生态农业体育旅游产业园项目可行性研究报告

1、江苏劳伦斯国际体育文化有限公司内部资料注意保管南京市六合区竹镇镇生态农业体育旅游度假村可行性研究报告（劳伦斯国际休育休闲观光度假村）编制单位：江苏劳伦斯国际体育文化有限公司负责人：孙海涛审定人：张宁燕项目执行人：臧恩千编制人员：曹璐 薛琪赵丹萍陈园园臧广绍编制时间：二零一二年四月三日目 录第一章 总论1 TOC o 1-5 h z 一、 项目名称1二、项目委托策划单位1三、可行性研究的依据1四、 项目概况1五、 可行性研究的主要结论及建议2第二章 项目背景及发展概况 3一、市六合区概况 31、地理位置32、自然状况33、行政区划34、农业资源45、农业生产5二、竹镇镇概况71、基本情况72、资

2、源状况73、发展情况84、发展思路和目标85、形象定位8三、 项目提出的背景和意义9 1、生态观光农业发展前景 92、生态观光农业发展趋势 9 TOC o 1-5 h z 3、 生态观光农业的基本特点104、 生态农业观光园发展定位115、 城市总体规划的调整11三、项目所在区域发展概况13第三章项目建设规模与产品方案14一、 指导思想14二、 建设目标151、总体目标152、阶段目标规划期为6年16三、项目建设规模171、优质林果花卉区172、现代农业区 173、特色作物区 184、 农产品加工区185、 民俗文化新村196、绿色长廊20第四章 体育运动休闲项目建设规模和方案23、第五章生态

3、农业观光园市场分析与预测、生态农业观光园概况231、 生态农业观光的涵义232、生态农业观光园的主要类型3、生态农业观光园的功能分区4、生态农业观光园的目标 27二、生态农业观光园旅游分析 271、相关数据282、旅游要素283、经济效益30第六章技术方案 38 TOC o 1-5 h z 一、 设计原则38二、 生态环境综合治理技术38三、 高效生态林业建设技术39第七章 别墅地产项目发展规划第八章节能节水措施41一、建筑节能概述41二、 节水概述42第九章环境影响评价43一、项目环境现状43二、生态环境概况43三、水土流失现状调查 43四、建设项目对环境的影响评价252643第十章组织机构

4、与人力资源配置43一、工程项目管理 43二、组织机构44三、人力资源45四、员工培训45第十章投资估算 45一、估算编制范围45二、估算编制依据 45三、投资估算45第十二章经济分析50六、资金筹措54 TOC o 1-5 h z 1、 积极招商引资542、 鼓励农民投入543、 争取国家政策资金和社会资金投入54第十三章风险分析 55一、 生态农业是防范农业风险的根本途径55二、生态农业观光园面临的风险 55三、 自然风险。56四、 市场风险5656五、农业生态观光是化解生态农业观光园风险的关键六、防范风险措施 57第十七章研究结论与建议59、推荐方案总体描述68二、结论与建议70附件（一）

5、附件第一章 总 论一、项目名称六合区竹镇镇生态农业体育旅游度假村项目可行性策划报告，以下简称“竹镇生态农业体育旅游项目”。二、项目建设单位、法人代表、所有制形式项目建设单位：南京房地产开发有限公司法人代表：注册资本：8000万元企业类型：有限责任公司注册地址：市中山东路成立日期：2000年三、项目策划单位江苏劳伦斯国际体育文化有限公司项目执行人：臧恩千四、建设地点、建设规模、建设期限、建设内容1、建设地点：竹镇生态农业体育旅游项目座落于六合区竹镇镇2、建设规模：竹镇生态农业体育旅游项目是以生态开发为宗旨，集生态旅游、体育观光、休闲度假、教育拓展为一体的具有“五新”：新型现代农业、 新型旅游业、

6、新型体育、新型人居、新型风尚为特色的国际性现代农 业、体育旅游业复合的生态产业度假村， 总面积约为800015000亩。3、建设期限：总体建设期为六年4、建设内容：4.12012年计划重点建设基础设施：（1）按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具体分区；（2）修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；（3）修建沼气池，满足度假村照明、动力等需要；（4）建设灌溉系统，发展果树种植和间种农作物；2、2012年计划：（1）兴建集餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调 于一体的多功能休闲园区。休闲园规划结构为：休闲别墅区、水果采 摘区、观光植物区、观景品茗区。（2）运用

7、现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业。（3）休闲别墅区作为奥运冠军的度假别墅3、建设农业生态休闲观光园。在生态示范园的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态园的休闲性的特点，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、 可居”的环境景观和集“自然一生产一休闲一康乐一教育”于一体的 景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。五、可行性研究的依据1）依据农业部发布的“生态家园富民工程计划”示范建设项目技术 指南。2）依据国务院风景名胜区管理暂行规定3）依据住建部风景名胜区建设管理规定4）依据南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划（2011-2015）沢5）依据南京市城市总体规

