是要在目标顾客群所购买的价位，否则就会有价无市。 第二各类型的商品销售比例是以吸引目标顾客，滞留在购物中心最长时间为目标。 餐饮类租户需多元化、多选择，价位一定在顾客群购买力之内。娱乐休闲设施以吸引目标顾客前来及留连在购物中心最长时间为目标。 区域、楼层出户综合，以各租户的相容性为主导，同比性强的商品，租户要有一定数量，令购物者多作选择；注意潮流、品牌的兴衰、

30、地域性的偏好。因此建立一个能够满足目标顾客需求的租户组合，从而达到112的目的。1+122021/8/30 星期一423、业态配比问题： 文化娱乐的占比问题：在供小于求的时代，消费者都是目的性购物很强，但在供大于求的市场经济进代，一些消费得到了基本满足之后，消费者绝大部分属于冲动性的，或者随即性的购物。所以一个零售场所，首先要给大家创造吸引人来逛的一个理由，因些文化、娱乐占的比例会越来越大。比如说东方广场的“索尼看报”就是一个很好的例子，从开业的时候门口冷冷清清，到现在的热热闹闹，而且一开始吸引的是一些中学生，现在到成年人，越来越多的人去感受、探索梦幻一般的乐趣。 给逛街一个理由2021/8/

31、30 星期一43各级主力店的关系： 深圳万象城在开发的时候就考虑到主力店、次主力店，以及国内品牌和国际其它品牌招商的不同特点，确立了先主力店，再次主力店这样一个策略。在这样一个策略的指导下，首先确定了其中的瑞欧时尚百货、嘉德影城、缤纷万象、滑冰场这四个主力店，还有六个次主力店，然后再带动整个销售。而他的次主力店都比较有特点，二期工程建成以后，是东南亚地区最大的一个工程。另外他的滑冰场也是按照奥运标准做的，应该说在华南地区是举足轻重的。其中有三分之一的品牌都是首次进入中国大陆，或者是深圳市场。很多品牌还要开设分店，比如说新巴克会把在中国最大的店开到里面。主力店：先大后小2021/8/30 星期一

32、44业态规划建议：主力店之一：精品百货：主营高档百货，经营品类上突出服饰类的品牌，在服饰品类上领先郑州市场。面积约12000平方米，北侧入口及主入口均可到达，从1F到3F，层面积约占4000平方米（对比业种：上海港汇、南京德基广场、深圳金光华）；2021/8/30 星期一452021/8/30 星期一462021/8/30 星期一472021/8/30 星期一482021/8/30 星期一49韩国时尚品牌折扣立体街：从1F到3F，约15000平方米，位于项目后部，以街铺的形式经营，经营内容包括流行服饰折扣中心，美甲美容美发，品牌饰品、流行数码、妇婴用品；2021/8/30 星期一502021/

33、8/30 星期一512021/8/30 星期一52次主力店：食尚美食街：4F及B1F，约10000平方米，集中经营世界各地美食；国际餐饮商务餐饮休闲餐饮特色餐饮打造紫荆山路商圈“五星级”美食天地2021/8/30 星期一53次主力店：精品超市:约4000平方米，位于B1层精品百货下部，经营精致、进口超市食品、用品、生鲜等；2021/8/30 星期一54 次主力店：休闲咖啡及独立店铺餐饮：如麦当劳、星巴克等，数码影院等,约5个，每个约500平方米，共约2500平方米。楼层安排上穿插进行； 2021/8/30 星期一552021/8/30 星期一562021/8/30 星期一57 辅助业种：包括图

34、书、音像等文化类、家居用品、儿童游乐、展示展览、家用电器、各类培训等；2021/8/30 星期一58业态配比比例建议： 零售 ：餐饮：休闲及文化约为：60：25：1560%25%15%2021/8/30 星期一59楼层安排示意图2021/8/30 星期一602021/8/30 星期一612021/8/30 星期一622021/8/30 星期一632021/8/30 星期一642021/8/30 星期一65第四篇：建筑规划篇1、超前规划：2、科学规划：3、整体规划：4、兼容规划：5、规划建议：2021/8/30 星期一661、超前规划：规划超前性就涉及到到项目的生命周期，在规划定位上，项目必须成

