关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

1、关于设立房房地产中介介机构行业业责任险的的法律思考考一.目前我我国房地产产中介市场场发展现状状加入WTOO后的中国国，房地产产中介市场场这块蛋糕糕的诱惑力力越来越大大，二手房房、写字楼楼和住宅租租赁市场的的预期利益益至少还有有十几年的的荣景，房房地产中介介服务仍然然大有可为为。笔者就就以中介服服务最为活活跃的上海海为例，22002年年之前在上上海，外资资中介机构构在国内主主要从事的的是中高档档物业，如如以豪宅、休闲不动动产、商业业不动产等等为主的租租赁买卖业业务，而本本土传统的的中介机构构则主要从从事中低端端的物业，如如普通二手手房、商品品房的买卖卖租赁业务务，彼此之之间的竞争争并不激烈烈。但

2、是随随着20002年外资资中介机构构接受银行行15亿元元的二手房房贷款的受受信额度，标标志着外资资中介开始始大规模进进入中低端端市场，要要在中低端端市场一显显身手；而而本土中介介公司则进进军公寓、别墅等高高端物业的的租售市场场，预示着着房地产土土、洋中介介的肉搏搏战不日日将从相持持进入白热热化竞争。而在大连连，房地产产销售市场场的内外销销并轨，也也充分体现现了WTOO国民待遇遇原则，由由此可见外外资中介为为高端外销销房公寓服服务，本土土中介为中中低端内销销房、二手手房服务的的局面将最最终会打破破。今天的房地地产中介服服务，不再再是单一的的房地产咨咨询、价格格评估，还还有房地产产经纪等活活动，房

3、地地产中介企企业也不再再是单一为为卖方（即即一级房地地产市场中中的房地产产开发商和和二级房地地产市场中中的房屋产产权人）服服务，更多多的要对消消费者即购购房者负责责，充当着着中间人人这一角角色。在这这些专业的的交易活动动中必然产产生专业类类型的风险险，因此参参与房地产产中介法律律关系的各各个主体需需要对房地地产中介活活动中可能能出现的各各种法律风风险加以了了解并作出出积极的预预防措施。二.房地产产中介活动动中的法律律风险房地产中介介从法律角角度解释是是一种民事事法律关系系。这种民民事法律关关系中各个个主体的联联系主要是是通过与房房地产中介介有关的合合同。在房房地产中介介活动中常常见的合同同有委

4、托代代理合同、居间合同同、行纪合合同等。作作为房地产产中介机构构以及房屋屋产权人（使使用人）、购房者等等合同主体体其签订合合同最基本本的目的是是在交易过过程中尽可可能地避免免风险，实实现交易目目的，获得得预期利益益。(一). 通过中介介进行房屋屋买卖是目目前房地产产中介机构构容易出现现法律风险险的一项业业务，其中中比较常见见的法律问问题有：1. 来自自交易主体体方面的风风险。交易主体的的风险一般般指房屋买买卖或租赁赁合同的主主体缺乏必必要的法律律要件，就就是说出卖卖人并非房房屋所有权权人或者未未获得房屋屋所有权人人的有效授授权。对于不同的的房产所有有人，其在在房地产市市场进行交交易的动机机各不

5、相同同，有的人人想卖小房房换大房，有有的人想低低价买高价价卖，有的的人则是由由于出现法法律纠纷或或陷入债务务危机，还还有的人是是由于婚姻姻变故或是是家庭纠纷纷。例如，夫夫妻一方擅擅自处分夫夫妻共有房房屋；房屋屋产权共有有人未经其其他共有人人同意私自自将房屋出出售；职工工不告知单单位便把单单位拥有部部分产权的的公房出售售等等。上上述情况在在认定合同同法律责任任时一般认认定合同效效力待定，或或者直接认认定合同无无效。买方委托中中介机构选选购房屋，是是出于对中中介机构专专业人士的的信任和信信赖，因此此，对于交交易主体是是否合法，房房地产中介介机构应当当进行严格格的审查，如如果中介机机构未尽审审查义务

