扬州房地产市场投资报告

1、扬州房地产市场投资报告扬州房地产市场投资报告39/39扬州房地产市场投资报告第一部分、扬州城市大概一、地理地址扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西南京、淮阴交界。扬州独到的地理地址使它既能融入南京都市圈，又能接受上海经济圈的辐射，还可以连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。江苏各主要城市分布图二、行政区划扬州现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。三、交通状况1、公路交通扬州现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路。现在连接扬州至镇江的

2、润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便利。2、铁路扬州铁路(宁扬铁路)为国铁I级，已于2004年完工营运。3、航空距南京禄口国际机场约1个小时，距上海虹桥国际机场约2小时。4、港口扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税库房和口岸联检服务机构，从市里到港口约10公里。5、交通直抵状况依据当前的交通建设状况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约花销一个小时。区位交通图四、面积与人口1、地域面积扬州市总面积6638平方公里，市里总面积973平方公里。2、人口现状2004年关全市总人口454万，此中市里人口115

3、万人。表1：扬州历年人口变化状况年份2000年2001年2002年2003年2004年全市年关总人口（万人）450.62451.59452.22453.61454.39市里年关总人口（万人）109.66110.76112.52115.13表2：江苏各城市暂住人口状况比较地域扬州南京苏州无锡泰州徐州总人口（万人）453.39583.6598.85447.19502.77916.85暂住人口（万人）28.98130325.8716919.5460.6暂住人口比率6.39%22.28%54.42%37.79%3.89%6.61%数据本源扬州统计年鉴从地域人口构成状况来看，我们不难发现扬州当前的人口结

4、构特点：市里人口比率还较低市里的中心辐射能力有限，市里人口增添潜力较大。外来人口比率偏低暂住人口比率比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。3、人口发展与城市化水平目标扬州市规划目标：市域总人口到2005年464万人，2010年473万人，2020年482万人；城镇人口至2005年237万人，2010年265万人，2020年318万人；城市化水平2005年达到51%，2010年56%，2020年66%。4、简要分析作为风景旅行城市，扬州在人口构成方面和苏州、杭州之间还有不小的差距。但因为市里面积狭窄，扬州已经处于一种人多地少的状况，土地资源其实不丰富。我们判断今后扬州的人口、外来人口将会连续安

5、稳增添，但涨幅有限。五、历史文化及风俗习惯1、历史扬州历史悠长，唐宋时期扬州已成为中国东南第一多数会。明清时期扬州更是中国中部各省食盐供应基地和南北漕运的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡扬州。2、文化扬州文化底蕴深沉，留下了李白、白居易、欧阳修、苏轼、郑板桥、朱自清等大量名人涯士的踪影，是我国首批宣告的二十四座历史文假名城之一，旅行资源特别丰富。3、风俗扬州自古以来形成的餐饮、休闲花费看法使扬州人的花费能力特别旺盛，从我们实地观察的状况来看也印证了这一点。第二部分城市投资环境分析一、宏观经济发展状况1、城市整体经济状况扬州以前因为区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣多数市.但改革开放以出处于没有铁

6、路,扬州的经济发展向来比较慢,只好处于江苏经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于苏南。跟着润杨长江大桥和铁路的通车，扬州经济将会有超越式的发展。2、历年GDP增添状况表3、扬州市历年GDP增添状况统计2000年2001年2002年2003年2004年年份GDP总量（亿元）472.12505.46558.93647.22788.13增幅7.10%10.60%15.80%21.77%人均GDP（元）1051511205123681429017359增幅6.60%10.40%15.50%20.50%数据本源扬州统计年鉴我们从以上统计数据可以看出：1）、扬州的经济基础比较单薄，经济总量在江

