气调库建设项目可行性分析报告

1、气调库建设项目可行性研究报告目录第一章总论第二章项目建设的必要性和条件第三章市场预测第四章建设规模、建设内容及方案第五章建设条件与厂址第六章建设环境影响评价第七章劳动安全、卫生、消防 第八章组织机构与人力资源配置第九章项目实施进度第十章 投资估算第十一章 融资方案第十二章 财务评价第十三章 项目节能。环保措施第十四章 项目风险分析及控制措施第十五章 结论与建议第一章总论项目名称某某现代农业发展有限公司万吨气调库建设项目建设单位及法人代表建设单位：某某现代农业发展有限公司法人代表：吕某某项目性质新建项目拟建地点项目拟建地点位于某某区川口乡牛田寺村建设内容与规模工程占地 30 亩，建筑总面积837

2、0 可行性研究编制单位 某某现代农业发展有限公司编制依据某某现代农业发展有限公司提供的相关文件与资料拟建项目的市政建设条件拟建项目市场调研、项目定位等方面的内容拟建项目规划设计方案的设想拟建项目资金筹措与使用计划的构想某某区国名经济和社会发展第十二个五年规划纲要某某现代农业发展有限公司委托书国家有关规划政策某某区人民政府关于发展物流产业优惠政策的相关文件研究工作的范围根据建设单位提出的建设方案及规模，落实所需的原料供应条件拟建气调保鲜库的基础条件编制项目定员、工程投资、成本估算、工程实施进度及经济效益评价。研究工作概况根据某某现代农业发展有限公司对我项目研究小组编制该项目 可行性研究报告的委托

3、， 我小组即组织专业人员对建设的园区地址进行踏勘、调研。分析预测了项目的市场需求，对所在地区的地质、水文、气象以及电力、水源供应条件，并同有关人员进行了技术讲座， 讨论设计方案，落实设计条件。方案及规模气调保鲜库及辅助设施厂址概述某某现代农业发展有限公司基地地处某某区川口乡牛田寺村，是区政府确定的农牧发展新农村，交通便利，便于水果、蔬菜、肉类、粮食的集散以及相关的配套服务。 距离 210 国道 20 公里，占地 10 亩，水源充足，地理位置优越。主要水、暖、气、电供应水：全年需 6.0 104/a,由河道及水塔提供暖：由天然气锅炉供暖天然气：电：全年需 36.4 104/a ，由乡变电所供电。

4、项目单位某某现代农业发展有限公司，公司注册成立于2014 年 10 月，注册资金为1000 万元，公司地处延安市某某区柳林乡灏瀚大厦2#楼1005 室，公司现有员工 155 人，其中管理人员 16 人，技术人员 9 人， 工人 27 人，季节性临时用工103 人。公司主要经营范围：果品、蔬菜、花卉生产、加工、包装、贮藏、销售；农资经销；农副产品深加工、经销等。公司内设办公、 财务、生产、销售、质检五个部门。 2012年承包鱼池 15 亩，承包果园200 亩，购买农用车辆、商务专用车辆及基建车辆 8 辆。几年来，公司本着“服务三农，富裕农民”的理念，按照“科技 兴司，果品富民”的经营发展思路，按

5、照“公司+基地+农户”的经营模式，大力发展绿色无公害果品，在榆树台、安寺、大狼沟、庙安、 田崂、偏桥、党庄、小李渠等十个村建立了生产基地，基地规模达到3837 亩，为果农创造产业收入2532 万元。在运营期间，得到了市、区、乡镇各级部门的重视和支持，各级领导来我基地进行考察调研、 指导工作，并肯定了成绩。全厂定员与劳动力来源本项目设计定员总计120 人，公司管理合技术人员由公司聘用，一般工作人员向社会公开招聘。工程总投资拟建的某某现代农业发展有限公司气调保鲜库工程项目总投资为 5000 万元人民币， 其中建设投资 3338.64 万元，流动资金 1661.36万元项目实施进度建议可行性研究：

6、2014 年 10 月初步设计及审批： 2014 年 11 月-2015 年 1 月施工图设计： 2015 年 2 月招投标： 2015 年 3 月-2015 年 4 月建构筑物施工： 2015 年月-2015 年 6 月设备订货、运输、安装：2015 年 7 月-2015 年 8 月投入运营： 2015 年 9 月研究结论某某现代农业发展有限公司万吨气调保鲜库工程项目，对于提高人民生活水平， 促进果业、运输业、服务业的发展。 都具有现实意义； 项目建设，也可增加企业效益，活跃当地经济，安排社会闲散劳力， 促进社会和谐。经全面分析此建设项目切实可行。本工程项目是公司的新建工程，建设单位应加强项

7、目管理， 积极办理项目进度中的各项手续， 处理好和施工单位及客户的各种协调问题，使公司真正成为某某区果蔬储藏、种植、养殖的龙头企业。主要技术指标气调库建设项目可行性研究报告主要经济技术指标序号1指标名称规模及方案单位数量备注果蔬储藏t10000分选区2184库房1000办公生活区5002总投资万元5000其中：建设投资万元3214.44建设期利息万元124.2流动资金万元1661.363投资指标百元销售收入占用建设投元/百元389.2资百元销售收入占用总投资元/百元400.0百元销售收入占用流动资金元/百元10.794项目定员人120其中：管理人员人16技术人员人9职工人27其他人员人1035

8、全年生产天数d2106主要燃料动力需用量水M 3/a6.0104电104KWh/a36.41047项目建筑面积83708年总成本万元50009年销售收入万元920010年销售税金及附加万元27611年利润万元100012年利税万元127613借款偿还期（借款年算起）a4.114投资回收期（所得税前）a5.215投资回收期（所得税后）a5.216平均投资利润率11.1617平均投资利税率12.9518财务内部收益率（所得税前）13.919财务内部收益率（所得税后）13.920自有资金财务内部收益率17.56平均平均平均含建设期含建设期含建设期气调库建设项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性和条

