业主大会议事规则

1、业主大会议事规那么（2018年7月修订版）为了规范本物业区域业主大会和业主委员会的议事活动，根据中华人民共和 国物权法、南 京市住宅物业管理条例等相关法规、规章，制定本议事规那么。第一章总那么第一条业主大会的组本钱业主大会由本物业区域内的全体业主组成。本业主大会设立业主委员会作为执行机构。本业主大会于首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规那么，并选举产生业主委员会之 日起成立。第二条 业主大会的宗旨本业主大会代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权 益，促进广大业主合理、平安使用物业，维护本物业区域内的公共秩序，共同创造和谐、整洁、 舒适、文明的环境。第三条与相关部门的关

2、系业主大会、业主委员会应自觉接受物业所在地的街道办事处、社区居委 会的指导，依法履行职责、规范运作。业主大会、业主委员会应积极配合公安机关，与社区居委 会相互协作，共同做好维护物业区域内的治安管理等相关工作。业主大会、业主委员会应积极配 合相关社区居委会，依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作。业主大会、业主委员会 在日常工作中遇到矛盾冲突时，可提交物业所在地的街道办事处、社区居委会进行协调。第四条 业主大会会议召开基本原那么（-）遵守法律、法规和相关物业管理规定；（二）坚持权利与义务相一致；（三）坚持公开、公平、公正； （四）维护全体业主的共同利益。第五条物业区域基本情况（）业主大会名

3、称：中海丽舍业主大会；（二）业主委员会办公地址：；（三）物业区域范围：东至泰山路，南至新安江街，西至黄山路，北至牡丹江街；（四）物业类型：小高层住宅、高层住宅、商业用房；（五）物业区域概况物业坐落于南京市建邺区嵩山路126号、127号，总建 筑面积245078.57 平方米，总户数1356户。第二章业主大会第六条业主大会议事内容（-）制定、修改管理规约和业主大会议事规那么；（二）选举或更换业主委员会委员；（三）决定续聘、选聘、解聘物业服务企业的方案，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合 同条款；（四）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施的方案；（六）决定

4、业主大会诉讼事宜；（七）决定业主大会、业主委员会活动经费的筹集方式，审议活动经费的开支情况；（八）听取和审议业主委员会的工作报告，更改或者撤销不适当的决定；（九）制定、修改本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维 护等方面的规章制度；（十）制定、修改本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用和收益分配方案；（十一）声明劝阻业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规那么 的行为，直至向人 民法院提起诉讼；（十二）决定本物业区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。决定前款第四项的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有局部占建筑物总面积三分之二以上的 业主且占总人

5、数三分之二以上的业主同意（属于维修资金应急使用工程的除外）；决定前款第五 项的，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以 上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意; 决定前款其他事项的，应当经双 过半同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。双过半是指 在共有事 项表决范围内业主的专有局部占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二 分之一以上。第七条 业主大会会议形式业主大会采取集体讨论、书面征求意见、业主议事电子平台等方式召开 会议，具体会议方式和筹备工作由业主委员会确定。第八条集体讨论议事的方式业主委员会以楼栋为单位设立业主小组，业主小组由该楼栋的全体业 主组成，业主小组职责遵照相关法律法规要

6、求执行。各业主小组推选两名业主代表并授权其 参加 业主大会会议，业主代表组织业主小组讨论征集本组业主意见后，以本组之户数一专有面积表决权 参加业主大会表决。第九条 业主代表的产生业主小组讨论及表决以全体会议、书面征求意见、手机信息、电子邮件、 业主议事电子平台等可追溯证据方式进行。各业主小组在集体讨论推举基础上按双过半确认本组 业主代表，业主代表任期4年，对任职资格的要求同业主委员会委员。业主代表推选及表决具体 方法由业主委员会制定。第十条业主代表的职责（-）召集所代表的业主小组议事，讨论决定业主小组范围内的事项；（二）参加业主委员会工作会议，就所讨论事项征求业主小组意见，并向业主委员会或业主

7、大会 如实反映；（三）积极配合业主大会会议筹备组开展业主大会相关活动，负责了解并向本业主小组传达业主 大会讨论事项内容，组织小组讨论并形成书面纪要；（四）业主小组可以书面授权委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同 管理权；（五）记录、转达和保管业主小组相关纪要、提案、决议等文件。第十一条 表决意见的送达 表决意见由选票、表决票、业主大会会议资料等构成。鉴于物业区域的 实际情况，以下方式均视为完成送达义务：（-）当面领取或送达至业主在本物业管理区域的住所，并由业主本人或住所内的其他人员（同 住成年家属）签收回执单；（二）按照业主预留的 、通讯方式发送邮局挂号信；（三）按照业主

