北京上古经纪燕郊项目策划报告

1、燕郊工程筹划报告 技术管理中心市场研究室目录第一局部 宏观篇机遇区域定位第二局部 市场篇住宅供需状况产品状况商业规模现状及规划开展态势第三局部 客群篇客群现状类型分布需求分析 第四局部 产品篇工程定位住宅产品建议商业产品建议开发步骤/开发策略附件资料第一局部 宏观篇1.机遇宏观层面机遇与定位燕郊地理位置优越，处于京津冀一体化环渤海区域核心地带，距离天安门仅30公里，可承东启西，经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台交通便利，可充分利用首都的信息、资金等各项资源，而投资、消费生活本钱较低。1.机遇随着北京新规划方向确实定，京城开展重心东移，通州确立作为未来北京的新开展区域，美好前景

2、值得期待。与通州一河之隔的燕郊，是距离北京最近同时也是开展最为成熟的外埠地区之一，日臻完善的各项根底配套设施、良好的教育产业开展及便捷的交通条件，吸引越来越过的北京城市益处群体的关注。宏观层面机遇与定位自西大望路，经京哈高速，车程25-30分钟15-20分钟车程15-20分钟车程宏观层面机遇与定位信 息 产 业 园 计 算 机 软 件 园高 科 技 工 业 区科 研 文 化 服 务 区2.定位根据燕郊开发区的总体规划，共有高科技工业园区、信息产业区、科研文化效劳区、金融商贸区、旅游度假区等五大功能产业区。燕郊开发区充分利用北京总体规划确定的“两轴两带多中心的开展方向的历史机遇，确定了大力开展现

3、代效劳业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所的城市定位。 3.结论燕郊地理位置优越，燕郊处于京津冀一体化环渤海区域核心地带，自然承接着北京国际化的开展机遇。交通便利，满足城市人口对于工作和居住的交通需求。居住环境较拥挤的中心城区更加生态化，对居住环境有更高追求的城市人口更具吸引力。根据北京与通州的开展趋势分析，随着通州地区居住和商业功能的升级开展，通州区域经济也受到大力推动。目前，通州区域作为北京新城的城市功能也出现了外扩趋势。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。燕郊继通州之后，成为北京城市的后花园，承载了大量北京城市溢出人群的居住需求。宏观层

4、面机遇与定位附件资料：?北京及通州开展趋势?第二局部 市场篇2.1 燕郊房地产开展回忆 燕郊的房地产开展根本上始于1998年。在此之前，根本上是单位自建房和当地人的自有房为主；从1998年开始，小规模的商品房建设开始进行，真正的商品房的开发是从2001年随着东方御景的开发开始，目前已经呈现快速开展的势头。 在工程品质上尚待升级换代，市场已经出现这种态势。（2006年?）（2001-2006年）（1998年-2001年）升级发展阶段 蓬勃发展阶段 零星开发阶段住宅产品逐渐向品质化转移燕郊区域土地供给61.3799.6132.86228.60501001502002502003年2004年2005

5、年2006年（存量）区域年土地供应量(单位:万平米)供应量03-06年房地产年土地供给走势土地供量迅猛 市场开展炽热资料来源：三河市土地交易网燕郊房地产市场住宅供给板块分析燕郊住宅市场逐渐开展，根本已经形成了三个板块：潮白河区域、老城区和南区。南区潮白河区老城区燕 顺 路燕 灵 路京哈高速 （102国道）迎 宾 路迎 宾 南 路项目地块北京高端工程区 临潮白河，景观优势强，地理位置好，属于燕郊市场高端品质工程的代表，产品类型为别墅、小高层、高层板塔结合。 目前，区域内新的土地供给根本已经结束。 代表工程：美林湾、纳丹堡和星河皓月等，均价区间5000-5500元/平。居住成熟区 102国道以北，

6、燕灵路以东。区域内社区生活配套相对成熟，是燕郊传统居住区。 新工程不多，均为大体量工程，产品类型：小高层、高层板楼为主。 新供给土地也不多。 代表工程：天洋城、上上城，均价4000元/平左右。待开发区域 102国道以南，即将开发区域。规划有相当体量的住宅、商业用地。但开发速度较慢。未来将集中放量的热点区域。燕郊住宅工程供给区域示意星河皓月美林湾纳丹堡威毕欧溪谷新圣得花园公寓潮白人家欧逸丽庭天洋城上上城华泰忆江南燕郊住宅产品近年价格走势2000年以前，燕郊房地产市场近乎处于空白；2002年，房价也仅仅约1000元/平；2003年至今，房价遥遥而上，均价至5500元/平，局部高端工程甚至7000元