8、划（2007-2020）沢南京市旅游发展总 体规划、南京市优势农产品发展布局规划、南京市“十二五”旅 游业发展规划等。6）国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941 号）；7） 依据旅游区（点）质量等级的划分与评定（修订）（GB/T177752003）；8）依据旅游规划通则（GB/T18971 2003）；9）依据旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972 2003）；10）依据中华人民共和国地表水环境质量标准（ GHZB1 - 1999） 国家现行的有关政策和法规。11）依据竹镇镇总体规划（2008-2030）六、项目概况“竹镇生态农业体育旅游项目” 依托市六合区的地理环境优势，以产

9、 业化为载体，以打造生态农业和体育旅游产品品牌为目标， 以建设新 农村、改善和优化农村经济为目的，将科学规划管理、现代体育休闲产业资源开发与市场营销网络有机组合的一种模式。通过实施“竹镇生态农业体育旅游项目”，六合区竹镇镇将形成以止 马岭-大泉湖风景区为区域，面积约800015000亩的生态农业体育观 光旅游度假区。七、可行性研究的主要结论及建议通过实施“竹镇生态农业体育旅游项目”，引导发展旅游观光产业， 形成特色化的都市休闲度假基地。立足于打造成为南京的西北门户， 项目的建设不仅能带动区域经济的发展和土地价值的提升，更重要的是成为长三角地区著名的旅游目的地、 全国知名的旅游度假胜地，国 际一

10、流的康体旅游度假天堂。“竹镇生态农业体育旅游项目”项目社会效益、经济效益显著，是一个投资收益率咼、切实可行的投资项目。项目预计投资为60亿120亿元人民币，该项目具有投资结构合理、 见效快、使用周期长、操作简便、易被农民所接受等特点。因此，该 项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的 要求。实施“竹镇生态农业体育旅游项目”是可行的。六、编制原则1、与城镇发展相协调旅游开发与城镇发展衔接，与城镇公共基础设施配套，还要协调好旅 游与环境保护、农田水利之间的关系，使旅游开发与经济社会发展协 调一致。2、因地制宜，适度超前由于地理环境和历史文化环境的影响， 旅游景观和文脉的趋同性已

11、成 为制约旅游发展的重要因素。为此，旅游规划应与南京市、六合区竹 镇的社会发展战略衔接，依托本地资源，明确优势，抓住机遇，预见 未来发展的可能性，高起点和高标准地引导旅游区的发展。 旅游规划 在充分研究本地文化的基础上，要因地制宜，突出特点，强调个性， 通过创意和策划，塑造具有明显差异性的独特旅游产品与形象。 同时, 旅游开发在遵循城镇经济发展规律的前提下，适度超前规划，强调规划的前瞻性、发展中的弹性和实施中的可操作性。3、可持续发展原则竹镇镇止马岭-大泉湖的突出优势就是环境与景观好。因此在规划设 计和开发过程中，要突出“环境就是生产力”的原则，进一步加强对 生态环境的保护和建设，保持人与自然

12、的和谐关系。以可持续发展为 目标，保护、开发、利用相结合，实现生态、经济、社会效益的综合 协调。第二章 项目背景及发展概况一、南京市六合区概况1、地理位置六合区是江苏省会南京市北大门，全区面积1485.5平方公里，人口 88.43万人。六合西、北接安徽省来安县和天长市，东临江苏省 仪征市，南靠长江，流经苏皖两省的滁河横穿境中入江，滨江带滁， 拥有46公里长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区。六合区是江苏省会南京市北大门，全区面积1485.5平方公里，人口 88.43万人。六合素有“京畿之屏障、冀鲁之通道、军事之要地、 江北之巨镇”之称，区域西、北接安徽省来安县和天长市，东临江苏 省仪征

13、市，南靠长江，流经苏皖两省的滁河横穿境中入江，滨江带滁， 拥有46公里长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区2、自然状况六合矿场资源十分丰富，是“天赐国宝，中华一绝”雨花石的故 乡。至2008年底，全区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花玛 瑙石、大理石、玄武石、白云石、花岗岩石、石灰石、辉绿岩石、铸 型用红砂、建筑用黄砂、石英砂、膨润土、凹凸棒粘土、矿泉水等 20多种，其中蕴藏丰富有工业价值的16种。六合区内地势北高南低，北部为丘陵岗地，平均海拔20米，境内有山丘60多座，中小型水库、湖泊56座，形成山中有水，水中有 山的秀丽景色。其中，享誉盛名的金牛湖已被国际奥委会定为2014年青奥

14、会的帆船基地，不仅是休闲度假的好去处，更是发展文化产业 的战略之地。六合是中国民歌茉莉花的发源地。全区属北亚热带季风温湿 气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，四季分明。“金牛寻芳、灵岩访石、滁河灯影、长芦钟声、平山凝翠、芝岭含秋、石柱擎天和 文庙怀古”，构成了享有盛名的“六合新八景”。3、区域发展规划“十二五”期间，全区经济和社会发展的基本定位是：建设长三角先进制造业集聚区；建设江苏省高效生态农业领先区；建设南京都市圈现代服务业特色区；建设南京江北现代化宜居新市区。“十二五”期间，在“四区”战略定位的基础上，将重点完善以 下三大城市功能：区域性枢纽城市。依托区位和交通优势，加快宁启铁路复 线

