8203估价师协会网站cms实践总结

1、实践总结玉湖南众联评估425000随着我地市场的建立和快速发展，土地估价这个中介行业也在不断发展和完善，为地产市场的繁荣、稳定和发展起到了关键作用，然而随着土地市场的不断规范，市场竞争越来越激烈，对土地估价师的要求也越来越高，除了要掌握了扎实的理论知识，也要求有丰富的实践经验。本总结从专业实践出发，阐述了土地评估的工作及流程、专业实践期间的感受和认识等。一、专业实践的基本情况是成立于 2001 年，100 万元，现有国家注湖南众联评估册土地估价师 11 人，为省注一级资质，是湖南省具备全省范围内从业能力的 16家土地评估机构之一。公司经营范围：土地评估、土地经营中介服务、土地有关知识咨询服务等

2、。二、专业实践期间完成的主要工作及流程1、日常估价业务（1）土地一级市场出让地价评估工作。作为土地招、拍、挂过程中出让底价的价值参考，主要由土地行政主管部门委托评估。（2）土地抵押评估。取得土地后进行融资需要进行的抵押评估，核定土地资产价值，分担的风险，主要由当事人或委托。（3）土地二、三级市场产转让评估工作。作为土地税等相关税费的价值参考依据，主要由交易双方委托。转让过程中缴纳契（4）县区基准地价更新工作。各县区中基准地价的更新工作，一般由土地行政主管部门委托。（5）永州市协议出让工业用地部门委托。及年产值，主要由土地行政主管2、估价工作流程估价工作流程分为估价业务的受理；拟定估价作业计划；

3、收料、实地踏勘；分析整理相关资料；选定方法、试算价格；确定宗地估价结果；撰写估价报告书；送达估价书；估价技术的归档等阶段。三、专业实践的感受及认识1、对估价的认识估价既是一门科学也是一门艺术。房地产市场是地区性市场，各地的市场行情和价格影响可能各不相同，而且影响价格的众多，其中许多对价格的影响难以准确的把握和量化，不是简单地套用某些数学公式或者数学模型就能够测算出来的，数学公式或数学模型中的一些参数、系数等，有时也要依靠估价师的实践经验作出判断。此外，每种估价方法都是根据收集的资料从某个角度或者某个方面建立起来的，他们或多或少存在一些局限性。在估价实务中通常要求采用两种以上估价方法进行估价，就

4、是对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整得出最终的估价结果，这个过程是估价师对市场行情的把握，对估价理论和方法的掌握以及实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理，也依赖于估价师综合判断艺术水平的高低。2、从评估工作的流程看，评估中需要注意（1）估价目的：估价结果的期望用途。委托方不会无缘无故花钱委托估价机构进行评估，都是有自己的估价目的，因此可以通过询问委托人未来完成后的估价是作何用途、提供给谁或者由谁认可等来明确估价目的。对估价目的的明确应当符合有关规定，应尽可能细化，避免笼统、模糊。明确

5、估价目的有助于明确估价时点。（2）估价时点：土地估价机构评估出的地价是该地块某一时点的价格。这是因为地价随着社会经济的发展变化也在不断涨落和变化，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，那么所评估出的价格就毫无意义。估价时点从本质上讲不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。具体地说，实际估价中的估价时点是由估价师根据估价目的、在征求委托方同意后确定的。（3）现场查勘和市场：俗话说：百闻不如一见，眼见为实。对于不可移动、价值与区位密切相关的土地来说，尤其如此。现场查勘是估价工作的一个不可缺少的环节，是全面了解估价对象的必要程序。估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象

6、的状况，包括感受估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施的优劣，对此前获得的估价对象的座落、四至、面积、土地形状、用途等情况进行核对，拍摄反映估价对象外观、状况以及周围环境和景观或临路状况的影象资料，了解估价对象周边乃至当地类似房地产的市场行情，并收集补充估价所必要的其他资料等。实地查看有与加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体、真实的印象，获取文字、图纸等资料所无法或难以表述的细节。（4）估价方法的选择由于不同的估价方法有其自身的适用范围，并到不同的估价结果。因此，估价应熟知、理解各种估价方法的适宜条件。待估宗地具有自身的特性和委托方的不同评估目的的要求，在具体宗地评估时不是每法

