房地产估价理论与方法2015基础学习班题库练习

1、第七章 收益法及其运用一、单项选择题1、某宗房地产的收益期限为 35 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过得知其未来 4 年的净收益分别为 15.1 万元、16.3 万元、15.5 万元、17.21 万元，元。A、159.56 B、168.75 C、169.39D、277.70率为 9。该宗房地产的价格为（ ）万2、某写字楼持有 5 年后出售，持有期内年均有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30，预计 5 年后出售时总价为 6000 万元，销售税费为售价的 6，无风险率为 6，风险写字楼目前的价格为（ ）万元。A、5061.44 B、5546.94 C、5562.96D、677

2、2.85率为无风险率的 25。该3、某商铺建筑面积为 5000 ，建筑物的剩余经济和剩余土地使用年限为 35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月为 120 元；运营费用率为收入的 25；该类房地产的率为 10。该商铺的价值为（ ）万元。A、5208 B、533 C、695 D、7114、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，假设净收益率是 66.67%，率为 10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为 40 年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A、180 B、196 C、200 D、3005、预计某宗房地产未来第一年的净

3、收益为 30 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元，则该宗房地产的合理经营期限为（ ）年。A、13 B、15 C、16D、176、某宗房地产的收益期限为 30 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过得知其未来 3 年的净收益分别为 22 万元、25 万元、26 万元，A、228.23 B、229.36 C、224.74 D、223.63率为 10。则该房地产的收益价格为（ ）万元。7、某宗房地产的收益期限为 40 年，通过未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、18 万元、23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的万元。A、280 B、28

4、5 C、290 D、2958、收益法适用的条件是房地产的（ ）。A、风险能够准确 B、收益能够准确C、收益和风险都能够准确 D、收益或风险其一可以准确9、收益法的理论基础是（ ）。A、预期原理B、市场价值原理C、收益折现原理 D、现金流折现原理率为 8，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）10、某宗房地产的土地使用年限为 40 年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有 8 年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为 100 万元，运营费用率为 40，该类房地产的价格为（ ）万元。A、457.40 B、476.98 C、686.10D、715.48率为 8，该宗房地产的收益11、已知某收益性房

5、地产的收益期限为 40 年，率为 6的价格为 4920 元；若该房地产的收益期限为 50 年， A、3816 B、3899 C、4087D、4000率为 8，则其价格最接近于（ ）元。12、某写字楼持有 5 年后出售，持有期内年均有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30，预计 5 年后出售时总价为 6000 万元，销售税费为售价的 6，无风险率为 6，风险率为无风险率的 25。该写字楼目前的价格为（ ）万元。【2011 年A、5061.44 B、5546.94 C、5562.96 D、6772.85】13、（ ）不但考虑损失情况，还考虑了房地产的空置率。A、毛乘数法B、潜在毛乘数法C、有

6、效毛收入乘数法 D、净收益乘数法14、某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30，其余为抵押，期限为 15 年，按月等额还本利息，年利率为 7.5，自有资本化率为 8。则其综合资本化率为（ ）。A、7.65 B、8.75 C、9.42 D、10.1915、某出租的房地产的年收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置价格为 100 万元，成新率为 80。已知土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。A、43B、112.5 C、123.3 D、15016、建筑物净收益（ ）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年

7、期）。A、建筑物重置价 B、建筑物价值 C、土地价格D、房地产价格17、有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7，土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8，则该宗房地产的土地收益为（ ）万元（收益可视为无限年）。A、3 B、4 C、5 D、618、（ ）是求取房地价值时采用的资本化率。A、土地资本化率 B、建筑物资本化率 C、综合资本化率 D、房地产资本化率19、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时包括的项目有（ ）。A、重置款B、房地产折旧额C、抵押还本付息额D、房地产改扩建费用20、（）是估价对象未来第一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价

8、值或价格的方法。A、直接资本化法B、资本化法C、收益乘数法 D、比较法二、多项选择题1、净收益是从潜在毛 A、有效毛收入B、空置和损失C、运营费用收入和其他收入中扣（ ）以后得到的归因于房地产的收入。D、抵押还本付息E、所得税2、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（ ）。A、客观收益 B、实际收益 C、有形收益 D、无形收益E、潜在收益3、某写字楼的人负担。由该 A、电费B、水费 C、供暖费D、房地产税E、物业为每平方米 3 元，电费、物业由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。4、剩余技术有（ ）。A、市场剩余技术 B、土

9、地剩余技术 C、建筑物剩余技术 D、房地产剩余技术E、抵押剩余技术5、直接资本化法的优点不包括（ ）。A、计算过程较为简单B、通常只需要测算未来第一年的收益C、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和D、每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解E、资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系6、在VAr11（1r）n的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是（ A、试错法B、移动平均法 C、曲线拟合法 D、线性内插法 E、指数修匀法7、收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（ ）都能够较准确的量化。A、收益B、经营方式 C、收益年限 D、市场状况 E、风