7、/平。资料来源：三河市房地产交易网站 燕郊因其特殊的地理位置，楼市因京市而兴，因交通便利而起。已形成“10万北京人移民燕郊的局面。尤其是2006年以来，燕郊住宅市场价格开展迅速。燕郊区域住宅供给价格结构分析燕郊工程均价和总价主要呈现两个区间段，对应不同地段和品质的楼盘，价格仍然是燕郊区域楼盘制胜的法宝。1、均价4000元/平米左右，总价在40万左右，多为老城区工程，生活配套设施相对齐全些，购置客户大多为自住型客群。2、均价5000元/平米左右，总价在50万左右，多为潮白河区工程，靠近潮白河，景观效果相对较好，购置客户大多为改善型客群。燕郊市场住宅产品调研结论结论三：住宅工程容积率。目前燕郊市场

8、住宅工程容积率普遍偏高， 的工程较多，建筑类型多为高层板楼或板塔结合产品。结论二：市场主力户型供给上，主要为一居室：40-80平；二居室：80-120平；三居室：120-150平。结论一：工程体量上，百万平米左右的大盘，市场供给较大，后期持续供给依然如此。以50万平米左右体量为主，最大体量400万平米。结论四：建筑类型及交房标准。市场工程多为高层和多层的板楼，少数为塔板结合，潮白河区域开发有少量别墅产品；交房根本上为毛坯标准，只有星河皓月工程有少量的精装成品房供给。项目名称主力户型分布(平米) 建筑类型装修标准1居2居3居星河皓月57-8080-102120-168板楼、塔楼、多层毛坯、少量精

9、装美林湾58-6376-93127-150板楼(多层洋房、小高层、中高层、高层景观公寓) 毛坯纳丹堡50-9090-120125-150板楼,高层毛坯威毕欧溪谷40-8070-110120-140板塔结合、独栋别墅、联排、公寓毛坯新圣得花园41-6067-7180-120板楼,高层，板楼,独栋别墅,联排别墅毛坯潮白人家60-98112-124150板楼、板塔结合毛坯欧逸丽庭50-8083-100114-118板楼毛坯天洋城40-5070-85100-110板楼毛坯上上城48-8081-116122-182板楼、多层、小高层、高层毛坯华泰忆江南51-7189-130138-160板楼、塔楼、板塔

10、结合毛坯御景湾50-7580-120120-150塔楼毛坯结论五：整体来讲，燕郊房市因京而兴，因交通而起，但是产品仍然处于待升级阶段，在规划布局、景观、户型以及产品细节上，尚有很大的发挥空间。燕郊市场住宅产品调研结论燕郊览图上上城福成2区燕郊商业板块分布迎宾路沿线燕郊东建材家居商圈102国道商业带步行街 102国道商业带：主要分布餐饮、休闲娱乐、汽配、电器城等，分布零散，估计约10万平米规模 燕郊东部商圈：新兴专业市场。以北方运河源建材批发市场和在建的燕郊家居广场为代表的建材、家居商业专业市场，预计约40余万平米。 “学院大街-步行街”商贸区：以步行街为轴，分布有兴达超市、肯德基、餐饮、美发、

11、时尚鞋帽服饰小店，以休闲购物为主，业态相对比较集中；商业规模：兴达超市约2500平米；肯德基店面分一、二两层，一层约270平米、二层约200平方米；步行街长约500米，估计约3万平米。迎宾路沿线“小金融街”：分布着京客隆超市、建行、农行、中行、邮政储蓄、移动、联通、网通等金融、通信机构；规模：京客隆超市3000余平米；其他估计8000余平米；燕郊区域商业规模列表项目商业规模功能规划现状上上城商业规划约10万平米，私有会所1.5万平米，另有规划酒店装饰、美容、酒吧、便利店等社区配套；会所；酒店社区配套部分开张；后期陆续供应招商星河皓月超市、便利店、诊所等社区配套部分营业；后期陆续供应招商纳丹堡5