7、苏处于中游水平。2）、近几年来扬州的GDP增添较快且增速也向来在加速，整体GDP增添势头激烈。3）、扬州市里的人均GDP明显高于全市水平，其水平与南京特别凑近，说明扬州市里的经济水平较高。跟着扬州城市各项基础设施建设的完美和招商引资力度的扩大，我们判断扬州的经济将在今后几年有较大的发展。依据结合国75国统计资料，住所发展与人均GDP值之间的关系表:人均GDP与房地产市场发育状况的关系表8001300美13008000美800013000美13000美元以人均GDP元元元上阶段住宅起步阶段迅速上涨阶段安稳上涨阶段降落阶段依据以上的标准判断，扬州市里当古人均GDP水平下，房地产处于迅速上涨阶段。3

8、、扬州家产结构状况1）、现状从整体三产结构来看，扬州有别与江苏其余城市。扬州的2004年的三产结构比率凑近1：1：1，说明扬州的第三家产（特别是服务业）比重相对较大，而工业发展略显不足。2）、展望从扬州市政府制定的家产发展规划来看，将来扬州将大力引进外资发展工业，在保持服务业的连续发展基础上以促进第二家产集聚作为拉动地方经济增添、实现工业化和城镇化的战略选择。4、扬州民营经济发展状况我们从各方面认识到的信息来看，扬州民营经济发展状况总结以下：民营经济发展底蕴深沉扬州自古以来是繁荣的商贸城市，商业服务业的发展有很深沉的底蕴。民营经济所占比重较大扬州市规模以上民营企业占总规模企业总数的56.6%；

9、拥有财富总数151.7亿元，占全市规模以上财富总数的18.1%。民营经济发展依旧十分迅速规模以上民营企业数目保持同比20%以上的增添，民营企业财富的增幅也达到40%以上。5、扬州的外资企业发展状况1）外资引进成就扬州从2001年到2004年，外资引进的增添每年翻番。2001至2004年，扬州实质利用外资分别为0.82亿美元、2亿美元、4.2亿美元、8.2亿美元。80公里沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市80以上，实质利用外资则占到全市的90.6。2）、优胜的投资环境台湾电机电子工业同业公会(简称电电公会)日前宣告2005年祖国大陆地域投资环境与风险检查报告，在评选大陆10大投资

10、城市中，扬州排名第6，仅次于苏州、无锡、宁波、昆山和杭州。二、扬州居民生活水平1、扬州居民生活水平归纳依据统计数据结合实地观察状况，我们以为：1）扬州全市范围内居民均匀收入处于江苏中游水平，整体而言其实不丰饶。2）扬州市里居民均匀收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和商贸业使当地已经形成了很大一部分高收入集体。3）扬州市居民花费看法有待于向投资性花费转变，且这类转变有足够的存储作为花费支撑。4）扬州居民居住水平从量上来看处于一个教高的水平，但住所产品同质化严重，居住质量有待提升。2、扬州居民收入状况表：扬州居民收入统计表年份2000年2001年2002年2003年2004年居民人均可支配

11、收入67347205783387009851（元）增幅7.00%8.70%11.10%13.20%在岗职工均匀薪水973210763120061380116008（元）增幅10.60%11.50%15.00%16%农民人均纯收入（元）34643690392641724755增幅6.50%6.40%6.30%12.60%数据本源扬州统计年鉴、扬州市统计局供应资料表：各城市人均收入比较扬州南京无锡苏州泰州徐州城市人均可支配收入981511602135871445096959839(元)数据本源各城市统计年鉴我们以上述的统计资料结合我们实地观察结果来看，扬州的人均可支配收入均匀水平当前其实不高但增幅

12、较快，表示扬州整体的购买能力不足。固然扬州人均可支配收入水平不高且增添幅度小于GDP增幅水平（当前大多数城市存在的现象），但结合扬州的私营经济发展水平来看，扬州存在着必定数目的高收入阶层。3、扬州恩格尔系数水平从上边的图表我们可以发现，扬州的恩格尔系数依旧高于40%。但实质上扬州人民生活水平其实不低，恩格尔系数偏高的主若是因为扬州餐饮文化特别发达，且当地人的花费习惯比较偏向于“吃”。从整体趋向来看，扬州的恩格尔系数还是在慢慢降落的，表示当地人民生活正在进一步改进。4、城乡居民存储存款水平表：扬州城乡居民存款存储余额年份2000年2001年2002年2003年2004年全市居民存储存款余额（亿2