8、预留的通讯方式发送手机信息、电子邮件等各种可追溯证据的方式；（四）使用主管部门建立的业主议事电子平台的遵照平台规那么及相关要求。第十二条业主大会会议表决形式（-）采用书面表决形式的，应当经业主签字，并采用以下形式进行表决：.设投票箱：在物业区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主 大会会议筹备组组织统计汇总，并公布表决结果；.专人送达、回收意见：由业主大会会议筹备组组织业主代表或有关人员逐户派发、回收业主意 见，经业主大会会议筹备组组织统计汇总，公布表决结果；（二）使用业主议事电子平台的，遵照平台规那么及相关要求；（三）表决意见已送达的，业主在规定的时间内不反应意见或

9、者不提出同意、反对、弃权意见的， 视为弃权；（四）采用公开计票的，应组织5名以上相关人员参加票数统计活动；至少由2名业主大会会 议筹备组成员负责唱票、计票，至少由1名物业所在地区主管部门（街 道办事处或社区委员会） 委派的工作人员、2名非业主大会会议筹备组成员的业主负责监票，并对计票的相关情况予以书面 签字确认。欢迎关注业委会资讯。第十三条召开业主大会会议的条件业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每一年由 业主委员会召开一次定期会议。有以下情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会 议：（-）经物业区域内20%以上业主书面提议的；（二）发生重大事故或紧急事件需要及时处理的；（

10、三）半数以上业主委员会委员提议召开的；（四）业主大会议事规那么规定的其他情况。业主委员会应当在接到提议之日起14日内召开业主委员会会议，讨论决定是否 召开业主大会临 时会议。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业区域内显著位置公告，公告时间不 少于7日。逾期未做出决定的，视作决定召开业主大会临时会议。第十四条 召开业主大会会议的程序（-）会议筹备工作 业主大会会议筹备组应做好开会前的准备工作。包括草拟议案、制定征询意 见表或表决票、核实业主身份及其专有局部面积等。（二）发布公告业主大会会议筹备组应在业主大会召开会议15日前将会议的时间、地点、形式、 会议程序、会议需要表决事项及有关材料

11、以书面形式在物业区域内显著位置公告，公告时间不少 于7日。业主不在物业区域入住的，应事先委托本物业区域人员向其转达公告内容。（三）征询意见采取书面征求业主意见议事的，业主大会会议筹备组应组织发放征询意见表或表 决票，将业主大会议事内容书面征询物业区域内业主意见。（四）回收统计意见业主大会会议筹备组根据第十二条的规定组织回收业主意见，进行意见汇总 或者票数统计。（五）公告会议情况业主大会会议筹备组完成回收和结果统计后，公示表决统计结果和表决清单， 表决清单根据具体表决事项可为分楼栋单元统计结果或为表决业主房号及其表决意见明细，公示期 间接受业主的查询和监督。业主大会会议筹备组根据征询意见或投票统

12、计结果形成的大会议事决定， 以书面形式在物业区域内显著位置及时公示，公示时间不少于7日。业主大会会议筹备组应当做 好业主大会会议书面记录并存档。第十五条业主身份和人数确实定业主在业主大会会议上的业主人数确实定按照以下规定行使。（-）业主身份以不动产登记簿记载的姓名为依据；尚未进行实测的，暂以房 屋买卖合同记载的 姓名和面积为依据；（二）业主人数，按照房屋产权的数量计算，一个房屋产权按一人计算。一个房屋产权的共有人 自行确定一人行使选举权和被选举权。在本小区拥有多个房屋产权的，自行确定不多于房屋产权数 的业主行使选举权和被选举权，同一业主不得重复登记。（三）总人数，按照第（二）项的统计总和计算。

13、第十六条业主的代理业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合以下约定：（-）业主为法人（其他组织）的，由法定代表人（负责人）出席业主大会会议，该法人（其他 组织）应当出具加盖单位印鉴章的法定代表人（负责人）身份证明书；法定代表人（负责人）不出 席的，应委托代理人出席，并出具加盖单位和法定代表人（负责人）印鉴章的书面委托书，书面委 托书应当载明委托事项和委托权限；（二）业主是自然人的，应书面委托本物业区域的其他业主或直系亲属出席业主大会会议。委托 书应当载明委托的具体事项和权限。代理人须代为表达委托人的真实意愿；委托人有书面意见的， 应代为转交。业主为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，由其监

14、护人代为出席业主大会会 议，行使表决权。第十七条提议再次召开业主大会会议的限制业主大会对所提议案已经做出决定的，业主在六个月 内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第三章业主委员会第十八条业主委员会的职责（-）按时召集和主持业主大会会议，报告执行业主大会决议，报告物业管理状况以及业主委员 会的工作情况；（二）草拟业主大会议事规那么及管理规约修改方案，提交业主大会表决；（三）草拟关于本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序 和环境卫生的维护 等方面的规章制度，提交业主大会表决；（四）组织业主委员会的换届、委员补选工作；（五）执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的决定，

