现代城酒店公寓销售模式探讨

1、*酒店式公寓销售方式讨论讨论思绪不同销售方式对工程的影响分析酒店式公寓销售方式及案例分析*酒店式公寓销售方式分析*五号楼销售方式简析 1.酒店式公寓销售方式及案例分析酒店式公寓 定义： 又称效力式公寓(Service Apartment)，其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供根本酒店效力，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业效力又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的综合体。既可出租，亦可自用。关键词：公寓 酒店式效力 宜居宜租简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理效力的公寓。特征： 提供酒店式效力和管理 公共空间及室内均提供精装修 兼有居住和投资两种

2、功能。酒店式公寓档次高、生活便利，带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因价钱和物业管理费较高，且面积较小，只需少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。酒店式公寓 直接销售 投资增值销售 返租销售即开展商直接出卖，不承诺任何投资报答。即开展商售出物业时，为业主提供各种方式的投资租赁效力。开展商售出物业后，对业主物业进展返租，每月返还业主固定的百分比利润或者固定租金。酒店式公寓营销方式投资增值返租销售直接销售*晶都是*首个真正意义的酒店式公寓产品，与本地工程并无可比性。酒店式公寓产品在国内一线城市较多，以全国一线城市深圳市场的酒店式公寓产品为参照，对三种销售方

3、式进展阐析。酒店式公寓销售方式业主的盈利方式是靠个人出租，收益较无保证。所以此类物业销售在市场竞争猛烈情况下，竞争力不强。开展商物业管理公司业主委托管理销售销售方式之一 直接销售开盘时间：2006-8-13销售均价：11000元/平方米装修规范：毛坯物业管理：杰出物业管理， 管理费4.2元/m2/月。特点分析：工程特征突出，个性十足，户型及营销理念非常有特征。销售情况：工程符合追求个性人群的心思需求，采取圈层营销的方式，在深圳房地产市场大市向好的时机下，开盘一个多月已销售愈六成，但在2006年11月产生销售缓慢的景象，可见无投资报答的营销方式在一定程度上对其他工程的竞争力有限。深圳优品艺墅1.

4、1直接销售方式案例直接销售方式 分析和结论： 开发商方面： 此种方式开展商无运营风险，后期物业管理也相对比较容易。客户方面居住 居住本钱较高投资 投资收益无保证工程竞争力有限开展商酒店运营管理公司业主委托管理返利销售委托运营 业主与酒店管理公司共同承当运营风险提升客户投资自信心 较具竞争力销售方式之二 投资增值销售开盘时间：2006-9-23销售数量：236套销售均价：13000元/平方米物业管理：雅兰酒店 管理费5.5元/平方米/月销售情况：市场投资气氛浓重，工程销售较好，开盘即售出155套，此 后在坚持较高价位的同时，不断处于销售旺盛形状。湖心岛1.2 投资增值销售方式案例湖心岛由雅兰酒店

5、提供代租效力，由客户自行与雅兰酒店签署代租协议，但是开发商不承诺利润报答，暂行效力条款如下： 委托管理期限：租约两年，签约时间定为入伙时； 业主自住权益：房主每年有7天的自住权年度之间天数不可累计 但须付80元/天的物品运用费，节假日不享用业主优惠； 利润分配：雅兰酒店与客户五五分成；1租约有效期内，每月假设能胜利出租一天以上，那么业主不需交纳物业管理费及水电费，但须交纳清洁费60m2以上户型为200元/月，60m2以下户型为100元/月 2假设未能胜利出租，那么业主需自行交纳物业管理费、水电费及清洁费。湖心岛特点分析：湖心岛位置绝佳，景观较好，湖心岛引入雅兰酒店代为管理且能提供代租效力，给了

6、投资客户一个投资报答的选择。但是在实践操作中，雅兰酒店制定了一系列条款对业主的利益呵斥牵绊，业主对投资报答自信心缺乏,导致客户签约率普通，此工程的投资性客户的目的主要以工程升值带来的收益为主。湖心岛 投资增值销售方式 分析与结论：客户普遍看好公寓物业的升值潜力；品牌酒店管理公司所提供的专业效力在公寓物业的提升上还是很重要的。从市场开展趋势来看，在当代人越来越注重生活质量的今天，优质的效力极其重要。因此，合理的运营理念和投资报答方案，将是酒店式公寓胜利的关键。营销方式之三 返租销售开展商投资者酒店运营公司销售产权委托运营出租运营或委托运营返租报答关系流程报答流程此种物业的报答往往是固定的，因此业