9、件项目建设背景整体市场背景在全球一体化发展的今天，信息的传播带来了全球经济的繁荣， 党的十六大提出“坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化， 走出一条科技含量高，经济效益好，资源消耗低，环境污染少，人力 资源优势得到充分发挥的新型工业化路子”。按照国家发改委、交通部等六部委联合印发 关于加快我国现代化物流发展若干意见的精神，而我国物流伴随着经济的持续快速发展而成长，目前已初步具备了发展物流的经济环境和市场条件。首先， 市场供求关系已发生重大变化，尤其加入了WTO 后，市场竞争进一步加剧，为企业加强科学管理，发展物流提供了良好的经济环境条件。企业改革也日益深化， 为物流发展培育了必要的微观基

10、础。其次，交通、通信等物流基础设 施的能力大为提高， 市场物流网络逐步扩大， 各种运输工具的数量和质量也都有很大提高。 通信网络的规模及水平的提高，促进现代信息技术为基础的专用物流信息网络的形成。现代信息技术和现代商品物流技术的进步为中国果蔬配送的快速发展准备了充分的技术基础。国家有关部门对果蔬采取了积极鼓励和支持的政策，大力促进了流通体制改革和流通现代化的进程，加快了果蔬储藏也的发展。市场背景近年来，在市场经济机制的推动下，我区经济建设呈现一派繁荣 发展的局面。 但是先存在的果蔬企业和个人，多数为传统的小规模储存，条块分割，同时，地方分散、专业管理人员不多；只从事储藏， 业务单一，目前，我区

11、果蔬的规模和运作方式，还不能完全适应当前经济飞速发展的需要。项目建设必要性经济全球化发展的必要性20 世纪 90 年代以来，果蔬在我国已经成为一个重要的经济增长点。现代果蔬已经开始南方北方大量换季流动，成本和利润也变得非常透明。各个企业之间的竞争已经体现在贮存质量、市场运作的各个方面，不仅是在技术、人才上展开，同时也在企业规模、贮存质量的 竞争将会更加激烈。市场供求关系已发生重大变化，尤其加入WTO 后，市场竞争进一步加剧，为企业加强科学管理，发展果蔬业提出了 更高的要求。 企业改革日益深化， 这也为果蔬业发展培育了必要的微观基础；不断更新和发展果蔬业是市场经济发展的迫切需要。某某区建设大型气

12、调保鲜库的必要性某某区的经济规模自改革开放以来迅速发展壮大，各项事业取得翻天覆地的变化，交通基础设施网络齐全，运输供给能力不断提高， 随着通讯事业的迅速发展， 建设大型的气调保鲜库是我区经济发展的客观要求，也是果蔬业适应市场的必然结果。万吨气调保鲜库的建设是进一步增强城市欧诺个和竞争力的重要措施，有利于城市功能布局的完善和城市整体经济及区域经济的发展，促进我区向现代化新型城市迈进。万吨气调保鲜库的建设能提高果蔬业经济的规模效应，实现集约化，高效化经营，同时有效地整合了散、弱、小的气调保鲜库。规范了市场，可发挥出整体资源优势和规模优势， 实现果蔬业企业的专业化。万吨气调保鲜库的建设可缓解我区果蔬

13、贮存压力，有利于城市总体功能的提高发挥。万吨气调保鲜库的建设有利于提高我区企业市场的竞争力。 通过大型气调保鲜库将其散、弱、小的保鲜库整合带动， 降低企业营销成本，从而提高企业综合经济效益。万吨气调保鲜库建设， 必将推动我区果蔬业的蓬勃发展，成功的实现市场化运营模式， 必将为其他果蔬业企业发展提供范例。依照“政府搭台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套， 优质服务，市场运作”的企业市场化运营模式和原则，进行市场规划和建设， 可以保障我区社会经济持续、快速、健康、协调发展。 因此， 建设大型气调保鲜库势在必行。通过这几年经济的迅猛发展，我区人均财政收入逐步提高，农副产品的采购运输批发、 销售

14、的活跃和市场的繁荣， 这都极大带动了物资商品的快速增长和流通速度的加快，这些利好因素是气调保鲜库储藏业发展弥足珍贵的良机。 如何不断提升气调保鲜库储藏水平，提升顾客满意度，将社会和市场中一定质量的农副产品，在需求的时期内， 及时而经济的交流到用户手中， 已是我区果蔬企业目前必须迫切解决的问题。第二章市场预测3.1市场预测在国内， 随着经济体制改革的深入和经济的发展，人民生活水平日益提高，生活节奏加快，人们已不满足果蔬鲜吃的单一形式，迫切 需要营养丰富、经济实惠、安全卫生、富有风味、方便实用的各类果 蔬加工系列产品。专家们预言，本世纪速冻、保鲜果蔬加工将是今后 果蔬产品发展的重要发展方向，也是解

15、决果蔬淡旺季矛盾的有效途径。更为重要的是国内果蔬资源丰富，中国是世界上最庞大的果蔬起 源地和种植中心，果蔬年产量上亿吨，居世界首位，占世界总产量的 四分之一。 我国又地处亚热带， 气候温和， 雨水充沛， 可以常年种植。中国红纸果蔬的历史悠久， 在长期的生产劳动中培育了许多优良果蔬品种，积累了丰富的栽培经验，加上改革开放，引进国外良种，果蔬 资源就更加丰富了。 果蔬生产不同于其他谷物生产，难以实施大规模机械作业，主要靠手工操作。近年来日本、台湾等地方的农工费用日 渐昂贵，日本工人的工资差不多是我国工人的四十倍，在成本方面， 我国有很大优势。国际市场果蔬年贸易额约200 亿美元，我国只占28 亿美