13、76314.6378449522.8元）增幅13.99%20.15%18.78%16.44%数据本源扬州统计年鉴扬州居民存储存款整体还是奉上涨的趋向，不过增幅有所降落。因而可知最近几年随着扬州经济的不停发展和人民生活水平的提升，扬州居民有必定住所花费或其余投资性花费。但这类投资性花费还是比较适量的，不会影响到今后住所花费能力。5、扬州居民住宅水平表：居民住宅水平统计年份2000年2001年2002年2003年2004年均匀每人使用面积（平方14.1515.316.7821.522.38米）增幅8.13%9.67%28.13%4.09%数据本源扬州统计年鉴由绝对数来看，扬州居民的均匀住宅水平在整

14、个江苏是处于上游水平的，超出南京、无锡和苏州。我们在实质观察中也发现扬州市里当前已经建成的多层小高层公寓社区已经形成必定的规模，但高端产品比较稀缺，住宅条件质的提升还需要时间。三、城市规划及重要市政建设状况1、扬州市整体规划（2001年-2020年）1）、城市布局扬州市当前的城市布局为“一主三副”。“一主”是指本来的老城区，规划以保护为主。“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。2）、城市发展方向扬州当前的城市发展方向主若是“主导向南，拓展东西”。南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二家产的主要载体。西进东拓城市主要居住人口向西部分区集中，充分提升基础设施和

15、公共服务设施的利用率。东部分区侧重对现有居住用地进行整合和改造，提升居住环境质量和各种服务设施配套水平。附图片、3）、城市交通规划公路近期规划建设扬州和镇江第二条通道（五峰山桥位）及改建南绕城，近一步改进城市南线交通状况，为城南经济开发区和沿江副中心的发展供应支持。城市道路系统迅速路系统：环线加纵横道路。一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路。东西方向迅速道路：江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路。南北方向迅速干道：扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。轻轨交通系统“一纵一横加环线”。一横：（铁路客站）文昌西路扬子江中路江阳中路江阳东路江都路文昌东路江都

16、市里：总长度约为24公里。一纵：（江阳工业园）扬子江北路扬子江中路扬子江南路（港口）：总长度约为20公里。环线：沿城区东环路、南环路、西环路、江阳工业园区中心路、漕河路。附图片2、扬州规划发展目标1）、人口展望市域总人口到2005年464万人、2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2005年237万人、2010年265万人、2020年318万人；城市化水平2005年达到51%、2010年56%、2020年66%。2）、用地规模控制在85平方公里左右，土地投放量每年约在5平方公里左右，此中11.5平方公里左右用于住所建设，22.5平方公里作为工业发展。附其余规划图3、扬州市规划发

17、展要点地域沿江家产带扬州市政府特别重视沿江开发，并把沿江家产带的布局作为“十一五规划”的一个要点来谈论。规划定位使沿江发展成为扬州市实现工业腾跃的要点，我们判断该地域投资价值很高。1）、家产带布局以引入重要项目，形成家产高地为目标，要点成立沿江六大家产板块（汽车制造业、化业工业、纺织工业、高科技信息家产、生态农林业、旅行物流业）80公里沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市80以上，实质利用外资则占到全市的90.6。2）、生态环境布局我们从扬州整体规划图、建设用地规划图、要点项目规划图中可以看到，沿江家产带南侧临江地带将被规划成为大片的绿色开放空间，形成优异的居住环境，合适发展高端

