央产房合同签订后房主被认定为限制民事行为能力人,合同是否有效_第1页
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文档简介

1、央产房合同签订后房主被认定为限制民事行为能力人,合同是否 有效谭某茂向本院提出诉讼请求:1、判令被告返还原告购房定金20万元;2、判令被告向原告支 付违约金220万元;3、判令被告向原告支付中介费损失27万元;4、 诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由:2016年11月26日,经链家公司中介,我与张某 文签订了房屋买卖合同,购买位于x号房屋,房屋总价为1100万元。 合同约定,如张某文拒绝将房屋售给我,应按房价款20%的比例向我 支付违约金,链家公司的中介费由张某文赔偿付给我。合同签订后, 我按约定支付了定金20万元,向链家公司支付了中介费27万元。2017 年3月12日,张某文家属向我发来

2、终止房屋买卖合同履行的告知书。 为保障自身合法权益,我提起上述诉请。张某文的法定代理人张旭辩称:张某文与谭某茂签订房屋买卖合同时不具有完全的民事行为能 力。此前张某文因交通事故受伤,被认定为限制民事行为能力人,其 对出售房屋一事不具有辩认能力。我方同意返还对方20万元的定金。 双方之间所签订的房屋买卖合同自始无效,对方要求支付违约金没有 依据。张旭在合同签订后已经告知谭某茂和链家公司张某文不具有完 全民事行为能力一事,以免对方产生损失。我方不同意谭某茂的其他 诉讼请求。第三人链家公司称,我方认可谭某茂的诉讼请求。我公司尽到了 中介义务。房屋买卖合同签订后,张某文本人又到单位办理了央产房 上市和

3、物业变更手续。我们中介的合同没有问题。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行 了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据,本院予以确认并在 卷佐证。根据双方当事人确认的证据本院可查明如下:2016年11月26日张某文经链家公司中介与谭某茂签订了北 京市存量房屋买卖合同及补充协议、买卖定金协议书、居间 服务合同。双方在北京市存量房屋买卖合同及补充协议中约定 谭某茂以总计1100万元购买张某文位于x号房屋(建筑面积137. 95 平方米),合同定金为20万元,谭某茂需贷款400万元。该合同约定 如张某文拒绝将房屋出售给谭某茂,应在违约行为发生之日起十五日 内以相当于房屋总价的20

4、%向谭某茂支付违约金,链家公司收取的谭 某茂的所有费用不予退还,由张某文直接赔付谭某茂。上述合同签订 后,谭某茂向张某文支付了定金20万元,向链家公司支付了居间服 务费242000元。2016年11月27日,张某文之子张旭与链家公司员工联系,称 自己的父亲头脑不清楚,无完全行为能力,要求解除合同。张某文的 上述房屋系房改时从所在单位购置的央产房。张某文本人于2016年 12月1日到中影集团房管办公室填写了已购成本价房屋出售申请表, 办理了公房上市的申请手续。2016年12月5日,经中央国家机关房 改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室审核,同意 张某文名下的上述房屋可以办理产权变更

5、登记。上述审核业务系张某 文本人办理。链家公司业务人员于文南到庭作证时称张某文签订房屋 买卖合同和办理央产房上市及物业交接手续时头脑清楚。中影集团房 管办公室工作人员赵玥亦表示张某文办理申请公房上市手续时头脑 清晰。2017年3月12日,张某文之子张旭向链家公司发出终止房屋买 卖合同责任告知书。该告知书中称张某文因在2014年12月的交通事 故中受伤,现仍在康复阶段,日常生活中时有对自己的行为缺乏认知 和控制的表现。张旭在告知书中指出链家公司为强迫其父张某文执行 合同而进行骚扰,明确要求终止2016年11月26日签订的房屋买卖 合同。张某文本人此后未继续履行合同。2017年5月9日,谭某茂 与

