8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结专业实践人：房地产土地评估实践：公司摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，从实践角度出发，简单阐述了自己的实践经验，土地评估的具体工作事务、估价程序、估价方法的现实应用、估价行业风险的控制和自我评价等问题。：估价程序 估价方法风险控制 自我评价2006 年本人参加土地估价师资格，2008 年取得土地估价师资格。虽然在理论知识上已经掌握了一个土地估价师所应该掌握的，但是土地估价是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求都十分高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是积累土地估价的专业

2、实践经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土地相关比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。理论联系实际，创造性地解决土地估价过程中的疑难问题，出色的完成估价工作为使本人达到这样的水平，本人在房地产土地评估公司进行了专业实践，在资深的土地估价师和公司同仁的帮助和指导下，进行了大量的土地估价项目的专业实践，在此过程中学到了许多现就专业实践进行简要总结陈述。中无法体会的知识和经验下面第一部分：本人学习、工作、实践介绍一、学习经历介绍本人 2004 年从期间，不仅学习了毕业，主修专业为土地资源管理专业，在大学学习和土地评估方

3、面的主干课程外还学习了金融学、投资项目分析等学科，因此对于土地估价的基本理论和相关的知识有了深入了解，为今后进入土地估价行业奠定了扎实的基础。2006 年本人通过了房地产估价师资格，随后又参加了。土地估价师资格并在 08 年通过取得土地估价师资格二、工作经历介绍2004 年上半年本人在地源不动产评估公司进行毕业实习，后即应聘至中博房地产评估从事房地产评估助理工作；2005 年应聘至安公司从事土地评估助理工作。徽房地产土地评估三、实践介绍房地产土地评估公司成立于 2001 年 1 月资本 100 万元。、土地评估 9000公司有在职员工 32 人，、土地估价师共 15 人。至今共完成，评估值超过

4、 100 亿元，零，2003 年被合肥市授予“放心中介”称号，2005年被省房协授予“诚信企业”称号，2008 年成为合肥市经纪人会员，合还被合肥市中介“先进个人”，是肥市房地产中介合肥市估价仲裁常务理事。成员之一，合肥市房地产中介理事。公司内土地估价技术都从事过多年的土地估价、房地产评估、地价管理、房地产市场研究等工作的专业资深，具有丰富的理论知识和实践经验。第二部分：专业实践期间的工作总结一、土地估价工作总结在实践工作的四年中，在资深土地估价师的指导和帮助下，对居住用地，工业用地，商业用地、综合用地、农用地等各类型的土地价格评估进行了实践，从估价业务的洽谈、委托估价合同的签定、估价对象的现

5、场勘察、资料的收集和利用、估价技术路线的确定、估价的撰写、估价的整理和归档等一系列的业务过可以熟练掌握，在过去的四年内的时间内，本人在公司的帮助下，协助评估了出让土地使用权抵押价格评估、出让土地使用权改变用途价格评估、土地使用权核定现值评估、补交土地出让估等，同时也对承租土地使用权价格、划拨土地使用权评估、农用地价格评估、出让用地评估等多项疑难案例进行评估，灵活运用市场市场比较法、收益还原法、基准地价修正系数法、剩余法、成本估方法。二、土地估价程序总结：近法等多种评在专业实践期间，对于每宗土地的估价项目都应遵循土地估价的基本工作程序。，才可以避免不必要的重复工作和确保在程序上不出现大的差错，确

6、保评估质量。其工作程序主要如下：、接受估价任务、确定估价的基本项目。即确认待估宗地的类型、土地面积、权利状况、估价时点、宗地状况、估价目的、估价条件、土地使用权使用年限等一系列问题。、制定估价工作计划。每一估价项目都需要制定一个可行的估价作业计划，确定土地估价的作业步骤、安排和时间进度、确定本次估价的有关资料的搜集和整理，以免发生疏忽、错漏。使执行本项目安排。、时间安排可以做到衔接、资料收集和实地勘察。在日常工作中就应注意搜集一切有利于土地评估的相关资料，包括一般地价影响资料、土地市场交易资料、土地收益资料、土地成本资料、国家有关于土地方面的资料。具体到个别的土地估价项目，除需搜集以上资料外，

7、还要重点搜集本宗待估宗地的登记资料、地籍图、记载平面图、城镇规划图、委托方的相关资料等一系列资料。对于实地勘察主要查证待估宗地的位置、面积、用途等是否于登记资料一致；同时现场察看和感受待估宗地所在地区的商服繁华程度、交通状况、环境条件、周边的工农业发展程度等区域和待估宗地的形状、地质地形条件、土地开发程度等个别。、在资料收集和实地勘察后，根据资料收集的程度和状况、估价目的和估价对象自身的特点，选择灵活运用市场比较法、收益还原法、基准地价修正系数法、剩余法、成本近法等多种评估方法进行评估测算，然后进行评估价格的分析和调整，确定评估价格，在撰写估价书后，应仔细和认真地进行复审，对于估价报告书的内容

8、应检查数据是否正确、论据是否充分、评估价值是否合理等一系列注意事项如无差错则出具估价三、土地估价方法总结 、市场比较法书、收取评估费用、归档备查。在四年的土地估价专业实践中，因为市场比较法接近市场行情，可以利用近期发生的与待估宗地具有代替性的交易实例作为比较标准，修正推算待估宗地的价格，因而，其价格具有较强的现实性，所以对于市场比较法的理解和运用是比较侧重的。在运用市场比较法时，根据市场比较法形成的理论依据、原理、公式等，结合估价对象所处的市场条件，以替代原则为基础，正确选择比较实例，通过对市场情况、交易日期、区域、个别等一系列项目的比较修正，以保证评估结果的准确性。由于该方法必须以发育健全的