6、，导导致合同无无效，给交交易一方造造成损失了了，就应当当承担相应应的责任。2. 来自自交易标的的物的风险险。交易标的物物即是用于于交易的房房屋，中介介机构应当当对房屋的的有关情况况予以调查查，如果出出现下列情情况，中介介机构应当当告知该交交易标的物物不能进行行转让：交易标的的物为非法法建筑或已已被列人拆拆迁范围；房屋权属属有争议或或者房屋已已出租他人人，出卖人人未依规定定通知承租租人而侵害害承租人优优先购买权权的；房屋已设设定抵押，未未经抵押权权人书面同同意转让的的；被依法法查封或者者被依法以以其它形式式限制房屋屋所有权属属转让的；交易房屋屋存在严重重的质量瑕瑕疵等。如果房地产产中介机构构明知

7、该房房屋存在上上述情况而而未尽告知知义务，给给合同一方方（一般指指买方）造造成损失的的，应当承承担赔偿责责任，当然然如果是委委托人（一一般指卖方方）刻意隐隐瞒制造虚虚假证明等等而给房地地产中介机机构造成经经济损失的的，则由委委托人承担担相应的赔赔偿责任。3. 来自自交易合同同、交易手手续方面的的风险。房屋属于不不动产，其其交易规则则有别于一一般动产。房屋产权权及相关权权利的发生生、变更等等均需到政政府有关部部门进行登登记，出卖卖人仅将房房屋交付买买受人使用用并不意味味着就此产产生房屋所所有权变更更的法律后后果。买卖卖双方要交交纳相关税税费，办理理产权过户户手续，房房地产管理理部门才会会核发过户

8、户并颁发产产权证书。但是在房屋屋交易过程程中，如果果双方对交交房时间、付款期限限等约定不不明引发争争议，其中中一方的权权益必然受受到损害。为保证交交易目的的的顺利实现现，房地产产中介机构构还应提示示交易双方方对诸如交交房时间、付款方式式等条款作作出明确的的约定，这这样做的目目的也是为为了使房地地产中介机机构避免不不必要风险险和损失。房地产中介介机构如何何防范以上上述及的诸诸多的法律律风险，关关键是应当当在交易前前对交易房房屋的产权权等情况作作一个彻底底的了解，谨谨慎与委托托人签订房房屋买卖合合同及其他他委托代理理、独家代代理等关联联合同。同同时为了避避免给委托托人造成损损失，还应应认真审查查该

9、房屋产产权证明、有无权利利限制等情情况，如中中介机构未未能尽到谨谨慎审查的的义务，致致使房屋产产权人或购购房者因此此遭受损失失的，房地地产中介机机构应承担担赔偿责任任。(二). 房地产评评估过程中中出现的法法律风险：1、过失引引起的风险险。这一风险包包括估价师师未尽到义义务、受客客观条件限限制，对可可能存在的的事项未能能如实披露露等。一般情况下下，估价风风险与主观观因素关联联较大，如如因专业能能力和工作作态度导致致产生风险险。专业方方面的风险险如估价人人员未能正正确掌握房房地产价值值标准对估估价的影响响，使估价价目的与估估价方法、估价价值值不匹配，或或估价报告告文字叙述述不当，造造成委托方方误

10、解，或或估价人员员对评估参参数及评估估信息资料料真实性的的甄别、价价格含义等等缺乏正确确的把握，而而导致估价价结果与事事实相差悬悬殊，从而而引发估价价纠纷风险险。由工作态度度引发的风风险，主要要表现有估估价人员工工作态度不不认真，估估价报告质质量低劣，或或受自身执执业能力限限制，使估估价结论发发生较大偏偏差，在未未明确委托托评估房地地产的情况况下，就盲盲目估价，导导致估价不不实。另外外在对国家家相关政策策理解不够够充分的情情况下，轻轻率确定经经济性贬值值率或贬值值额，以及及估价人员员与委托方方有利害关关系，使估估价结论失失去公允性性，从而发发生经济纠纠纷的风险险。2、非过失失风险，主主要系客观

11、观因素引发发的风险。包括估价师师与他人恶恶意串通、明知对方方有隐瞒行行为仍出具具虚假估价价报价等。除估价人人员本身原原因外，由由客观外界界不确定因因素引发的的风险也比比较多，通通常情况下下有，委托托评估房地地产的情况况未能真实实告知评估估人员，或或有意拖延延提供有关关证件而造造成评估不不准确造成成了经济纠纠纷，例如如隐瞒产权权不明晰、产权证明明文件不完完整等情况况，致使估估价严重失失实。同时时，法律、经济政策策等方面不不可预料的的变化也会会导致某些些风险。另另外，由于于我国统计计资料的发发布存在不不系统、不不完全、严严重滞后的的问题，给给估价操作作带来难度度，易造成成估价失实实而引发争争议。委

