项目设计指导书（参考模板）

1、项目设计指导书编号： 版号：A/0 页码：第 PAGE 15 页 共 NUMPAGES 15 页 项目名称：XX项目文件内容：XX项目设计指导书发文日期：XXXX年XX月XX日项目设计指导书（范本）目录第一部分 项目概况及用地分析第二部分 开发目标第三部分 项目开发总体计划第四部分 项目设计总体计划第五部分 市场定位与产品建议第六部分 成本控制因素第七部分 工程管理意见第八部分 概念设计研究结论、方案设计需要解决的问题、项目设计各环节的综合分析第一部分：项目概况及用地分析宗地自然条件概况及分析宗地位置XX示范区是CC市政府XXXX年批准首批实施的四大跨世纪示范居住区之一。XX示范区位于XX区X

2、XXX，四至范围：南临XX，北沿XX路，西至XX路，东到规划XX路。地铁一号线终点站GG站在其北侧约1500米。示范区东西长约2.4公里，南北宽约0.8公里，基本呈规则长方形。总用地面积XX万平米，总建筑面积XX万平方米，总人口XX万人。宗地现状（1）宗地四至范围简述某地产公司XX城用地属于XX住宅示范区的XX地块，西临XX公路，南临XX，东临规划中的XX路，北为XX路。用地范围均至道路或河道规划中心线。（2）宗地现状地形地貌宗地现状主要为农田，农民住宅主要集中在5#、8#地块，宗地5#、8#地块内有若干乡村河汊、水塘等，水面积较大。宗地南侧XX塘为区级河道，具通航功能。沿XX塘北岸东西向排列

3、一条高压（22万伏）走廊，规划有100米绿化控制带。宗地西侧YY公路为半封闭快速干道，沿路已建宽度42.5米的防护绿带。绿化植被原始植被主要集中在西侧T形河道周边，以水杉、香樟及榆树为主，植被茂密，其它场地主要以野生的灌木：一枝黄花为主。气候气象水文地质XX塘与EE江相通，属敞开式河道。JJ南路HP路河段属于IV类水。实测最高水位4.18米，常水位2.20米，实测最低水位1.10米。宗地社会条件概况及分析区域现状与规划XX住宅示范区位于AS区LL镇地铁一号线WW站南广场以南，是QW市四大住宅示范区之一。在XX某地产公司城的周边，镇级公建配套主要集中于地块西北方向，配套比较齐全，但XX本身的配套

4、并不完善。XX示范区其目标是建成JK配套完善的住宅区，同时辐射MM一带的核心新兴工业区，成为交通便捷的新市镇。2、规划要求要点类型要点内容指标要求总用地面积： 容积率覆盖率建筑高度总建筑面积：XX平米居住（包括住宅、公寓、别墅）XX平米商业（商场、会所）XX平米公建XX平米（包括幼托中心、学校、变电所、水泵房、公交车站、邮电所、居委会、社区管理机构、文化活动站、垃圾站等）建筑退红线要求用地各边退红线XX米沿畹町路商场退红线XX米市政设施要求车辆出入口：畹町路人行出入口：畹町路机动车泊位数：须符合*市城乡规划管理法规文件的规定3交通状况地块周边有很好的公交系统，地面的地铁站，南面的轻轨站，东面的

5、大巴站。周边XX路、BB路、VB路、ZX公路等城市交通干道均为现状道路。A：FG路现状B：XX路现状C：由XX路看地块D：XX路现状E：由TY公路与XX路交口看地块F：由TY公路看用地地块G：TY公路现状H：南部高压走廊现状I：XX塘现状4市政管线（1）上水：从HV区40万吨水厂引水，TY公路西段XX路下预埋管径1200的上水管，东段XX路下预埋管径800的上水管，已建成。 （2）煤气：连通RE五线HP路上1200煤气管，引向XX路下500口径中压管. （3）电话：示范区东北侧DE路与XX路交界处，GU路6万门电话局。 （4）电力：规划建35KV变电站一座，现阶段使用BF220KV站。 （5）

