房价下跌购房人退房要求的法律辩析

1、PAGE PAGE 6房价下跌购购房人退房房要求的法法律辩析目前，全全国许多房房地产开发发商为了尽尽快回笼资资金，纷纷纷降价销售售其所开发发的商品房房。但开发发商的降价价行为引起起了降价前前已购买房房屋的部分分购房人的的极大不满满，购房人人认为因降降价而使自自己的楼房房大量贬值值，因此要要求开发商商“退房”。购房人人向开发商商提出退房房，在合同同法上属于于解除房屋屋买卖合同同。购房人人要求开发发商退房须须符合法律律规定的合合同解除的的法定或者者约定事由由，否则，应应当经买卖卖双方协商商一致，合合同才能变变更或解除除。一、法法定解除房房屋买卖合合同(退房房)法律分分析房屋买买卖合同是是非要式合合

2、同，如果果签订合同同的双方当当事人主体体合格、内内容合法，不不违反法律律、行政法法规强制性性规定，房房屋买卖合合同一经签签订即告成成立和生效效。依法成成立的合同同，受法律律保护，对对当事人具具有法律约约束力。因因此，房屋屋买卖合同同成立后，无无论房屋是是否办理了了过户手续续，对合同同效力均无无影响，合合同双方当当事人须严严格按照合合同的约定定全面履行行自己的合合同义务，任任何一方不不得擅自变变更或者解解除合同。换句话说说，购房人人不得以房房价下跌为为由而要求求开发商退退房或者补补偿商品房房降价前后后的差额。但根据据合同法法第944条、最最高人民法法院关于审审理商品房房买卖合同同纠纷案件件适用法

3、律律的若干问问题的解释释(下称称解释)、城城市房地产产开发经营营管理条例例(下称称条例)等法律律、法规的的相关规定定，购房人人因开发商商违约，即即在以下情情形下行使使解除权，解解除房屋买买卖合同，要要求开发商商退房还款款：(一)开发商逾逾期交房除当事事人另有约约定的外，开开发商迟延延交付房屋屋，经催告告后在三个个月的合理理期限内仍仍未交房的的，购房人人有权解除除合同。当当然，购房房人迟延支支付购房款款，经催告告后在三个个月的合理理期限内仍仍未付款的的，开发商商也有权解解除合同。但根据合同法第94条条第(四)项规定，当当事人一方方迟延履行行债务或者者有其他违违约行为致致使不能实实现合同目目的，守

4、约约方无须给给予三个月月的合理期期限而直接接行使解除除权解除房房屋买卖合合同。(二)开发商未未告知购房房人将该房房屋抵押给给第三人商品房房买卖合同同订立后，开开发商未告告知购房人人将该房屋屋抵押给第第三人，购购房人有权权解除合同同。因为，根根据担保保法及物权法等规定，房房屋一旦依依法设定抵抵押，即使使房屋所有有权过户至至购房人名名下，若债债务人不履履行债务，债债权人仍有有权依法以以该抵押房房屋折价或或者以拍卖卖、变卖该该房屋的价价款优先受受偿。因此此，合同订订立后，出出卖人未告告知购房人人将买卖的的房屋抵押押给第三人人，使得购购房人所购购房屋处于于被抵押权权人变卖或或者拍卖的的危险中，若若抵押

5、权人人依法行使使抵押权，将将导致购房房人钱财两两空的情形形。因此，在在此情形下下法律允许许购房人解解除房屋买买卖合同。当然，如如果购房人人同意出卖卖人设定抵抵押，属自自愿承担该该风险。(三)买卖合同同订立后，开开发商又将将该房屋出出卖给第三三人房屋买买卖合同成成立后，开开发商又将将同一套房房屋出卖给给他人，不不但对第三三人是一种种欺诈行为为，更重要要的是侵犯犯了购房人人的债权。因此，法法律赋予购购房人解除除合同的权权利，以维维护自己的的权益。具有上上述第(二二)、(三三)情形之之一，购房房人无法取取得房屋的的，不但有有权请求解解除合同、要求出卖卖人返还已已付购房款款及利息、赔偿损失失，并可以以

6、请求出卖卖人承担不不超过已付付购房款一一倍的赔偿偿责任。(四)房屋质量量不合格因房屋屋主体结构构质量不合合格不能交交付使用，或或者房屋交交付使用后后，房屋主主体结构质质量经核验验确属不合合格，购房房人有权请请求解除合合同和赔偿偿损失。但但因房屋质质量不合格格而解除合合同应由具具有资质的的鉴定部门门对房屋质质量作出鉴鉴定，以确确认房屋质质量是否合合格。(五)面积误差差比绝对值值超出3%或无法办办理所有权权证根据解释第第14条规规定，开发发商交付使使用的房屋屋套内建筑筑面积或者者建筑面积积与商品房房买卖合同同约定面积积不符，合合同有约定定的，按照照约定处理理;合同没没有约定或或者约定不不明确的，面