6、他人签订了房屋购买合同,以1235万元购买了位于朝阳区安定路 12号院5号楼14层1401号房屋,该房屋建筑面积为120. 58平方。 庭审中,张某文本人未出庭。另查,张某文曾于2014年12月11日10时许被他人驾车撞伤,其因 此致多发脑挫裂伤。法大法庭科学技术鉴定研究所于2016年9月26 日出具的司法鉴定意见书在精神检查一栏记载如下内容“检查所见: 神清,定向力较差,接触被动。对一般常识了解较差。简易计算 差。未见精神病性症状。应用成人智残评定量表对其进行测评, 被鉴定人张某文得分7分,属轻度智力缺损(偏重)”。2017年3 月,张某文接受北京晚报记者采访。2017年中央电视台中秋晚会于

7、 2017年9月26日在黑龙江大庆录制,张某文参加了晚会的录制表演, 该晚会于2017年10月4日在中央电视台播出。2017年7月25日,张旭申请宣告张某文为限制民事行为能力人。2018年1月10日,张某文经首都医科大学附属北京安定医院精神疾 病司法鉴定科鉴定为器质性精神障碍,意思表示能力不完全,应评定 为限制民事行为能力。根据上述鉴定意见,本院2018年5月25日作 出(2017)京0108民特515号民事判决书判决认定张某文为限制民 事行为能力人,指定张旭作为张某文的监护人。为查明张某文在合同签订时是否具有民事行为能力,本院曾委托 相关机构对此进行鉴定,因鉴定材料不充分,鉴定机构无法受理该

8、鉴 定。上述事实,有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、 买卖定金协议书、定金收据、(x)京0108民特x号民事判决书等证 据材料在案佐证。法院判决:一、张某文于本判决生效后七日内返还谭某茂定金二十万元;二、张某文于本判决生效后七日内向谭某茂支付违约金二百二十 万元、中介服务费二十四万二千元;三、驳回谭某茂的其他诉讼请求。北京市东元律师事务所李松律师认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约 定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,谭某茂与 张某文就标的房屋买卖达成一致意见,并签订北京市存量房屋买卖 合同及补充协议。双方当事人的争议焦点在于张某文签

9、订上述合同 时是否具有完全民事行为能力。对此,张某文的法定代理人认为张某 文签订该合同时系限制民事行为能力人,但未向故提交相应证据。故 委托的鉴定机构亦无法对当时张某文的民事行为能力作出认定。根据 故查明的事实可知张某文本人在签订房屋买卖合同后到所在单位办 理公房上市手续及物业交接手续,并持上述手续到相关部门进行审核, 上述行为并非在一天内完成,且各行为互为因果,具有极强的逻辑性, 足以证明行为人头脑清晰,目的明确。链家公司员工于文南作为交易 中介人员到庭证明张某文在履行上述行为神志清醒,该证人证言与张 某文在合同签订后于2017年接受报纸采访和参加演出的情况可相互 映证,足以证明张某文可以清

10、晰的表明自己的思想,其意志能支配自 身行为。为此,故认定张某文在2016年11月26日与谭某茂签订北 京市存量房屋买卖合同时具有完全的民事行为能力,双方所签合同 合法有效。张某文之子张旭虽在合同签订后的第二天即以张某文无行为能力为 由向链家公司提出异议,要求解除合同,但因其不是合同的签字人, 且张某文本人又在此后自行办理了公房的上市手续,以自己的行为确 认了该合同系其真实的意思表示,故链家公司、谭某茂完全有理由不 理会张旭所提异议,相信张某文会继续履行所签合同。谭某茂已经按照合同约定履行了定金支付义务,张某文理应按照 合同约定履行办理网签,协助谭某茂办理贷款等相应义务,否则,应 当承担相应的违约责任。因张某文不同意继续履行合同,其行为构成 违约,理应按合同规定承担相应的违约金和因房屋中介产生的居间服 务费,并返还谭某

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