XXXX年娄底众一桂府南区一期营销推售建议

1、众一桂府南区一期营销推售建议中驰地产/技术效力中心.Chapter 1年义务目的分解.目的分解众一桂府北区各物业销售情况(2021年1.1-5.5)产品类别销售面积（）销售套数销售总金额（元）平均成交单价（元/）1-4号栋小高层1429.031245793593204.52 果岭阳光（12-15号栋）13226.15108442312873344.23叠加1481.42764586064359.74联排2215.287104625684722.91双拼0000.00 水系独栋492.19139000007923.77 山顶独栋0000.00 商业76.742143762618733.72 车库

2、76.6222681703500.00 合计20454.23145773580002021年1月-5月5日众一桂府北区各物业销售总金额约7100万元，与3亿目的方案相差约2.3亿左右.众一桂府北区截止5月5号剩余产品销售估计其他类剩余面积剩余套数暂按目前成交均价统计（元/）预计可成交金额1-4号栋小高层530.585（其中4套为众一员工宿舍）3204.52 1700254果岭阳光（12-15号栋）7078.29513344.2323671429商业684.021518733.72 12814239车库128.7533500.00 450625合计38636548目的分解北区一切剩余产品总销售额

3、约1.8亿左右，其中别墅类销售金额占80%，约1.4个亿，所以下半年北区营销重点将是别墅类产品别墅类剩余面积剩余套数暂按目前成交均价统计（元/）预计可成交金额叠加243.3914359.741061117联排3344.44114722.9115795489双拼9517.32265291.5950361755水系独栋1441.3927923.77 11421243山顶独栋8353.6519因未销售，无法得知价格，预计价格780065158470合计143798074别墅类产品假设全部去化，可以完成销售1.4个亿，别墅类产品在下班年将是重点去化对象其他类产品剩余总额还有3千8百万左右，销售压力不大

4、.20215月6月7月8月10月11月12月1月9月果岭阳光联排别墅双拼、山体别墅北区剩余车库、商铺南区一期单位目的分解剩余产品营销方案排布，5-8月中旬联排别墅销售11套， 9月中旬完成双拼、独栋22套，12月消化南区洋房80余套根据2021年营销目的：1、北区别墅产品整体去化85%；其它产品整体去化率95%；2、南区11月底-12月初一批单位开盘；我们将剩余产品销售方案做出如下排布：由于前期曾经去化一部分产品，所以别墅类剩余产品去化率达只需达 85%，其他类剩余产品去化率只需达90%，即可完成年度整体85%和95%去化义务同时中驰建议抓住9月份旺季进展一次别墅类集中开盘，将山体、双拼去化，

5、同时为南区一期单位蓄客做预备。目的51套目的22套目的11套剩余产品营销方案排布目的22套.目的分解根据营销方案排布，截至10月中旬，北区剩余产品估计可以完成销售1.6个亿别墅类销售套数暂按目前成交均价统计（元/）预计可成交金额叠加14324.42 1061117联排114704.52 15795489双拼225291.1942807481水系独栋27923.77 11421243山顶独栋16因未销售，无法得知价格，预计价格780055380468合计126465798其他类销售套数暂按目前成交均价统计（元/）预计可成交金额1-4号栋小高层13204.52 340050果岭阳光（12-15号栋

6、）513344.2321304283商业1318733.72 11532815车库33500.00 405562合计33582710根据营销方案排布，到10月中旬别墅类剩余产品估计可完成销售1.3亿根据营销方案排布，到10月中旬其他类剩余产品估计可完成销售0.3亿10月中旬北区一切剩余产品估计完成销售1.6个亿.目的分解根据目前情况总结来，目前已完成销售额7100万，按照年度方案估计10月中旬还可以完成 1.6个亿，也就意味着11中旬到次年1月份两个多月时间，需求南区完成销售额7000万左右，方可完成今年年度目的。了解南区11月中旬-次年1月，必需完成南区销售额7000万方可完成今年年度目的.