12、万平米欧洲商业风情街区,1.5万平米教学面积，12万平米健康中心，1万多平米运动休闲中心经营业态包括中型超市、时尚卖场、娱乐中心、运动健身中心、特色餐饮等商业综合体尚未供应，预计08年末-09年初开始供应美林湾15000潮白人家60000学校、医院天洋城34万十字社区商业街尚处规划中威毕欧溪谷7000住宅底墒尚未开工新圣得花园欧逸丽庭1800社区配套尚未招商华泰忆江南2400社区配套即将招商御景湾社区商业合计逾75万平102国道商业带约10万平米主要业态为餐饮、休闲娱乐、小型旅馆、汽配、电器城、房屋销售、综合市场等。分布很零散 已规模经营迎宾路沿线约1万平米通信、金融机构、宾馆步行街约4万平米

13、休闲购物、美容美发、餐饮燕郊东部商区约40万平米建材、家具专业市场商圈合计约55万平总计约130万数据来源：住宅工程推广数据、实地考察燕郊区域商业地产调研结论结论一：从商业整体发展水平上看，燕郊商业目前仍处于一个初级水平，从某种程度上讲，其商业从属于通州商业核心的辐射范围内，主要表现在：由于暂时缺少高质量人群的支撑，燕郊商业业态相对单一，商业层次较低，规模少，分布零散，大宗商品的采购和品位消费依赖通州商业。结论二：目前，燕郊的商业业态主要集中在中低级餐饮、洗浴；经济型休闲购物；日常生活用品；简单家电供应和建材、家具专业市场领域；结论三：目前，住宅项目的配套商业供应暂时不是主流，但是可以预见，随

14、着个项目的陆续开发收工，新业主的陆续入住，社区配套商业将持续增量，会逐渐丰富燕郊商业业态，提升其商业水平。京客隆超市燕郊房地产市场总结住宅商业产品品类单一企业缺乏品牌效应品质待升级目标客群层次不高亟待升级商业层次低业态单一规模小，分布零散未形成明显的商圈相互作用第三局部 客群篇客群来源1、北京原著居民，随着北京市场房价猛涨，被迫溢出；2、进京长期谋职白领人群，积蓄不多，收入跟不上北京房价，年龄原因首次置业，被迫燕郊置业燕郊及三河市收入好的群体、部委研究院职工约15%投资客约5%燕郊楼市北京溢出人群70-80%局部看好燕郊楼市开展的投资客，目前尚不能占客群主流。燕郊、三河市收入较好的居民、部委研

15、究单位的职工。客群特征分析燕郊楼市北京溢出人群 70-80%燕郊、三河市收入好的居民、部委研究院职工（约15%）投资客（约5%） 这局部人群要么曾长期居住北京，要么曾接受过北京生活方式的熏陶，所以这局部人：1、收入相对稳定，一般处于中等收入水平；理财观念较强，略显小资情调，偶尔能够接受一般性奢侈消费；2、居住环境追求经济型时尚，讲究一定的品位情趣；3、事业处于起步或上升期阶段，区域主要在北京东部，由于便利的交通，选择燕郊；4、精神生活上，多数接受过较好的教育，思想相对开放；5、局部家庭有经济型私家车，但是出行一般以公车为主。 该局部人群长期居住燕郊或三河市境内，其主要特征：1、在该区域主要以私

16、营企业、店铺经营、部委所属研究院职工、企事业职工或机关干部等为谋生手段或职业，相对收入水平较高且稳定；2、事业相对稳定，家庭观念较重，日常消费相对理性；服饰消费以国内二线品牌为主； 该局部人群身份比较复杂，因为燕郊特殊的地理区域和近年来火爆的楼市形势，看好燕郊未来楼市开展的房产投资者：1、个人具有一定的财产实力；2、具有很强的投资意识和风险承受力；3、目前据推断，尚不能构成市场的主力客群。客群需求特征燕郊楼市北京溢出人群 70-80%燕郊、三河市收入好的居民、部委研究院职工（约15%）投资客（约5%）1、对家的诉求：创意、魔力、激情空间；2、居住环境追求经济型时尚，讲究一定的品位情趣；3、生活

17、各方面诉求简约、自由、个性，注重品牌文化内涵；4、精神生活上，崇尚流行；5、日常出行场所：影院、购物中心、餐厅、办公楼；暂时多依赖公车或私家车出行1、对家的诉求：成家立业、港湾、家庭、踏实过日子的地方；2、生活各方面主要诉求稳妥，消费理性；3、消费多以折扣店、国内二线品牌为主；4、精神文化生活上，以通俗文化为主；5、日常出行场所：办公室、幼儿园、儿童用品店、购物中心；出行借助经济型私车或公车。 该局部人群身份比较复杂，需求不一。房产方面的唯一追求就是：投资增值个性、爱巢、新生活、奋斗投资增值、财产家庭、日子、港湾第三局部 产品篇住宅产品定位中高端品质的城市大型居住社区以满足首次置业需求的住宅产