7、面积误差比比绝对值在在3%以内内(含3%)，按照照合同约定定的价格据据实结算，购购房人不得得请求解除除合同。但但如果面积积误差比绝绝对值超出出3%，购购房人可以以请求解除除合同，出出卖人返还还已付购房房款及利息息。商品房房买卖合同同约定或者者条例第33条条规定的办办理房屋所所有权登记记的期限届届满后超过过一年，由由于开发商商的原因导导致买受人人无法办理理房屋所有有权登记，买买受人有权权请求解除除合同和赔赔偿损失。二、约约定退房(解除合同同)法律分分析约定解解除房屋买买卖合同，即即退房，是是当事人经经过协商一一致，在订订立房屋买买卖合同时时约定一方方或双方当当事人解除除合同的情情形，合同同成立后

8、，一一旦出现合合同中约定定的解除情情形，解除除权人即可可依据合同同的约定行行使解除权权而解除合合同。具体体到房屋买买卖合同，只只要符合合合同约定的的解除条件件，开发商商或者购房房人可以根根据合同约约定通知另另一方当事事人解除房房屋买卖合合同，即退退房。至于于是否因解解除房屋买买卖合同而而承担民事事责任及如如何承担，仍仍将取决于于合同约定定。应当说说明的是，根根据法律规规定，无论论法定解除除还是约定定解除房屋屋买卖合同同，如果法法律没有规规定或者当当事人没有有约定解除除权行使期期限的，经经对方当事事人催告后后，解除权权行使的合合理期限为为三个月。对方当事事人没有催催告的，解解除权应当当在解除权权

9、发生之日日起一年内内行使;逾逾期不行使使的，解除除权消灭，当当事人不得得再单方面面解除合同同。三、房房屋买卖合合同因无效效或被撤销销而退房商品房房是特殊的的商品，为为了国家利利益、社会会公共利益益，国家对对房地产开开发商开发发、销售房房屋给与严严格的监督督和管理。只有具备备法定的手手续、履行行法定的程程序，房地地产开发商商才能开发发、销售房房屋。开发发商违反法法律、法规规规定出售售房屋，房房屋买卖合合同属于无无效合同。如“小产产权房”买买卖，即属属于无效买买卖合同。另外，合同法第54条条规定，下下列合同，当当事人一方方有权请求求人民法院院或者仲裁裁机构变更更或者撤销销：因重重大误解订订立的;在

10、订立合合同时显失失公平的;一方以以欺诈、胁胁迫的手段段或者乘人人之危，使使对方在违违背真实意意思的情况况下订立的的合同。当当然房屋买买卖合同是是否撤销，由由法院或者者仲裁机构构作出判决决或裁决，不不由当事人人决定。房屋买买卖合同依依法被确认认无效或者者被撤销，自自始不具有有法律约束束力，所购购房屋应退退还给开发发商，开发发商应当退退还购房人人已交购房房款。此外外，因开发发商的过错错导致合同同无效或者者被撤销，购购房人可以以请求返还还已付购房房款及利息息，并有权权要求开发发商赔偿因因此所遭受受的损失。通过上上述分析可可见，开发发商降价销销售其开发发的商品房房，或者已已购房屋贬贬值不是房房屋买卖合

11、合同解除，即即购房人要要求退房的的法定事由由。除上述述法定情形形有权要求求退房外，购购房人欲要要求开发商商退房，必必须经买卖卖双方当事事人协商一一致。如果果出卖人不不同意解除除，购房人人无权要求求退房。购购房人非因因法定或者者约定事由由而解除房房屋买卖合合同，即要要求开发商商退房，实实际上是一一种违约行行为。因此此，开发商商同意退房房的同时有有权要求购购房人承担担违约责任任，赔偿因因退房而造造成的各项项经济损失失。四、房房屋认购书书的法律性性质在商品品房买卖的的实践中，买买卖双方签签订正式的的房屋买卖卖合同之前前先行签订订房屋认购购书、购房房意向书等等，约定双双方在一定定的时间内内签订正式式房

12、屋买卖卖合同，并并交纳一定定数额的定定金。认购购书(包括括某些意向向书)在法法律性质上上属于预约约合同。民法理理论上将合合同分为本本约和预约约。预约是是指当事人人双方订立立协议，约约定将来签签订合同的的合同，将将来应当订订立的合同同称为“本本约”。预预约合同的的成立和生生效后，当当事人负有有将来要订订立本合同同的义务。具体到房房屋认购书书，购房人人与开发商商签约认购购书后，双双方当事人人负有义务务，即在规规定的期限限内根据认认购书的约约定与开发发商人签订订正式房屋屋买卖合同同，若未在在约定的期期限内订立立房屋买卖卖合同，有有过错方承承担预约合合同的违约约责任。但但开发商在在楼盘项目目未取得商商品房预售售许可证前前就与客户户签订认购购书，此时时订立的认认购书因违违反城市市房地产管管理法强强制性规定定而不具有有法律效力力，属于无无效的合同同，且过错错主要在开开发商。因此，如如果购房人人与开发商商仅仅签订订了购房认认购书，但但未签订房房屋买卖合合同，因房房屋买卖合合同未成立立，故不存存在解除房房