35、为一个中长期的项目。因此在规划设计上要牺牲了一些短期利益，如立体停车场，既满足购物、娱乐需要，又要满足酒店式公寓的停车需要。又比如在空间高度的设计上，最好设计成兼容性的高度，把眼光放得更长远些。同时在各主要入口均建有直达顶层的直梯梯，强调了交通的直达性。可以大幅提高较高楼层的客流量，防止高层客流减少。2021/8/30 星期一672、科学规划：科学设计规划的重点包括规划方案的设计、建筑设计、配套工程的设计等等。但是重中之重的第一个就是顾客动线，。第二就是商铺的可视性与通透，每一个楼层都有一个很明显的路线，商场没有死角，顾客不会迷路，还有玻璃封顶，可以让顾客一年四季的享受天然环境。第二停车与商场

36、，隔有一道玻璃门。在层高上还有一个特点，层高比较高，有些达到5.6米，甚至有些达到了5.8米。第三就是使用率比较高，整个店铺使用率超过了60。第四为残疾人提供了方便。也特别关爱女性，比如洗手间里的设施已经超过了国家标准的两倍。第五就是业态实现了无缝链接2021/8/30 星期一68 3、整体规划：第一，国内商业地产开发现状：第二、如何立足整体观念规划开发商业地产。第三、因地制宜，因“市”制宜第四、只有搞好整体的商业规划，才能规避商业地产开发风险。2021/8/30 星期一69兼容性规划： 兼容性包括项目内部各种业态的兼容以及项目整体与城市及商圈兼容二个方面： 商业地产是一种经营各种业态的商业营

37、运，其根本基础在于各业态的生命力，因而进入营运过程后，商业地产的风险维系在各个业态的经营上。因为各业态的生命力的不均衡性，购物中心的商户汰弱留强是一个根本原则，所以，租户及厂商流动性较大，但不同的租户或厂商对建筑量体、机电设备要求不是同一标准的，而购物中心一旦建成就成为不动产，很难作出调整。 因而，在规划之初，就要注重建筑量体、机电设备的兼容性，最大限度规避后期经营上大的调整，带来资金、成本上的损失。2021/8/30 星期一705、规划建议：开设中央式中庭，垂直动线基本集中在中庭，确保垂直动线简便、有效；整体建筑规划在一个盒子中利用廊桥互连，促进内部动线灵动有效，同时富有逛街的情趣；利用接紫

38、荆山路街对面的地下通道，开设人群相对集中的业种，形成“双首层”的建筑格局，使项目的前期销售及后期经营利益最大化；建筑外观：时尚高档，概念超前，便于物业管理；夜间效果：照度充分，温馨新颖；空间规划：楼层高度6米左右；双回路供电；双路供水；管道煤气管线到位；中央空调或VRV空调；设置入口广场；2021/8/30 星期一71第五篇：交通规划篇1、交通动线规划理念；2、交通动线规划建议；2021/8/30 星期一72 一个商业特别是大型百货及购物中心业态，为了实现消费者容易接近且在其内进行消费的目标，其交通动线的设计是非常重要的，商业中心的动线设计规划主要包括以下五个部分：1）商业外部动线规划设计、2

39、）入口及大堂动线设计、3）中庭动线设计、4）楼层水平动线设计、5）楼层垂直动线设计。 外部动线的规划设计 商业中心的动线设计必须考虑与外部环境的对接，这样才能达到聚集人流的目的。联系外部动线主要包括：联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统和货车动线系统2021/8/30 星期一73 1、联系外部道路： 裕鸿国际的户外道路是可循环的，城市内部易达性较好。因此，对于商业中心的外联道路是动线系统中很重要的一项，在规划外联道路系统的时候，应考虑到该项目周边的道路交通情况，主大门及广场可面向的主道（主道是指应有大量的人流、车流通过，本项目主大门是城市快速道，车流非常大，带来一定的问题，如何把项目变成