15、、江六高速、长江四桥、六合机场、城际轨道交通、长江深水 码头及航道拓深等区域功能性重大项目建设，进一步提升和强化 六合在南京都市圈及苏皖地区的区域性枢纽城市地位。现代产业集群示范区。大力发展创新型经济、低碳经济、 绿色经济。加快构建以现代都市型农业为基础、以高新技术产业 为先导、以先进制造业和现代服务业为支撑，以国家级和省级开 发区为载体的具有六合特色的现代产业集群示范区。绿色生态宜居城市。突出生态宜居发展取向，进一步加快“绿色六合”建设力度，注重加强环境保护，积极倡导绿色消费， 大力发展生态旅游、休闲度假产业，努力把绿色生态资源转化为 生态经济资源，着力打造宜居宜业的国家级生态区。“十二五”

16、期间，全区国民经济和社会发展总的指导思想是：深入 贯彻落实十七届五中全会精神，以科学发展为主题，以加快转变经济 发展方式、推进转型创新跨越发展为主线，以“迎接南京青奥会、实 现六合新跨越”为主攻方向，坚持富民优先、科教优先、环保优先、 节约优先，坚持新型工业化、新型城市化和新农村建设“三轮驱动”， 着力推进制造业高端化、服务业特色化、高效农业规模化、城市建设 现代化，全力打造“生态六合”、“人文六合”、“活力六合”、“文明六 合”、“幸福六合”，奋力推动六合在新一轮发展中崛起振兴、争先跨 越。二、竹镇镇概况1、基本情况竹镇镇地处六合区西北部，与安徽省来安县、天长市接壤，是江 苏省百家名镇、南京

17、市千年古镇和环境优美镇，是省级现代农业示范 园区、现代生态循环农业科技园区所在地，享受省民族乡待遇。全镇 地域面积209平方公里，是全市面积最大的建制镇，现辖18个村居、 2个林场，总人口 6.6万。竹镇人文底蕴深厚。早在南北朝时期已有历史记载，古称“士林”、 “竹墩”，南宋时期为避庙讳，更名为竹镇，是拥有1500多年历史的 千年古镇。现有17个少数民族，约1.2万人。明清老街等人文景观 保存完好，竹镇民族女子高跷舞龙被收录为南京市非物质文化遗产。 英雄模范辈出。近年来，先后涌现了 “农民的好支书”李元龙、“全国模范教师”徐其军等先进人物。中央、省市区领导高度关注竹镇发 展，汇集了大量扶持政策

18、。2、资源状况生态环境优越。林木覆盖率达42%以上，山灵水秀，以大泉湖一止马岭为核心的67平方公里区域山水相连、植被繁茂，野生动植物 种类较多，是南京市自然保护区、风景名胜区。产业特色鲜明。竹镇 是南京市现代农业主导型街镇，拥有农业龙头企业26家，其中国家级农业龙头企业3家，已累计投资12亿元，共发展经济林果7.67万 亩，设施农业1.8万亩。以农产品交易为主的边界贸易十分活跃，集 市日人流量可达2 3万人，民国时期素有“小上海”之称。3、发展情况以江苏省农科院、伊利集团、富硒集团、金万方公司为龙头的现 代农业企业，发展势头迅猛，南京农业大学、扬州大学等多个高等院 校与竹镇长期合作，区域现代循

19、环农业快速发展，逐步实现了资源集 约化、产品优质化，废物再利用、资源再循环，形成了区域大循环、 企业小循环的发展体系。区位交通便捷。距离南京主城区50公里，距离六合火车站20公里，距离六合机场15公里，宁连高速和六合西 部干线穿镇而过，并设有互通立交，2公里进入全国交通网。正在建 设的南京绕越东北环、扬滁公路、六合北部干线拉近了与南京主城的 距离，形成了区域交通大循环，极大地改善了发展环境。气候条件宜 人。属亚热带季风气候区，年平均气温 156C左右，最高气温36C, 最低气温零下8.2C，光照1973小时，年降雨量1370毫米，是江苏 省空气质量标准对照区。4、未来五年发展思路和目标发展思路

20、：今后五年是竹镇镇全面建设小康社会，加快实施“十二五” 规划的关键时期，是抢抓实施江苏省“万顷良田”工程机遇，加快推 进城乡统筹发展的宝贵时期。全镇将以科学发展为主题，以加快转变 经济发展方式为主线，全面贯彻落实省市区党代会精神，始终坚持科 学发展争第一、改革创新争第一、和谐稳定争第一的追求，始终坚持“创新驱动、内生增长、绿色发展”的道路，始终坚持“民生为先、 统筹为要、生态为基、文化为魂”的方针，始终坚持敢于创业创新、 奋力创优创造的精神。积极抢抓各级领导关怀、统筹城乡发展、农业 园区创建、民族镇优惠政策、重大基础设施建设、差别化考核等六大 机遇，坚定“生态立镇、农业兴镇、旅游强镇、科技富镇