7、目录Chapter 2南区产品分析.工程总体经济目的总建筑面积： 477其中住宅： 402522商业铺面： 12349商务酒店：1939会所面积： 1500幼儿园：2327容 积 率： 2.14建筑密度： 24.52%绿地率： 57.32%总 户 数： 2479户总停车位： 1807大规模、高绿地率、温馨度极高配套完善的高质量大盘工程规模之大，绿地率之高，配套之完善，远胜于娄底其他楼盘.南区一期产品物业类型物业类型：11F电梯洋房26F高层平层豪宅24-28F高层22F精装修公寓1栋/5+22F2栋/11F3栋/11F4栋/11F5栋(楼王/1+26F6栋/1+24F7栋/1+26F8栋/1+

8、28F9栋/1+24F洋房1-2F：5房复式、213-2303-9F：3房、16810-11F：6房、270146171144838214683841468483140140131240240适用率86%-87%适用率86%-87%适用率85%适用率86%适用率87.5%洋房适用率89-91%工程物业类型较全面，从公寓到豪宅，满足大部分购房者需求.南区一期产品产品线户型面积所属物业类型282-84高层3131-168高层、洋房4171-240高层及（平层豪宅）5213-230洋房6270洋房131-240的3、4房户型为主，辅以82-842房、213-2305房及2706房户型产品线跨度较大，

9、适用型2房、居家型3房、享用型4、5、6房，既有市场热销品，又有市场稀缺品，完全满足任何层次购房者需求.洋房1-2F：5房复式、213-230庭院卧式卧式露台生活阳台卧式卧式奢华主卧，具有套间功能，且带超大露台干湿分别，动静分区南北通透入户花园+生活阳台+露台户型方正适用，功能分区明显，生活阳台、露台让客户多角度享用外部景观，奢华主卧更是为胜利的主人提供了坚实的港湾南区一期产品户型设计.洋房3-9F：3房、168入户花园露台阳台露台生活阳台主卧4-9F没有奢华主卧，具有套间功能，且朝南带超大露台南北通透客厅朝南带超大景观阳台，增大空间感动静分别入户花园+阳台+2露台工程产品线分析168平米洋房

10、设计，花高层物业的钱享用超高得房率的洋房体验，户型南北通透，超大景观阳台，让他在客厅也能轻松享用外面优美的景观，奢华主卧，配套完善.洋房10-11F：6房、270阳台客厅、阳台挑高露台奢华双主卧均朝南，均具有套间空能，温馨度和私密性双加强。客厅朝南带超大阳台，加强空间感南北通透干湿分别超大顶层露台，园林景观尽收眼底2阳台+露台工程产品线分析超大6房设计，需求的房间一间不少，需求的面积一点不浪费，适用率超高，多阳台及180度转角露台设计，园林景观尽收眼底，创意挑高的客厅设计，空间感无限放大，爽奢华主卧，楼上楼下享用同样生活.5栋楼王4房、240双入户主仆分区私密性强且互不影响客厅餐厅主卧入户花园

11、阳台南北通透客厅朝南带阳台，加强空间感阳台阳台入户花园+3阳台主卧入口玄关设计，朝南衔接阳台，私密性温馨性双重享用干湿分别，动静分区可做仆人房工程产品线分析超大面积平层设计，功能分区明显，免去上下楼的烦恼；主卧玄关设计，私密性大大添加；双入户主仆分区设计，身份表达淋漓尽致，南北通透+3阳台设计，想景观不好都不行.3房、-1403房、131-6-9栋客厅卧室主卧入户花园户内花园餐厅南北通透，客厅朝南带景观阳台客厅主卧入户花园主卧均朝南带独立卫生间，私密性强，凸窗设计客厅朝南，带阳台增大空间感阳台阳台阳台入户花园+户内花园可改卧房+阳台，卧室均带凸窗设计入户花园+2生活阳台，卧室均带凸窗设计工程产