12、托托方对估价价报告使用用不当，也也容易产生生风险，造造成经济纠纠纷。根据建设部部城市房房地产中介介服务管理理规定，其其中专章对对房屋中介介机构从业业人员和机机构、业务务的管理予予以了规定定，对于其其法律责任任未有专门门明确，只只是强调了了违反管理理规定的一一般罚则，即即行政责任任问题，对对于刑事责责任规定了了房地产产管理部门门工作人员员在房地产产中介服务务管理中以以权谋私、贪污受贿贿的，依法法给予行政政处分；构构成犯罪的的，依法追追究刑事责责任。广广泛的法律律责任还包包括民事法法律责任，通通常，合同同责任既包包括合同约约定的责任任，同时也也包括法律律规定的责责任。其中中，合同各各方对于违违约责

13、任的的约定只要要不违反法法律规定，违违约方就应应当按照约约定向守约约方承担责责任；对于于没有约定定的情形，应应当按照法法律规定追追究违约方方责任。中介机构为为委托人提提供法律法法规、政策策、信息、技术以及及居间代理理业务等方方面的服务务，可以根根据合同约约定的违约约责任和合同法的有关规规定承担民民事法律责责任，承担担法律责任任的方式有有返还财产产、赔偿损损失、支付付违约金、赔礼道歉歉等，可以以单独适用用，也可以以合并适用用，对此民法通则则第一百百三十四条条已有明确确规定。三.如何减减少房地产产中介机构构的行业风风险，促进进行业良性性发展(一). 房地产中中介机构自自身应尽妥妥善谨慎的的审查义务

14、务。房地产中介介机构在经经营活动中中应尽的谨谨慎审查义义务，前面面已经陈述述，此处不不再赘述。(二). 设立房地地产中介机机构行业责责任险，转转移部分风风险，促进进行业的良良性发展。1、何谓行行业责任险险。行业责任险险，又称为为专业赔偿偿保险，是是指保险公公司承保专专业人士在在履行专业业服务过程程中因疏忽忽、过错，造造成其委托托人或其它它利害关系系人的财产产损失或人人身伤亡，而而应当承担担的赔偿责责任。行业责任险险是化解执执业风险的的有效手段段之一。在在一些发达达国家，法法律规定某某些从事专专业服务行行业的专业业人员必须须购买行业业责任险，即即常说的强强制保险。行业责任任险，作为为责任保险险的

15、一个重重要组成部部分，从诞诞生至今已已经有一百百多年的历历史。18885年，在在英国出现现了世界上上第一张行行业责任保保单药剂师师过失责任任保单，但但由于种种种原因，行行业责任保保险在200世纪600年代以前前一直难以以得到众人人的重视，发发展十分缓缓慢。而此此后，随着着经济的发发展和法律律的完善，发发达国家因因行业过失失引发的纠纠纷和诉讼讼案件日益益增多，因因此，行业业责任保险险开始逐渐渐引起大家家的关注，市市场对行业业责任保险险的需求被被极大地激激发。目前前，在发达达国家的保保险市场上上，行业责责任保险已已经涵盖了了医生、护护士、药剂剂师、美容容师、律师师、会计师师、公证人人、建筑师师、工

16、程师师、房地产产经纪人、保险经纪纪人和代理理人、公司司董事和高高级职员等等数十种不不同的行业业。可以说说，行业责责任保险在在发达国家家的保险市市场上占有有十分重要要的地位。2、我国已已推行的有有关行业责责任险。和发达国家家相比，我我国的责任任保险起步步较晚，水水平也不高高，据业内内人士介绍绍，国外责责任险业务务占其财产产险业务总总量的比例例平均在115以上上，而目前前我国责任任保险业务务量只占整整个财产险险业务的33左右，并并且主要集集中在汽车车第三者责责任险、雇雇主责任险险、产品责责任险、公公众责任险险等少数险险种上，行行业责任保保险所占比比例虽然很很少，但这这一领域的的市场潜力力和发展空空