21、”的思路， 彰显“绿色竹镇、红色竹镇、多彩竹镇”的优势，树立“学宜兴丁蜀、 赶江宁横溪、超溧水洪蓝”的决心，以农村土地综合整治为突破口， 优化生产、生活、生态功能布局，强化用地、人才、产业全域统筹， 深化农业、农村、农民一体发展，加快建设国家级农业科技园区，全 国生态乡镇、全省高效农业领先镇，全市乡村旅游名镇、全市党的建 设“先进镇”，努力把竹镇打造成南京最美乡村、全市统筹城乡发展 示范镇，争当现代农业发展的全市排头兵、全省先锋队，奋力跻身全 国现代农业第一方阵，确保与全区同步率先基本实现现代化； 确保在 市区现代农业主导型街镇考核中“争金夺银”；确保乡村旅游业进入 全市10强镇；确保有3个以

22、上村居综合实力跻身全区前 20强。重点 推进“六个方面出经验、三个方面见成效”，即：在农村土地综合整 治、现代农业发展、美丽乡村建设、新市镇建设、农民幸福家园建设、 班子队伍建设上出经验。在争创国家历史文化名镇、国家级生态乡镇、 国家农业科技园、独具魅力的生态休闲旅游风景区和多民族和谐共生的幸福家园上见成效；在建设南京最美乡村，打造全市乃至全省统筹 城乡发展、镇村科学发展和基层组织建设的示范区上见成效；在“学 丁蜀、赶横溪、超洪蓝”，深入推进“三争一创”实践活动上见成效。 发展目标：一是建设实力竹镇。到“十二五”末，全镇财政收入达1.7亿元，年均递增30%以上；地方一般预算收入达1亿元，年均递

23、 增30%以上；全社会固定资产投资达 21亿元，年均递增30%以上； 城镇居民人均可支配收入达39000元，年均递增16%以上；农民人均 纯收入达23000元，年均增长18%以上。年均农林牧渔业产值增长率 15%以上，财政支农资金增幅年均递增30%以上，高标准农田面积年 均递增4000亩以上，高效设施农业面积年均递增3000亩以上，无公 害、绿色、有机食品基地面积年均递增1500亩以上，基本农田保有量17.66万亩，林木覆盖率达44%以上。二是建设生态竹镇。以现代农业、乡村休闲旅游为主攻方向，扶持投 资超亿元的农业企业10家以上，上市规模农业企业 3家以上，现代 农业面积8万亩以上；工业集中区

24、基础设施配套完善，产业初具规模， 承载就业2万人；污水处理、道路、餐饮、住宿、休闲等旅游配套设 施基本完善，举办2-3个在全市有一定影响的对外宣传活动，年吸引 游客100万人次，初步建成大泉湖一止马岭 4A级生态休闲旅游风景 区；镇区道路框架、空间布局全面形成，初步建成容纳4-5万人，历史文化、民族特色、边贸功能突出的 4平方公里新市镇。三是建设魅力竹镇。在镇域空间布局上，以中心镇区作为发展核心， 依托穿越竹镇境内的六合北部干线、 西部干线作为纵横两轴，重点打 造生态休闲度假区、高效养殖示范区、特粮特菜种植区。在镇区空间 布局上，以镇区南部生活服务、商业旅游休闲功能区为核心，以东西、 南北两条

25、主干道为镇区发展轴，打造老镇历史街区、东部和南部生活 服务区和南部农产品加工区。四是建设和谐竹镇。农民就业能力显著增强，持证农业劳动力1万人， 占农业劳动力90%。社区股份合作社全覆盖，农民专业合作社达50家以上，土地股份合作社达 30家以上，农户参合率达80%以上，规 模经营面积达10万亩，农业适度规模经营比重达 95%以上，构建农 民长效增收机制。公共服务水平逐步提高，镇村基本社会保障率达 98%以上，卫生服务体系健全率达 100%，幼儿园及社区教育中心达 标率达100%，金磁、大泉、泉水、大侯、八里等新社区建成省级以 上文明社区。公共基础设施建设进一步完善，建成日处理1.5万吨和3-4个

26、日处理千吨的污水处理厂，环境保护意识和工作机制进一步健 全。镇内交通实现村组道路硬质化、公交化。农村水利设施全面达标， 农业生产条件进一步完善三、项目的定位、提出的背景和意义1项目的定位：战略定位：“生态、运动、休闲国际新市镇” 形象定位：“生态世界、运动天堂，休闲之都” 功能定位：将以生态观光、运动休闲功能为主，集购物娱乐、会议商务、公共服务、高尚人居等综合型功能于一体。通过做足做强“运动休闲”特色功能，打造差异化、特色型的度假新市镇。2、生态观光农业发展前景生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近 年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还 具有改善生态环

27、境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。随 着收入闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈， 人们 渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。 于是， 农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业 发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。3、生态观光农业发展趋势现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松休闲。于是，回归田 野自然的观光农业就成为人们最好的选择， 吃农家饭住农家屋做农家 活看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本美国 等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。生态

28、农业观光园是现代农业发展的一个趋势， 有着丰厚的社会基 础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱 之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农 业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人 们外出休闲观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来 看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样 的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了 广阔的发展市场；竹镇区竹镇镇竹镇山丰富的森林和多样的农业资源，则为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空间。4、生态观光农业的基本特点生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农