6、污水：纳入AA市合流污水总管二期工程，规划经过XX路有一根管径2000的污水管，已在建。（6）雨水：LU路、XX塘之间，基地东南向规划建雨水泵站，占地约3亩，2管径2000-2400。竞争楼盘资料第二部分 开发目标（略）本部分可摘录项目前期启动会确定的项目运营目标。第三部分 项目开发总体计划（略）本部分可摘录项目前期启动会确定的开发计划。第四部分 项目设计总体计划（略）第五部分 市场地位与产品建议（略）本部分摘录按项目定位策划管理办法编制的相关内容。第六部分 成本控制因素（此处，可结合项目特点，直接借鉴调用成本优化与控制作业指引的相关内容） (1) 项目成本构成方案：成本测算 根据营销部门的结

7、论、概念设计的结论、运营管理部门对于基础形式的意见完成总成本测算表格各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格（可沿用成本测算套表）三期商铺底商平层组团平层花园洋房平均三期总成本面积：土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网建设费室外环境工程费配套设施费开发间接费项目开发成本合计设计各阶段的设计费用计划设计费用总目标： 万元主体设计概念设计阶段 万元陈利民、付志强实施方案阶段（方案+扩初）万元住宅方案及初设用XX的设计单位，商业方案及初设境外设计施工图阶段万元本地设计院（部分初设及施工图）其它设计总图设计 万元市政设计院景观设计 万元境外设计公司（同商业方案设计单位）立面设

8、计 万元设计阶段成本控制方案设计阶段成本控制目标容积率对成本影响较大，宜控制在1.2以上；因临街走廊不计算建筑面积，商业建筑可售率宜控制在90%以上方案设计阶段成本控制措施或建议总平布置时尽可能考虑避开高回填区的原渔溏所在位置；以免基础费用过高；建筑布置尽可能避免垂直于等高线布置，以免单元间造成高差导致结构成本升高；初步设计及施工图设计阶段成本控制措施或建议 尝试请结构设计监理 因商业街有部分建筑兼作景观考虑，立面用材要求较高，需在效果与成本之间做到最佳平衡；第七部分 工程管理意见(1) 道路、管线、土方平衡工作方案： 总思路：先总图，后单体。利用施工图设计的时间段进行道路基层、管道及土方平衡

9、施工，为后期土建及环境施工争取尽量充足的时间。设计流程：确定路网节点和高程总图方案设计单体方案设计总图施工图设计单体施工图设计环境设计。施工流程：花园路道路基层、弱电管道、污雨水管道施工三期场地土方平衡施工三期主要道路基层及干管施工主体施工室外总图施工环境施工。(2)宗地内现有电力设施迁移实施方案：宗地现有四类电力通讯架空线路，严重影响宗地地规划建设：110KV高压单回路杆输电架空线路一组；110KV高压双回路铁塔输电架空线路一组；10KV中压配电架空线路一根；50对军用架空通讯电缆；至城园一期、大学园的架空通讯电缆。改造方案：结合花园路、花果路的建设将架空通讯电缆下地；结合用地内国有水渠地改

10、造将110KV单回路杆输电架空线路、10KV中压架空线路分别在水渠两侧下地。 宗地内现有电力设施示意图宗地内现有型杆110KV高压线现状图 宗地内现有电力设施改造方案示意图第八部分 概念设计研究结论、方案设计需要解决的问题、项目设计各环节的综合分析工程地质及基础方案建议：地质资料分析：抗震设计参数：地震基本烈度为7度，场地土类型为中硬场地，建筑场地为类抗震场地。场地地下水：地下稳定水位在4.56.5米，地下水化学类型为HCO3、CoMc型，对混凝土无侵蚀性。地基土评价：粘土230KPa，广布场地，土质均匀，以硬塑为主，具有一定厚度，沉积连续，分布稳定，力学强度较好，属中等压缩性土，胀缩等级为级