7、都能适用，因此要结合估价对象的估价目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，在市场比较法、收益还原法、剩余法、成本近法、基准地价系数修等几种方法中，选用两种以上的适合估价对象的估价方法进行估价。（5）评估结果的确定在估价过程中，由于使用不同的估价方法通常会产生不同的价格，估价师对每一宗地的评估要选择两种以上的估价方法，这样就会得到几种不同的价格，因此，这一阶段的工作，是检验估价师功底是否有扎实的理论知识和丰富的实践经验的关键阶段。3、土地估价师是一个专业性的，作为一名合格的土地估价师，在为人、做事中应该注意以下几个方面：（1）诚信诚信即诚实、守信、公平、公正，古人云“弃信则无得，无诚则有失”，

8、成功的人必定是那些恪守诚信、值得信赖的人，个人的立足需以诚信为本，企业发展需以诚信为上，社会和谐需以诚信为此做人首先要有诚信。（2）职业道德职业道德是指估价师在估价活动中应当遵循的行为规范的总和。它要求估价师以良好的、态度、作风和行为去完成估价工作，即在估价活动中应当做什么，不应当做什么；应当怎样做，不应当怎样做。即使有扎实的理论基础和丰富的实践经验，但如果没有良好的职业道德，不仅评估出的价值难以客观公正，会损害估价利害关系人的合法权益，而且会借着估价这种“公正”的外衣扰乱市场秩序。实践工作中应注意的具体问题如下：坚持独立、客观、公正的办事原则；不能以任何不正当损害的信誉和利益；不能无原则地迎

9、合委托方各种不合理要求；不能国家规定，商业；诚实正直、公正执业，不做任何虚估价。应当尽心尽力地按照相关估价技术标准做好每个环节的估价工作，包括对估价委托人提供的有关情况和资料进行必要的关注，对估价对象进行全面、细致的实地查勘。在估价业务中，不得乱。应当执行规定的估价标准，不得以压低等方式进行不正当竞争，也不得以不正当理由或者名目收取额外的费用。（3）具备过硬的专业知识具备过硬的专业知识是估价专业能力要求。评估行业是一个知识密集型产业，扎实的业务素质是作好估价工作的前提。丰富的理论知识，可以对价值作出科学深入的分析和解释，举一反三、触类旁通地分析解决显示中不断出现的新的估价问题。（4）尽可能地规

10、避评估风险估价风险主要是估价结果与真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。土地估价作为一个专门行业，在市场经济的发展过程中不可缺少，作为这一行业的执业，对估价行业客观存在的风险，既不能惧怕，又不能轻视。既不能“因噎废食”，又不能将风险视为儿戏，不管，想怎么估价就怎么估价。正确的态度是，对估价风险首先要分析它，认识它，进而防范它。认真核实估价对象必备的权属证明文件。一要完整，二要看原件，三要同实际状况和委托方填报的清查估价明细表进行核对。取证复印件上要加盖委托方或资产占有方公章。尤其要注意有无他项权利登记。当遇到权证不全或提供不出，或委托方称未办妥领取权证手续等情况时，宁愿放弃不评，也不要迁就

11、。对超过估价机构执业能力的估价项目，在收集不到有关有效数据，特别是采用市场比较法时切忌以交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例来凑数，对估价对象情况确实难以了解时还是不去估价为好。对抵押、企业迅速变现的估价，一定要坚持稳健、谨慎原则，其估价值一般应低于现行市价，降低幅度要视具体情况而定，不能。严格按土地估价规范撰写估价和估价技术。尤其是估价中的特别事项说明、估价的法律效力等不应有法律空隙，做到防范。（5）学无止境的学习精神评估中涉及的知识面广，作为称职的估价师不仅要求熟练掌握评估专业知识，而且还要具备广泛的经济、法律、建筑、财务等方面的知识。全面掌握的政策，并了解地方的一些特殊规定，注意的变动对评估所产生的影响，不仅可以给委托方提供他们所需要的估价，而且可以给委托方一些相关建议，提供相关的法律，作为一个辅助的服务，提高信服度。综上所