29、业旅游农业高效 农业等同意义上的生态农业观光， 它是在现代农业基础上，集合现代 农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提 出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新 示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益长远 效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点：1）市场化：生态农业观光园的起点和终点都要定位于市场上。其市 场范围更为广阔，融人了情趣与休闲的内涵。2）专业化：专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代 化。因此，生态农业观光园的专业化是其必然。3）体化；生态农业观光园是较高层次的现代农业，一体化是生态 农业观光园

30、的核心。更加广泛的和大量的第三产业组织会全面介入和 渗透于生态农业观光园，开展全方位系列化和多样化的服务。4）高新化：高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高品 位高效益产品的必备条件。生态农业观光园对高新化的要求更高， 因 为它不仅要生产人们喜欢的直接产品，而且要生产人们喜欢的休闲与 观赏产品生产的环境。5）示范与观赏性：这是生态农业观光园区别于传统现代农业的最基 本和最主要之处。在生态农业观光园中，示范性和观赏性是其基本内 涵。5、生态农业观光园发展定位生态观光农业园主要是以发展养殖、种植为最主要的经营项目， 养殖和种植品种力求做到新奇特。在养殖品种中，可引入市场销售情 况较好人人爱

31、吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生抗病丰产好 看好吃，或外观奇特的产品。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤垂钓采果制作栩栩 如生的标本，使农产品在各种休闲参与的项目中就地消费。 利润和效 益是普通种养业的5至10倍。6、城市总体规划的调整“南京市是长三角重要的中心城市之一， 国家历史文化名城，长江 上游地区经济中心。”这样的城市定位对旅游业发展提出了更新更高 的要求，为旅游空间发展格局调整和资源整合指明了方向。 历史文化 资源保护的强化和人口的疏解，为都市旅游的发展、旅游要素的配套 与提升创造了良好契机；郊区城市化的推进，对

32、周边地区乡村旅游的 发展带来了机遇与挑战；远郊山区生态保护力度的加大，生态环境质 量的进一步提高，将促进自然类旅游产品的升级。7、推进城、郊旅游市场互动，促进城乡协调发展结合城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅 游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实施南京市旅游发展规划， 实现城-郊旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、 建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓南京及 周边居民旅游市场。8合理开发休闲度假旅游，培育拓展乡村旅游南京市十二五期间旅游业发展规划提出，依据资源特点和市场需 求，打造特色化、多元化的休闲度假旅游产品，提升现有产品档次， 优化休闲

33、度假环境。从科学发展观和可持续发展角度出发，结合城市 总体规划和环境保护规划，鼓励环境友好型、生态协调型休闲度假项 目的发展，严格控制能耗大、占地多、对生态环境影响较大的旅游项 目建设。南京市十二五期间旅游业发展规划提出，加快实现乡村旅游产品 从观光型向综合型方向转变，从以餐饮住宿收入为主向以旅游综合收 入为主转变，注重本土化开发和特色化开发，推进乡村旅游产业链本 地化和乡村旅游经营者的共生化，逐步培育和发展中高端乡村旅游市 场，重点发展家庭旅游、特色餐饮、观光农园、观光果园、休闲渔场、 民俗节庆等六大乡村旅游产品系列。9、在旅游空间布局上，构建郊区旅游圈结合城市及社会经济发展目标与战略，构建

34、郊区旅游圈包括外环 路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的 旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目， 形成 区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康 体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化 生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技农业园区， 提升休闲农业发展水平，发展企业化管理，集农业生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲农业园区。四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等 旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设， 改善旅游环境以适应公众日

35、益提高的旅游需求。第三章 项目投资战略分析1休闲时代到来，休闲成为提升地方竞争力的重要手段A.大众休闲时代已经到来： 世界经济发展经验证明，一国人均GDP达800美元，大众旅游萌发；人均GDP达1000美元，观光旅游兴起； 人均GDP超3000美元，休闲旅游兴起；人均 GDP超5000美元，进 入体验旅游阶段。2011年中国人均GDP达到35198.57元/544971美 元，2011年南京人均 GDP : 76774.09元/11886.74美元。已经跨过休 闲经济“井喷式”发展的门槛，休闲体验旅游已逐渐成为旅游消费的 主流和国内旅游发展的重要方向。2011年全国旅游总收入：1.9万亿；20

36、11年南京旅游总收入：1106 亿元；根据世界旅游组织预测，到 2020年我国将成为世界旅游第一 大接待国。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。 中国旅游业经过二十多年 发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济 新的增长点。我国旅游业面临前所未有的发展机遇。 随着国民经济持续高速发 展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均 GDP达5000美元之后，消费结构将朝着体验型、享受型转变，旅游消费成为新热点, 旅游业进入兴盛期B、休闲已成为提升地方竞争力的重要手段： 旅游业经历“小旅游” 和“大旅游”两大发展阶段，小旅游即景区旅游阶段，纯粹的观光旅 游时代。以自然山水风光或历