15、负责与物业服务企业订立、变更物 业服务合同；（六）草拟本物业区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会表决；（七）催促业主按时、足额交纳物业服务费用及其他相关费用；（A）草拟专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会表决；（九）草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业主大会表决；（十）催促业主、物业使用人遵守管理规约和本物业区域的其他有关规章制度；（十一）及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实施；（十二）听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服 务企业履行物业服 务合同；（十三）对上一届业主委员会的工作进行经济责任审计；（十四）接受街道办

16、事处、社区居委会的指导和监督，并积极配合做好本物业 区域内的社区管理 工作，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷；（十五）配合公安机关共同做好维护物业区域内的治安和平安防范等工作；（十六）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。第十九条业主委员会委员任职条件（-）本物业区域内的业主；（二）具有完全民事行为能力；（三）未发生侵犯本物业区域其他业主权益和公共利益的行为；（四）本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理服务的物业服务企业中没有任职；（五）遵守管理规约、业主大会议事规那么，履行业主义务，不欠交物业服务费及其他相关费用；（六）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具

17、有一定的公信力；（七）熟悉与物业管理相关的法律法规，具有一定的组织能力；（A）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；（九）具备必要的工作时间；（十）无故意犯罪被追究刑事责任的记录；（十一）符合南京市住宅物业管理条例第十九条规定。第二十条业主委员会组成和任期业主大会会议筹备组负责组织落实本物业区域换届业主委员会 委员的产生：（-）根据本物业区域的具体情况，确定业主委员会设委员7名，候补委员2名；（二）委员候选人由业主联名推荐符合报名条件的业主；（三）业主大会会议筹备组通过物业区域相关业主资料审查业主委员会委员候选人资格，并会同 街道办事处或社区居委会最终确定候选人名单，提交表决的候选人不超过10

18、人，符合条件的候选 人名单、简历表等公示7日;（四）组织召开业主大会会议，由全体业主按各自所拥有的投票权在最终确定的业主委员会委员 候选人中投票选举，按双过半得票数排序，顺序推选业主委员会委员和候补委员；假设得票数双过 半的候选人数为小于9大于5的偶数，那么最后一名候选人为候补委员，其他候选人任委员；假设 候选人得票数一样，那么由所有得票数双过半的候选人就得票相同者进行表决；（五）业主委员会设主任1名，副主任1名。主任、副主任由全体委员从其成员中推选产生；（六）业主委员会每届任期4年，可以连选连任。业主委员会应当在任期届满前3个月，组 织召开业主大会会议，由业主委员会主任做任期内的工作报告，并

19、主持选举新一届业主委员会。第二十一条业主委员会会议（-）业主委员会每3个月至少应召开一次例会，经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委 员会主任提议的，应当及时召开业主委员会会议；（二）会议有过半数委员出席，所作决定须经全体委员人数半数以上同意。会议采用民主集中制， 少数服从多数的原那么做出决定。业主委员会的每名委员具有同等表决权。业主委员会依法做出的决 定，对业主委员会委员和业主具有约定力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的 委员、业主不得抵抗业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作；（三）会议由业主委员会主任或其委托的副主任负责召集；（四）委员因故不能参加会议的，

20、应提前2日向业主委员会召集人说明；（五）业主委员会召开会议时，可邀请物业所在地街道办事处、社区居委会派员列席会议；（六）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；（七）做好会议书面记录，并由全体出席会议的委员签字。第二十二条业主委员会委员职务终止业主委员会委员在任期内接受全体业主的监督，有以下情形 之一的，其业主委员会委员职务终止：（-）因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格的；（二）被司法部门认定有犯罪行为的；（三）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；（四）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（五）拒不履行业主义务、不遵守管理规约的；（六）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；（七）本人、配偶及其

21、直系亲属在本物业区域内实施管理的物业服务企业及其 关联企业中任职 的；（A）索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或报酬的；（九）借业主委员会成员之名，或以替业主办事之名，向业主变相索取钱物的；（十）阻挠、抗拒业主委员会行使职权的；（十一）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供文件、资料的；（十二）违反业主大会议事规那么或者未经业主委员会授权，擅自使用业主委员会印章的；（十三）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人的；（十四）未经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企 业签订物业服务合同的；（十五）擅自动用住宅专项维修资金，侵占

22、业主共有财产的。业主委员会成员有前款所列内容之 一的，本物业区域内的业主均有权举报，由社区、业主委员会和业主代表调查属实后，召开紧急业 主大会，经半数以上业主通过，业主委员会终止其委员职务，并在物业区域内显著位置公告，公告 时间不少于7日。业主委员会委员职务终止的 应当及时将其保管的有关财务凭证、档案资料等 文 件及其他属于业主大会所有用房、财物等移交给业主委员会。如不及时移交的，业主委员会可请 求街道办事处、当地派出所给予协助。第二十三条业主委员会委员的缺额补选业主委员会委员职务终止后出现缺额的，由候补委员按照得票顺序自动补足；候补委员递补后， 业主委员会人员总数仍缺乏5人时，业主委员会应当及时组织