18、综合居住产品。3）、沿江开发现阶段重要成就沿江高等级公路6.4公里先导试验段建成通车，扬瓜公路以及扬子江南路、江都兴港路等纵向通道正在进行改造。总投资9000万美元的PTG项目、总投资15亿元的精良化工及热电项目等已进入扬州（仪征）化学工业园区建设。4）、沿江开发近期目标（摘略）扬州开发区初步建成电子一条街，形成了4英寸、5英寸、6英寸、8英寸等系列芯片生产能力。海克赛尔、华督、可瑞尔等项目已经投产，川奇光电、晶芯半导体、华夏集成光电、明扬威电、阿波罗蓄电池等项目。四、城市投资环境好坏势分析1、投资优势1）、区位优势扬州自古以来就是连接南北经济的中心枢纽城市，占尽水运便利的交通要冲。当前扬州交

19、通的全面升级将使其区位有时重新显现，担当着长三角家产转移和向西向北辐射的重担。2）、自然环境、历史环境优势扬州自然环境优美，历史文化底蕴深沉，城市价值近出处于经济的关系被低估。我们判断跟着扬州经济的近一步发展，它的投资潜力快要一步显现。3）、经济发展远景优势跟着扬州市政府招商引资力度的不停加大（台商十佳投资城市），跟着扬州经济开发区内外商投资企业的不停到位，我们估计扬州的工业水平会在近两年以内有较快的发展。4）、城市化进度加速、市里范围扩大、规划储藏投资机遇扬州最近几年城市化率以年均1%的速度增添，市里范围不停扩大。跟着广陵、邗江撤县并区，沿江开发区规划的进一步光明，扬州新一轮的城市化进度储藏

20、了较大的投资机遇。2、投资劣势1）、工业基础较单薄扬州向来“重商轻工”，工业发展相对苏南各城市而言比较落后，基础比较单薄。2）、政府投资服务和优惠措施有所欠缺扬州市政府当前固然在工业方面恩赐的投资优惠政策比许多，但房地产投资方面的优惠政策比较少，政府的投资服务也有待增强。3）、人力资源竞争能力较弱扬州当古人力资源比较单薄，境内没有一流的高等教育学校，高技术人材和高级管理人员比较缺乏。同时扬州在技术引进上落后许多，需要学习苏州在人材引进方面的政策，利用凑近南京上海的优势，加大人材引进。4）、城市文化竞争力较弱扬州作为一个历史悠长的城市，市民生活酣畅安适，但竞争意识较弱，缺乏充分的创新、开辟和冒险

21、精神，创新氛围淡漠，不利于现代市场经济发展。第三部分、扬州房地产市场发展状况一、扬州房地产市场发显现状及特点归纳我们第一来归纳一下扬州房地产市场发展的现状和特点，使各位领导可以直观的对扬州房地产市场有个初步的认识，同时本部分的论述也是环绕以下几点睁开：1、扬州房地产市场整体表现供求均衡态势，市场发展比较健康；扬州房地产市场从2003年到现在商品房供求比向来保持在1.2左右（供应中还包含了部署性住宅），房价呈平和上涨，我们判断市场整体供求基本均衡。2、扬州房价收入比较低（与苏州04年相当）房价稳中有升泡沫较小；扬州房价收入比大概在7.26上下和2004年苏州的水平相当，在江苏省处于中下游。同时因

22、为扬州三产比率较大，居民收入隐性较高，我们判断实质的房价收入比应该更低，市场泡沫程度较低。3、扬州当前楼盘以多层小高层为主，质量一般，高端产品缺失；依据我们实地观察走访的状况来看，当前扬州一般住所楼盘产品种类主要以多层小高层为主，建筑质量较好综合环境一般。扬州高端的别墅产品相对较少，特别是高质量的独立别墅市场，稀缺性比较明显。4、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能适用性要求较高；从我们走访的楼盘状况看，扬州当前比较好销的是100平方米上下的户型，购买者对户型的使用功能特别看中，偏好紧凑使用的户型。5、居民购房热忱较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力40万左右；当前扬州市里环线以