17、间值得期期待。正因因如此，近近段时间国国内各家保保险公司显显然加快了了行业责任任保险的市市场开拓和和营销，例例如中国人人民保险公公司在近年年先后一口口气推出了了医疗责任任险、律师师责任险、建筑工程程责任险等等新的责任任险种，并并准备继续续推出校园园（方）责责任险、物物业管理责责任险等全全国性的新新险种。行业责任保保险的不断断发展不仅仅对合理规规避行业责责任风险、保障当事事人权益具具有重要的的意义，同同时社会经经济的发展展、科学教教育水平的的提高和人人们保险意意识的增强强是造成行行业责任保保险迅速走走俏的主要要原因。一一方面随着着经济水平平的不断提提高，公众众对专业人人士履行职职责的期望望值在不

18、断断升高，消消费者的自自我保护意意识也在不不断增强，法法律环境的的进一步完完善也给消消费者依法法保护自身身权益提供供了强有力力的保障，这这使得行业业责任引起起的投诉和和纠纷近年年来呈快速速上升势头头。另一方方面，随着着我国社会会主义市场场经济建设设的不断发发展，那些些原先不同同程度带有有行政色色彩的专专业职业，如如公证、会会计、律师师、医生等等都已经开开始逐步走走向市场化化，它们成成为自主开开展业务、独立承担担责任的法法人机构，因因此，一些些过去由国国家负担的的行业赔偿偿责任将逐逐步由机构构和个人自自行承担，这这些都有效效地激发了了市场对行行业责任保保险的需求求。此外，随随着改革开开放的深化化

19、和社会经经济的发展展，会计、公证、律律师等行业业成了社会会上的热门门行业，和和老百姓的的关系也越越来越紧密密，但同时时这些专业业行业也面面临着来自自社会各个个方面的道道德风险，如如假证明、假报表、假材料等等实在让人人防不胜防防，因此，买买份保险转转移一下风风险也就成成了情理之之中的事了了。3、房地产产中介机构构设立行业业责任险的的必要性和和重要性。我国目前尚尚未设立房房地产中介介机构的行行业责任险险，因此除除了在合同同中对风险险的防范作作出约定外外，如能积积极利用社社会保险手手段来转移移部分风险险，对于保保障整个房房地产中介介市场经营营活动的顺顺利发展，是是非常必要要的。对一一个还没有有打开大

20、门门的发展中中保险市场场来说，差差距代表着着挑战和机机遇，也意意味着巨大大的市场潜潜力和发展展空间，占占据了这一一市场的主主动权，就就有可能在在这一业务务领域大有有作为。对对于保险公公司而言，谁谁先开辟新新的险种，谁谁就可能占占领先机，而而且房地产产中介机构构的市场规规模正是推推行这一行行业责任险险最有利的的市场保障障。房地产中介介机构参保保行业责任任险，从而而使作为被被保险人的的房地产中中介企业在在承办房屋屋中介业务务过程中，因因过失给委委托人及其其利害关系系人造成的的损失，可可由保险公公司在赔偿偿限额内负负责赔偿。有了这种种专业保险险的保障，房房地产中介介机构无疑疑吃了一颗颗定心丸，在在业

21、务开展展和企业规规模发展上上自然就可可以免除太太多的后顾顾之忧。设设立房地产产中介行业业责任险有有利于保障障安全交易易，即使产产生纠纷也也会将风险险转移，对对保障当事事人合法权权益也起到到了积极的的作用。房地产中介介行业责任任险设立的的目的是为为了培育更更加有竞争争力的房地地产中介市市场，实现现房地产中中介行业加加速整合，进进入良性循循环发展，从从而实现房房地产中介介企业和保保险企业的的双赢。如如今，我国国的社会主主义市场经经济正走向向进一步的的完善和健健全，市场场经济乃是是一种信用用经济的观观念日渐深深入人心，信信誉立则企企业兴，信信誉失则企企业衰。诚诚信是社会会形成过程程中逐渐发发展出的社社会契约之之一，也是是社会得以以健康发展展的前提之之一。诚实实信用原则则要求房地地产信息的的真实、准准确，是房房地产中介介机构提供供房地产中中介服务的的基本条件件，不偏不不倚如实地地向客户提提供信息，既既是对房地地产中介机机构的职业业道德的要要求，也是是其专业水水准的体现现。房地产产中介机构构提供的信信息不实、或作宣传传时故意夸夸大、掩饰饰租售房屋屋的优、缺缺点，必然然会损害当当事人权益益的，设立立房地产中