16、元，其中速冻、冷藏果蔬仅 10 亿多美元， 仅 2002 年日本市场速冻果蔬的货量已经达到 602430 吨，其中进口速冻、冷藏果蔬达到481810 吨。根据预测，全球速冻、冷藏果蔬的需求量每年将增长不低于4.9%。由于原有一些出口速冻果蔬的国家地区，劳动力价格不断上升、 成本加大而无利可图， 出口数量正在逐步减少， 而由于我们在成本价格等方面都有较强的竞争性，同时近年来世界贸易环境日趋规范、合理，这 也给中国的冷藏果蔬出口带来了很大的市场潜力。第四章建设规模、建设内容及方案建设规模该项目占地 30 亩，是一个“集信息服务、农副产品收购、农副产品仓储、农超对接批发销售”的综合性的大型农副产品储

17、藏库。计划投入资金 5000 万元。建设内容 主要建设项目水果、蔬菜类仓储保鲜库办公生活区（办公室、信息中心）停车场道路配电室水泵房及消防水池室外厕所（ 2 座）大门及传达室农副产品气调保鲜库的具体规划和方案计划用地 30 亩，其中建筑面积 8370 ，库体格式 918.5=166.5，共计 36 间，四栋。两栋气调库，两栋保鲜库、分选区。果蔬保鲜、气调库建筑面积3108 ，格式 9*18.5*6.5，共计 18 间储藏能力为 10000 吨，库温 0-5 ，湿度 85-95%。库体材料为聚氨酯板。保存的水果、蔬菜腐烂和失水率在0.5%以下，色彩鲜艳，保持原有绿色和风味。储藏库采用的设备及工艺

18、，由国内知名专业工厂提供，设气调库建设项目可行性研究报告备先进，技术工艺合理，符合现代化企业的要求。工程方案项目组成由果蔬储藏、分选区、库房、办公生活区、配电室、道路、门房等组成。总平面布置根据自然条件和现状，合理布置各个构、建筑物，满足仓储、运输、消防等各种要求，努力提升建筑要求。总平面设计指标平面主要设计指标序号项目单位数量1全区占地面积200002构建筑物占地面积120543堆场占地面积10004道路广场占地面积4805建筑密度%52.866场地利用系数%597绿化率%18.38容积率%0.54.4.4 绿化库区内设置花坛、草坪，进行重点绿化，库区道路两旁栽种行道树，空地种草以及花卉。土

19、建工程概况本工程在满足工艺设计的前提下，遵循国家有关的规范和规定， 本着经济、适用的设计原则，做到经济、合理、环保，在建筑造型上力求朴素大方。建筑特征和结构类型仓储区：库房为钢结构彩钢板。果蔬仓储库采用钢结构彩钢板，库板为聚苯乙烯彩钢夹芯板。办公室采用砖混结构天然气锅炉房采用砖排架结构其他建筑全部采用砖混结构设计依据GBJ16-87(2001 版)建筑设计防火规范GB50011-2001建筑抗震设计规范GB50010-2002混凝土结构设计规范GB50007-2002建筑地基基础设计规范GB50009-2001建筑结构荷载规范JGJ79-2002建筑地基处理技术规范GB50068-2001建筑

20、结构可靠度设计统一标准GB5003-2001砌体结构设计规范及相关专业提供的设计条件。本工程建筑面积12446 ，详见构建筑物一览表主要建筑物土建工程造价表建筑面积结构类型备注8370彩钢板2184彩钢板1000轻钢结构500砖混60轻钢结构100砼72砖混150砼72砖混1500砖柱钢栅88砖混序号构建筑物名称单位仓储库分选间库房综合办公室机房蓄水池配电室道路室外厕所围墙传达室及大门根据中国地震烈度区划图，本工程抗震设防标准为7 度。给水工程用水库区全年用水 6.0*104 m3/a，水质要求符合生活饮用标准，水压要求 0.15Mpa。园区用水由河道及水塔提供。 （见用水表）用水表序名称标

21、准最大号（ m3/h）平均（ m3/h）全天备（ m3/h） 注储藏库符合食品工业标准302732012h分选区符合食品工业标准403150016 h3库房20182804符合食品工业标准综合办公室12101605未预见用水符合食品工业标准32246消防用水30307合计135118128416 h16 h12 h2 h生产废水和生活废水排放形式本设计排水采用清污分流，加工生产排放的浸洗水果和清洗设备的废水，为低浓度有机废水（BOD 5200-600mg/L），含有少量泥沙。经二级沉淀处理达标后排放到污水管网。供电本项目是新建项目，用电由乡变电所通过我基地配电室供电。本项目按三类用电负荷考虑。

22、设计规范GB500252-95供配电系统设计规范GB50054-95低压配电设计规范GB50053-9410KV 及以下变电所设计规范设计范围和供电特征本设计包括库区内配电房、仓储库、分选间、机房、办公楼、等所有库区内的电力及照明、配电、接地；库区配电线路及道路照明。电力负荷库区用电容量为419KW （含照明），按需要系数法计算，其有功负荷 360KW ，无功负荷 110KVAR，配电室按供电规划进行无功补偿，气调库建设项目可行性研究报告使其功率因子达到0.9 以上。选用 300KVA 变压器二台。全公司全年生产天数按300天计算，本项目全年用户点亮为36.4*104KWh/a .变电所及主要

23、设备选型厂区变电所由变压器及低压配电室组成，高供低计，变压器负荷率为 89.5%变压器采用低损耗的SCB9 型；低压配电屏采用GGD2 型。电容器屏采用带有自动补助装置GGJ1 型。配电动力配电电压 380/220V，由变电所放射式供电动力配电箱主要采用XL-21 型，电动机的保护集中安装在配电箱内。动力配线主要采用BV 型铜芯线穿钢管暗配。照明光源主要采用高效灯，部分白炽灯，灯具主要采用工厂灯。多沉、潮湿场所采用防水防爆灯。照明配线采用BV型铜芯导线穿管明配或采用BX型导线绝缘子明配。配电线路及户外道路照明，由开闭所至变电所的线路，采用YJV22 型电缆埋地（冻土层下）敷设。由配电室至各个用