23、内的住所均价达到3200元/平方米左右，居民的总价承受能力基本在40万以下。6、居民购房以自住为主，存在必定的投资性购房，但规模不大；经过走访相关部门和一些楼盘，我们初步认识到扬州市当前居民购房自住比率较大。但因为在扬州经商的外处人许多，扬州楼市中当前也存在着必定数目的投资性购房集体。7、扬州新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微缩状态；在此次的宏观调控中扬州一手房市场遇到的影响比较小，价格基本保持稳固，但今年的销售量在二季度末有必定程度的萎缩，近期初步恢复，我们判断扬州房地产市场整体所受的影响较小。8、扬州市年土地供应量较小，土地价格对比较较低，有必定的增值潜力扬州市当前每年的土地供应

24、量较小，2004年市里出商住用地1000多亩，今年计划供地1250亩。土地价格略高于苏北，相对而言比较有增值潜力。9、二手房市场稳步发展，但近期遇到宏观调控的必定影响扬州二手房市场最近几年来稳步发展，2004年二手房成交量凑近新房成交量的50%。今年受宏观调控的影响，三季度的成交量开始萎缩，但整体影响有限。二、扬州土地市场交易状况1、扬州市土地市场归纳依据我们从扬州国土部门认识的状况，同时参照分析相关统计资料得出以下判断：扬州是典型的风景旅行城市，城区面积较小土地资源也十分有限。扬州市政府最近几年来在土地供应上采纳了“整体趋紧，适量增添”的政策，土地供应量相对较小，保持市场的一种“半饥饿”状态

25、。整体土地供应分区：住所用地多位于城区西侧；商业办公用地多位于城区、城西、城东新区；工业用地多集中在城南工业园。扬州土地价格最近几年以来安稳上涨，但整体而言价格不高。2、扬州历年土地出让、开发状况统计表：扬州历年土地开发统计年份2000年2001年2002年2003年2004年土地开发面积（万平方米）9.7420.1538.2361.59土地开发面积（亩）146.10302.25573.45923.85数据本源扬州国土资源局2004年扬州市国土总计出让商业、住所和办公用地2343亩，此中住所用地1000多亩。2005年1-3季度共计出让商业、住所和办公用地2936亩，此中住所用地1500亩左右

26、。附：文后附历年成交土地结果统计表3、扬州土地价格状况从以上的土地成交结构统计表中我们可以认识到当前扬州的土地价格的基本状况：1）、市里一类建设用地住所建设用地成交价格集中在100万/亩上下；高容积率的商业办公用地价格达到120万/亩以上，罕有200万/亩以上土地出让。（依据2005年出让地块统计）2）、开发区一类居住用地北侧凑近市里的价格集中在70万/亩左右；偏南侧地块价格基本在60万左右（根据2005年出让地块统计）邗江区地块价格较低，基本在50万/亩以下。4、扬州土地市场分析1）、量扬州土地市场和江苏其余城市对比较（特别是苏北一些城市）而言是比较理性的，年土地出让总量适中。2）、价从价格

27、上来说，当前扬州的地价水平在江苏各城市中处在中偏下的水平。假如拿我们以前观察过的苏北几个城市来比较，扬州的地价基本能反响其城市价值，同时土地增值潜力较大。3）、趋向从城市发展趋向结合我们从政府认识到的信息来判断，将来扬州市里土地出让将会愈来愈少，大规模的土地出让基本集中在邗江区和广陵新区，传统意义上的市里土地稀缺性将会显现。三、扬州固定财富投资及房地产投资状况1、扬州固定财富投资状况表：扬州固定财富投资状况统计表2000年2001年2002年2003年2004年年份固定财富投资(亿144180247330128.24元)增添率12.29%25.00%37.22%33.60%数据本源扬州统计年鉴