37、史人文古迹为唯一吸引物，圈景卖票， 博物馆式的经营与消费模式，其特点是自我封闭、观光为主和门票至 上，景区独立封闭很少考虑与周边空间或产业等方面的联系，并缺乏相关消费配套设施，游客停留时间短暂，旅游收入完全依赖于门票收 入；大旅游即城市旅游阶段，休闲体验旅游时代。强调以城市或区域 为载体，以休闲为特色，增强城市及区域的辐射能力，提升城市等级。第四章体育运动休闲项目建设规模和方案1规划布局项目分为北、中、南三个片区，北部和南部片区以运动公园为主，中 部片区以商业配套和运动休闲功能为主。主要由主题运动公园（含湖面占地约 4000亩，分为北、中、南 三片）、综合服务配套（占地约1000亩，主要在中心

38、区）、生活居住（占地约3000亩，结合运动公园和中心区布置）三大部分组成。2、主题运动公园：（1）运动公园北区：18洞锦标高尔夫、长三角最顶级的球场、可举 行大型国际赛事、水上主题的特色球场。（2）运动公园中区：不仅是休闲运动公园，同时也是户外运动、拓 展训练基地。室外运动项目：网球、小型足球、排球、篮球、轮滑、自行车、大型高尔夫练习场。室内运动项目：室内游泳馆、瑜珈、舞蹈、沙狐球、乒乓球、羽毛球、 棋牌等。水上运动项目：滑溜道、娱乐运动、钓鱼、戏水。（3）运动公园南区：18洞公众高尔夫。3、综合服务配套：（1）新市镇中心区：包含中心广场、商业中心、美食公园、休闲商 务区、体育馆等项目。（2）

39、 超五星酒店：一个超五星酒店；形态：主体酒店+高尔夫会所+ 别墅式客房；由国际知名酒店管理公司统一打包经营。 （目前意向性 接洽新加坡悦榕庄度假酒店管理集团）（3）国际学校：长三角顶级国际学校。采取与国际国内一流的学校合作办学。（4）邻里中心：功能为商业、服务、文化、娱乐等业态；包含超市、 银行、邮政、餐馆、洗衣房、美容美发、药店、书店、维修店、社区 活动中心、净菜场、卫生所等。4、生活居住：（1）北部片区组团：充分利用高尔夫景观优势，开发高端的类独栋 别墅、联排/叠加别墅以及花园洋房等中高档物业。（2）中部片区组团：面向中端的地缘型购买人群及新市镇导入人群， 开发经济型别墅、花园洋房、小高层

40、公寓等。（3）南部片区组团：延续中高端别墅物业的开发。主要体育运动休闲项目理念和方案生态水公园策划理念：围绕“湖水、山地、花卉”等资源设计生态旅游娱乐项目, 设置一街、两园和三区，体现本项目亲水、冒险、家庭娱乐等特色， 综合打造一个集娱乐体验、科普教育、生态旅游、观光休闲等为一体 的室内户外具有，并适合四季游乐的生态水公园。经济技术指标：用地面积：100亩建筑面积：13, 700 m2容积率：0.2山地体育公园策划理念：依托本项目得天独厚的自然环境与条件，面向该区 域内的休闲度假商务人士等，导入品尚运动高尔夫、健身体育 项目、企业团队拓展训练等项目，将该区域打造为融运动健身、 科普教育、趣味娱

41、乐等功能于一体的山地体育公园。经济技术指标：用地面积：250亩建筑面积：49, 500 （川）容积率：0.3发展预留地：53.3万川（800亩）乒羽中心、网球场产品定位：打造配备高档健身运动项目的室内乒羽中心与户外网球 场。产品特色：欧洲风格的场馆设计，建设室内体育场馆，设置乒乓球、 羽毛球、网球等体育项目，完善的配套设备，是高端商务人士、度假 人士健身、运动的理想选择。经济技术指标：用地面积：50亩建筑面积：2, 100 （川）容积率：0.06第五章生态农业观光园项目建设规模与产品方案一、指导思想遵循“市场导向，政府引导，突出特点可持续发展”为原则，按 照“保护第一，开发第二”的基本方针，把

42、握农业及旅游业的重大发 展的机遇，依托国内外知名旅游胜地，以农业生态和民俗文化为主体, 把生态农业园建设集观光旅游休闲渡假和生态农业于一体的综合性 农业风景旅游区提升改造传统的农业产业， 使之成为中国现代化农业 和农村的窗口，国内一流的高档优质无公害旅游食品供应基地和展示 当地农家风貌和民俗风情的观光休闲胜地。 实施旅游带动战略，推动 农业农村经济结构调整，充分发挥农业景观的旅游功能，提高农业的 综合效益。保护和改善生态环境，丰富旅游业内涵，拓宽旅游业发展 瓴域，实现高效农业生态农业和旅游农业的有机结合，形成旅、农共 生发展的新型高效产业，带动和促进竹镇区乃至市经济的快速稳定发 展。二、建设目

