房屋承租人优先购买权之研究-房屋承租人优先购买权研究系列之一

1、 房屋承租人优先购买权之研究房屋承租人优先购买权研究系列之一案情好像并不复杂，但一审、二审迥然相异的判决却至少可以透露出这样的信息：房屋承租人优先购买权的问题不是一个简单的问题。原告以被告侵犯了自己对浩达商厦一层西侧大厅建筑面积380平方米房屋的优先购买权为由要求确认被告间的商品房买卖合同无效的起诉，颇有“以一隅抗全国”的意味，其影响交易之便捷与效率显而易见，一审法院驳回原告诉讼请求也因此确有道理。可问题在于，原告对自己承租房屋的优先购买权是企业法第22条、城市私有房屋管理条例第10条、最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第118条等等。上述法规、司法解释涉及承租人优先购买权、合伙人优先购买

2、权、公司股东优先购买权等多种类型。鉴于本文所讨论的是房屋承租人的优先购买权问题，本文只详细列出与房屋承租人优先购买权相关的法规及司法解释。 合同法第230条的规定前已述及，此处不赘。 城市私有房屋管理条例第10条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。” 最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。” 对上面三项规定，学者主要诟病在：“提前三个月”的时间起点不明确。locaLHost所

3、谓“出租人出卖出租房屋”是指出租人有出卖意向还是与第三人已进行磋商，抑或是已与第三人成立买卖合同？宣告买卖合同无效是否合适？是否会损害善意第三人的利益？合同被宣告无效后，房屋所有权的归属不明，是回归出租人还是直接归属承租人？同等条件的内涵不明。这些问题也是本文后面所要着力探讨的。 存耶？废耶？优先购买权制度的价值同很多其他悠久制度一样，走过漫漫风雨历程的优先购买权制度也在现今社会面临存废之争。这个问题其实在本文前面详细引述的那份民国初年大理院判决中已显露端倪优先购买权“不独限制所有权人之自由处分，且于地方之发达，与经济之流通，亦不无影响”只不过大理院的法官采用的是附上“期间较长或无期之租户”作

4、为行使优先购买权的条件来进一步限制其行使，而现今有些学者则主张要彻底取消优先购买权制度。 这些学者所持的废止理由主要有： 所有权一直是一切财产权的基础，是人对财产最充分、完全、强大的一种支配权。其权利的行使应当是自由的，原则上应不受干涉，这是私法意思自治的要求。因此出卖者在选择出卖对象、内容、价款、方式、时间和地点等的时候，应不受外界的任何影响才对。但是，优先购买权制度，却限制了出卖人在出卖财产时对买受人的选择权。 所有者出卖自己的房屋，一般居于多种原因。比如急于脱手，使自己陷于困境的财政状况得以缓解。因此出卖的时机以及时间的要求对房屋所产生的价值是极其重要的。而优先购买权制度往往使出卖人在等

5、待承租人答复的过程中错失良机，最终导致出卖人的最大利益不能及时得以实现，甚至于因时间的延误使得本可以成交的交易根本得不到实现。承典人的优先购买权，共有人的优先购买权亦是如此。因此，从这个角度来看，优先购买权制度妨碍了交易的速度，甚至于损害了出卖人的利益。 根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则意见第118条的规定来看，出租人出售出租房屋未尽通知义务致使承租人丧失行使优先权的机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。此规定仅考虑了出租人和承租人之间的关系，并未考虑到第三人即购买出租人房屋的其他人的利益，如果第三人有偿的、和平的、善意地取得了出租人所出卖房屋的所有权，但仍然会因

6、承租人优先购买权的强大效力而最终落空。委实不利于交易安全的维护。 不动产优先购买权实际上也妨害了社会的公平。购买机会本来就不应该先后有别，并且，不同类型的优先购买权发生竞合时，也会带来新的不公平。 诱发道德风险。所有权人为避免自己利益受损，会积极采取“一房二价”等规避措施，防碍优先购买权的实现，并因此引起大量纠纷。 同等条件的判断既让法官费劲为难，也会造成执法上的模糊与不确定，有碍法制统一。因此废除优先购买权制度，“岂不是皆大欢喜！”13与此相对的，是捍卫优先购买权制度的学者所列举的该制度应当继续存在的理由： 贯彻某项社会政策，实现实质正义。优先购买权可以分为约定和法定两大类。14由当事人通过

7、合同来设立的约定优先购买权，体现了当事人的意思自治，法律及旁人自无法加以置喙。而法定的优先购买权多基于某种政策，如为社会政策而设。我国*）。36 台湾“司法院”大法官释字第124号解释：“必须出租人将典卖条件以书面通知承租人后，始有表示承受或放弃承受之言。”参见王泽鉴民法学说与判例研究，耕地承租人事先抛弃优先承受权的效力，中国政法大学出版社1998年版，第490页。37 史尚宽：债法各论，中国政法大学出版社2000版，第1页。38 戴孟勇：房屋承租人如何行使优先购买权，载清华大学学报2004年第4期。39 史尚宽：债法各论，中国政法大学出版社2000版，第1页。40 戴孟勇：房屋承租人如何行使

8、优先购买权，载清华大学学报2004年第4期。41 转引自肖建国强制拍卖中优先购买权的保护，载人民法院报，2005年3月20日。42 王泽鉴：民法学说与判例研究，优先承买权之法律性质，中国政法大学出版社1998年版第507页。43 戴孟勇：房屋承租人如何行使优先购买权，载清华大学学报2004年第4期。44 宁红丽：论承租人的优先购买权，载广西社会科学2004年第9期。45 戴孟勇：房屋承租人如何行使优先购买权，载清华大学学报2004年第4期。46 宁红丽：论承租人的优先购买权，载广西社会科学2004年第9期。 47 王利明：民商法研究，共有人优先购买权研究，法律出版社2001年版，第380页。48德国民法典，郑冲、贾红梅译，北京，法律出版设2001年版。49 王利明，民商法研究，共有人优先购买权研究，法律出版社2001年版，第380页。50 该两项规定皆引自前揭德国民法典中译本。51 戴孟勇：房屋承租人如何行使优先购买权，载清华大学学报2004第4期。52 戴孟勇：先买权的若干理论问题，载清华大学学报2001第1期。53 申卫星：形成权基本理论研究，载民商法论丛第30卷，法律出版社2004年版，第27页。54 宁红丽：论承租人的优先购买权，载广西社会科学2004