24、电的380/220V 电力、照明线路，均采用VV22型电缆埋地（冻土层下）敷设。道路照明采用庭院灯、六位控制开关。配线采用VV22型电缆埋地暗配。防雷接地本工程的构建物防雷措施，均按三类等级设防。所有电气装置外露可导电部分均可靠接地，接地采用TN-S 系统。进入各车间电源线路，PE 均重复接地。建筑物内的各类金属管道、构件等外露可导电体均做总等电位连接。维修、计量、消防维修物流园区内机电维修人员负责承担全园区内生产系统和生活系统的设备和公用设施及电气设备设施的维护维修。计量园区计量设计范围包括物流交易中心，储藏库、加工区果蔬和农副产品的质量控制与计量，通过计量检测，为降低成本、提高园区经济效益

25、，提供必要的科学依据。计量器具的配备为保证准确计量，配有磅秤台城等计量器具。生产过程的监控与计量业务和生产所用的果蔬和农副产品每班都记录数量，以备管理统计与核算。水和天然气的流量根据需要就地或集中显示记录。用电均设置计量仪表消防物流园区各个建筑物之间，都留有消防通道和防火间距，园区内设置专用消防给水泵。消防设备布置，在主要建筑物附近和道路口设置地上式消火栓， 主要建筑物内及库房配置干粉灭火器。生活福利设施某某现代农业发展有限公司万吨气调保鲜库工程项目位于某某区 川口乡牛田寺村，交通便利，便于水果、蔬菜、肉类、粮食的集散以及相关的配套服务。距离210 国道 20KM，地理位置优越。村内商店、医务

26、所等生活设施均可为基地员工提供便利的服务，故本设计不考虑其他生活福利设施，库区员工就近招聘的，一般不考虑员工住房，只 配备值班、倒班宿舍，配备职工工作午餐。第五章建设条件与厂址项目建设的自然条件、基础设施和社会经济条件项目建设的自然条件某某区川口乡位于陕西北部， 延安市东部，地处北纬 36 13 37-36 4520和东经 109334-110 2943之间，北靠210 国道飞机场，西接延安，南临南泥湾，为黄土高原秋林沟壑区。海拔470.6-1383米，相对高差912 米。属暖温带干旱大陆气候，四季分明，冷暖干湿明显。 冬季在强大的西伯利亚冷气团控制下，气候寒冷， 干燥少雨，春季因极地大陆气团

27、很快削弱，热带气团很快北进，大地回暖快，降水随之增加；夏季受副热带高压影响，是一年中降水最大季节，雨量集中，多雷阵雨、冰雹天气，并伴有强劲大风；秋季为暖湿气团与干冷气团交替期，初秋多连阴雨，气温骤降，晚秋多高爽天气，有半干旱转干旱。年平均气温 10.4 ，南北差 0.5 ，东西差 1。最冷月份一月，均温 -5.4 ，最热月份7 月，均温 24.1 ，光热资源比较丰富，全年太阳总辐射121.43千卡/ 平方厘米，生理辐射两59.50 千卡/ 平方厘米，年日照总时数2504.6 小时，属光热资源高值区之一。气温昼夜差别较大，积温有效性高，有利于进行光合作用。 年降雨量 565.7 毫米，南北差 1

28、6.5毫米，东西差 65.4毫米，雨热同期， 20%的降雨量集中在7-9月。无霜期 170 天。风、旱、冰雹等自然灾害较多， 是影响生产发展的主要因素，因此我区仍为陕西省生产发展缓慢地区。基础条件社会经济条件1）人文资源截止 2013 年底，某某区有梨果总面积32.2万亩，其中苹果面积29.2万亩，梨果挂果总面积20 万亩，其中苹果挂果17 万亩；创建省级示范园 5 个，市级示范园12 个，是陕西省优质苹果基地，产量25 万吨，实现产值7.5亿元。全区共有蔬菜面积2.203万亩，共产各类瓜果 11.37 万吨，产值 1.85亿元。为陕西省百万亩设施蔬菜生 产基地，其中日光温室 7551 座，占

29、地面积 11876 亩，产量 9.54万吨， 产值 1.497 亿元。存栏生猪 12.8万头，其中能繁母猪7807 头，牛存栏 3.2万头，羊存栏6.6 万只，家禽存栏23 万羽。全区肉类总产量9521 吨，蛋产量 1336 吨，奶产量 51 吨，累计人工种草面积25 万亩， 年产牧草 5 万吨，畜牧业总产值2.71亿元。建成沼气9530 口。2）经济社会发展状况2013 年，我区实现生产总值34 亿元，同比增长13%；全社会固定资产投资 34.4 亿元，同比增长 30%；社会消费品零售总额5.38亿元，同比增长 16%；农民人均纯收入 6282 元，同比增长 16.8%；城镇居民人均可支配收

30、入22529 元，同比增长16.7%。非公有制经济增加值 8.18亿元，同比增长 18%，占生产总值比重达到26%；万元生产总值能耗降低3.65%、二氧化碳排放降低3.7 ；人口自增长率 4.7%0.厂址选择项目地处某某区川口乡牛田寺村， 是我区确定的农牧发展新农村，距离 210 国道 20KM ，占地 30 亩，交通便利，水源充足，地理位置优越。外部协作条件交通状况随着公路建设的长足发展，各村运输距离缩短，公路等级普通提升，较为适合物流产业的生存和发函。交通便捷，满足项目施工的要求。周边配套设施 1）市政基础设施：该区月给排水管、电、气、暖均已接通。 2）商业网点：该项目附近有商店、邮政、等