40、这一条路上的目的地，而不仅仅是一个路标，是交通规划的重要课题）。 所以本项目要设计侧门引导各种采用不同交通工具到达项目现场的人群。这样才能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最好是另有其它的外联道路，外联道路应做到可以很方便迅速接上地区性主要干道或快速路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最少，联络道路与完善的交通运输网联结，能扩大裕鸿国际的辐射范围，扩大其商圈，能最大限度地方便购物者到达及货物运输。2021/8/30 星期一742、停车场的交通动线裕鸿国际的车位多数在地下二三层，需要满足办公及公寓居住人口的固定需要，又要满足商业人流的变化的需要，这样就需要一个连贯停车管理的

41、体系，停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的交通车流。所以裕鸿国际规划停车场进出口时，要注重以下几个事项：（1）出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出（2）应配合道路的车行方向以双进双出，以方便不同方向的顾客进入本项目；（3）采用效率较高的收费系统以节省车辆基础时间，收费点尽量不要设在斜坡上，以避免司机进出麻烦，不同的车行尽量予以分开（4）结合考量到学校、医院或消防通道出入口20米范围内，车道的十字路口、穿越斑马线、过街天桥、

42、地下通道口起8米以内，公共汽车站、铁路平交道口起10米内不宜设置停车出入口。2021/8/30 星期一753、行人动线系统1）设置方便的垂直交通，往来于地下停车场到各楼楼层；2）通过中庭这一人流集散枢纽，合理调配人流；3）对接项目周边已形成的主要人流方向，设置相适应的入口；4）对接项目规划的主要人流方向，设置相适应入口；5）垂直交通动线集中在中庭，方便简单直观；6）设置直通项目街对面的地下通道，从本项目的B1层直接联通街对面地下通道，这种人流动线引导，解决了以下几个问题：一是紫荆山路车多速度快，行人不容易通过，立交式地下通道可以很好地避免这一问题；二是这一地下通道的相当于把本项目的触觉伸向街对

43、面的易初莲花以及二七商圈，与这些商业量体互补共赢，共享客流。三是通过设置地下通道二侧的商铺，延长了负一层的步行街的长度，使之更接近七百米左右的标准步行街，让逛街的目标顾客觉得有得逛，有得买，有情趣。2021/8/30 星期一764、货车动线系统 购物中心大宗商品进出需要货车，对于货车形式的路线应尽量于一般消费者的汽车及行人的通道分开，避免相互干扰，并设置足够的离街货场供货车卸货使用。货车动线的设计要注意利用建筑物比较偏僻的地方或行人较少达到的地方，尽量减少对顾客的干扰，同时，大宗物流的配送要利用非营业时间进行，这样能在动线上进行时间上的分隔。同时还要关注货场地面的载荷和商场货梯的配套等。因此，

44、本项目大货车动线宜安排在项目北面，并通过货梯设置达到项目各个楼层，根据项目营业时间的高峰期，合理安排大货车上货时间；小型货车送货装卸点宜安排在B1层，通过货梯设置，货物到达项目各个楼层。2021/8/30 星期一77二、入口及大堂的动线规划： 1、形象指示：入口大门对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显易辨的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，再次要将购物中心的名称及图案标志进行显著的展现，以突出企业形象，表现其形象的视觉系统（VI），对外在环境而言，购物中心的人口应大而显著。 2、类骑楼设计：同时在购物中心的入口外部设置类似骑楼性质的遮篷有很多的好处，最重要的一点就是它能够将