18、品为主，突出住宅产品的居住舒适及实用性。便利交通，居住配套完善。商业配套品质较高。产品建议住宅产品定位户型建筑面积（平米）套型比例一居室507510二居室809520二居室（舒适性）100-11530三居室120-15030四居室150以上10户型配比建议：公建类产品定位以世界名品为主题的购物中心类住宅产品SOHO酒店式效劳公寓商业产品世界名品主题购物中心名品购物村名品展示中心会展中心广场艺术中心会议中心城市生活园产品建议产品定位主题元素会议中心Talents Incubation Center 人才培训中心Service Center 服务中心会展中心时尚发布会产品展示会品牌体验区广场中心绿

19、化园艺、艺术雕塑各具特色的现代建筑时尚广场艺术展示广场嘉年华名品购物村大型世界名品购物中心城市生活园餐饮娱乐休闲购物文化艺术健怡美容现代服务培训教育都市旅游酒店住宿产品建议功能规划会议中心产品建议意向图片产品建议产品定位会展中心广场活动中心产品建议意向图片产品建议意向展示名品购物村产品建议意向展示城市生活园住宅类产品开发策略住宅产品前期以改善性住宅产品为主，辅以一定量的小户型产品中期以中小户型产品为主后期开发一定量升级类产品。公建类产品开放策略以名品购物村为首开亮点，并结合开发一定量类住宅产品保证现金流。中后期开发城市生活园配套公建，结合住宅产品的中期开发，吸引对配套设施依赖较强的中低收入者。

20、产品建议开发策略附件资料1.?北京及通州开展趋势?2.?燕郊区域住宅工程个案资料?2005年1月27日，国务院批复了?北京市城市总体规划20042021?简称?总体规划?。根据?总体规划?中的要求，北京将打破原来“单中心聚集的格局，构建“两轴两带多中心的城市空间结构，形成“中心城新城镇的市域城镇结构。中心城是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中表达的地区。其范围是市区范围加上回龙观与北苑北地区，面积约1085平方公里。通州新城区和城市综合效劳中心：空间上主要向东、向南开展，北运河以东地区是引导开展行政办公、金融商务等功能的重要区域。1、北京城市开展方向北京向东走？向西走？数据来源：?北京

21、城市总体规划2004-2021? 通州在2021年后，北京投资将更为显著地向三个卫星城倾斜。其中，通州由于人均GDP水平最高、土地资源丰富、景观环境较好、产业布局合理，其开展潜力将尤其值得关注。顺义亦庄1.?北京及通州开展趋势?中心城和东部次区域是近期开展重点中心城地区：以调整优化和提高为主东部次区域是城市未来重点开展的地区，也是北京面向区域，联系天津、河北等省市的重要地区。通州、顺义和亦庄地区是承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区，积极引导以高新技术产业、现代制造业为主的第二产业向该地区集聚。密云、怀柔和平谷的平原地区建设为首都国际交往效劳的重要外事活动基地。西部次区域是城市未来

22、重要的开展地区。在维护生态环境的前提下，积极引导高新技术研发与效劳、旅游休闲、商业物流、教育等生态友好型的产业向该地区集聚。山区次区域是城市重要的生态屏障中心城次区域东部次区域西部次区域山区次区域1.北京城市开展方向北京向东走？向西走？1.?北京及通州开展趋势?“北京向东看“京津冀一体化，将以京津城镇开展走廊为主轴，京唐、京石城镇开展走廊和京张、京承生态经济走廊为骨架。数据来源：?北京城市总体规划2004-2021? 从近期来看，京津城镇开展走廊的主轴将是开展重点1.北京城市开展方向北京向东走？向西走？1.?北京及通州开展趋势?2005年6月6日，“京津高速公路天津段工程获国家发改委批准，并于

23、6月16日正式开工建设。这条高速公路还将直接效劳于奥运和北京东部开展带，并能将天津滨海机场的货运功能与北京首都机场的客运功能形成互补，使北京能够充分利用天津港，形成环渤海经济圈。该路起于设计时速120公里，2007年底将完成主体工程，2021年奥运会之前将全线通车。2005年7月4日上午10时，“京津城际轨道交通工程在北京市和天津市交界处开工。该工程北京段起点为北京南站，方案在2021年6月北京奥运会前开通运营，届时北京和天津两地将可实现半小时通行。规划中尚待建设的区域内重大交通设施，还包括：京沪、京山快速铁路客运专线，北京第二机场选址未定，应在北京的东南或南部等。 数据来源：?北京城市总体规