31、多家服务机构。 3）电话通讯： 室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设计实施。综上所述， 该项目拟建地能源、 通讯等基础设施满足该项目建设的需要，交通条件良好。第六章建设地环境影响评价厂址环境质量现状项目建设厂址区环境基础设施良好，大气、水质、土壤均满足国家标准要求。项目建设及营运对环境的影响和防治措施对环境空气影响分析项目建设施工期间，在土方开挖、运转、建筑材料砂石、水泥和石灰的运输装卸、对方及车辆保养等过程中，均会有扬尘产生，对周围环境、空气质量带来暂时性的负面影响，污染环境空气。通过对运输车辆覆盖篷布，及时清扫施工场地和采取在作业场所洒水的措施， 可有效减少粉尘对环境空气和人群

32、的不良影响。对噪声环境的影响分析施工所用的施工机械和车辆产生施工噪声，一般为75-85db(A)， 挖掘机产生的噪声一般为9-98db（ A ），推土机产生的噪声一般为94-98db(A) ，搅拌机产生的噪声一般为95-100db(A)。预计在该项目施工过程中，昼夜噪声影响距离为55-65米，夜间噪声影响距离为100-150 米。建设单位与施工单位签订工程合同时，应要求施工单位不得在午休和夜间施工， 以保护环境。 项目建设对运输设备的选择上一定要选择排污标准和噪声标准达标的设备，从源头上杜绝超标现 象。防治措施1）施工周边应设置1.8 米以上的硬质围墙或围挡，不得敞开式作业；采取洒水、覆盖等防

33、尘措施，定期对围挡落尘进行清洗，保证施工工地周边环境整洁。2)施工工地的入口必须进行净化处理，并配备专门的清洗人员， 车体和车轮带有泥土的车辆不得驶入工地。施工工地出入口必须设立环境保护监督栏。其内容包括项目名称、建设单位、施工单位、施工工期、举报电话、防止扬尘污染现场 监督员姓名及有关防尘措施等内容。建设施工过程中使用商品混凝土和袋装石灰。建筑施工工程完工后，应在一个月内完成渣土清理和绿化、硬化防尘工作。建筑弃渣应及时清运，不能及时清运的，必须采取覆盖等防尘 措施，对于露天对方的沙子、 渣土、灰土、等物料应进行围挡和覆盖， 不得露天堆放。遇有 4 级以上（含 4 级）风力时，施工单位必须停止

34、土方施工和拆迁施工，并做好覆盖工作，禁止露天焚烧垃圾、沥青、橡胶、塑料凳严重污染环境空气的废弃物。加强运输车辆的扬尘污染控制，对散装货物运输的车辆（如运输建筑垃圾、沙子、渣土等），应覆盖严密，不得撒露。应与承运单位签订防止车辆运输遗撒、泄露责任书。合理规划施工时间，保证施工场地噪声符合国家标准。建筑垃圾和弃土，应运至市政部门指定地点处置。应建立废水、废物、废油收集站，场区内垃圾应清运及时有专人负责。在场区围墙建设中，建议修筑高围墙，在场区内车辆开启测试声呗，并对影响生活区的声响围墙分割在墙内侧，设置消音设施。12)严禁在场区内点燃明火。项目建成后对周围环境的影响项目建成后对周围环境的影响项目建

35、成后在运营过程中，没有毒害性的污染物和废气排放，对环境不会造成严重污染。对周围环境的影响护腰来源于场区生活污水、农副产品加工厂产 生的少量延期、蒸汽；设备维护清洗产生的油脂、油布；农副产品加工厂排除的加工废渣、 废水； 储藏库存取时挑出的废果和交易中心以及日常生活垃圾、车辆装卸、运输过程中和锅炉房产生的噪声。环保措施本项目所排放的废水主要为员工生活污水，对生活污水排放应适用污水综合排放标准三级标准，处理后的污水可经场区污水管 网排放至厂外污水管道，不会对地表水环境产生不利影响。锅炉烟气选用的是天然气高效节能环保型锅炉，基本没有烟尘的排放，少量烟尘经锅炉内的处理设备处理，确保了排放达到国家规定标

36、准。固体废物及废渣本项目运营过程中产生的果菜垃圾和生活垃圾应统一收集、清运； 不会对周边环境产生较大影响。噪声在地基处理、厂房基建时充分考虑该因素，讲设备噪声作为设备 订货时一项性能指标来要求， 根本上较少噪声的产生，减少噪声对环境的影响。园区内充分利用空闲地种植树草，美化环境，船高和谐的办公和经营环境。本项目三废污染，可能产生影响环境的因素有：进出厂车辆排除的废气、废烟和粉尘。 对此我们采取以下措施：绿化场区周围环境， 在场区四周， 我们将建成绿化带， 既美化环境，又吸收灰尘，消除噪音等。在选择货运和设备方面， 尽可能选择技术先进、 无污染的高新技术产品。在建筑方面，采取防震和隔音措施。设专

37、职环境管理人员， 定期在场区洒水、 清洁卫生、 消除灰尘、污物等影响环境因素。合理组织人流、车辆及其存放，减少对交通环境的压力。环境影响评价本项目属商贸性质项目，本身污染较小，项目场区市政建设基础 设施条件较好， 能源主要采用天然气和电， 对大气无污染垃圾进行分类处理外运， 生活污水经处理后即可达到排放标准，因此项目措施是可行的。第七章劳动安全、卫生、消防设计依据国务院颁布的工厂安全卫生规程劳动部颁布的建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定国务院颁布的食品安全法国务院颁布的国家劳动法国务院颁布的国家安全生产法本项目在建设和运营过程中应严格遵循国家相关设计标准、规范中有关安全卫生和劳动保护方面的要

