广州荔林华庭体验式精品专题计划专题方案

1、 广州荔林华庭体验式精品专题计划专题方案荔林华庭体验式精品策划方案目录一、项目概况二、虎门区域经济文化特点三、片区市场调查和竞争对手分析四、虎门房地产市场调查和分析五、项目理念定位-打造虎门第一个运动健康型体验山景花园小区六、建筑计划提醒七、特色运动健康泛会所策划八、中国澳大利亚双语幼稚园策划九、CIS全方面导入裕隆花园方案关键点十、高品质物业管理和绿色装修提醒十一、裕隆花园营销关键点十二、项目进度计划十三、裕隆花园项目标投入产出分析十四、裕隆花园风险分析和对策十五、总结和致谢裕隆花园项目调研和初步策划摘要本汇报首先分析了虎门区域经济情况和地域文化特色，经过对虎门人住宅、汽车消费水平深入了解和

2、竞争对手楼盘具体分析，我们初步把握了虎门地产发展脉搏，将虎门房地产开发水平和深圳同行进行横向比较。丰泰华园湖景小高层（根据建筑面积计算），2、3、4层卖价3600元，5层以上售价4000元，顶层复式售价4600元；飞龙山庄最低价格为2543元/平方米，顶层复式最高售价为3754元/平方米，均价为3280元/平方米；柏景豪庭高层起价为3000元，最高价格4127元，均价3500元；柏景豪庭是虎门镇区高层较高价格。所以，我们策划出发点和立足点是裕隆花园（本项目暂定名）怎样达成均价3000元以上，成为虎门精品小区，树立项目品牌根本要旨。20XX年虎门住宅市场供给总面积统计单位：万平方米楼盘名称开发单

3、位别墅面积小高层总面积小高层实际销售面积丰泰华园山庄东莞市建设房地产4郊区大盘5龙泽居东莞市建设房地产飞龙山庄广海房地产开发企业东莞分企业富民花园东莞太平建筑房地产开发企业353港口路片区柏景豪庭广东黄河实业集团9，1-4层为商场和停车场5能源华庄东莞市建设房地产龙泉城市华庭龙泉房地产企业6万平方米，还未开盘2虎门广场片区海富华庭东莞市德盛建业实业总建筑面积7万平方米，停车场面积较大。6累计282因为到20XX年底还有六个月，所以房地产实际销售量可能达成21-28万平方米。从各家开发商实际销售数据中，我们发觉每家每十二个月实际销售面积通常在万平方米之间,部分优质楼盘比如海富华庭销，其售量在6万

4、平方米左右,这对于裕隆花园项目开发阶段性划分含相关键启示。经过专业访谈和初步分析，我们设计了住宅调查问卷，经过对问卷具体分析，我们结合对裕隆花园环境分析，提出了关键卖点，依据关键卖点和市场情况，我们计划师依据策划思绪提出了不一样概念计划方案。针对虎门楼盘三个显著缺点：1.物业管理总体水平低。2.营销普遍没有系统引入企业形象识别系统，对体验营销不够重视。3.会所设计较粗缺乏精品特色。我们结合裕隆花园面临竞争态势，根据体验营销总体大思绪，以人为本，站在使用者便利、舒适实用立场上，采取精品设计标准；而且提出了特色健康运动泛会所（降低人工服务项目，增加亲近自然活动，会所外设置篮球场地、羽毛球场地）；知

5、识型小区服务和高品味物业管理服务；而且在虎门楼盘销售全方面导入体验营销，系统设计项目形象识别系统CIS等关键策划思绪。努力争取发明一个友好邻里关系，以温馨居住文化作为经营理念，采取多种有效方法加强业主之间沟通、交流，不仅打造精品楼盘，而且树立发展商品牌形象。我们提议创裕企业提倡和实践“携手共建理想家园”住宅开发营销模式。待概念设计完成后，让潜在购房者参与和体验住宅户型设计、小区计划、环境格局、建材选质、质量监理等全过程。让购房者依据自己不一样个性需要，进行产品再设计和建造。这和过去传统被动购房方法相比，这种方法含有一定创新特色，尤其在怎样进行优化配置建筑资源、追求居住空间利益最大化、发明适宜人