7、主躲避了一定的投 资风险，所以市场反响较好， 售价也较高。开展商后期管理较繁琐， 假设出租市场不好，每月的返利 也会是一个较大的资金负担。1.3 返租销售销售方式案例泊岸公寓价 格：15000元/平方米装修规范：精装修带家私家电物业管理：芭堤雅酒店 管理费9.8元/平方米月运营方式：客户必需与芭堤雅酒店签署为期三年的返租协议，业主根据预售合同签署返租协议。房主付首期后，酒店每月会返给房主一定的金额楼层高低会有差别，意即房主三年内不用月供。业主不需交纳物业管理费，水电费由酒店支付。业主权益：每个月有二天自住权益月份之间天数不可累积，要提早预定并支付70元/天的物品运用费，但节假日不享用业主优惠。

8、3400元/月3200元/月3600元/月固定返利9层8层7层6层5层4层3层2层以一套43平方物业为例泊岸公寓范例以一套5楼、面积为43.58m2的物业为例，参考目的如下表所示。 面积43.58m2楼层5总价690074首付3成210074元余款7成48万月供20年3387每月返金3400280税费3120元投资报答率5.4业主每月交纳267元由表中得知，在协议期内，此物业业主付首期21万元之后，在三年内每月只需交纳267元，供楼压力几乎没有，即三年内不用供房，每月等额的返金是客户在经济上有了很大的保证。因此吸引大批客户投资其公寓，工程两个月内曾经根本售罄。 返租销售方式 分析与结论： 投资

9、客户主要的目的是投资报答，由泊岸公寓工程的运营来看，采取此种营销方式无疑是对客户投资自信心的极大保证。可见在保证运营利润的情况下，给予客户一定的报答才是公寓类物业顺利销售的有力保证。直接销售后续增值返租销售海阔凌海推售数量：189套开盘销售均价：12000元/m2二手房市场售价：近15000元/m2物业管理公司：深圳市海阔投资领海分公司 物管费10元/m2/月运营管理公司：中电世纪商业管理 1.4 符合型销售方式案例利润分成方式：开展商提供多种利润分成方式供业主选择：A方案： 签约期限五年，每年投资报答率按3.8，4.1，5.4的比例逐年上升。B方案：每年利润分成方式按3:7的比例进展分配业主

10、占7。业主选择哪种运营方式，其根本的要素是对工程运营情况的自信心海阔凌海2.不同销售方式对工程的影响分析从深圳公寓市场来看，提供返租、代租等效力的物业在价钱上比普通公寓普遍要高，尤其是提供返租或者承诺报答率的物业价钱比普通公寓高出20左右： 各物业营销方式及价钱比较表2.1 销售方式对价钱的影响新盘市场在二手房市场上，业主有固定收益的物业也涨幅较大。而不承诺固定收益，或者曾经承诺固定收益却未能使客户获得所承诺之收益的，价钱那么上涨不大。深圳酒店公寓工程价钱变化简表 二手房市场2.2销售方式对销售周期的影响 在市场反响来看，有投资报答的工程销售最好，虽然价钱较高，但承诺的投资收益使客户对工程更有

11、自信心，尤其是像泊岸公寓这类固定报答的物业更受欢迎，开盘仅两个月，仅剩余几套。有投资增值效力的物业销售次之，普通公寓因效力水准及软硬件设备不能顺应现代公寓的要求，销售速度较慢，多数开展商会在后期引入一定的运营方式来改善销售。 2.3销售方式对开发商回收投资的影响 2.4销售方式对业主获利的影响3.*酒店式公寓销售方式分析 3.1直接销售的销售方式*以为：直接销售的营销方式较不符合以投资为主的 目的客户群的市场需求，故不建议采用此种方式。 优势：管理简单开展商无运营压力和资金压力优势：业主无收益保证售价较低，销售速度较慢3.2投资增值销售方式*以为：假设无可合适宜作的酒店管理公司，开发商须成立本