38、求和规定，确保项目建成后由安全的操作环境和良好的劳动环境，保护职工的安全健康。库区安全措施和管理细则库区安全措施1）严格贯彻国家安全生产法规，完善安全生产管理制度，严格落实和执行安全生产责任制、安全生产检查和考核制度2)定期对员工进行安全生产知识教育，设备操作人员应经培训合格后方能上岗，杜绝违章操作。建筑物设计严格按照国家防火规范，室内外消防栓及灭火器等均按防火规范设置，生产工艺和设备等无爆炸性危险源。对设备、仪器等危险部位设置警示标志和防护设施，电气设备 的金属外壳与接地装置连接，电源进线处设过电压保护， 以保证设备的安全运行和操作人员安全。库区大宗货物的搬运采用电瓶叉车，进出采用机械化操作

39、，达到安全作业，较少人员劳动强度。定期按时发放劳保用品。库区具体管理措施库区始终贯彻安全第一、预防为主的方针在库区内比较醒目的位置做好安全警示牌，挂写安全宣传标语， 办安全宣传栏。设置安全监督岗库区内设安全通道，安全防护栏，安全警示铃等。为防止职工夏季中暑，冬季受凉，我们在工作间内设计有暖气、电风扇，可供冬季取暖夏季纳凉。库区的加工区安全实施细则库区的加工区所加工的物料均为不燃、 不爆、无毒物，对人体无害， 生产过程中有危险的是车间用电以及生产过程中使用的压力容器； 有危害的是各种泵运转发出的噪音。危险防范措施： 分选间工人上钢前都经过上岗培训， 学习用电常识， 正常生产时都配有电工跟班，随时

40、解决用电故障， 所有电气设备外壳均需可靠接地；制冷设备操作人员定岗定位，不能随意更换，上岗前 经培训达到合格方能上岗，所有压力容器必须设安全阀。危险防范措施： 机房产生噪音的几个区域采用隔音墙隔开，殡改机器上安装消音器， 使噪音降低至 80db(A)以内，不影响工人身体健康。建筑及场地布置库区地址地震基本烈度为7 度，厂房设计时抗震按7 度要求设防。厂址位置区域无特大的暴雨、洪水。建筑物均按常规防雷设计。库区建筑物设计符合规范要求，采光、通风良好，屋面装有排气扇。分选车间分选车间所有的原辅材料均为非易燃、易爆物和物毒品，工人工作基本处于无害、无毒环境。车间设备布置留出足够的操作空间和人行通道，

41、便于工人安全操作。车间地面采用防滑、防腐瓷砖铺设。公司每年对机器设备检修一次，平时还要定期对设备进行维护保养，消除不安全因素。库区全面建立安全生产责任制， 项目从设备选型、总图设计等方面， 一开始就要考虑劳动安全， 选用劳动部门认可和推荐的设备。对职工要不间断进行安全教育，使其牢固树立意识，坚决杜绝不规范操作， 消除一切不安全因素。消防措施新建建筑物应符合防火规范， 建筑物疏散出口等符合防火规范。建筑周围道路宽度不小于6 米，均为城市型水泥混凝土路面， 建筑物周围道路环状布置，可保证消防车到任一火警点。建筑物进出口位置、数量、内部楼梯布置等应满足或规范。仓储库房为轻钢结构和钢框架结构，生产类别

42、为丁类，耐火等级二级；综合办公楼和其他附属用房按丙类生产类别的建筑设计。库房供电系统安全接地，避免电气火灾，满足电气消防规范的要求。建筑物防雷系统按照有关规范设计。场区内设消防蓄水池和消防水泵房，保证消防用水需要。根据消防规定进行园区设计和设备配置，配电系统与库房等都留有足够的防火间距，配电室设强制通风系统。库区内统一设置火灾检测报警系统，并设置消防栓，灭火器等消防设施。经常进行消防宣传和教育。第八章项目组织管理与劳动定员企业组织某某现代农业发展有限公司采用董事会领导下的总经理负责制。项目经营期组织管理机构设置公司设有人力资源部、财务部、综合办公室、业务管理部、物流信 息部、企划部、企管部、综

43、合服务部（含保安、司机、餐饮、维修、 通信、水、电、气供给等） ；质检部、仓储部、市场部。总经理对各部门进行统一领导， 对公司行政管理和经营全面负责，努力完成董事会下达的各项任务指标。各部门经理负责本部门的日常经营管理工作。人力资源部负责人员的招聘、培训、调度、绩效考评及员工福利。 财务部负责资本运作、 发展规划、项目投资、员工工资和日常财务。综合服务部负责全物流园区经营、生产和生活的安全和物流园区的用电、用水、用气以及各种生产、生活设施设备的维修与维护。业务管理部负责全区房产、物业、设备设施的租赁预结算。仓储部负责存储区的所有业务。市场部负责全部交易的所有业务。质检部负责所有储藏与交易产品的

44、质量检测。企划部负责库区整体规划和公司发展规划。 信息部负责市场信息平台和运输平台。办公室协助总经理负责行政、文秘、接待和协调各部门关系；负责公司形象与产品的宣传， 营造企业文化氛围； 负责收集市场信息为决气调库建设项目可行性研究报告策层服务。项目前期设项目建设管理办公室，专门负责做好项目的考察论证、理想、设计等各项前期准备工作和资金筹措工作。项目组织管理机构设置详见附图。附图企业组织管理机构设置图董事会总经理信息中心副总经理综合办公室财务部人力资源部物流信息平台运输信息平台业务管理部企划部董事会市场部仓储部加工厂质检部综合服务部开发室物流交易中心项目建设期管理关系建设中实行项目法人负责制，即