6、居结构功效、营造人和自然友好共生小区人文环境方面，努力开辟一条开发商和居住者携手合作，确保消费者个性发挥和宣扬一条特色体验营销之路。营销卖点权重表关键卖点名称权重附注山景和园林30%荔枝林特色山景特色运动健康泛会所15%依据虎门实际情况，引入中华国际健康养生园部分结果绿色装修和健康直饮水10%绿色装修认证，虎门已经有健康直饮水系统物业管理15%小区智能化系统，经过物业管理ISO9000认证估计环境质量管理体系认证发展商品牌10%含营销CIS系统导入建筑特色20%包含户型实用率、外立面、绿色装修、车位提议户型百分比名称建筑面积平方米百分比备注两房一厅一(二)卫90-10010%小三房一厅两卫二阳

7、台115-120XX%大三房两厅两卫二阳台125-14115%四房两厅三卫二阳台134-13730%1485%18610%五房二厅三卫二阳台15315%（包含复式）177200累计100%在大户型市场日趋饱和、发展商纷纷重视大户豪宅背景下，东莞大户型市场开始遭遇寒冰，虎门大户型市场也供给很充足。错开现在市场普遍大户型，朝精品小户型发展，合适开发有特色大户型，减轻置业者置业压力。依据对已经推出各个楼盘具体分析，我们考虑白领业主普遍有佣人房和书房要求，大三室两厅结构不尽合理，所以，应该关键增加130平方米左右小四室两厅双阳台户型百分比，小四房百分比为35%，大四房百分比10%，超大户型或复式15%

8、。户型动态调整，在建筑方案完成后，依据最终市场调查结果，对户型在进行一次关键调整。20XX年虎门销售楼盘平均价格楼盘名称参考平均价格（元/平方米）建筑面积计算项目类型丰泰华园4000小高层（湖景单位）3600小高层（离湖面有一定距离）飞龙山庄3280小高层柏景豪庭低层一般户型平均价3250元，高层平均价格为3500元高层能源华庄3240高层海富华庭3400高层依据概念设计方案，建筑面积最大为万平方米左右。我们采取比较保守数据，根据总建筑面积万平方米建筑造价估算分析，地价为3000万元400万元主入口，项目开发成本为12422万元，依据周围同类楼盘价格和我们项目策划定位提议项目均价为3000元/

9、平方米，总销售额为亿元，项目利润为3183万元。估计项目开发销售周期为2年，项目利润率为%。经过数次讨论，我们认为概念设计方案园林和总体布局合理，经过财务估算分析，从经济方面分析概念设计方案是可行，含有很好性能价格比，在虎门房地产市场中含有较强竞争力。对此项目，我们极具必胜信心！一、裕隆花园项目概况1.项目名称：花果山裕隆花园住宅小区房地产开发2.开发企业：东莞创裕实业发展3.企业概况：东莞创裕实业发展一家综合性企业，以房地产开发、酒店经营为主。4.工程概况：项目在虎门镇人民北路花果山，山上有大片荔枝林带，占地面积27000平方米，建筑面积万平方米，关键建设小高层住宅，项目用户市场定位为白领和

10、中小企业私营老板阶层。图1项目地块人民北路花果山一景二、虎门区域经济文化和住宅市场总体情况1.东莞区域经济指标特点依据东莞统计局初步统计,整年中国生产总值亿元,按可比价格计算,比上年增加%,增加幅度已连续6年保持在18%左右水平。第二、第三产业共同推进经济增加。整年第一产业增加值亿元，增加%；第二产业增加值亿元,增加%;第三产业增加值亿元，增加%。企业总体数量增加。至20XX年底止，东莞市注册登记工商企业和个体户有万户，比上年增加万户。20XX年末东莞市各项人民币存款余额亿元，比年初增加%。其中，储蓄存款余额亿元，比年初增加%；企业存款余额亿元，比年初增加%。各项人民币贷款余额亿元，比年初增加