24、划2004-2021? “京津冀一体化已进入实际操作阶段京津联动将使得“京津城镇走廊沿线地区成为热点。1.北京城市开展方向北京向东走？向西走？1.?北京及通州开展趋势?根据?总体规划?中的要求，北京将打破原来“单中心聚集的格局，构建“两轴两带多中心的城市空间结构，形成“中心城新城镇的市域城镇结构。 “北京向东看。中心城和东部次区域是近期开展重点，通州、顺义和亦庄地区是承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区。其中，通州开展最为快速。2.北京城市开展方向小结1.?北京及通州开展趋势?2006年北京各项宏观经济指标水平日渐接近兴旺国家。规划2021年北京人均GDP将突破10000美元。北京

25、城市化率根本到达75%的水平，社会经济进入平稳开展阶段。居民生活富裕，人均可支配收入与人均消费支出快速平稳增长，消费势头强劲，消费理念现代。根据世界银行研究结果，未来5到8年北京房地产市场仍将快速增长，房地产开展势头良好。房地产市场供需两旺，甚至供不应求，需要扩大范围向外开展。供地方案向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。 2.北京市场综述小结1.?北京及通州开展趋势?1、通州总体规划按照?北京城市总体规划20042021年?确定的“两轴两带多中心的开展格局，通州处于长安街轴线和东部开展带的节点之上，是重点发展的新城和城市综合效劳中心，主要开展行政办公、商务、金融、文化、会展等功能。 1.?北京

26、及通州开展趋势?2007年内开工建设联系中心城的地铁线路和线 与中心城连接的八通线已建成适时启动建设联系东部开展带各新城的市郊铁路 新北京东站，具体迁移时间未定2、通州轨道规划1.?北京及通州开展趋势?京沈高速京通快速路通朝大街六环路东部开展带联络线朝阳北路朝阳路通顺路通马路通香路京哈高速亦庄经济开发区顺义河北机场2条高速公路：京沈高速公路、京哈高速路、六环路2条快速路：京通快速路、通朝大街；2条主干路：朝阳路、 朝阳北路6条一级公路：通顺路、东部开展带联络线、通马路、京榆旧线、运河大街、通香路。北京3、通州道路规划商务园总部经济板块继及国宋庄文化创意板块建成后分别将带来6万和万就业，将吸引大

27、量高端人群迁移到通州地区运河城市段核心功能板块及新华大街商贸流通板块将形成成熟的高端商业及配套效劳中心主体休闲功能板块将丰富区域的娱乐配套八通线楼宇经济板块主要开展商务办公、贸易流通楼宇，将形成新的高端客户工作区域4、通州产业规划现状：商业网点有个万米以上的大型商场仅有个平方米以上的综合超市也仅有个。未来：通州今后将建设个重点商业工程见以下图家乐福669汽车总站316车站华堂5、通州周边配套1.?北京及通州开展趋势?上市面积与销售面积单位为万平方米6、通州宏观市场走势2006年起上市量有明显下降，主要原因是通州区建委提出：金融、商业楼、写字楼要与居民住宅同时开展，从而要将住宅的比例由目前的70

28、%到75%，下调到50% 。商品房上市量下降将减少竞争，同时商业的开展将加速通州商品房价值的提升 1.?北京及通州开展趋势?小结按照?北京城市总体规划20042021年?确定的开展格局，通州作为开展最快的新城，目前已承接了北京大局部的城市溢出人群，其中，房地产市场的开展已完全脱离郊区地产的开展水平，融入北京城市房地产开展的市场水平中。随着通州地区大批人口的入住，房地产的开展已由满足简单的居住需求向满足更全面更高品质的生活需求过渡。近年来，通州商业地产的迅速开展即是房地产功能提升的表现。随着通州地区居住和商业功能的升级开展，通州区域经济也受到大力推动。目前，通州区域作为北京新城的城市功能也出现了外扩趋势。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。1.?北京及通州开展趋势?燕郊住宅工程资料一览表：资料来源：实地调研上上城物业类别：普通住宅建筑类别：板楼、多层、小高层、高层装修状况：毛坯物业地址：东燕郊开发区102国道路北价格：3900元/平方米物业管理费：元/平方米*月开发商：三河福成房地产开发开盘时间：2007-11