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1、鞍山市正发机械厂国有划拨土地使用权抵押价格评估案例分析摘要：随着经济的不断发展，信贷规模的不断扩大，划拨土地使用权抵押的案例屡见不鲜，划拨土地使用权抵押价格评估成为评估业务中常见的种类。本案例分析就鞍山市正发机械厂国有划拨土地使用权抵押价格评估过碰到的技术问题展开探讨，就难点问题进行了分析并提出了相应的技术处理解决方法。正文：第一部分一、宗地概况1、土地登记状况评估项目的背景估价对象坐落于千山区千山镇山印子村，国有土地使用证登记用途为工业，四至（东：鞍山市机电联合设备公司；西：千山铁合金厂；南：鞍千东路；北：村地）;面积为 9159.00平方米(其中证一为 1419.00 平方米，国有土地使用

2、证：鞍国用（1999）401441-1 号，登记时间为 1999 年 8月；证二为 7740.00 平方米，国有土地使用证：鞍国用（2000）401435 号，登记时间为 2000 年 7 月)。2、土地权利状况估价对象的土地所属于国家、国有划拨土地使用权属于鞍山市正发机械厂。使用者以划拨方式于 1999 年 8 月、2000 年 7 月取得的国有土地使用权，国有土地使用权合计面积为 9159.00 平方米，此次评估的宗地面积依国有土地使用证所载面积为依据，年限设定为工业用地最高出让使用年限50 年。该宗地土地使用权曾设定给鞍山市商业有限公司。抵押期限为 2006 年 3 月 30 日至 20

3、07 年 3 月 29 日。3、土地利用状况该块土地上现有一栋三层混合结构的办公楼；三栋钢混结构的厂房；厂区有上下水、电、路、暖、通讯等配套设施。二、估价目的本次评估的目的是为委托方确定估价对象的抵押价格提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。三、地价定义此次评估的土地价格，是指估价对象在 2007 年 4 月17 日，土地开发程度为宗地外达到“五通”（通路、通电、通电讯、通上水、通下水），宗地内“一平”（场地平整）条件下的国有划拨工业用地，本次评估土地使用权面积为合计为 9159.00 平方米，土地使用年限为国有工业用最高出让使用年限 50 年。第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决

4、方案一、评估思路由于待地的土地权属性质为划拨土地，根据城镇土地估价规程，划拨土地使用权价格与土地出让金之和为出让土地使用权价格。则：划拨土地使用权价格为出让土地使用权价格扣减未缴纳的土地出让金。所以本次评估中，先评估待金，即地的出让土地使用权价格，然后扣减土地出让到划拨土地使用权价格。二、估价方法的确定根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001），宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，以及当地地产市场发育程度、估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，选择适当的估价方法。由于待地为

5、工业用地，所在区域有近年来的征地案例和征地标准可参考，可以选用成本近法，另由于待地位于鞍山市城镇土地级别及基准地价表覆盖范围内，因此可以选择基准地价系数修进行评估。本案例选用这两种估价方法进行估价，得出试算价格，并对试算价格采用算术平均法确定该待地估价结果。三、成本近法的技术难点及解决方法成本近法的基本公式为：土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益在采用成本近法进行地价评估时，应注意：A、土地取得费和土地开发费应为客观值；取得费为区域的客观平均水平；税费应有明确的法律和文件依据。B、开发费的确定与地价定义设定的开发程度应一致。开发费的取值应与基准地价评估中的

6、开发费一致；C、利息计算的方式有单得和复利之分，若无具体说明，一般按复得计算；D、通过成本累加计算得到的估价结果一般是无限年限的，需进行年期修正：有限年期地价=无限年期地价 1-（1+r）n 。本案例为划拨工业土地，按该类用地法定最高年限 50 年来进行年期修正。E、本案例为划拨工业土地，土地价格中应扣减出让金，得出划拨土地使用权价格。四、基准地价系数修技术难点及解决方法基准地价是对各城镇各级土地或均质地域的商业、住宅、工业等不同土地利用类型的土地分别评估的一定时间内有限年期的土地使用权的平均价格。不同的城镇，甚至同一城市的不同区域其基准地价内涵可能不一样。一定要弄清基准地价的概念、内涵。分析

7、待地的地价影响中，各种的说明和影响程度的判断中，需要估价师有较多的知识和经验，不同的判断会得出不同的标准，对估价结果影响很大。在编制待估宗地地价影响条件说明表过，一定要谨慎，找好对应项目，对号入座。最后不能忘记估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正。由于本例为划拨土地使用权，还要在评估结果中扣除土地出让金。第三部分项目评估的启示一、对土地使用年期进行修正由于划拨土地没有土地使用年限的限制，评估时难以确定土地使用权价格在使用年限方面的价格内涵。此时将地价界定为无限年期很不妥当。价格本身属于一种市场行为，所以划拨土地使用权价格的年限可以定义为，规划土地用途下以估价时点为起始日期的法定使用年限，在评估时按照土地法定最高年限进行修正。二、评估结果扣除土地出让金的标准问题对于划拨土地使用权价格，有人采用评估中不计算增值收益（成本近法中）。经过两年多的实践，我发现，增值收益计算的基数是在成本价的基础上进行的，增值收益率一般取值多为 20%左右，从我省现能掌握的文件中增值收益最高取值为 30%。而划拨土地使用权土地出让金扣除时多用评估结果的 40%为标准扣除，也就是说，如果采取不计算增值收益的做法和扣除 40%出让金的做法比较，前者的评估结果要高于后者，后者会导致估价结果偏低。本人认为