11、%，其中，短期贷款余额亿元，比年初增加%，中长久贷款亿元，比年初增加%，说明企业经营情况好转，贷款有效需求增加。2.虎门区域经济特点（1）虎门企业情况据不完全统计，这个只有万个户籍人口小镇，常驻人口已近60万。服装企业三年间从600家增至1000家，1500家外资、合资企业中，服装企业占1/3。服装业是虎门关键产业，每十二个月中国（虎门）国际服装交易会成交额全部在20亿元以上，在中国影响巨大。形成南有虎门服装交易会，北有大连国际服装交易会一南一北格局。虎门服装业将凭借雄厚产业基础、优异科学技术和发达物流、市场体系，逐步实现“民牌中国名牌国际著名品牌”三级跳。最终让虎门和世界时装之全部巴黎、米兰

12、齐名“到虎门能采购到天下最好服装”！更多从业人员活跃在多达20万平方米庞大服装及相关市场上，工业总产值68亿元虎门镇，服装销售额据保守统计竟高达100亿元。镇属企业以富民市场为代表，在全国影响大、口碑佳、效益好。虎门镇比较重视民营经济发展，民营企业发展发展迅猛，20XX年有民营企业1135家，个体工商户8500家，20XX年民营企业工业总产值15亿元，纳税1亿元，虎门彩色印刷厂利税是3000万元，虎门民营经济在华南民营经济发展进程中占相关键位置。虎门镇在服装及其它民营经济行业全部放宽了政策，并组织民企老板到欧洲、北京、江浙考察，请教授为民企发展把脉指路、出计划策，工商、消防、银行等职能部门每个

13、月第一个星期开协调会，实施联合办公，为民企实施一条龙服务，以高服务帮助民企发展，使虎门镇民营经济发展展现出良好势头。虎门镇23项工程中有90是民营企业参与。虎门镇委钟淦泉书记针对虎门民营经济强调了三点：“首先是不能坐井观天，要放眼全国，放眼世界；其次是我们企业要有强烈竞争意识；再次是我们老板要提升本身素质，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄准全国和世界最优异东西去学习去适应。”（2）虎门近两年关键经济指标：20XX年全镇实现工农业总产值亿元；工业总产值亿元；农业总产值亿元；财政收入亿元，比20XX年增加27。20XX年虎门镇经济发展情况良好，20XX年完成税收总额亿元，国税亿元，地税亿元。虎门利

14、用外资取得突破，整年利用外资18亿港元，比上年增加9亿元，增幅108%。20XX年虎门GDP已经达成亿元，工业总产值亿元，同比增加亿元。出口创汇亿美元，同比增加%。20XX年虎门城市居民储蓄达成170亿元，程控电话超出10万门。3.虎门地域文化特征岭南文化是海洋文化一部分，虎门作为珠江入海口，突出表现出海洋文化中重商、开放和文化多元性特征。海洋文化内核只能是商业文明，和中原农耕文明相比，岭南人更含有冒险精神，这是一个吃蛇民族，粤人比其它地域中国人首先走向世界，知道外面世界出色，“弃士从商”和“弃官从商”人比较多，面对广阔大海努力进取，经过海上贸易大胆冒险“冒万险而一掷之”，追逐财富，拼命享受；

15、粤人务实，“敏于行讷于言”是粤人行为特点，粤人经济头脑是一流，粤商北伐等现象就是明证。虎门作为关键入海口，和海外贸易较早，很早就是商品集散地，英帝国主义分子经过虎门等向中国大量输入鸦片等毒品，1839年林则徐在虎门禁烟震惊世界，世界开始知道虎门战略价值。虎门自古是名商埠，虎门人素有务工经商传统。改革开放以后，虎门个体私营经济逐步繁荣，虎门人凭借毗邻香港地理优势和人缘关系，常常往返香港和沙头角，购置部分服装日用具回虎门摆卖，这便是虎门个体私营经济雏形，逐步地，虎门发展成为珠三角一个颇具规模服装和日用具市场。1978年以后，虎门在全国商品经济意识觉悟最早，虎门发展商品经济含有良好土壤，虎门人表现出

