土地价款扣除实务问题汇总

1、土地价款扣除实务问题汇总随着世界杯热浪来袭，今夏庄里的热度更是一浪高过一浪。这时候恰逢房地产企业有项目要在本月交房， 老板意味深长地问，最近工作这么辛苦，还有时间看世界杯吗？我心想，当然要看了！毕竟世界杯充满了未知的 刺激，而工作充满了已知的无奈。可各位，您一定猜得到我最后的回答，毕竟交房留给我们财务的时间，已经确 实是不多了。的确，预售的很长一段时间以来，每个月只需要把收到的预收款按照 3%的预征率预缴增值税，计算也非 常简单：应预缴税款=预收款：（1+适用税率或征收率）x 3%对于一般计税项目，按照财税【2016】36号文件第四十五条的规定，随着纳税义务发生时间的到来，就 需要以当期的销售

2、额和适用税率计算当期的应纳税额，抵减前期已预缴的税款后，申报缴纳增值税啦。在计算销 售额”时，一定别忘了扣除当期销售房地产项目对应的土地价款。 具体怎么扣除，扣除时又需要注意哪些问题呢？一、允许扣除的土地价款包括哪些？支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府部门支付的土地价款”，具体包括：土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前 期开发费用和土地出让收益等。以及在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时 扣除。二、扣除土地价款时，须提供哪些合法有效的凭证？向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部

3、门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够 证明拆迁补偿费用真实性的材料。三、如何计算确定当期允许扣除的土地价款？房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以 下顺序计算当期允许扣除的土地价款：（1 ）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款x（已开发项目占地面积：开发用地总面积）（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积：当期已开发房地产项目可供销售建

4、筑面积）x 已开发项目所对应的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。当期已开发房地产项目可供销售建筑面积，是指当期已开发房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销 售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。当期销售房地产项目建筑面积和房地产项目可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下 车位建筑面积。房地产开发企业应当建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地 价款。例如：四、扣除土地价款是否影响销售发票的开具？适用一般计税方法的增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目全额开具增值税专用发

5、票。销售额的 计算扣除土地价款，不影响销售发票的开具。例如：A房地产公司将一栋楼价税合计1100万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋 楼对应的土地成本为300万元。如何开具发票？第一步，计算销项税额。销项税额等于 1100 ：（ 1 + 10% ）x 10%=100万元；第二步，计算销售额（不含税）。销售额等于 1100-100 = 1000万元；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额100万元。五、扣除土地价款如何在增值税纳税申报表中填列？接上例，第一步，在增值税纳税申报表附列资料（三）第1列本期服务、不动产和无

6、形资产价税合计额（免税销售额）”填报1100万，在第5列本期实际扣除金额”填报300万元；增值税钠说申报表附列资料（三）（廉务、不功产和元瑙遂产物降项目明细）税款所属时间：年 月 曰至 年 月 曰纳税人名祢供章）金额单位：元至角分.项目及程炎本期服务不动产. 和无形赛声侑税含 计额免税销售额）服务、不动产和无形贺产扣除顼目期初染额本期发生额本期应扣除金额本期实际扣除金额F期末余额1234=2+3苴.（普菸1且司4篇6=4-51魂税率的项目1眺税率的顼目211, 000, 000. 00AA翥 000, 000. 00AT。万第二步，在增值税纳税申报表附列资料（一）第12列服务、不动产和无形资产

7、扣除项目本期实际扣除金额”填报本期扣除额300万元；增值税纳税申报表附列贪料（-）税安所盾目；年 月 日至年 月曰推入名柿：公章）金裁傍：元至扇分项国及仓次丹Riff怕以安岗发票弃具芟他岌基未弄具岌事的械检直阍81,产P#版目本期实 际扣随盆nMHhE卵1)租 Hem话项 怎纳）洎,兼讷区经(P.W（成纳:， 秘簿输费消应纳宫散（免相）谕静M应纳）叫134S673E+3+5+T14=13+ 章或征收童）x ft方法计祖至蛔源项目1触嶙踞曲玖虹修俊摒眄分116瑚建的.鸯.不跻1岫股产23一一4*L*10. 000,000.001,000,000.0010,000,000.001,000,000.

8、0011,000,000. 003, 000.000.008,000,000. 00727, 272. 736俶X,&rH - - -第三步，在增值税申报表主表第1行按适用税率计税销售额”中，填报销售额1000万元，并将增 值税纳税申报表附列资料（一）第 14列销项（应纳）税额”72.73万元，填报在增值税纳税申报表主 表第11行销项税额”栏次中。增值税纳税申报表（适用于销售不动产和无形资产）（噩熟税人适用）根据国家税收法律法规及僧值税相关规定制定本表。纳税人不论有无销售额，均应按税务机关核定的纳税期限填写本表，并向当地税务机关申报。税款所属时间：自年 月曰至年 月曰填表曰期：年 月3金额单位

9、：元至角夕纳税入识别号所属行业：纳税人名称.（公章）法定代表人姓名注掰地址生产经营地址开户银衣应廊号登记注册类型电话号码TS SW般项目即征即退顼目聊 HT二贝，.，本月数本年累计本月数本年累计（-）按适用税率计税销售额110, 000, 000. 00 其中：应税货物销售额2应税劳浙肖售额3F纳税检查调整的销售额4碧（二）按简易办法计税销售额5 %i其中：纳税检查调整的销售额6（三）免抵、退办法出口销售额7,（四）免榆肖售额8其中：免税货物销售额9任窍苦冬洁隹薪1 A六、房地产开发企业向政府支付土地价款，又设立子公司或分公司开发项目的，土地价款可否扣除？1、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设 立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门 支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公 司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下