45、人行步道拉近，使行人停留，在炎炎夏日可以遮阳，在下雨天可以躲雨，同时也是一个广告以说明入口所在，人流在此聚集在进入购物中心就变得比较自然了，动线设计中要考虑这点。 3、空间动线指示：明显易辨的特性，购物中心内各商品商店位置标示板及引导地图集中放在购物中心各入口大堂处便是最有效的动线指导与商业广告。像广州百货大楼、天河城百货、韩国乐天百货就在入口大堂处设有明显的指引，国际国内一些著名的购物中心大堂除设有指引及印有商店名称的简单平面图外，还在大堂设有服务台，进一步加入了人性元素，提升了服务档次。2021/8/30 星期一78三、中庭动线规划： 在盒子式的购物中心内，中庭是购物中心的焦点，中庭广场多

46、位于各个道路形成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示，动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。在中庭设挑空及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。象中山大信新都汇的中庭就很好地表现了这一特点，在此即使是商品展示的舞台有事公共活动及休息的场所，中庭挑空直达屋顶，人们在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好的体现了动线交汇点的特征。2021/8/30 星期一792021/8/30 星期一80 四、楼层水平动线规划1、楼层水平动线设计的

47、目的是要使同平面上的各个店铺在空间上得到充分的展示；2、根据购物者的人数的定位，空间应勿过窄以至于感觉太过拥挤，人行主通道根据其重要性，设置48米宽比较合适，3、为了使消费者轻松到达，主要平面各层次最好不要超过三层，而且各层次的联系通道动线要宽，要大于同层次的通道，水平各层次的通道动线设计的表现形式也要有多种方式，即可以设计成“十”型，也可以设计成“Y”或“T”形等，目的就是要使消费者视觉通透，尽量做到没有盲点，处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的，其动线设计和上铺分隔也是不成功的。要做好这一点也是不容易的，需要经营者不断努力并根据需要在时间中持续改进。4、可以用景点的营造拉动人流水平动线，

48、消除人流的盲区。2021/8/30 星期一81五、楼层垂直动线规划： 在垂直动线设计中，手扶梯和电梯及其它设备搭配要合理，分布要均匀，在购物中心大门附近及中庭可配置观光垂直电梯，使顾客浏览购物中心内外的美景，激发购物和消费的热情，许多旧购物中心的改造这是主要增加的内容；在中庭两边配置循环连续上楼的电动手扶梯，有利于消费者的上下，又并增强立体感；在配置循环连续攀爬手扶梯时要注意创造出消费者在每层的停留路线和时间，在手扶梯或主道旁要设置的商铺位置和通道的平面图展示。 整体垂直动线规划要方便目标消费者容易到达项目的每一个商业点，要通过动线规划及商业点的区域规划，消除动线上的盲点.同时也要方便无消费目

49、标的漫游者移步移景，新鲜不断。无商业上的任何断点或不紧凑性。2021/8/30 星期一82第六篇：招商规划篇1、业种及品牌定位建议；2、主力店及次主力店招商步骤；3、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项4、人员组合及招商工作计划2021/8/30 星期一83业种及品牌定位建议：主力店：地区性中心型百货（建议自营）、韩国品牌折扣街、流行前线、大食代、大馔食、食尚美食城。名店：屈臣氏、星巴克、哈根达斯、必胜客、麦当劳、自然美SPA生活馆、佰草集、巴黎春天婚纱、思妍丽、三星影光娱乐、俏江南、东来顺、汤姆熊、金山城、数码影院、索尼生活广场。2021/8/30 星期一84化妆品：兰蔻、香奈尔、迪奥、资

50、生堂、CD、雅顿、雅斯兰黛、贝佳斯、倩碧、露华浓、雅芳、欧莱雅、圣罗兰、美宝莲、玉兰油等；自营地区性中心百货品牌：2021/8/30 星期一85服饰：HUGO BOSS、杰尼亚、PULL&SHARK、纪梵希、GUCCI、TOMMYHIFIGER、ESCADA、ST DUPONT、BIBA、AQUASCTUM、BALLY、TRUSSARDI、DUNHILL、1881、LANCEL、HUBER、LACOSTE、CK、BCBG、BMW、MEXX、POLO、LEO、MAXMARO、保时捷、宝姿、菲杰、珂罗蒂亚、蒙迪爱尔、NEWYORK、卡尔丹顿、赫门、斯卡图、奥德臣、都本、LEO、施瓦洛世奇、巴黎凡尔