9、地产市场为基本条件，所以在实际运用此种评估方法时，必须有充足的交易实例资料和发达的地产市场为前提，对于土地交易市场不发达和交易数量很少的地区，则难以应用。在运用市场比较法进行土地价格评估时，一般是通过以下几个估价程序来进行的：第一、收集宗地交易实例资料；第二、确定比较交易实例；第三、建立价格可比基础；第四、市场交易情况修正；第五、进行估价期日修正；第六、进行区域因素修正；第七、进行个别修正；第十、求出比准价格。 、收益还原法修正；第八、进行使用年期修正；第九、进行容积率在对有现实收益或潜在收益的土地进行估价时，例收入的地产或有收益的商业地产时，一般都将收益还原法作为评估方法之一。在运用收益还原

10、法时，首先是熟记不同类型的土地年纯收益的公式，然后根据收益还原法公式的适用范围和特点及评估对象的收益变化状况和土地使用年期、评估目的等条件，选择相应的计算公式进行计算。运用收益还原法评估土地价格时，第一、收集相关资料，可以收集待估宗地或与待估宗地相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等；或者生产用地中多年的原料、人工、及产品的市场价格资料等一系列对于评估有价值的资料。第二、测算年总收益，对于年总收益应注意实际收益和客观收益的区别，在评估时，应以客观收益为评估的依据，并且保证收益必须可以长期取得，而且收益是合法收益，不是收益。在实际评估中，年总收益一般有土地、房地合一出租的、

11、企业经营收入、产品销售收入等形式。第三、确定年总费用，在实际评估中，年总费用一般包含了土地使用税、维修费、保险费、税金、房屋折旧费等或者是企业的生产成本、销售成本、销售费用、财务费用、经润等，然后利用年总收益减去年总费用得出土地纯收益。对于土地还原率的确定有市场求取法、调整法、排序法三种方法，在实践中多数采用调整法，一般选用同一时期的一年期定期存款利率为安全利率，风险调整值根据估价对象的具体情况而定，在实践中，由于近二年的定期存款利率不断调整，因此必须保持估价时的定期存款利率和人民的现行利率保持一致。在确定土地纯收益、土地还原率等数据后，即可以选适当的计算公式，试算、确定土地的收益价格。、剩余

12、法在有交易地区，且土地有开发和再开发价值和现有房地产中地价的单独评估时，可以选用剩余法进行评估。在运用剩余法评估时，应假设未来的不动产价格和成本在开发期间都不会波动，这样就可以准确地估算有关数据。在待估宗地的基本情况后，确定运用剩余法进行土地价格评估时，一般是通过以下步骤来进行的：第一、确定待估宗地的最有效利用方式，在考虑到土地位置的可接受性、未来用途的社会需要程度和未来发展趋势等影响下确定最佳的土地用途；第二、估计开发建设周期和投资进度安排，对此一般是采用其他同类、同等规模的建筑物正常工期来测算、对于特殊的影响，一般不于考虑；第三、估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值，完成后房地产价值一

13、般采用市场比较法和长期趋势法求取，对于有收益的房地产也可采用收益还原法求取；第五、估算开发成本和开发商合理利润，一般采用当地的社会平均水平和当地实际的开发规费；第六、确定待估土地的土地价格。、成本近法对于新开发土地和土地市场不发育或地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行评估的土地。应采用成本近法进行评估在判断待估土地比较适用成本近法时，首先收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；通过直接或间接方式求取待估土地的取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；确定土地开发后较开发前的价值增加额；按地价公式求取待估土地的土地价格；对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。、基准地

14、价系数修在待估宗地所在地区拥有完备的土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的条件说明表等基本资料并且全部收集、了解后，可用基准地价系数修评估待估宗地，首先确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价及相应的修正系数表和该基准地价对应的地价内涵和土地开发程度等；然后宗地地价影响的指标条件、确定待估宗地评估的修正系数、确定待估宗地使用年期修正系数、确定期日修正系数、确定期日修正系数；最后确定待估宗地地价。第三部分：土地评估的风险控制总结在实际工作中，土地估价机构一方面需要争取估价业务，一方面需要积极防范土地评估风险，作为一个土地估价师应认清在土地估价中可能出现的

15、风险，根据客户要求，有针对性地进行评估工作，并在客观、公正、公平的原则上规避风险。由于评估带来的风险一般不会马上显示，而往往是过一个时期后才出来。因此，千万不能麻痹大意、心存侥幸，给自己埋下风险隐患。若想控制评估风险，我应注意下面几个问题：第一 、在日常工作中，就应有意识的搜集有关于土地估价的一切信息和资料，进行整理和分析，并及时更新价格信息。在进行具体的土地估价业务时应向当地有关情况。如土地管理部门或房地产开发公司询价，随时了解当地土地市场价格的变动。第二、认真土地的证明资料。应要求委托方通过原件审验后再复印如对证明资料有任何的疑问应主动亲自到机关，对于委托方提供的信息和资料，只有通过估价师

16、的验证后，方可作为参考使用。第三、土地估价中最大的风险就是土地价格的确定，只有评估时根据本次评估的估价时点、估价目的和整个的市场行情；选取合适的估价方法，认真遵循土地估价的原则、程序和方法，估算出一个客观合理的价格，不得和低估。并且切实做好检查复核工作，防止数据错位，计算有误。第四、加强自身建设，评估工作执行的好坏，评估才能最大程度的规避风险。水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平，评估师素质包括业务素质、道德素质等，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。因此土地估价应根据自己的情况和特点进行自我培训。重点针对评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，不断学习新的土地质水平。、新的土地估价