12、品线分析户型南北通透，方正适用；浪费面积极少，适用率极高；户型设计灵敏，可塑造性强；.3房、1462房、836-9栋客厅朝南带阳台，加强空间感客厅餐厅主卧阳台主卧朝南带凸窗设计入户花园+生活阳台，卧室均带凸窗设计餐厅客厅主卧入户花园空中花园阳台阳台南北通透，客厅朝南接阳台，加强空间感动静分区主卧朝南带独立卫生间，加强私密性，且带凸窗入户花园+2生活阳台+空中花园，卧室均带凸窗设计空中花园设计，可改成卧房/书房工程产品线分析精致两房，户型方正适用，无面积浪费；客厅朝南带阳台，加强空间感阔绰4房，方正设计，房间划分合理，调整空间大；多飘窗设计，人性化体验较高.户型小结82-84平米两房：精致两房，

13、方正适用入户花园+生活阳台设计，卧室均带凸窗设计，客厅朝南带阳台，加强空间感131-168平米三房：168平米洋房设计，花高层物业的钱享用超高得房率的洋房体验，户型南北通透，超大景观阳台，让他在客厅也能轻松享用外面优美的景观，奢华主卧，配套完善171-240平米四房：超大面积平层设计，功能分区明显，免去上下楼的烦恼；主卧玄关设计，私密性大大添加；双入户主仆分区设计，身份表达淋漓尽致，南北通透+3阳台设计，想景观不好都不行213-230平米五房：户型方正适用，功能分区明显，生活阳台、露台让客户多角度享用外部景观，奢华主卧更是为胜利的主人提供了坚实的港湾270平米六房：超大6房设计，需求的房间一间

14、不少，需求的面积一点不浪费，适用率超高，多阳台及180度转角露台设计，园林景观尽收眼底，创意挑高的客厅设计，空间感无限放大，奢华主卧，楼上楼下享用同样生活户型设计奢华，温馨度极高，创意及品味市场少见创新点评：11F电梯洋房：将洋房元素与小高层物业相结合，打造270超大型6房户型，同时挑高客厅与180度转角露台设计将豪宅表达的淋漓精致。26F高层平层豪宅：将别墅 元素与高层物业相结合，打造250超奢华4房户型，满足了喜欢大面积又不愿有楼上楼下之分的客户，加上3阳台设计，景观资源随处可以享用，双入户设计，充分思索主人身份尊贵感。.大规模、高绿地率、温馨度极高配套完善的高质量大盘整体来说工程是一个：

15、物业类型较全面，从公寓到豪宅，可以满足大部分购房者需求从工程物业类型来看：产品线跨度较大，适用型2房、居家型3房、享用型4、5、6房，既有市场热销品，又有市场稀缺品，完全满足任何层次购房者需求从工程产品线来看：工程属性界定：物业类型全面从公寓到豪宅，以3房适用热销产品和4、5、6房创新度的市场稀缺品为主力产品的可以满足大部分购房者需求的大规模、温馨度极高、配套完善的高质量工程工程属性界定.思索众一桂府北区曾经在市场构成上构成良好的口碑效应及品牌效应，并且工程北区不断是娄底楼市的先锋军，作为南区新产品的入市一定且必需成为娄底新一轮的亮点，要震撼入市，我们必需做到 “知己知彼，所以入市前我们必需了

16、解竞争对手的情况。根据中驰对娄底市场的了解，我们以为：目前市场上与本工程11F电梯洋房和26F高层平层豪宅产品有部分产品类似目前市场小户型公寓存在滞销情况，切为了满足利润最大化原那么，小户型公寓建议不作为第一批推盘产品剩下的只需高层产品与市场上其他工程存在竞争，高层产品能否作为第一批推出市场，我们必需了解竞争对手。只需了解了高层产品竞争情况后方能知道，电梯洋房、高层及高层豪宅究竟哪个物业才是最适宜第一批入市的产品。电梯洋房、高层及高层豪宅究竟谁先入市？.目录Chapter 3高层产品竞争对手分析.区域工程分布从区域楼盘来看，共有8个工程有能够为潜在竞争对手本案广源盛世铂金玫瑰园新外滩丹枫国际万

