商业分割原则

1、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的 影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，（例如 步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此，为了达到商铺分割的有效、合理，我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商 铺的分割。一、主题的原则主题的原则，就是结合项目商铺整体定位的推广的主题，按照该商铺的业 态所要求的商业功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求， 这是前提。因此商业项目的商业主题定位是否科学，是我们首要考虑的问题，它 决定商铺分割后是否与主题匹配。例如，如果项目将来的定位是以服装、鞋帽、音像等

2、业态为主题，那么商 铺的进深与开间之比在4： 1左右的商铺的招商与销售都会比较理想，因为经营服 装、鞋帽、音像等业态不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来作存货区和 体验区。可是如果项目将来的主要商业定位是以摩托车、电动车、名烟酒等以商 品展示为主的业态，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4： 1 的商铺将会因为商户和业主会考虑到不适合自己将来经营或者出租而无法达成， 因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么 用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。二、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合 业主经营、使用

3、的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和 走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须 要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商 铺的销售有非常重要的意义。商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手 段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销 售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面 积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益以我们步行街女人世界项目为例：原女人世界分割出的商业铺面470个，按 照一期销售价格26000元

4、/平和回报率8%/年测算，虽期商铺租金价格190元/廿 /月，以每个商铺面积为10平方米计算平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 1900元，另外加上物业管理费100元月，人员成本1500元/月，税务200元/月，总 费用约3700元/月，而按照20%的毛利润来计算，每个商铺业主平均要达到18500 元的月营业额才有可能保本，要大到37000元/月营业额才能有10%的盈利。如果 每个上门的客户平均消费50元（视业种业态不同而定），则月上门消费客户量需 保持在370人次，这就是盈亏平衡点，要达到740人次/月，才能有10%利润。也就 是每个商铺平均日消费人流量需要达到12人次（即按照8小时营业时

5、间，平均每 小时1。5人）才能保本，要达到日平均消费人流量25人次才能有10%的利润，而 整个商业部分的日人流量就是5640人次，即平均每小时通过705人次，每分钟 通过11。75人次整个市场才能保本；要达到日人流量就是11750人次，即平均每 小时通过1468。75人次，每分钟通过24。5人次整个市场才能有10%的利润。再例如：步行街前期水系的不合理。因此，一个商业项目，如何使通路和楼梯占用的面积尽量减少以摊薄租金费 用成本，如何合理设计通道组织人流以使每个进入项目的潜在客户能够最大限度 地接触更多的商铺产生购买行为，是我们必须研究的重要课题。3、科学利用的原则商铺的分割，必须遵循科学利用的

6、原则。即在满足消防要求的前提下，尽可 能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商 铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一 有效途径。辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商 铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停 车场都属于辅助功能区范围。二、目前市场商铺分割存在的缺点和问题单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成 部分商业项目公摊比例过高（有的高达50%）的直接原因。以我们步行街项目为 例，目前不合理的地方主要表现在以下几个方面：1、商铺分割1）空中街市的回

7、廊，一户一厕所一管网系统一楼梯等，造成商铺开发成本增 加使用率减少。2）沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价 值。3）金桥一栋铺面进深问题，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和 销售问题。2、辅助功能区辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、 空闲场地太多。例如：1）电脑手机市场，时代广场厅等。2）连锁酒店。格林豪泰。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能 耗和维护成本三多不除，公摊不减。楼梯：从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯， 按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上

8、过多的楼梯。过多的 楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理， 实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。厕所：目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的沃尔玛超市，2 万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有1个公共厕所，世界500强企业的精 打细算，确实值得我们参照和学习。对此，我们建议设计上按照正常的标准每层 保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生 设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。空闲场地：目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面 积。3、通道分割许多商业项目的通道和道路分

9、割不尽合理，有的用不上，要用的没有。一方 面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许 今后很少能利用，浪费了空间。另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不 符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意 怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的 两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路 尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时 间，带旺商铺。三、关于公摊比例过高的解决建议商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公 摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场 所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。 目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看， 这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用 率过高非常有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消， 公摊比例大幅度减小。（如移动、联通、淘宝进入，表面租