51、赛、WHY、喜丽、沙驰、巴黎世家2021/8/30 星期一86真美诗、美丽宝、林宝坚尼、都彭、ESPRIT、ONLY、百图、艾格、KOOKAI、佛罗伦、诗（Moiselle）、MISSK 、艾碧素/杰西卡慕、哥弟、摩根(Morgan) 、odbo、伊芙心悦、阿桑娜、JORYA、色彩十八、EV、淑女屋、爱乐芬、纳帕佳、东方名剪、欧莱雅、季诺咖啡、Shes、依蕙达、暇步士、马克华菲、汤尼威尔、TrUk & Travel、顺美、庄吉、万宝路、诺帝卡、金狐狸、布莱恩、朗维高、皮尔卡丹、花花公子、法国、ucla、G2000、LIVS、第五街牛仔自营地区性中心百货品牌：2021/8/30 星期一87钟表珠

52、宝：英皇表行、东方表行、欧米加、雷达、帝鸵、劳力士、万宝龙、浪琴、天梭、时间廊、周大福、谢瑞麟、六福、琉璃工房、世界名品眼镜店、柯达数码店、烟斗雪茄店、派克、皮具箱包：新秀丽、爱步、其乐、圣伽步、GOEX、暇步士、百丽、哈森、接吻猫、莱尔斯丹等。自营地区性中心百货品牌：2021/8/30 星期一88运动服装：NIKE、阿迪达斯、锐步、茵宝、李宁、美津农、安踏、奥索卡、日高、探路者、乐斯菲斯、安博哥、青鸟、浩沙、英派斯。2021/8/30 星期一89二、主力店及次主力店的招商步骤：第一阶段：基础工作 工作目标：通过专题市场调研，确定主力店及次主力店的目标品牌，制作相关招商资料，对参与招商的人员进

53、行专题培训，为招商谈判各项工作的全面展开，做好主力店及次主力店招商的一切准备工作。 第二阶段：信息发布 工作目标：通过各种方式（如通信、通讯、面谈等）与目标品牌主力店及次主力店取得联系，传递本项目的相关招商信息、资料，使其了解购物中心的基本情况。 第三阶段：初步接触 工作目标：通过电话、面谈等方式与品牌主力店及次主力店取得初步接触，争取主力店及次主力店厂家能作现场考察。 2021/8/30 星期一90第四阶段：意向谈判 工作目标：通过此阶段的谈判，确定初步意向。 第五阶段：主攻品牌意向谈判 工作目标：对意向性较强的主力店及次主力店进行重点跟踪、深入谈判。明确双方合 作意向、合作条件、基本需求。

54、 第六阶段：签定意向 工作目标：签定合作意向书或合作意向框架协议。 2021/8/30 星期一91第七阶段：签约谈判 工作目标：在合作意向书的基础上，与目标品牌洽谈具体的合作条件及合作方式，达成一致意见。 第八阶段：签订合约 工作目标：通过签约仪式的隆重举行，进一步提高购物中心的知名度、美誉度、影响力和号召力，基于以上招商流程，招商工作应按一定周期来衡量其成果，是集中式签约，而不是陆续签约。 第九阶段：开业筹备阶段 工作目标：主力店及次主力店开展筹备工作，开发商做好物业设施的安装及其它配合工作。 第十阶段：主力店及次主力店开业2021/8/30 星期一92 招商条件：在主力店及次主力店招商过程

55、中起决定因素，我们应运用发展的思路，合理把握效益与发展的关系，在尊重市场因素的基础上，与品牌主力店及次主力店谈判的过程中灵活把握，在确保“招进来”的前提下，尽可能的扩大购物中心的有效收益。 谈判的过程中，应适当提高合作条件，为以后的谈判留出余地，确保谈判过程中的主动局面。合作条件可依据以下四种方式作为思路和方向： 第一：固定租金、联营 第二：基本租金+超额销售提成第三：基本租金+递增租金 第四：低基本租金+高递增租金 2021/8/30 星期一93主力店招商对商业地产的成功开发及经营的重要性：如果说购物中心是一个剧本，由太平洋来规划、设计，主力店就是男女主角，次主力店就是配角，另外还有内部项目