12、人的租赁中心，做酒店式公寓的运营管理，为客户提供投资渠道。优势：一定程度上吸引客户报答方式灵敏开展商较无运营压力问题：客户对投资稳定保证的认同度优势：较高的销售利润有效吸引客户，市场反应好优势：风险开展商承当一定的资金压力运营风险销售风险*以为：建议采用此种方式3.3 返租销售的销售方式 风险躲避: 运营风险躲避：为在同类公寓工程中获得良好的运营收益, 必需提高物业的软硬件程度,包括配套设备及效力的水准,以期提高租金及入住率.现代城公寓工程的硬件程度较高，软件效力力求与知名酒店管理公司达成协作。 销售风险躲避：为了支撑工程的高价钱,首先是制定有吸引力的投资报答方案, 其次要在营销方面和工程展现

13、方面给予配合,塑造工程的高档和高价值笼统。*以为返租销售方式最具吸引力，并可提高公寓销售价钱，发明销售利润最大化。方案1：整体出租给青岛豪森酒店管理公司运营管理，联安地产与业主签署出租委托运营协议。联安地产与豪森酒店管理公司签署的租赁年限与业主的返租年限相一致，建议签署5年的租赁期。既保证业主前5年的稳定收益，业主在返租协议期满后获得更高的租金升值报答。方案2：联安地产与深圳联邦国际酒店管理公司委托运营。联安地产与业主签定委托运营协议。在保证对投资客户具有一定的投资收益吸引力的同时，相应缩短签约年限，建议返租年限3年，减轻开展商的运营压力，降低运营风险从而促进销售。晶都酒店式公寓销售方式的选择

14、建议投资型客户的收益升值带来的价值提升后续运营带来的利益酒店式公寓，其效力和投资保证就是中心竞争力所在。需处理的问题: (1)效力程度的提高;(2)业主对投资增值效力的自信心提升.效力程度的提高问题:为了提升效力质量，给与客户投资自信心和保证，建议引入知名酒店管理公司，其拥有良好的运营方式、丰富的管理阅历，对投资的盈利与否及盈利的大小，有着非常大的影响。在与酒店管理公司的协作上，其除了可以提供优质的酒店式效力外，也可在常规的方式上深化协作。业主对投资增值效力的自信心提升问题:以上方式对业主的自信心提升有较大作用，但是详细细那么要视与酒店管理公司的洽谈情况而确定，建议开展商首先寻求此方面的协作同

15、伴，共同促进工程的进一步提升。及时确定运营条款4.*五号楼销售方式简析 4.1 运营方式的分类公寓产品产权式酒店酒店式公寓定义： 本质上仍是酒店，详细指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出卖给投资者，投资者将客房委托酒店运营管理，获得投资报答，有些还可获得一定期限的酒店免费入住权。它是将房地产业、酒店业结合在一同的物业形状。关键词：酒店 产权分割出卖 委托管理 投资报答购买目的: 获取客房利润分红 获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权 产权式酒店特征： 业主拥有酒店独立产权 投资者获取产权，拥有一切权，但是没有运营权。 酒店式管理，管理费用往往较高 产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒

16、店效力，与传统酒店并无二致，其管理费也较高。 兼有居住度假和投资两种功能 产权式酒店的投资者经过委托运营获得酒店管理公司返还的一定比例的客房收入做为其投资收益。在实践操作中，业主通常可以获得每年数日的免费居住权，在一定程度上也有了居住度假的功能。 产权式酒店4.2 运营方式对比分析 *5号楼酒店如销售可选择产权式酒店的运营方式进展销售，获得现金流。为后续开发提供资金支持。深圳最主要的产权式酒店是雅兰酒店及大梅沙海景酒店。4.3产权式酒店案例分析 开盘日期：2000-6-1开盘价钱：15000元/平方米装修规范：精装修二手房市场售价：10000元/平方米物业管理费：40元/平方米月运营方式：业主

17、购得客房产权后，将客房委托雅兰酒店进展出租和管理，雅兰酒店每月返还给业主一定额的利润，雅兰酒店提供多种报答方式： 雅兰酒店4.3产权式酒店案例分析 A方案：休闲投资型享有100利润分配委托运营期限：不少于一个财务年度12个月； 业主入住权益：业主可随时入住酒店，不计天数 ，与酒店共享盈亏；利润分成方式： 委托期间，暂由开展商垫付酒店根本运转费40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金，在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润缺乏以冲减业主应承当的酒店根本运转费且业主不改动原有委托方式时，缺乏部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止； 当业主委托期限满，