11、，具有弱膨胀性，可以作为天然地基持力层；淤泥层90KPa，承载力极低；强风化泥岩90KPa，厚度在1.03.5米，均匀性较差，强度较低；中风化泥岩300Kpa，厚度大，较连续均匀，强度较高。基础形式的初步意见：大部分场地可选用硬塑性粘土为持力层，基础形式可选用独立基础或条形基础，基础埋置深度不小于1.5米。对以后位于山脊、山坡上的建筑采用浅基础不能保证稳定性时，应使用人工挖孔桩基础，以中风化泥岩为持力层。对于局部有隐埋古河道、古冲沟或淤泥塘的地段，应选用人工挖孔桩基础，以中风化泥岩为持力层。技术管理方面对桩基和复杂结构方案进行专家评审。对初步设计的原则性、方案性问题进行专家和内部评审。与成本部

12、门密切合作，对施工图成本、深度、质量进行控制。不合格设计部分，按合同条款重新设计，但不能影响施工计划。与运营管理部门密切结合，采用已经实践检验、较完善的新技术、新材料、新工艺，提高住宅品质。设计目标项目楼盘设计形象目标营造具有鲜明的现代风格，轻盈明快、独特居住空间的楼盘。方案设计应围绕市场定位，体现一定设计手法，以“假日风景”为设计理念的切入点，结合南侧7万平米的郊野公园的丰富景观视野，完善整体规划的特点，在整体风格协调的基础上突出四期/五期的个性特色。2. 设计计划设计计划表阶段工作内容开始时间完成时间方案设计方案设计委托中期交流方案设计提交报建文本提交设计成果扩初设计扩初设计细部设计材料清

13、单施工图设计总图定位单体调整细部大样桩基施工图全套施工报建图全套施工图 二.经济技术指标结论经济技术指标表指标类型指 标数 值用地平衡总用地面积(M2)总建筑面积(M2)容积率覆盖率总户数(户)总人数(人)建筑面积(M2)住宅总面积其中多层住宅6层小高层住宅12层高层住宅18层公建商业配套其它建筑面积分布表三规划方面的结论用地布局功能分区：将有创新的单体结合在常规单体中，并消除多层建筑以换取更大的空间，形成一个以小高层为主的社区，此方式便于形成一个局部有很多开放空间的格局，也可以完全结合四条景观轴线的延伸。 2）产品类型分布小高层：应布置内部集中绿化或郊野公园北侧局部。高层：应布置在郊野公园北

14、侧。多层：紧邻车行道或市政道路一侧及有明显噪音及景观环境较差处。道路交通1）主入口位置沿二级车行道设环，和二级干道相交处。2）人车关系对外服务公建区的人、车流应与住宅区人、车流有效合理的隔离。尽量人车分流，局部合流。3）停车方式和数量停车数量停车位配比：0.6停车数量：1056停车方式选择原则 本区大部分停车可在12000平米的地下人防解决； 其余车位依靠地面停车。公交场站宗地内不设公交场站。根据详规要求，需在五期用地北侧建一公交车站，其占地面积2000平米，包括一150平米公交调度站。销售分期计划分二期设计、建造及销售。组团管理1）总体管理模式 采用分区分级管理模式，宗地内住宅分3至4个相对

15、独立的大住宅社区进行分区管理，大住宅社区中包括多种住宅产品类型。 2）各种住宅产品管理模式 别墅分栋团管理； 少量多层、小高层分组团管理，多数按分栋管理；高层分栋管理。环境景观地块的景观环境规划设计应注意对郊野公园及河道景观的利用。宜以开放式的布局。对原地形不得进行大规模的改造。地块内除郊野公园大型景观外，必须对经过此区域的循环河道和住宅的关系加以充分考虑。区内主要道路沿线应营造多个开放空间。形成疏密有致、连续而变化的道路景观。在小区住宅密集处考虑有较大面积的集中绿化，尤其需弥补非沿郊野公园一排住宅的景观不足；尽量建立与郊野公园及河道的联系，使整个小区景观成为整体。四单体方面结论内部功能空间设置要求（例