商场定价策略

1、一份完整的商场定价策略商业定价策略建议与分析一、定价的基本准则1、维持先期基本资本运作，缩短资金回笼期2、扩大客户群，降低风险3、实现利润最大化二、常用定价方法（一、成本加权法开发商设定一个期望回报率的T%,P=SX（1+ T%,介于我方为 代理商，此方法因由开发商具体核算。（二、以投资客期望的投资回报率计算周边一带的店面租金约为1215元/补/天，据我方了解项目 南面的商场租金一楼租金约2元/补/天;二楼租金也约在1.2元/ 补/天;目前根据市场情况分析小转盘一带经营情况也并不乐观;租 金大幅度上涨可能性较小。由于目前商业定位尚未确定;因此建议 与周边的租金价格相似为宜;我们假设租金为2.2

2、元/补/天;以此 计算.一个平方一年租金P1=2.2X365=8Q3元.根据目前普遍算 法，对于投资客而言年投资回报率需达到8%才有足够吸引力。我 们假设投资回报率为8%的话。以此计算项目均价应该在P= P1：8%=1QQ37.5 元.优点:结合市场有利于吸引投资客户。缺点:某市房地产市场特殊性,即以租养房投资回报率一向较低, 约在5%左右。不利于公司实现利润最大化目标。（三、市场定价法此商圈周边商场主要也是以租为主，一楼租金约在2元/补/天; 而某市大厦、时代广场、步行街办法也是以租为主;因此很难用类 比的方法来计算我项目商业项目售价。据调查分析*商圈一带店面房价格在1.2到1.5万左右;就

3、投 资客的吸引力定论具有相似性，因此我们定价与周边的店面房价格 应该相差不大;因此建议我们一楼的商场均价控制在13800元/ m2 左右、二楼商场均价在8800元/m?;三楼商场在4800元/ m?左右;以上三种定价，从公司实现利润最大化考虑;建议采用第三种方 法;即一楼的商场均价控制在1380。元/m左右、二楼商场均价在 8800元/ m?;三楼商场在4800元/ m?左右；三、商场内部定价；（一、定价参考因素：第一步:人流人流一一本定价以人流动向为基准，根据人流的动向确定区域 的基本价格，根据人流初步预算，先将内部的三个主要入口纳入考虑 范围当中,分别为A（南侧入口、B（东侧入口、C（主入

4、口。根据现场 人流情况，先将A、B、。三入口的人流分别分配比例为07（A、 0.6（B、1.0（C,现根据计算,可将内部划分为几个区块进行计算（即 A1、A2、A3、B1、B2,则计算结果为：一层：A1环：1.2 B1环外侧:065A2环:0.8 A区B2环外侧:0.68A3环:0.48 B1环内侧:0.39B2环内侧:0.45二层：A21环：0.5A22 环：0.26 0.32 线 7:0.06A23 环:0.40 线 5 线 8:0.08A24 环：0.15根据一层均价为13000（以A区中定均价为主，则可根据A2环 中的人流量为设定基价为13800，则A1环为14500左右,A3环 为1

5、3500左右,分支为10000左右。注明:因人流量并没有一个固定的模式，固以上数据均为初步论 证数据。第二步:开间与进深的比例在第一步中已经选定一间作为项目的均价销售,亦推出每个区 块的价格，故在每个区块中选择一个固定的房号定出均价，同时再根 据所定价格算出其余的开间对当前房间的影响因素（注明:转角处的 店铺是根据人流酌情加价。根据多组的数据论证，最后采用取中方 式（即0.1,最为接近的数值,得出以下公式：P1=(L/V-QX0.1XKP1：开间与进深比例因素对价格的影响值；L：商铺开间尺寸；V:商铺的进深；Q：所选定中间价格商铺的开间与进深的固定比例值；K:所选定中间价格商铺的固定价格。第三步:与入口距离的影响因素与第二步雷同，根据选定的房号到入口之间的距离定为基数(L 基再其余的房号到入口的距离来定出距离对价格的影响的大小,根 据初步论证采用下述公式(注明:此公式为多个数据论证后所采用的 中间值，即015:P2=(L2-L 基/ L 基X0.15XKP2:到入口的距离远近的因素对价格的影响值；L2:房号到入口之间的距离；L基:所选定的中价格到入口之间的距离；K:所选定中间价格商铺的固定价格。根据上述的说明，最后对商业内部作了系统定价，具体定价如下:表一:一层A区选定基准价:K=13800元/平方米；选定基准价格房号为167