8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结（云南地价评估）我于 2006 年参加了土地估价师资格，于 2008 年取得了全工作的三年地估价师资格。在云南地价评估多以来，我参加了一系列的评估项目，通过这些实际的工作，我对估价行业有了更深刻的认识，土地估价是一项实际操作性很强的专业技术工作，土地估价师不但要掌握土地估价的技术标准、估价程序、估价理论、方法和相关专业知识，而且需要熟悉有关、部门及行业规定，按照国家规定的技术标准、程序和方法，客观公正地进行评估工作。在此，我总结一下自己在专业实践期间的工作和心得。一、工作经历云南地价评估是一家能够在全省范围内进行土地评估工作的 B 级土地估价机构，是一家集宗地评估业务、城镇土地定级

2、与估价、土地手续登记及测量为一体的公司。公司中的几名估价师均在土地估价行业从业多年，资料积累丰富，知识结构合理，理论知识与业务能力强，在每年的云南省土地评估机构“土地评估议”中均名列前茅。公司为我提供了一个良好的工作，也给予了我很多学习的机会。在此工作的三年中，我参加了一系列的土地估价项目，参加的项目主要包括土地出让、收购储备、抵押、合资合作、作价入股、企业改制、清产核资、房地产开发及其他涉及土地使用权变更或土地用途变更等地价的评估，并多次和资产评估公司、房地产评估公司、会计师进行业务上的合作。在工作过程中，我严格遵守土地估价行业自律规定要求，积极肯干、认真负责、虚心向多实践，努力提高自己的专

3、业技能水平。业者请教，多学多看二、专业实践认识1、掌握了土地估价的基本概念与原则土地估价是估价依据估价原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等对土地收益的影响，综合评定某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点价格的过程。土地的价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的，在土地估价适用原则的分析中主要应当包括：替代原则；预期收益原则；最有效使用原则；递增、递减原则；需求与供给原则；竞争与超额利润原则；贡献原则；变

4、动原则；协调原则。通过专业实践，使我更加认识到在做地价评估、探讨土地估价方法之前，首先就应当熟悉掌握这些基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的地价格做出最准确的判断。，灵活使用各种土地估价方法，才能对土2、熟悉了土地估价的基本程序土地估价的基本程序是指一个土地估价项目全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。通俗一点讲，就是圆满地完成一个土地估价项目，从头到尾需要做哪些工作，应当先做什么、后做什么。因此，透过估价程序，可以看到一个估价项目的全过程，可以了解到一个估价项目中各项具体工作之间的相互联系，通过对不同类型的项目评估实践，加深了我对估价程序的认识。土地估价的一般工

5、作流程是：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业计划，包括确定估价项目内容、资料类型、来源、方法等；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象，分析整理相关资料；选择适宜的估价方法，试算地价；试算价格调整与最终估价额的确定；撰写估价书；交付土地估价，收取估价费用。这些基本程序只有通过估价实践才能一步步地去熟悉，按程序办事，使我们的估价工作更具有计划性，避免不必要的反复与浪费，提高了工作效率；同时可以保证估价工作规范化、精细化，防止出现程序上的疏漏，确保估价的质量。3、学会灵活运用各种估价方法在土地估价过程中，常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本近法、假设开发法和基准地价系数修，此外，路线价法

6、也是土地价格中的法，只是采用路线价法评估土地价格的概率比较少。这几种方法各有优缺点，适用的对象也各有差异，都存在一定的局限性和，同一块土地，用不同的估价方法来估价，得出来得结果可能会差别非常大，这就要求评估在现实估价工作中要多多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。所以，符合实际的价格。4、掌握了土地估价要选择最合适的估价方法，得出最的撰写土地估价是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”；是估价机构履行合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复；也是记述估价过程、关于估价对象的分析及反映估价成果的文件。因此

7、土地估价写作，是土地估价，不仅要求土地估价师必须熟练掌握的专业技能。要写好土地估价师具备土地估价的专业知识，以及与土地估价有关的各类知识，能够了解与分析土地市场的，同时还要求土地估价师掌握土地估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握土地估价的写作，是土地估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的土地估价师，达到执业要求，土地估价的写作能力，是必不可少的检验标准。因此在专业实践中，我特别认真的学习估价的撰写，虚心向同事请教和学习，做到多学多看多动手，根据城镇土地估价规程，深入分析土地估价和土地估价技术中个技术要点和要求，并参与数十估项目，目前本人已能较好的完成估价4、估价行业对估价

8、师的要求的撰写。土地估价师作为一种执业资格，特别需要估价师具有丰富个人经验、专业水平、知识面以及服务水方面的。这对估价师本人包括其所在评估机构开展评估业务的影响相当大，有时甚至能起到决定作用。因此，估价行业对估价师本身具有很大的要求，具体如下：土地估价师除了应掌握土地基础知识、地价理论、土地管理知识，还应该掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。在工作实践中深有体会，像在运用收益还原法和剩余法进行宗地评估时，对估价师对建筑物的成新率，建筑物结构，建筑物综合造价，相关的销售费用和税金有深入的了解，才能对估价项目做出合理准确的判断。.估价师必须熟练掌握和运用与土地、房地产评估甚至资产评估等相关的和评估知

9、识。作为从事土地估价业务的估价师来说，在从业过程中，经常遇到与整体资产评估有关业务。也经常和资产评估公司，房地产评估公司，会计师进行业务上的合作，这就要求我们的估价师要掌握相关行业的评估知识，法律知识。这样评估行业间的合作空间越大，取得效益也就更大。估价师应掌握一定的房地产经济理论，有良好的素质，优良的服务，也是估价师不可或缺的之一。评估是一种典型的服务性工作，只不过它不是一种体力服务，而是一种智力服务。一名合格的估价师，不仅仅是只局限于做评估业务，还要做一个好的投资顾问，能帮助客户在不动产的投资方面进行经济分析、技术分析等。不仅应有职业技术能力，更要有致诚、致信的服务意识与实际行为，这样才能

10、羸得的客户。三、对土地评估风险的认识原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的。但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险。比如现在，房地产开发商为了融资需要，用待开发土地抵押是很普遍的事情，开发商一般都要求最大限度化的融资，评估结果要求一般都比较高，我们在测算地价时，要求开发商同时提供国有土地出让合同、国有土地使用证和规划部门核发的“建设项目规划条件书”等资料，因为评估地价时建筑容积率是一个很重要的规划指标，可以说是影响土地价格高低的一个重要参数。如果以上手续齐全，就可以按照“建设项目规划条件书”规定的建筑容积率测算地价，以回避估价风险。还有就在国有企业改制过程中

11、，个别评估机构或评估为谋求不正当利益，过低评土地价格，造成了国有资产的大量流失，一旦发生问题，也给自己和公司带来了很高的风险。许多估价中的差错是由于土地评估机构和土地估价师受利益的驱使，为了不失去客户，迎合了客户的不合理要求，出具了弄虚的评估。所以即使估价很精通估价理论，有丰富的估价经验，但如果没有良好的职业道德，评估出的价值也不会客观公正。这就要求我们应该严格规范土地估价机构和估价师的行为。要求土地估价师要有良好的、态度、作风和行为去完成土地估价工作。总之、要想成为一名合格的土地估价师，必须熟悉土地估价的技术标准、估价程序和相关专业知识和良好的职业道德。依照国家规定的标准、程序和方法，客观公正的评估地价。三、结语通过三年多的工作，使我积累了许多估价经验，巩固了专业知识，大大提高了专业技术能力。更重要的是了做为一名合格的估价师不但要懂理论、熟悉