28、扬州的经济发展是从2002年开始有所起色的，当年扬州的铁路建成开通，约束扬州发展的一大交通瓶颈被打破。扬州的固定财富投资也是从2002年开始高速增添，年增幅保持在30%的左右。2004年因为宏观调空的影响增幅有所回落，但依旧逗留在一个较高的水平。2、扬州房地产投资状况表：扬州市房地产投资状况年份2000年2001年2002年2003年2004年房地产投资(亿元)15.4319.7826.243.8164增添率28.19%32.46%67.21%46.09%房地产投资所占比12.03%13.74%14.56%17.74%19.39%例数据本源扬州统计年鉴从扬州的房地产投资增添幅度和固定财富增幅以

29、及房地产投资占固定财富投资的比率状况来看，我们以为扬州房地产投资没有过热，估计今后房地产投资增添的空间依旧比较充裕。四、扬州市房地产市场供讨状况1、历年扬州市商品房供讨状况表：扬州市历年商品房供讨状况年份2000年2001年2002年2003年2004年房屋建筑施工面积（万平方200.28207.14274.37424.75585.26米）住所施工面积（万平方米）163.98162.03215.89353.21471.66房屋建筑完工面积（万平方118.66131.72137.03197.19275.15米）此中：住所100.85104.56106.3157.04223.02商品房销售面积（万

30、平方米）89.9598.46114.57192.8227.05商品房销售额（亿元）11.113.61838.752.6供求比1.321.341.201.021.21资料本源扬州统计年鉴、扬州房管局资料以上是2000年至2004年的扬州楼市供讨状况。因为统计数据中完工面积的计算包含了一部门配套住宅的量，所以实质的商品房供求比应该要比以上得出的略低，即商品房供应量应该比统计的略小一些。经过供求比我们可以看出，2000-2004年扬州商品房供求基本均衡，且供求比有所降落，反响出扬州存在较大的潜伏住宅需求。2、扬州房地产市场价格状况注：以上价格是扬州市里的价格水平从扬州市里不一样商品住所整体价格趋向上

31、我们可以发现，扬州的房价在近3年内有一个较大的涨幅，此中03年涨幅高达38.4%（扬州铁路建成后的利好影响），随后进入一个稳步上涨的阶段。当前扬州的房价在江苏各城市中处于中游水平，鉴于其城市综合价值，我们判断扬州房价依旧比较正常。3、扬州市房地产历年供求价格综合分析我们试图经过供求、价格、信息三方面来综合分析近几年扬州房地产市场交易状况。我们从以上的量价分析结合其余渠道的信息资料，可以初步总结以下两点：1）扬州2002年以来房价的上涨是和成交量同步的，反响出扬州房地产市场供需两旺的态势。2）扬州房地产市场近几年向来处于供求均衡状态，房价泡沫成分较小。4、扬州房地产泡沫分析表：2004年各城市房

32、价泡沫比04年居简短两居民家庭三口之室均匀总买套简短房价收城市人均可家年收年节余均匀房价价（70平两居室需序号入比支配收入方米）要年限入（元）（元）1南京116023480619839496034720017.59.972泰州96952908516578262018340011.066.313常州128683860422004364025480011.586.604淮南74182225412684.8210014700011.596.615无锡135884076423235390227314011.766.706苏州144514335324711446031220012.637.207扬州98

33、512955316845306421448012.737.268杭州145654369524906721050470020.2611.55数据本源各城市统计年鉴及政府资料我们采纳了一些江苏的主要城市，以及相关的苏州、杭州作为参照来谈论扬州的房价泡沫状况。经过比较我们可以发现，扬州的房价泡沫程度和苏州相当，远远低于杭州、南京等城市。假如依据公认的标准我们以为2004年苏州的房价是基本没有泡沫的话，扬州的房价泡沫程度也是比较低的。5、扬州市里房地产市场受宏观调空的影响表：今年宏观调空以来扬州市里房地产市场交易状况（万平方米）时间1-2月3月4月5月6月7月8月9月商品房完工8.539.048.08

