土地使用权转让的条件

1、土地使用权转让的条件1、土地使用权转让的概念土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。具体而言，是指通过 出让方式取得土地使用权的土地使用者，按照出让合同等有关规定的期限或条件，对土地投入一定 资金进行开发后，通过有偿的出售、11交换和无偿赠与等方式，把土地使用权单独或随地上建筑物、 其他附着物的所有权转让给受让人。土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利和义务随之转移 给受让人。2、土地使用权转让的条件在我国，土地使用权依法转让受法律保护，根据有关法律、法规的规定，以出让方式取得的土 地使用权转让时应符合以下基本条件。按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让

2、金，并取得土地使用权证书按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其 他建设用地条件为规范土地使用权转让活动，土地使用权的转让还要受以下几个条件的限制：通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用 年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。转让合同终止日期和建设项目完成日期不得超过原 出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用 地要求。土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;土地使用者转让

3、地上建筑 物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为 动产转让的除外。土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门 提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请 补签土地出让合同，缴付土地出让金，办理土地出让登记手续后，才取得转让的合法权利，通过转 让方式取得土地使用权的受理人，必须与转让人签订转让合同，并共同到土管部门办理土地使用权 过户登记手续，换取土地使用证。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先

4、购买权;土地使用权转让 的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。3、土地使用权转让的方式土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。土地使用权出售土地使用权出售是指土地使用权的出售方将土地使用权转移给购买方，购 买方为此支付土地使用权价款的行为。土地使用权的出售，只转移土地使用权，所有权仍属于国家。土地使用权交换土地使用权交换，也叫“互易”，指当事人双方约定互相转移土地使用权， 或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外的物的行为。它是以一方当事人需要支配对方的土地 使用权为前提，是双方当事人的合意，是一种权利客体的交换。土地使用权赠与土地使用权赠与，

5、指赠与人(原土地使用权受让人或者再受让|人)自愿将 自己的土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示接受的法律行为。赠与的基本特征是无偿，与出 售一样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家。土地使用权方式决定了转让条件有所不同以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合城市房地产管理法第三十八 条规定的转让房地产的条件。要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让 合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应

6、占全部开发投 资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述 两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟 取暴利，以保证开发建设的顺利实施。以划拨方式取得的土地使用权，应符合城市房地产管理法第三十九条的规定，其中规定了 以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审 批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权 出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行

7、转让;第二种是可以不办理土 地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其 他处理。府批准，可以不办理土地使用权出让手续。一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三条规定的 项目，即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、 交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进 行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可 以不补办出让手续。二是私有住宅转让后仍用于居住的;三是按照国务院住房制度改革有关规定出售公有

8、住宅的；四是同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让；五是转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；六是根据城市规划，土地使用权不宜出让的;七是县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采 取土地使用权出让方式的其他情形。4、土地使用权转让需履行的程序城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应 当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发 主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同 的效力。为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求

9、房地产项目转让的双方 当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转 让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更;相关的权利、义务是否 已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;同时要变更开发建设单位的名称。 上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有 权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。备案应当提供的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同

10、，各地在制定具体办法时 应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地 使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30 天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开 发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人， 项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之 后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重

11、要指标。这样 规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相 推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。5、城市土地使用权转让条件和程序：一、城市土地使用权转让的条件（一）土地使用权转让的前提以出让方式取得的土地使用权转让。前提条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上， 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”这里讲的完成投资总额的25%以上，是指实际上已经投入房屋建设工程的资金额占全部开发投 资总额的25%以上。但是投资总额不含土地

12、使用权出让金。之所以这样规定，其目的就在于严格限 制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证建设项目的顺利实施。成片开发土地的，由于其投资额较大， 所以，城市房地产管理法规定，只有形成工业用地或者其他建设用地条件，方可分片转让。以划拨方式取得的土地使用权转让。城市房地产管理法规定：“以划拨方式取得土地使 用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府 准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以 不办理土地使用权出让手续的，转让方应当

13、按照国务院规定将房地产所获收益中的土地收益上缴国 家或者作其他处理。”土地使用权转让的限制转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项 目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年 限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。同时，当土地使用权年限届满时，土地使用者可以 申请续期。土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新 的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利和承担全部义务。土地使用权转让后，新的受让人取得土地使用权。另一

14、方面，作为土地使用者，新的受让人也 完全取代了转让人的法律地位，他必须按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、 利用、经营土地。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑 物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为 动产转让的除外。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让 的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。土地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须实现向土地主管部门和规划部 门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。二、城市土地使用权转让的程序土地使用权转让一般分为以下几个阶段。（一）申请由用地方向出让方提出转让土地使用权的申请。（二）审批由城市土地管理部门根据土地出让合同及转让条件对转让申