10、险8、收益法根据资本化方式的不同，分为（ ）。A、直接资本化法 B、投资法）。C、资本化法D、利润法E、市场法9、在求取净收益中，运营费用包括（ ）。A、房地产税B、房地产折旧费 C、物业服务费 D、水电费E、维修费10、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的是（ ）。A、净收益包括有形收益和无形收益B、通常只有客观收益才能作为估价依据C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值E、空置和收租损失通常按照潜在毛三、判断题1、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益

11、得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（ ）对错收入的一定比例估算2、在建筑物剩余经济晚于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。（ ）对错3、净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（ ）对错4、直接资本化法的优点有：不需要对错5、有效毛收入成数法的优点是不仅考虑了对错未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（ ）损失情况，还考虑了房地产的空置率。（ ）6、自有对错剩余技术对测算抵押房地产的自有权益价值特别有用。（ ）7、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重

12、要的不是过去的。（ ）对错而是现在的8、利率是指对错时间内的利息与本金的比率。（ ）9、投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。（ ）对错10、市场提取法求出的率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（ ）对错11、两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的率低，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的对错率高。（ ）12、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为 1400 元，容积率为 4，土地使用年限为 40 年：乙土地单价为 900 元，容积率为 2.5，土地使用年限为 50 年，则以楼面地价来判断投资甲地

13、块较乙地块更经济（土地对错率为 6）。（ ）13、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为 16 万元，总费用未来第一年为 8 万元，此后每年的净收益额递增 2。该类房地产的对错率为 10，则该宗房地产的收益价格为 60 万元。（ ）14、在估价中并存在一个对错不变的率数值。（ ）15、收益法的本质是以房地产的已经产生收益对错四、简答题来求取房地产的价值或价格。（ ）1、某商店的土地使用期限为 40 年，自 2007 年 8 月 1 日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为 200m2。一层于 2008 年 8 月 1 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月为 180 元/m2

14、，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月分别为 200 元/m2 和 120 元/m2，运营费用率为 25%。该类房地产的出租率为 100%，率为 9%。请计算该商场 2011 年 8 月 1 日带租约出售时的正常价格。部分一、单项选择题1、【正确】 B【】分两步求解：先根据未来四年的净收益求取不变的净收益求得A=15.97再求取 35 年净收益的现值，即房地产价格【答疑10341218】2、【答疑10341220】3、【答疑10341222】4、10341224】【答疑5、【答疑10341226】6、【正确】 A【】该房地产的收益价格为：【正确】 C【】该宗房地产的

15、合理经营期限为：A(n1)b0，n302116（年）。参见P225。【该题针对“资本化法的公式（新）”知识点进行考核】【正确】 B【】该宗房地产的收益价格为：参见P219。【该题针对“资本化法的公式（新）”知识点进行考核】【正确】 A【】V（120500012）（125%）10%11（110%）355207.85（万元）。参见P219。【该题针对“资本化法的公式（新）”知识点进行考核】【正确】 A【】折现率=6%+6%*25%=7.5%6000*(1-6%)/1.0755+400*0.7/0.075*（1-1.075-5）=5061.44。参见P219。【该题针对“资本化法的公式（新）”知识点

16、进行考核】参见P219。【该题针对“资本化法的公式（新）”知识点进行考核】【答疑10341228】7、【答疑10341230】8、【答疑10341208】9、10341214】【答疑10、10341236】【答疑11、【正确】 C【】该宗房地产的收益价格为：参见P219。【该题针对“资本化法的公式（新）”知识点进行考核】【正确】 A【】收益法是以预期原理为基础的。参见P214。【该题针对“收益法概述（新）”知识点进行考核】【正确】 C【】收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地。参见P216。【该题针对“收益法概述（新）”知识点进行考核】【正确】 A【】15/（1+8%）

17、+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%【11/（1+8%）37】/（1+8%）3281.2670379 选项中最接近的一个为A，280 万元。参见P230。【该题针对“资本化法的公式（新）”知识点进行考核】参见P219。【该题针对“资本化法的公式（新）”知识点进行考核】10341238】【答疑12、【答疑10341240】13、10341250】【答疑14、10341260】【答疑15、【答疑10341264】16、【正确】 B【正确】 C【】建筑物的净收益100800.086.4（万元），土地的净收益1016.42.6（万元），土地的价格2.6643.33（万元），该宗房地

18、产的现值建筑物的现值土地价格1008043.33123.3（万元）。参见P263。【该题针对“投资组合技术和剩余技术（新）”知识点进行考核】【正确】 D【】抵押常数 RM 为：参见P260。【该题针对“投资组合技术和剩余技术（新）”知识点进行考核】【正确】 C【】有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和损失情况。参见P253。【该题针对“直接资本化法（新）”知识点进行考核】【正确】 A【】折现率=6%+6%25%=7.5%6000(1-6%)/1.0755+4000.7/0.075（1-1.075-5）=5061.44【该题针对“率的求取（新）”知识点进行考核】【正确】 D【】参见P222。【该题