34、18.715.6620.320.246.92面积商品住所竣8.1488.0818.4212.8712.410.146.83工面积商品房销售11.5913.068.8313.4912.5410.061.366.84面积商品住所销11.448.28.7812.4410.4510.051.176.73售面积数据本源扬州统计月报、扬房指数报告从统计结果来看，今年1-9月份扬州市里商品房完工面积80.57万平方米，可售面积达到217万平方米（历年未售出存量商品房+05年完工商品房）。同时，今年1-9月扬州市商品房销售面积71万平方米。从完工和销售比来看，宏观调控以来扬州商品房销售只遇到了轻微的影响，我们

35、判断整体上扬州房地产市场未受宏观调控冲击。从月成交状况看我们可以发现除八月外各月的销售状况均于昨年差异不大。从我们认识的状况来看，三季度（特别是八月）是因为遇到购房习惯影响以致成交量特别低。6、扬州二手房市场扬州二手房存量住宅市场是从2002年开始的（老公房可上市交易故该年的交易量巨大），近几年交易量向来保持在一个相对稳固的水平上，价格也稳中趋升。今年宏观调控以来，二季度市场依旧比较繁荣。但三季度因为遇到个人税收方面的进一步伐控政策的影响，二手房市场开始出现明显的反响，成交量急剧下跌但价格依旧保持在3000元/平方米左右。7、初步结论总结以上各方面要素，我们初步判断扬州历年以来房地产市场供求基

36、本均衡且价格稳中有升。宏观调控对扬州市房地产市场有必定的影响，但影响主要限制在二手房市场，新建商品房市场影响不大。五、扬州市别墅市场简要分析扬州房地产市场的一大特点就是高端产品缺失，别墅市场可以说才刚刚起步，高质量的独立别墅社区特别少，所以稀缺性十分明显。扬州别墅的价格整体奉上涨趋向，成交量从今年开始迅速放大。从我们实地观察的状况来看，今年以来扬州出现了一两个优良的独立别墅项目。扬州城西的“海德花园”，其美式的建筑风格和较好的景观环境设计使之成为扬州别墅市场的销售冠军，成交价格已经达到6700元/平方米以上，且基本销售达成。另一个“金湖墅湾”一个季度成交21套，成交均价7017元/平方米，最高

37、单价8500元/平方米。（开发区内）六、扬州房地产市场发展远景展望1、扬州房地产市场发展潜力较大同苏南各城市对比，扬州房地产市场刚刚起步且安稳发展，没有炒作过分的印迹。同苏北各城市对比，扬州的经济基础和居住环境又有很大的优势。所以我们判断跟着扬州经济（特别是工业）的迅速发展，扬州房地产市场的发展潜力较大，有成为第二个苏州的可能性。2、扬州房地产市场需要价值回归扬州房价近两年的上涨是以销售的有效放大为基础的，我们判断这类上涨是由真实需求拉动的，不是市场过热的表现。同时，扬州城市的历史自然环境优势，也需在房地产市场上追求一种“城市价值回归”。3、扬州房地产市场供求变化展望我们判断扬州房地产市场在将

38、来的两到三年以内整体上仍将保持供求均衡，但不除掉某些种类的产品市场出现短时间的供大于求。详尽来说，我们展望中端市场（多层、小高层）将会出现供大于求，而高端市场（别墅、写字楼市场）将会出现短暂的供不应求。4、扬州房地产市场将出现“两极分化”我们从各方面认识到的状况来看，扬州房地产市场将出现两级分化：高端缺失跟着扬州引进外资力度的加大，我们判断扬州的高端客户集体将进一步增添。而当前扬州高质量的独立、泛独立别墅社区比较少，高端缺失现象比较明显。中低端压力扬州市政府当前准备开始大力推动住宅保障，据悉今年内将推出保障性住宅30万平方米，并在今后几年内加大保障性住宅的供应力度。我们判断中低端商品住所将面对严重的市场挑战，市场竞争将日趋激烈。5、扬州房地产市场需