56、管理的整合，接下去是布景的设计和搭建，包括室内的设计。在整个的主力店规划过程里，需要哑铃式布局法，就是需要用两间以上的主力店，在重要的部分来吸引的客户，用主力店来吸引更大范围商机的客户，来带动中间的这些小商店冲动型的购买行为，才能使得整个项目有一个生气。如本项目列入主力店的有自营百货及韩国折扣街。对于百货商场内部的布局，他们是不只一个哑铃形状的，这里有很多的部分，其实比较简单的说，就像包饺子一样，饺子皮不是我们吃的重点，但是主力店能把所需要吸引的散户包在中间，这样才能成为一个饺子。另外在中心点都会有一些美食广场，给消费者有一个休息的地方，这些都是大的规划，都是以两层为主的建筑。2021/8/3

57、0 星期一94招商条件与规划设计、施工及管理相关事项 招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可能影响未来施工成本，必须适 度反应至租金或管理费上。（1）、是否需要特殊用电？独立电表？（2）、是否需要专用空调？(空调主机、冷却水塔设置位置?楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等 问题均需考虑) （3）、是否需要专用厕所？(设置位置与化粪池的距离，管线的泄水坡度是否足够?) （4）、是否需要专用停车位？(停车位数量与管制问题) 2021/8/30 星期一95（5）、是否需要专用播音系统？（6）、是否需要专用货梯、电梯、电扶梯、电动步道？(设置费用高、空间及动线

58、均需检讨) （7）、是否需要专用独立广告招牌？(若为落地式，需预埋安装基座螺栓、建管法令问题及整体景观问题) （8）、是否需要特殊防震、隔音设施？(如影城，防震、隔音设施成本非常高) （9）、是否会制造噪音与振动？(游乐场、CD店) （10）、是否需专用仓库进卸货空间？ 2021/8/30 星期一96（ 11）、是否会制造大量废弃物？（12）、是否需要特殊保全系统与金库？(银行、珠宝金饰店) （13）、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量贩店、生活亲子馆) （14）、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟？污废排水是否需要截油?是否需要专用厨房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？（15）、是否需要游泳池

59、或戏水设施？(俱乐部，须滤水设备、加温锅炉、特殊结构与荷重考虑、特殊防水处理等 配合作业) （16）、营业时间能否与卖场配合？(影城、PUB、DISCO等业种营业时间特殊，需要考虑保全、厕所使用、停车、 进出动线等) 以上所述管理相关工作看似复杂，但实际执行时的复杂性与难度尚不止于此，尤其未来的购物中心将大量引进国外新型或特殊店，势必造成更新的管理问题与需求，因此建立有效、经济的管理系统，是本项目顺利运营的前提。2021/8/30 星期一97四、人员组合及招商工作计划 购物中心的主力店及次主力店招商工作不同于一般品牌的招商，主力店及次主力店的招商周期长，招商过程复杂，招商环节多，所面临的困难大

60、，主力店及次主力店的招商引进绝不是一蹴而就的，需要成立专门的招商队伍负责此项工作： 1、由太平洋与开发商成立专业管理的招商机构牵头，成立主力店及次主力店招商工作小组。 2、招商工作小组可分为招商领导小组及执行小组，领导小组由开发商、专业管理机构的主要领导组成，执行小组由富有专业招商经验、招商能力强、责任心强的成员组成。 3、招商工作小组必须在开展主力店及次主力店招商工作之前，制定详细的、切实可行的主力店及次主力店招商工作计划及考核目标，将责任落实到每个招商人员，使招商人员根据计划开展主力店及次主力店的招商，避免工作杂乱无序，打乱仗。主力店及次主力店招商的日常工作、基础性工作由专业管理机构招商人