43、标1、总体目标通过生态农业园建设，全面管理和恢复园区旅游生态环境， 按照旅游 兴区战略，合理调整农村产业结构，开发农业自然资源，提高生态农 业系统的产业水平，建立一个适合区情的农村经济可持续发展的高效 农业系统。园区建成后年接待国内外游客 10万人次，年均增长5%; 特色农产旅游资源和环境保护达到世界要求的标准水平。采用现代生 物技术、农业装备、农业科技开发特色资源，建设与这地区中心城市 相匹配的生态农业园。经过6年的建设周期，把园区建设成为中国现 代农业和农村的窗口，优质特色农产品的展示园，国内一流的农业观 光休闲基地，国内一流的城郊生态农业基地国内一流的高科技农业示 范基地，国内一流的高档

44、优质无公害旅游农产品生产基地，市域内围绕旅游调整农业和农村结构的样本。 把旅游观光农业培植成竹镇区国 民经济的重点产业2、阶段目标规划期为6年规划建设期2年（即2012 2014年），市场推广及培养期4年（即2014 2018 年）。2.1第一阶段（2012 2014年）：启动基础设施建设，重点进行水电 路的基础设施配套工程建设。生态农业园区建设初见成效，完成现代 农业区特种养殖区、林果花卉区三大主体工程建设。启动民俗文化新 村和绿化长廊两个工程。2.2第二阶段（2014 2018年）:完成生态农业园全部建设工程，形 成各具特色和优势的功能区，与旅游形象协调的生态农业园风格初步 形成。完善生态

45、旅游设施的配套供给，调整旅游产品结构，完成民俗 文化新村、绿色长廊工程建设，初步建成旅游设施完善旅游产品结构 合理服务质量和管理水平接近国际标准的农业旅游示范区；园区成为旅游繁荣地带和旅游热点景区之一，成为国内一流的生态农业旅游示范区基地。推出生态农业园的郊野乡村生态旅游和健身 性旅游项目，现代生态农业旅游示范功能进一步完善，带动全镇乃至 六合区经济的发展。三、项目建设规模生态农业观光园项目建设规模为：四区一村一廊1、优质林果花卉区规划用地700亩，其中水果经济林500亩，花卉苗木园200亩。 果林园，布局在园区坡度为 25 35的缓坡区域。花卉园布局在 坡度25以下的适当区域。花卉园应用现代

46、移栽技术、生物技术、繁育技术，探索驯化方法和栽培技术，开发特色森林资源，建立苗圃 和成林园，为山区绿化和西部大开发提供绿化种苗。年产林木种苗 100万株。果木园应用现代生物技术，驯化改造野生果树，引进栽培 特色水果，培育具有风味的地方果品，繁育适合当实际又具有较高经 济价值的特色鲜果种苗，满足山区经济结构调整的需要。450亩种植特色鲜果，50亩为果树繁育基地。每亩年产水果 2.5吨，年产繁育种 苗50万株。花卉园规划用地200亩，应用替代嫁接技术适当环割技 术，利用露地栽培和自动控温栽培方式，开发盆花盆景。规划设计生 产能力年产花卉3万盆。年收入达800万元。2、现代农业区规划建设果蔬种植园2

47、00亩，其中现代农业蔬菜大棚100亩。主要以 反季节特色蔬菜及无公害有机蔬菜为主，布局在园区平地区域。无公害蔬菜小区建设智能温室，引进高产栽培技术，采用滴灌溉技术，常 年生产特种蔬菜山野菜，繁育蔬菜果用瓜种苗。繁育种苗面积10亩， 年产蔬菜种苗15亿株，种植无公害蔬菜 90,每亩年产蔬菜4000公 斤以上。达产后预计年产值达 500万元。3、特色作物区规划用地700亩，绿色植物园（麻竹及楠竹等）700亩；蘑菇种植200 亩。根据“以需定产，择优安排，因地制宜，适当集中”的原则，积 极发展具有竹镇特色的特种作物，采用苗木移植或大笼分植科学的管 理和采收加工技术，达到特种作物生长快，产量高，质地纯

48、，提早收 获的要求，主要生产麻竹、楠竹笋等食用植物。4、农产品加工区 规划占地100亩，规划建筑面积3万平方米。建设以市场为导向农产 品加工厂，带动园区种植和养殖实现规模经营和系列开发， 形成产业 优势。5、民俗文化新村规划占地30亩。由家庭旅馆群落民俗文化广场和生态农业园管理中 心和特色产品展销中心组成。积极挖掘推介民俗风情文化，包括民居 饮食、节庆礼仪等方面特有的喜好风尚传统和禁忌，对这些有形和无形的民俗风情，要保护挖掘开发利用好。开发森林野菜土特名产和传 统工艺品。重点建设农舍改造工程，把生态农业园内的改造成为具有 特色的家庭旅馆。农舍改造工程做到“九个一”，即一栋农家楼，一 套特色接待

49、室，一个手工作坊，一块菜园，一块果园，一圈禽，一栏 猪，一个停车位，一个沼气池。规划年接待旅游客人达15万人次以上，年收入达4500万元。6、绿色长廊绿色长廊工程指止马岭-大泉湖全线绿色带，道路两侧视野范园内的 山地，采取退耕育林封山育林补充造林低产林园改造， 实行绿色美化。 规划沿道路建设四个绿化观光休闲接待站， 即山坡绿化带、公路山花 带、溪河景观带、水库风光带。第六章生态农业观光园市场分析与预测、生态农业观光园概况1、生态农业观光的涵义 生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义 为一种适应市场机制的以自然为基础的旅游； 它还是国家政府机构用 来实现可持续发展战略的一