45、由公司负责组织项目招标、工程监理、项目建设等各项工作， 按照国家有关规定招标选择施工单位和监理单位，并积极协调解决项目中的具体事宜。项目营运期管理项目建成后总经理负责库区的日常管理。按照GSP 标准，以仓储、交易流通为枢纽，有效发挥“引导商家、规范市场、主导经营”为目的组织公司正常运行。公司办公室和公司市场部协调农副产品供应商、入驻商户农副产品经营方、运输方和工商、质检、银行以及部分行政职能部门共同管理好库区。冷库工艺流程图：选址建设竣工收购选果装框入库储藏出库分选包装装车市场组织机构适应性分析工商、公司高层领导有着开拓创新的思维和成功的经验，中层领 导及员工具有长期的实际工作经验和一流的专业

46、知识，因此，该项目可达到以下要求：项目法人的组件方案符合公司法项目执行机构具备指挥能力、管理能力和组织协调能力。组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理要求。项目法人代表及主要经营管理人员的素质能适应项目建设和生气调库建设项目可行性研究报告产运营管理要求。能承担项目筹资建设、运营、偿还债务等能力。工作制度工作制度为每天两班工作制，每班 8 小时生产。 管理部门及服务部门可根据需要定为常白班或日班夜班两班制。劳动定员人员编制根据科学管理、高效务实的原则，确定项目定员编制120 人 。其中：管理人员23 人，占总定员的 18%；生产机辅助生产工人71人，占总定员的55.54%，技术人员 2

47、6 人，占总定员的20.3%；其他人员 8 人，占总定员的6.3%，生产旺季，可根据生产需要聘用临时 工。人员培训本项目拟对所有管理人员、 专业技术人员和进行全员培训，培训采取脱岗集中培训和在职培训相结合的方式，由知名大学教授进行物流知识专场授课。要求所有参加培训人员能树立爱岗敬业、吃苦耐劳、 团结合作的职业道德， 掌握任职岗位所需的知识和能力；能够按现代物流规程准确、熟练的工作，确保物流园区工作的正常进行。劳动力来源本项目的管理及技术人员由公司委派或对外招聘，其他人员在当地招收城镇待业青年、下岗和工或农民工，经岗前培训后上岗，劳动力 来源相当丰富。第九章项目实施进度建设工期根据项目的技术方案

48、及建设规模，建设工期从初步设计开始计算， 通过施工图设计、土建施工、设备及管道安装、电器及仪表安装、调 试运行到正式运营。项目2015 年 9 月正式投入生产。项目建设期10 个月。项目实施时期各阶段进度建议根据项目的具体情况经与建设项目业主充分协商，拟定的项目实施进度建议安排如下：可行性研究：2014 年 10 月 2014 年 10 月项目核准或备案：2014 年 10 月 2014 年 10 月底初步设计及审批：2015 年 1 月 2015 年 1 月施工图设计：2015 年 2 月 2015 年 2 月招投标：2015 年 3 月 2015 年 4 月施工准备：2015 年 4 月初

49、 2015 年 4 月底建构筑物施工：2015 年 5 月 2015 年 6 月设备订货、运输及安装：2015 年 7 月 2015 年 8 月人员培训：2015 年 9 月初 2015 年 9 月底投入运营：2015 年 9 月投产第一计算年度达设计运营能力的90%，投产第二计算年度达设计运营能力的100%。第十章投资估算编制说明工程概况项目总投资为 5000 万元。其中：建设投资为3338.64 万元（含建设期利息124.2 万元） 流动资金 1661.36 万元。工程建筑面积 12446 。编制范围 1）主要生产项目：果蔬保鲜库及设备间、分选间、库房等。2）辅助生产项目：产品化验检验中心

50、、通讯计算机管理中心。公用工程项目： 变配电所、蓄水池、动力管网、 停车场及堆场、道路等；环境保护工程项目：污水排放处理系统、库区绿化等；服务性工程项目：综合办公室、职工餐厅、职工倒班宿舍。其它工程和费用： 工程筹建费、 土地费、生产准备费、 环评费、勘察设计费、可行性研究报告编制费、工程监理费。基本预备费。建设期借款利息。编制依据轻工业工程设计概算编制办法 （ QBJS10-2005）及轻工业建设项目投资估算办法轻总规划199660 号。本次设计各有关专业提供的文字及其它资料。土建工程主要根据当地近年来竣工的类似工程的建构筑物预决算资料进行适当调整后以元/或元/m3计算。设备及安装工程： 国

51、内设备根据生产厂家最新报价并计算了运杂费及安装费。 设备及安装工程费用计算按 轻工业工程设计概算编制办法（ QBJS10-2005）及建设单位提供的有关资料计算。现场零星加工制作的非标准构件费、 工器具购置费、 备品备件费用按有关概算编制办法中指标计算。国家物价局、建设部文件（ 1992）价费字 479 号“关于发布建设监理费的通知”。工程建设其它费用，包括工程筹建费用、土地费用、职工培训 费、办公及生产家具购置费、联合试车费、可行性研究报告编制费、 勘察设计费、 工程监理费、环境影响评价费等， 依据项目的实际情况、参照有关建设项目其它费用指标计取。基本预备费，主要是在项目概算过程中无法准确估

52、算的内容。本项目的基本预备费按工程投资的5%计算。涨价预备费由于涨价幅度、 范围、时限我们目前无法准确预测，故本次估算中暂不考虑涨价因素的影响。建设期利息按现行银行同期借款利率及建设期投资使用计划计算。人民币汇率暂按2011 年 6 月中国人民银行公布汇率6.4789计算。项目总投资估算建设投资估算该项目建设投资为5000 万元（含建设期利息124.2 万元）。建设工程费 1769.47 万元。设备购置费 690 万元。安装工程费 131.31 万元。工器具备品件费15.91 万元。工程建设其它费用（含土地费）560 万元。预备金 47.75 万元建设期利息 124.2 万元。（附投资估算、概