16、敢为天下先虎门精神，走出全省乃至全国第一批吃螃蟹虎门商人。因为虎门和香港交通便捷，经济文化交流往来亲密，虎门文化受到香港文化影响，香港文化突出特点是重商文化，成功企业家备受社会尊重，和传统中国小农文化产生猛烈冲撞，虎门含有浓郁商业气氛，讲究效率，虎门服装市场著名全国。虎门当地人受中原文化影响，含有敬老尊贤共性，在虎门人二次置业购置大户型住房时候三代同堂现象比较普遍。因为当地人口只有十万，外来人口50万人以上，外来商人和高级经营管理、技术人才带来优异管理理念和优异技术，不停冲击虎门人观念，所以，虎门含有移民文化特征，虎门地域文化多样性突出等特点。服装文化是虎门区域文化突出特征，正如服装对于大家生

17、活来说，从单纯御寒功效到加入民族文化元素到成为生活艺术，成为人类财富象征。这里面，就需要有衣饰文化突破。第七届中国（虎门）国际服装交易会，就在糅合衣饰文化基础上寻求品位上突破，将服装实用思维，提升到弘扬衣饰文化新高度。4.虎门城市计划和城市形象虎门城市化进程迅猛，原来计划已经不能满足城市发展需要，20XX年虎门开始组织编制20XX-2020年总体计划，委托中国计划设计院编制20XX-2020年总体远景计划，20XX年1月16日对依据以上计划纲要进行评审，虎门开始重视城市发展远景计划。虎门镇政府计划在20XX年投资11亿元打造新虎门，具体包含投资一亿元改造太沙路、金龙路、人民路、金捷路4路和对太

18、沙路建筑立面改造。新建大剧院、体育馆、金宁路、扩建改造虎门桥等27项工程，投资达成11亿元。20XX年4月20开启23项工程，具体包含白沙汽车城、富马科技园、美景制衣厂、虎门物流园（A、B区）、虎门港沙角港区一期工程、新建主干道路、港口大桥、虎门大剧院、虎门体育中心、广东虎门外语学校、黄金海岸酒店、丰泰花园酒店及丰泰裕田花园、汇源海逸大酒店、富民日夜商场风味食街、龙泉城市华庭、黄金洲高科大厦、柏景豪庭、黄金洲天安大厦、丰泰华园山庄二期、丰泰官山碧水山庄、中联大厦、蟠龙山庄、海港城大厦，标志城市化进程全方面提速。图2虎门广场从发展乡镇企业开始，虎门经过短短20年时间，从农业镇发展为初具规模工业、

19、商贸城市，因为当初只是根据小镇计划，陆续迁来50多万外来人口，原有市政设施不堪重负，当地农民瞄准外来人口租房巨大需求，不顾城市计划和形象，拼命建设低水平杂乱无章农民房，获取暴利且严重影响城市形象。因为工业飞速发展，人口迅猛增加，上游城市和虎门当地污水排放量急剧增加，不仅虎门市区内河流污染严重，而且珠江入海口污染严重，市区污染假如不治理，虎门市区将成为不适合人类居住城市。虎门市和广州、深圳、香港交通极为方便，高速公路网和水运网络比较方面，市区交通管理混乱，摩托车数量过多，行人缺乏安全感。虎门市区低矮建筑过多，绿化少，关键干道形象很好，一般道路形象差，生态环境恶化,提议走可连续发展现代化城市发展道