17、豪城市广场一品恒城泓泽星城上和世家高层产品竞争工程确定原那么：1、同区域内有直接竞争的楼盘2、全市同规模、产品、质量的楼盘3、营销阶段处于认筹或即将面市的楼盘；以及热销在售阶段楼盘.竞争工程规模及物业类型对比分析项目名称物业类型建筑面积容积率价格泓泽星城 小高，公寓40360.78 5.73000上和世家5栋高层、5栋多层1100005.37待定一品恒城高层6000093500-3600广源盛世 31层高层3446610.8待定新外滩 高层600005.83200丹枫国际 2栋33层、1栋16层住宅和1栋9层公寓580005.13000铂金玫瑰园 12栋多层洋房；10栋小高层电梯板楼16000

18、02.063100-3200万豪城市广场（特殊竞争对手）高层、公寓3500006待定众一桂府电梯洋房、高层（平层豪宅）高层、精装修公寓4713773.19众一工程规模47万方，众观竞争工程，无人能比物业类型从公寓、洋房到高层豪宅，与竞争工程最多仅有2种物业类型相比，更为丰富相比竞争对手，本工程规模优势极大，物业类型更为丰富.竞争工程内部环境规划对比分析项目名称园林及配套设施泓泽星城 8500余平米沿街商业 上和世家4000平米中心园林景观、商业配套一品恒城单体高层建筑，绿化与配套主要依赖娄星广场及市中心配套广源盛世 仅有临街商业，基本没有绿化新外滩 仅有项目裙楼商业丹枫国际 仅有项目裙楼商业铂

19、金玫瑰园 13000中心花园、2600双语幼儿园、12000商业配套万豪城市广场（特殊竞争对手）五星级酒店、12000商业配套众一桂府10万平米主题园林星光露天泳池、欧式风情商业街、豪华商务酒店、国际幼儿园、网球场、羽毛球馆、健身会所 本工程内部环境规划优势非常明显，竞争工程无法匹敌从园林绿化到小区配套规划，竞争工程中几乎没有可以与本工程匹敌的，众观娄底市场也几乎找不到与本工程相类似的.竞争工程外部环境对比分析项目名称地段景观生活配套交通泓泽星城 汽车南站附近 ，出城必经之地，昭示性强毗邻文化广场 孙水河公园周边生活配套较缺乏9、16路两路公交上和世家扶青路与早元路交汇处 毗邻孙水公园周边生活

20、配套较缺乏9、16路两路公交一品恒城市中心地段区位优势明显 毗邻娄星广场 机关幼儿园 一中 一小 沃尔玛 春园步行街 市中心交通优势明显广源盛世 新星北路与香茅街交汇处 毗邻涟水河风光带 五江沃尔玛 5小 6，8,16,18四路公交新外滩 位于路口位置，与丹枫国际为邻涟水河风光带尽收眼底 五江沃尔玛 5小 6，8,16,18四路公交 丹枫国际 临路口位置，昭示性强有利于商业发展涟水河风光带 部分户型江景房 五江沃尔玛 5小 6，8,16,18四路公交 铂金玫瑰园 经济开发区石玉街 自身园林规划设计优良8小 9小 五江沃尔玛万豪城市广场（特殊竞争对手）位于市中心地段，区位优势明显 毗邻娄星广场

21、机关幼儿园 一中 一小 沃尔玛 春园步行街等，完善市中心交通优势明显众一桂府龙眼公园、涟水风光带近在咫尺1万方国际街区即可满足小区业主又能辐射周边；同时还有沃尔玛与步步高11、6、8路公交从外部环境来看，无论是从居住温馨度还是便利生活，众一桂府优势再次表达.项目名称户型面积及物业类型多层、高层多层、高层高层两房三房四房五房六房泓泽星城 88140上和世家133-140161一品恒城70-90130-140180广源盛世 88120-130新外滩 80110140丹枫国际 89122-125142铂金玫瑰园 90108-132150万豪城市广场（特殊竞争对手）110160众一桂府南区一期产品82

