昆山项目市场分析报告

1、目 录一、工程概略二、房产市场分析一、工程区域概略区域属性：上海近郊、水乡文化旅游古镇区域位置沪、宁、杭、苏城市之间苏州城东面，昆山的东南处西邻吴江市，东邻上海青浦区 上海到达千灯的门户在千灯古镇景区东北工程位置城市属性以上海为中心的长三角中心区域文化旅游古镇；从地理位置来看，千灯镇位于昆山沿沪产业带的中心位置，是规划中的生态居住中心区，区域房地产市场开展前景看好。且优越的地理位置也将为本案吸引来大量的外来客源，这将是本案的一个时机所在。城市规划千灯新镇用地规划范围北起机场路，东至南北大道，南至机电路，西至黄浦江路，总用地面积487.59公顷，其中居住用地250公顷左右，规划确定千灯新镇的人口

2、规模为10万。根据昆山市沿沪产业带构造规划，千灯新镇的定位是集居住、商贸、行政、文化等多功能为一体的江南水乡现代生态型居住新镇。其功能构成可以概括为四大类：办公类：包括政府行政办公、金融商务办公；文化展现类：主要包括展览、图书等文化设备；效力类：主要是酒店、零售商业、餐饮、文娱设备；居住类：包括住宅和公寓。千灯新镇的规划将使该镇成为千灯新的居住商业中心，这将分流附近区域的人流量，而本案位于新镇附近，这对本案的商业是一个要挟所在。城市经济目前千灯镇有300家左右的外资企业，700家左右的民营企业。正在向外向型经济转型。沿沪产业带的规划实施，将进一步的推进区域经济的开展。2005年全镇完成GDP3

3、0亿元，财政收入5亿元。经济是房地产行业的根底，1000家企业是千灯镇房地产市场的支柱，尤其是在新政策之后，在外部客源大量减少的时候，需求本地客源的强力支撑，才干使区域房地产市场继续安康的开展。城市人口千灯镇总面积82.64平方公里，其中千灯古镇区占地面积34公顷，下辖25个行政村、二个社区居委会、一个街道办事处和托管一个国家级农业示范区。全镇目前大约有10万人,其中常住人口在5万人左右。人口是房地产市场的支撑，目前千灯已有10万人口，但对千灯镇的房地产市场尚不具备足够的支撑力，而随着沿沪产业带的实施，招商引资的不断进展，将引入越来越多的外来人口，不断给本地的房地产市场注入新颖血液。二、 房产

4、市场分析2021年上半年的昆山楼市，在遭到限购令以及一系列房地产调控政策的影响下，房价照旧小幅上升，特别是在花桥区域，上海的限购令更促使花桥楼盘把握时机，提高价钱，然而大家盼望已久的降价风却不断未能在昆山看到。从目前的价钱分段图可见，目前千灯镇在昆山处于6000-8000元/这一区位，除部分高端楼盘和别墅能突破8000元/ 这一价钱瓶颈外，区域内多数楼盘价钱都处于平稳态势。4000-60006000-80008000-1000010000以上千灯镇【在售个案简析】世茂蝶湖湾建筑面积：107万占地面积： 72万容积率： 1.5绿化率： 65%建筑形状：25-27层高层建筑总户数： 6500户销售

5、现状：世茂蝶湖湾在售二期和三期高层房源。其中三期12、13、14号楼在售，剩余40%-50%左右房源，户型面积88130平米，均价7500元/平；二期10、11号楼房源在售，户型面积92142平米，有二房三房四种户型。现主推10号楼，均价8800元/，11号楼为特价房，价钱为6800-7800元/平。现买房享97折优惠。二期今年年底交房，三期2021年交房。工程整体均价7800元/平方米产品质量极高，区位优势明显，竞争力强。建筑面积： 74599 占地面积： 160623 容积率： 1.8绿 化 率：36%建筑形状：25-27层高层建筑总户数：1145 户 当期 390 户销售现状：黄浦君庭推

6、出1#、2#、4#小高层500多套房源，均价6900元/，面积89-1302梯2户，2梯4户，2021年交房。一次性付款92折，按揭95折。黄浦君庭【在售个案简析】工程整体均价6900元/平方米产品质量较高，区位优势明显，竞争力较强。【在售个案简析】汉城国际建筑面积:171000占地面积:84979容积率：2绿化率：36%总户数： 1400 户建筑形状：高层目前现状：汉城国际目前3期房源在售，90平米2房少量在售，121平米3房剩缺乏20套，均价6800元/平米，详细优惠信息需咨询售楼处。估计2021年年初交房。产品质量普通，区位优势较弱，竞争强度普通。工程整体均价6800元/平方米在售售罄都

7、会华庭占地面积:3建筑面积:37763容积率：2.19 绿 化 率：40.20%总户数 ：348 户总价范围： 45万85万物业形状：小高层目前现状都会华庭目前在售70多套1-9号楼的小高层房源，两房面积98平米、110平米，三房面积130平米，价钱6800元/，一次性付款97折，贷款98折优惠。买三房送停车位。明年11月份交房。现每周有5套特价房，优惠额度很大，详细咨询售楼处。楼盘质量较低，不与本案产生竞争【在售个案简析】工程整体均价6800元/平方米清华名城售罄占地面积:11万 建筑面积:21.6万容积率：1.9绿 化 率36%总户数：1600 户物业形状：多层，小高层，高层 目前现状清华

8、名城目前还有十套左右小高层房源，均为两房，均价5900元/。一次性付款优惠200元/，2021年7月31号交房。后期小高层估计2021年年底推出。楼盘质量较低，区域竞争力不强【在售个案简析】工程整体均价5800元/平方米在售小 结目前千灯镇区域的住宅总体均价为6430元/，区域内质量与区位最高的属世茂蝶湖湾，其目前也是先放销售，加上品牌的优势，使其成为该区域的地表性产品，而该盘目前的销售均价也仅为8800元/，加上其11号楼特价放的昭示吸引，必定给周边各盘的价钱定位带来很大压力。市场的低迷，不敌低价的销售战略序号项目名称总建面积（万）项目位置售楼处项目现状总套数1佑林印象高迪7.4千灯镇琼花一路南侧未定佑林印象高迪目前桩基打完，做地面部分，预计要到2010年8、9月份开盘。490套2大唐奥斯汀（别墅）5千灯镇景泾路与秦峰路交界处千灯镇景泾路大唐奥斯汀250号三期还有80多套联体别墅预计2010年动工，具体开盘时间未定。250套3千灯裕花园70.7