20、路，虎门是地级城市经济总量，虎门文化和城市形象依旧是小县城镇形象。当地人很多依靠物业收租，成为食利阶层，相当一部分人小富即安，不思进取，缺乏优质服务理念，当地一般居民综合素质和现代化城市要求有很大距离。虎门外来人口众多，80%是文化层次不高一般打工者，虎门培育中间层道路还很漫长，社会结构不稳定，虎门城市形象建设还有很漫长旅程要走。5.虎门人口结构和特点虎门常住人口11万，流感人口60多万。外来人口状态处于动态改变中。全镇70多万人中，服装从业人员达40多万人；用户集群：天天810万客商来虎门形成了巨大人流。虎门企业高级管理人员和关键服装设计和生产管理人才近万人，其中服装生产主管数量较大。我们将

21、此作为白领阶层。而她们住房消费习惯对虎门住宅市场含有很大影响。外地来虎门从事工商业人士较多，铺位业主就超出2万名，其中仅富民服装市场培养百万富翁就超千人。外来工商业户来虎门安家落户越来越多，成为虎门房地产连续发展关键支撑力量。投资20亿，从去年就开始筹建富民国际商贸城，现在最终能够浮出水面。这项超大型建设，占地30万平方米，建筑面积50余万平方米。由一座23层主楼、四座呈旋转式上落5层附楼、一座大型展馆组成。商铺总量近万个，相当于虎门现在商铺街商铺量总和，加上写字楼，可容纳上万家商家。近万名新业主或高层管理人员加入虎门市场运作，她们对高尚住宅将产生新需求。6.虎门房地产市场虎门现代化写字楼较少

22、，传统办公楼是主流，关键原因是外地客商来虎门关键是进货，作为流通中转站，真正在虎门办公大企业人数较少。虎门酒店比较发达，仅五星级酒店就有豪门和龙泉大酒店，其它星级酒店更多，一般酒店项目已经有“烂尾楼”现象出现，比如现代豪庭项目东面100米就有“烂尾”酒店项目。虎门商铺建筑面积总量已经达成25万平方米，结构不合理，一般住宅加上商铺和简单商场项目空置较多；而部分著名百货企业进来选址又难以选到适宜商业面积，比如设计优异，面积3万平方米以上百货等。在电子城虎门商业步行街开发很有特点，选址正确，开发模式比较优异，规模较大，在商业布局和娱乐创新方面要下功夫，精雕细琢。外来人口安家置业是虎门房地产连续发展关

23、键动力，虎门举行服装交易博览会、电子信息产品博览会成交额巨大，20XX年中国（虎门）国际服装交易会实现亿元交易额，这些会展为虎门吸引大量人流，虎门已经成为名副其实华南物流重镇。物流业发展带动了其它产业，虎门服装、电子、玩具产业形成主导产业，虎门以海纳百川气魄吸引能人落户虎门，虎门房地产兴旺已成为肯定趋势。三、片区市场调查和竞争对手分析A.项目周围环境“花果山”项目东面山下是门市房，其中博头卫生站是小区关键入口，宽12米，小区东面是虎门关键道路之一人民北路。图3小区关键入口（现为博头卫生站）项目南面和西面是成片农民房，关键出租给外地打工人员，其中有一条消防道通向我们小区。“花果山”项目标北面是由

24、近10个含有一定规模服装生产企业和几十个以家庭为单位小型生产线所组成，平时有马达噪音，在小区靠北住房应该考虑有防噪音方法。图4项目周围地农民房和工厂镇政府投资1000万元改造整饰人民路，具体包含执信公园至博美路口两边建筑立面整饰，该工程将于20XX年8月动工，10月完工,这对于提升本项目片区形象将是一件利好消息。项目周围学校有虎门第四中学、虎门一中、较远中学有国家级威远中学，虎门政府计划在20XX年实现教育强镇目标。周围有东方小学和虎门中心小学，博爱幼稚园，项目周围缺乏高级幼稚园，发展商营销部门在销售过程中最好和相关教育机构协调，确保购房业主儿女能够有很好学校就近上学，经过专业访谈我们发觉教育