50、种有效工具。 目前，最流行的关于生态旅 游的定义有两个：1）生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境 的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。2）生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享 受和欣赏历史的和现存的自然文化景观， 这种行为应该在不干扰自然 地域保护生态环境降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。3）近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅 具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度 假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加 快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化

51、的旅游，尤其希望能在典型 的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一 生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择 已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种养殖场为基础，再造人工景观游乐设施；有的集科 研技术开发观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。4）生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义 和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业” “观赏农业” “农村旅游”等不同概念， 是指在充分利用现有农村空间农业自然资源和农村人文资源的基础 上，通过以旅游内涵为主题的规划

52、设计与施工， 把农业建设科学管理 农艺展示农产品加工农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型 旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家， 后在日本台湾等地充 分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划 的集观光休闲娱乐教育为一体的有组织的生态农业观光园区观光农 业带，走向多元化多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它 改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。2、生态农业观光园的主要类型生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活

53、动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有 5种：1）观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园菜园茶园花圃等， 让游客人内摘果拔莱赏花采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最 普遍的一种形式。2）农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所农产品消费场 所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有一葡萄园公园，将葡萄园 景观的观赏葡萄的采摘葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评绘画 写作摄影等活动融为一体。除了果品水稻花卉茶叶等专业性农业公园 外，目前大多数是综合性的，包括服务区景观区草原区森林区水果区 花卉区及活动区等。农业公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你 型的0.3hm2的水稻公园，又有几十

54、公顷的果树公园。3）教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即 利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物 热带植物水耕设施栽培传统农具展示等，进行农业科技示范生态农业 示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童 农园，台湾的自然生态教室等。4）森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形开阔的林地优美的 林相和山谷奇石溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构 上，针叶树阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利用和空间布局上， 林果渔菜花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体， 配套一定的 服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场游泳池垂钓

55、区 露营地野炊区等，是人们回归自然休闲度假旅游野营避暑科学考察和 进行森林浴的理想场所。5）民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。如深圳的民俗文化村等。3、生态农业观光园的功能分区生态农业观光园是以农业观光农业休闲功能为主，兼有度假文化娱乐 体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间 区划，可划分为六个分区：1）观赏区由观赏型农田带瓜果园花卉苗圃珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。2）示范区由农业科技示范生态

56、农业示范科普示范构成，以浓缩的典 型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式， 传授系统的农业知 识，使游客增长教益。3）休闲体验区由当地乡村民居乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。4）产品区由可采摘的直销果园乡村工艺作坊乡村集市构成。让游客 充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程， 并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。4、生态农业观光园的目标1）一是直接经济效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新兴 分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业 最

57、基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。2）二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态 农业观光把改善生态美化自然造就人与自然和谐的生存发展环境作 为自身发展的目标。3）三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态农业观光。 这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的 延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为 长远利益拓展了空间，又是第三目标一一示范观赏目标的基础。 而示 范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直 接经济效益目标”的实现。二、生态农业观

58、光园旅游分析观光农业旅游是旅游市场中的一种新产品， 游为主题，巧妙利用城乡 各种差异来规划设计是以农业资源为基础，以生态旅组合旅游产品， 以引起旅游消费欲望，满足旅游者食住行游购娱的需求以及参与新型 农业技术与生态农业活动感受大自然情趣的一种旅游形式，简称观光农业。作为一种新型的旅游开发项目，观光农园这一旅游新产品不仅日趋活 跃，而且日渐显示出良好的旅游开发前景。在我国发达地区的一些大中城市周边交通便利的农业地带开展的”当一天农民”插队落户”等观光农业旅游（或乡村旅游）已搞得红红火火。游历了名山大川的都 市旅游者，在农业旅游中找到了一种真正接近自我回归自然的乡土感 觉。观光农园以其山清水秀，花

59、果满山，鱼跃禽鸣，荷塘万里，凉亭 竹棚，蕉林蔗林成片的农耕景观，从另一方面圆了许多都市人的绿色 梦，亦以农业生态的独特魅力丰富了我国生态旅游的内容。1、相关数据据有关部门总结百姓生活十大变化，其中之一是假日旅游热起来。1989年，我国国内年旅游人数只有 2.4亿人次，2008年，我国旅游业 发展势头良好，三大市场保持稳定增长。全年共接待入境游客 13187.33万人次，实现国际旅游外汇收入419.19亿美元，分别比上年 增长5.5%和23.5%;国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿元 人民币，分别比上年增长 15.5%和24.7%;中国公民出境人数达到 4095.40万人次，比上

60、年增长18.6%；旅游业总收入10957亿元人民 币，比上年增长22.6%。2、旅游要素旅游业的六大要素是“行游住食购娱”，围绕任何一点，生态农业观 光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经 济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖 掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。 在这里，农民表现得主动活跃有创造力，而不必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：1）一是解决农民增收难。生态农业观光园产品，大多都在当地销售， 农民能够在最短的时间内得到现金收入， 而且可以最直接地得到消费 者