53、算表）流动资金估算 1661.36 万元流动资金估算办法流动资金的估算根据企业管理水平，并参照企业的资金周转情况采用分项详细估算法估算。流动资金估算额金额流动资金及各年流动资金净额经计算项目达设计生产能力 90%的运营年份，年流动资金需要额为 365.0 万元。项目达设计生产能力 100%的正常生产年份，年流动资金需要额为 400.0 万元。铺底流动资金铺底流动资金依据国家有关基本建设的投资规定，铺底流动资金不得低于项目流动资金的30%。项目铺底流动资金为1600 万元， 占项目流动资金的40.0%。项目总投资构成分析投资指标每百元销售收入占用流动资金：10.79 元/百元； 每百元销售收入占

54、用建设投资：389.20 元/百元； 每百元销售收入占用总投资：400.02 元/百元；分年资金投入计划根据项目总投资和项目实施进度的安排，编制项目分年资金投入使用计划。第十一章融资方案资金来源项目总投资 5000 万元。其资金来源渠道分三部分： 一是企业自筹。二是申请银行贷款。 三是申请 2014 年省级服务业发展专项资金。资本金筹措项目资本金总额为 3338.64 万元，占项目总投资的 66.8%。其中用于建设投资 3288.64 万元， 用于流动资金 50.0 万元。项目资本金由企业自筹解决。债务资金筹措项目债务资金1161 万元，债务资金占项目总投资的23.2%， 其资金来源拟全部申请

55、银行贷款解决。扶持资金剩余 500 万元，占项目总投资的10%，其资金来源拟申请陕西省 2014 年省级服务业专项资金解决。融资方案分析根据项目的资金需求及业主的筹资能力，本项目总投资为5000 万元，其中项目资本金占66.8%，申请银行贷款占23.2%，申请陕西省2014 年省级服务业专项资金占10%。资本金、债务资金和申请扶持资金的构成比例符合国家关于项目投资方案的要求，且由于目前国内银行贷款的利率是约定不变利率，相对其他融资方案稳定， 投资风险小，融资成本较低。因此，融资方案合理。第十二章财务评价编制依据国家发改委、 建设部发布建设项目经济评价方法与参数 （ 第三版） 及国家发展计划委员

56、会办公厅出版发行的投资项目可行性研究指南；设计各专业提供的技术参数及资料；建设单位提供的相关资料。财务评价基础数据与参数选取财务价格 1）园区投入运行后的估算价格储藏区：果蔬保鲜库： 10000t/a3.5 元/t*d 2）税费营业税金及附加：a房产税：房产税使用税率为7%。b城市维护建设税：适用税率为5%。c教育费附加：费率为3%。所得税：免缴所得税。利率及汇率长期借款年利率6.80%，流动资金借款年利率6.31%。项目计算期财务评价计算期包括建设期和生产运营期，本项目计算期为16 年。投产初期达产计划项目投产第一计算年度计划达设计运营能力的90%，投产第二计算年度达设计运营能力的100%。

57、项目运营计划项目投入运营后， 各年预计项目运营能力等于当年的项目设计运营能力。财务基准收益设定项目的基准收益率设定为8%。资本金收益率采用投资者的最低期望收益率8%作为基准收益率。运营收入及税金估算项目达设计运营能力的100%时，年运营收入为1000 万元人民币。项目满负荷运行时，年营业税金及附加费为265.2 万元。成本费用估算各项成本费用的选取 1）原、辅材料价格根据厂址所在地收集的现行实际价格计算；原、辅材料消耗定额根据本设计工艺专业提供的技术方案和技术参数确定。原、辅材料的投入使用价格详见单位产品制造成本表。2）燃料、动力价格依据在厂址地区收集的价格计算；消耗定额是根据本次设计公用工程

58、各专业提供的技术方案和技术参数确定。燃料、动力的投入使用价格如下：水3.8 元/m3电0.8 元 /Kwh 3）工资及福利费计算标准根据建设单位提供的资料确定。本评价确定的平均工资标准为1800.00 元/人.月。福利费按工资总额的14%/人.年计算。 4）折旧费方法及费率的选取固定资产折旧采用平均年限法。建筑物折旧年限以25 年计，设备折旧年限以 14 年计。残值率均按原值的5%计。5）推销费年限的选取无形资产及其他资产推销年限均按10 年计。6）修理费率的选取大修理费按折旧费的50% 计 算 。 7）总成本费用计算中将其他制造费用、其他管理费用、其他销售费用合并在一起计算，称之为其他费用。

59、其他费用按销售收入的2%计算。总成本费用估算总成本费用 =外购原材料、燃料及动力费+人工工资及福利费 +修理费+折旧费+推销费+财务费用 +其他费用由于折旧、推销、利息等是按不同年限分别计算的，故总成本费用不是一个常数，需逐年计算，正常年平均总成本为1786.81 万元。利润估算所得税正常年度平均所得税为零万元（免缴） 。盈余公积金及公益金根据国家财务制度规定企业需计提法定盈余公积金和任意盈余公积金，本项目分别按10%和 5%计提。项目利润估算正常年度平均利润总额为 1000 万元。正常年度平均税后利润为 1000 万元。利润和利润分配表详见表 12-5财务评价盈利能力分析财务现金流量分析 1

60、）项目投资现金流量分析：通过项目投资现金流量表计算以下财务评价指标：项目财务内部收益率所得税前（后） 13.9%项目财务净现值（ ic=8 ） 所得税前（后） 6159 万元项目投资回收期所得税前（后） 7.29 年项目资本金现金流量分析：通过项目资本金现金流量表计算以下财务评价指标： 资本金财务内部收益率17.56%投资利润率、投资利税率正常年度平均投资利润率：11.16%，平均投资利税率： 12.95%。清偿能力分析项目清偿能力分析是依据财务计划现金流量资产负债表。借款还本付息计算表，通过计算项目的资产负债率、流动比率、速动比率及借 款偿还期等来考察项目的财务状况及清偿能力分析。从资产负债