25、原因已经成为虎门业主选择住房关键原因。图5博爱幼稚园和虎门第四中学周围商业环境：建材装饰、家俱店铺较多，周围很快开设2万平方米百货、超市、龙泉百货等距离较近，周围有莱茵酒店等饮食服务企业。主入口100左右有建设银行储蓄所，金融服务比较方便。图6建设银行储蓄所和博头村菜市场需要在计划中留出合适位置设置绿色果菜超市，但必需经过小区商业配套高水平处理菜市场问题。医院：虎门中医院、虎门太平人民医院等。B.竞争对手分析下面着重分析：丰泰华园山庄、飞龙山庄、柏景豪庭、潘龙山庄、富民花园、中联大厦等数个关键楼盘。（一）丰泰华园山庄调研汇报1、地理位置丰泰华园山庄地处东莞市厚街镇和虎门镇结合部属于赤岗管理辖区

26、。该项目地块紧邻虎门林场且围绕白坑水库（白马水库），可遥望大岭山；所以，该项目自然景观优势很显著，因为该种自然景观组合在虎门范围内含有唯一性和较强排它性，综合形成了该项目豪宅指标地段独特魅力。2、项目规模丰泰华园山庄设计规模由14栋小高层商住楼、17栋高层、304栋别墅和山庄公园等组成。设计总用地为500亩，是集居家、休闲度假、观光旅游为一体综合房地产项目。3、建筑外立面图7丰泰华园建筑外立面该项目建筑外墙色彩以淡黄和浅灰为主，整个建筑外观色彩搭配上缺乏个性和创新，建筑本身现代感不强，和自然景观及项目专题联络不紧密，建筑外立面结构设计通常，综合形成该项目无特色整体外观形象；另外，该项目标外墙涂

27、料品质较差，对项目标后续销售、物业管理和开发企业品牌会产生相当影响。4、小区建筑和景观计划特点（1）建筑计划思想：湖光山色，自在自我-关键思想是融合英国泰晤士河畔河光月色，招揽地方名流雅士，发明地域一流建筑品牌，云集世界商家；突出表示人性健康特点建筑风格，发挥白马湖景和郊野公园山景独特优势。但在小区整体计划中并未充足利用好湖光山色，别墅建筑在同一水平面上，造成较大产品自然景观差异化，对后续销售产生不利影响。图8丰泰华庄大面积湖景和山景是关键卖点（2）景观计划：丰泰华园山庄有较为丰富自然资源-8000亩水库和200亩郊野环境保护公园，景观设计上突出亲水创意。广阔湖面和清新空气为居民提供了良好居住

28、和生活条件，优异森林植被和丰富绿色景观，为居民发明了无限遐想。景观绿化上融会多国情调，形成8个人文景区（华园区、景湖区、中心景区、丰泰区、情人岛、湖畔广场、中心广场、人造沙滩）；经过山庄公园计划建设，形成郊野公园特色景区(如烧烤区、恋爱角、观景台、半山亭、荔枝园)。小区内设置有24个休闲娱乐景观小品，分别为：金棕榈大道、澳洲风土园、飞瀑银潭、叠泉广场、情人岛、银棕榈海滩、千花白果园、翠浪聆风、日光晒台、钓鱼台、亲子种植园、亲水步行道、发觉之旅、星月花园、观湖澜、沙漠种植园、椰林大瀑布、(澳洲叠石)、绿野仙踪。（3）建筑布局：依据地块特征及自然景观情况，该项目计划有8种别墅，分别为翡翠、钻石、大

29、钻石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、丰泰华府等；项目外围有商住综合楼和高层住宅围合，完善项目配套同时更有利于回避外围环境对项目标影响。从整体看，项目标产品布局基础是合理。（4）配套设施计划：小区修建有体育中心：大型室外羽毛球场、网球场、篮球场。小区文化设施：雕塑广场、艺术中心、中英文幼稚园、进修学校等。5、丰泰华园山庄户型百分比分析表1丰泰华园山庄小高层户型统计百分比单位建筑面积（平方米）每套售价（万元）套数所占百分比大两房两厅96-1%小两房两厅%小三房两厅117-1%大三房两厅14031-42138%小四房两厅131-1%大四房两厅179-1%累计160100%注：统计数据取自现在售第11