19、针对“资本化法的公式（新）”知识点进行考核】10341270】【答疑17、10341272】【答疑18、【答疑10358112】19、10358097】【答疑20、10358093】【答疑二、多项选择题1、【答疑10341273】【正确】 BC【】净收益潜在毛收入空置和损失其他收入运营费用。参见P237。【该题针对“净收益的测算（新）”知识点进行考核】【正确】 A【】直接资本化法是估价对象未来第一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值或价格的方法。参见P213。【该题针对“收益法概述（新）”知识点进行考核】【正确】 A【】重置款是建筑物经济期内，更换经济较

20、短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。参见P239。【该题针对“净收益的测算（新）”知识点进行考核】【正确】 C【】综合资本化率是求取房地价值时采用的资本化率。参见P258。【该题针对“投资组合技术和剩余技术（新）”知识点进行考核】【正确】 A【】该宗房地产的净收益为：VAY，A10077（万元），设土地的净收益为 AL ，建筑物的净收益为 7AL，则 AL6（7AL ）8100， AL3（万元）。参见P265。【该题针对“收益法总结（新）”知识点进行考核】【】根据公式，得到建筑物净收益建筑物价值建筑物资本化率。参见P265。【该题针对“收益法总结（新）”知识

21、点进行考核】2、【答疑10341275】3、【答疑10341277】4、10341262】【答疑5、【答疑10341252】6、【答疑10341242】7、【正确】 AE【】收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地。参见P216。【该题针对“收益法概述（新）”知识点进行考核】【正确】 BCE【】移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。参见P249252。【该题针对“率的求取（新）”知识点进行考核】【正确】 CD【】直接资本化法的优点是：不需要未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市

22、场的实际情况；计算过程较简单。参见P257。【该题针对“直接资本化法（新）”知识点进行考核】【正确】 BCE【】剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有剩余技术和抵押剩余技术。参见P262。【该题针对“投资组合技术和剩余技术（新）”知识点进行考核】【正确】 BCD【】运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、用、维修费、水电费。参见P239。【该题针对“净收益的测算（新）”知识点进行考核】【正确】 ABCD【】在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的客观收益、实际收益、有形收益、无形收益。参见P243。【该题针对“净收益的测算（新）”

23、知识点进行考核】【答疑10341210】8、【答疑10358107】9、10358103】【答疑10、10358100】【答疑三、判断题1、【答疑10341279】2、【答疑10341281】【正确 】 错【 】建筑物剩余经济 晚于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，分两种情况，1、根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应的补偿；2、建筑物也无偿收回。参见 P237。【该题针对“净收益的测算（新）”知识点进行考核】【正确】 对【】房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。

24、如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参见P243。【该题针对“净收益的测算（新）”知识点进行考核】【正确】 ABDE【】运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见P238。【该题针对“净收益的测算（新）”知识点进行考核】【正确】 ACDE【】运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出。：房地产税、房屋保险费、物业服务费、维修费、水电费等。参见P239。【该题针对“净收益的测算（新）”知识点进行考核】【正确】 AC【】收益法根据资本化方式的不同，分为直接资本化法（含收益乘

25、数法）和资本化法（一种现金流量折现法）；根据净收益测算途径的不同，分为投资法和利润法。参见P265。【该题针对“收益法总结（新）”知识点进行考核】3、【答疑10341254】4、【答疑10341256】5、10341258】【答疑6、10341266】【答疑7、10341212】【答疑8、10341216】【答疑9、【正确】 对【】利率是指时间内的利息与本金的比率。参见P216。【该题针对“收益法概述（新）”知识点进行考核】【正确】 错【】收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的，主要是未来的而不是过去的。参见P214。【该题针对“收益法概述（新）”知识点进行考核】【正确

26、】 对【】自有剩余技术对测算抵押房地产的自有权益价值特别有用。参见P264。【该题针对“投资组合技术和剩余技术（新）”知识点进行考核】【正确】 对【】有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。参见P254。【该题针对“直接资本化法（新）”知识点进行考核】【正确】 对【】直接资本化法的优点：不需要未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。参见P257。【该题针对“直接资本化法（新）”知识点进行考核】【正确】 对【】净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参见P255。【该题针对“直接资本化法（新）”知识点进行考核】10341244】【答疑10、【答疑10341246】11、10341248】【答疑12、【答疑10341232】13、【答疑10341234】14、【正确】 错【】不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，例如期间收益和期末收益、基于合同的收益和基于市场的收益、土地收益和建筑物收益、抵押收益和【正确】 错【】该宗房地产的收益价格为：P(168)(