商业系统实战应用体系

1、商业系统实战应用体系商业系统实战应用体系一、商业地产项目立项为何一定要履行听证会程序？在我们为一些商业地产项目引入国外投资基金的时候，发展商第一 步总是提出邀请我们去看项目，她们认为,只有在让我们看了项目 之后，才会对项目的基本情况有一个直观的了解，才会增强我们对 项目的信心。然而，在大多数情况下，我们总是很难在不了解情况 下就去看项目，问的第一句话总是：”你们的项目召开听证会了吗？ 你们的项目符合城市总体规划、商业网点规划、地方法规、交 通评估以及环境评估的条件吗？ ”很多发展商在听到这样的问题的 时候,开头总是一愣，然后说:”暂时没有，不过，请问，这样的工作是 一项必要程序，还是表面工作？

2、”而我们的回答总是:”这是一项必要 程序，如果你的项目不能经过以上的环节，那么你们的项目运作风 险就会很大，也不能达到国外投资基金的条件，而这样的项目也会 被我们一票否决，即使其它的条件再好，我们也不会考虑它。”为什 么呢？为什么会这样呢？很多发展商想不通,她们想不明白的是,为 什么这样一项看上去并不那么重要的工作，却能够对商业地产项目 的投资决策产生如此重大的影响？1.1 一场听证会改变一个决定商业地产风险决策系统的科学化，首先就在于对时机、外部环境 和客观条件的斟选。我们曾经接触过这样一个项目，该项目位于陕 西省西安市，在项目的规划方案中,该项目拟建成一个建筑面积达 10万平方米,集超市、

3、百货、休闲、娱乐为一体的大型购物中 心。项目总的规划设计方案看上去是可行的，可是该项目并未召开 听证会和综合评估。在我们的要求之下，该项目召开了一场听证 4 会。结果当听证会一召开,听到的结论就令人大跌眼镜,其中最重要的 反面意见是交通评估方面，具体的意见如下：.该项目面正确道路为城市主干道，为双向四车道，设计流量 为每小时通行车辆辆。由于城市快速发展，当前该道路的行车量 已经超负荷运行，高峰时段通行车辆每小时达到3500辆，大大超过 了设计流量要求，致使该路段经常塞车,交通效率大大降低；.由于该道路超负荷运作，而且无扩宽的空间，政府拟建设一 条新的、平行的交通干道分流这一方向的车辆，该计划当

4、前已经 启动,但由于新的道路建设工程难度较高，预计五年后建成通车；.本商业地产项目总建筑面积约10万平方米，车位约800个, 投入使用后预计每天将产生次的车流量,这一车流量对于原本已 经超负荷使用的现有道路来说不堪负荷，严重加剧了原本已经十分 拥挤的道路交通。现有主干道无法再承载这一新增的交通流量，而 且必将极大地影响来本项目购物的消费者的交通效率，使未来该项 目的消费者和现有的过境车流都遇到极大的交通瓶颈；.由于政府拟建的新建道路将于五年后建成，而本项目的建设 周期要求在两年后建成开业，这样势必使项目在开业运作的三年内 遇到交通阻碍。项目的交通评估结论认为，本项目近阶段不宜开发, 项目理想的

5、开发时间是延后三年，与政府新建的分流道路同期建成, 这样就能在较大程度上解决交通瓶颈问题；当项目的听证会召开以后，投资方认为现阶段不是最理想的开发建 设期,于是决定将项目延期开发。该项目的开发虽然滞后了，可是 对于开发商来说，却有效地规避了风险。与其建成后三年由于交通 的制约而导致经营状况不佳,还不如先放下该项目，集中精力去开 发一些成功率更高的项目。北京城市交通景象。1.2听证会的作用控制商业地产开发风险,举办听证会的程序必不可少。在中国，我 们接触到了无数多的由于老板一时头脑发热，没有进行综合评估， 更没有举办听证会，最后导致项目走向失败的案例。举办听证会，有利于在项目投资决策前对项目的交

6、通条件、 环境 条件以及项目与城市总体规划、商业网点规划、地方法规的关系 进行一次互动的交流和评价,不止是从项目本身的角度,而是从社 会公众的角度,来对项目的开发时机、开发地点和各种综合条件 进行全面的听证，从而减少了项目的决策风险。如果一个项目无法经过听证会,那么这样的项目应该予以一票否 决。如果一个项目经过了听证会程序，那么开发成功的可能性就增 大了。一个成功的商业地产项目一定是顺应城市发展与公众需求的项目， 履行听证会程序，就有利于将公众的需求与项目的开发决策对接起 来验证投资决策的正确性。一个成功的商业地产项目是完全能够 接受公众的听证和社会的检验的。相反，一个不敢举办听证会、 不敢面对公众的商业地产项目，这样的项目成功的可能性还大吗？ 听证会是一场阳光下的对话，是商业地产投资决策前应当履行的必 要程序。二、选址所谓知已知彼,百战百胜。商业地定量分