22、-84135-146135-146213-230270竞争工程产品线对比分析产品线丰富，2、3房同质化严重，但5房及6房户型，市场稀缺，竞争对手没有两房到四房的户型及物业类型与市场同质化严重，竞争力比较大，且面积区间比较类似五房和六房户型竞争对手几乎没有，市场极度稀缺，是未来打入市场最好的先锋。.竞争对手产品分析铂金玫瑰园四房：149两房：87干湿分别，动静分区，明厨明卫客厅，主卧均朝南，且带凸窗设计飘窗，景观阳台设计，加强采光分区明朗、干湿分别，四房主卧凸窗设计，独立空间，加强私密性。两房主卧带景观阳台，加强空间感。.竞争对手产品对比三房：131两房：87泓泽星城奢华主卧，带凸窗卧室均朝南，

23、且凸窗设计超大景观阳台干湿分别，动静分区三房奢华主卧设计，干湿分别，动静分区，两房超大景观阳台设计，且卧室均朝南.竞争对手产品对比新外滩三房：两房：92实为两房一厅和一房一厅的户型组合，虽具有两套房的套间功能，但运用度不高。多阳台设计，空中露台，半面积赠送三房面积运用度不高，凸窗/多阳台/空中露台全景观设计，加强采光和空间感。.产品对比分析一品恒城三房：两房：85动静分区景观阳台，入户花园设计主卧带阳台，加强温馨性该工程户型整体不具备南北通透特点，动静分区，三房带入户花园和景光阳台设计，两房主卧接阳台，温馨性加强.市场竞争户型分析小结竞争对手户型优势关键词：分区明朗、干湿分别，四房主卧凸窗设计

24、，私密性强两房主卧带景观阳台、三房奢华主卧设计、两房超大景观阳台设计凸窗/多阳台/空中露台全景观设计三房带入户花园和景光阳台设计其实从以上竞争对手户型优势关键词可以看到，本工程高层户型的设计特点，几乎可以在市场上找到同样的产品，这就意味着，在户型上本工程高层产品户型并不占优势。同时我们可以发现，本工程洋房及楼王的创新户型的优势，却是竞争对手中没有的，如240超大型平层设计、180度景观露台，挑高客厅设计，双入户门等等高层产品户型优势不明显，洋房与楼王创意户型的优势却非常明显.楼盘名称产品类型推售房源预计推售时间（2011年）56789101112万豪城市广场高层首期1000套左右，目前正在蓄客

25、广源盛世高层6月开始办理VIP卡，推出200套房源上和世家高层，多层3月份办理VIP卡，预计5月开盘估计下半年有3个竞争工程开盘销售加上目前曾经在售的工程4个，市场竞争较为猛烈，同质化竞争较为严重高层产品未来将面临同质化竞争较为猛烈的景象区域竞争环境分析.小结相比竞争对手，本工程规模优势极大，物业类型更为丰富本工程内部环境规划优势非常明显，竞争工程无法匹敌从外部环境来看，无论是从居住温馨度还是便利生活，众一桂府优势再次表达产品线丰富，2、3房同质化严重，但5房及6房户型，市场稀缺，竞争对手没有高层产品户型优势不明显，洋房与楼王创意户型的优势却非常明显高层产品未来将面临同质化竞争较为猛烈的景象从

26、工程规模、本身配套及外部环境对比来看，优势比较明显但这是属于众一桂府固有的优势，不是属于南区工程特有的优势从产品线来看，高层产品优势并不明显，切未来同质化竞争比较严重但是洋房与楼王创意户型优势比较明显，且没有同质化竞争工程整体优势明显，南区高层产品优势不明显，但是南区洋房与楼王创意户型是市场上稀缺的，优势比较明显.思索经过竞争分析，我们得出结论，高层产品竞争优势不明显，作为第一批入市无亮点，但电梯洋房与高层豪宅创意户型优势比较明显，同时思索到别墅产品线和高层豪宅面积段比较接近，产品本身构成了一定竞争，基于以上思索，中驰得出大致方向。.思索同时我们以为南区产品入市还必需求思索四个方面：1、众一桂

27、府作为娄底标杆型，指点型工程，入市产品必需是领先于市场的2、南区产品入市一定要结合北区产品的营销阶段，到达推行共享、营销活动共享。3、南区产品入市一定要给市场以冲击力很震撼力同时需求避开市场同质化竞争。4、南区物业类型的销售要把握价值最大化的原那么，小户型公寓建议最后销售。基于以上思索，中驰建议产品入市顺序为：电梯洋房高层豪宅高层产品公寓产品别墅客户与洋房客户完美过度，创意户型，震撼登场洋房客户与高层客户再次过度，众一桂府高层产品，再袭市场超大平层，创意户型再次震撼市场，提升工程价钱工程价值最大化后，产品价钱提到提升，利润最大化.南区一期产品分批入市建议1栋/5+22F2栋/11F3栋/11F

28、4栋/11F5栋(楼王/1+26F6栋/1+24F7栋/1+26F8栋/1+28F9栋/1+24F洋房1-2F：5房复式、213-2303-9F：3房、16810-11F：6房、270146171144838214683841468483140140131240240适用率86%-87%适用率86%-87%适用率85%适用率86%适用率87.5%洋房适用率89-91%一期：与南区别墅构成呼应，客户资源共享，同时转嫁来的客户购买力强，对价钱抗性不大，容易接受较高价钱独一无二的叠加洋房高调入市，成为娄底焦点，同时避开高层产品的同质化竞争，主推电梯洋房168-270户型，顺序由270-230-168

29、过度。二期：从叠加洋房到高层产品又可以做一个客户的过度。众一桂府最后的高层产品，收官之作，接触南北两区大量成交客户资源，利用老带新促成成交利用洋房与高层产品的价钱差别，促动成交有效避开同质化竞争。主推高层131-146三房三期：楼王登场再次把众一桂府推到舞台前方，再次惊动市场，指点市场。娄底最后的别墅楼王，由于稀缺，所以珍贵，价值再次提升。从171四房到主推楼王四房。四期：公寓产品放到最后，此时工程价值已被拉到最高，小户型公寓价钱也被提升。花少量的钱，享用富人享用的居住环境小户型目前被接受程度不高，还需求一定的市场沉淀，需求时间让客户观念发生改动。一期红色二期蓝色三期黄色四期粉红.目录Chap

30、ter 4南区入市营销推行战略.根据南区工程的调性及电梯洋房物业类型的面积与总价，不难发现我们的目的客户群体，大部分与别墅目的客户群体类似，在制定推行战略上，我们的目的群体依然定位于高端客户群体，进展针对性宣传营销推行战略基于以上思索，中驰建议：推行战略延续别墅产品推行战略，同时适当加大客户群体广度。.总战略线下：圈层营销：以特别的方式，针对性的主攻某一层次的客户。特殊营销：整合高端品牌资源及权部门，构成战略协作关系，资源共享，实现双赢。营销活动：以营销节点以及重要节假日为节点，举行活动营销，制定定向营销客户群体，针对性举行营销活动。别墅客户营销活动，叠加洋房客户依然适用其他活动：根据时间节点

31、，举行一些旺场、旺人气的活动，同时推开工程知名度及销售业绩线上：经过成交客户来源分析建议保管户外、短信的推行，加强工程本身昭示性宣传推行。重要推行方式;媒体炒作关键词“众一桂府引领户型变革风暴“创意洋房领先长沙， 户型创新引领市场以户外、网络、电视、高档杂志为主，配合节点报广及电台。加强电视、网络的言论炒作、以高档杂志作为载体将工程信息传送至高端客户视野。营销推行战略.线上营销推行战略线上推行：集中式、大规模，轰炸式推行 -短时间内在娄底楼市构成剧烈的言论报道主力媒介电视台：新闻式报道、评论式报道、论述众一桂府为娄底楼市带来的变革网络：制造户型效果图片+软文评论+网络炒作户外：以“山登绝顶我为峰之类的话语论述出一种独有、高调的觉得.营销推行战略线上辅助媒介短信+报纸进展工程营销炒作配合工程营销活动节点，进展不定时推行.营销推行战略线下运用圈层营销+特殊营销活动同时配合顶级私人会所+