30、、12、13座户型面积6、会所设计特点会所内项目标设置比较全，上层设有乒乓球室、健身室、桌球室等室内项目，会所外面设有室外泳池、休闲吧、湖面钓鱼、游艇观光等服务；会所缺乏专题和亮点，个性不鲜明，多种配置布局不合理，不易于营造会所休闲及活动、健身气氛。笔者对中国著名会所进行了深入分析和研究，引进了万科四季花城会所叶李等一批会所经营人材，提炼了万科四季花城会所管理经验，丰泰华园会所完善能够采取以下改善方法：1将会所建成小区文化活动中心，开展系列健身运动专题活动，提升会所利用率。2关键调整会所商场，侧重居民便利服务，绿色蔬菜、食品等日用消费品品种齐全。3将酒店管理引入到会所管理，引入高层次培训，侧重

31、中高层次培训，带动基层培训，全方面提升物业管理水准，关键开展知识型小区服务。7、物业管理物业管理小高层收费：物业管理基金每户20XX元，物业管理费元/月.平方米。物业管理：含有四星级环境，三星级建筑设计和施工，一星级物业管理队伍。结论：一星级物业管理水平。以人为本设计：在设计上，采取相对较多智能型设置和设备。如：红外感应式水龙头和冲水器。但缺乏温馨提醒和通告（小区内交通和景点方位没有明确指示图）。开通用户专车：现在，虎门镇在丰泰华园山庄周围没有公交线路。总体看，物业管理对于定位高级房地产项目标影响很大，该项目标物业水平直接影响到项目标后续著名度和用户口碑。另外，业主不可能每人全部有车，基础交通

32、配置和日常见具购置需求是应该得到满足，配套设施滞后性将影响到项目标销售和后续发展，而且值得一提是用户专车广告应该成为本项目标关键宣传渠道之一。8销售情况价格定位：小高层均价在3600元/平方米左右，其中西向街景单位平米价格较低,为3000元/平米左右，湖景单位每平方米价格较高为4000元/平米左右；别墅定价6000元/平方米左右，靠近湖边单位价格显著较高。一期小高层住宅已全部销售完成（总数400多套），二期销售过大半（总数400多套），三期开发在售，别墅连续在售，除紧贴郊野公园靠近湖边别墅比较受欢迎外，其它别墅部分销售不理想。从用户组成来看，别墅部分用户数量较少，为城市收入金字塔尖上人，分布及

33、起源较为广泛，其中有虎门当地人、台湾人、香港人、澳门人、内地在虎门创业成功者等。小高层物业部分用户以虎门当地人和内地在虎门创业成功者为主，同时也有部分台港澳内地求亲置业者,其中各个市场工商户购置就有50多户，白领人士结婚一次置业占有相当百分比，年青人考虑到丰泰优美景观，购置住房送给父母居住也占有一定百分比，购置别墅人群很多是度假居住。9、综合评价该项目地块自然条件优越，含有发展豪宅自然条件，但在小区整体计划方面未能够充足利用优势条件，对潜在用户置业需求特征把握不够，造成整体计划中出现视觉遮挡方面协调。户型设计方面，小高层物业户型设计和市场需求对接情况很好。该项目标宣传推广缺乏整体性，会所建设专

34、题不鲜明，物业管理水平和小区定位、用户需求尚存在一定差距，对项目标推广销售产生一定不利影响。从整体上看该项目运作比较成功，从发展趋势看，部分别墅滞销、配套设施滞后、物业管理较低水平全部将不可避免地对后续高层、小高层住宅产品销售产生不利影响，因为二期很快开发，公共交通和教育商业配套逐步完成，丰泰华园依旧会在虎门独领风骚。对它小高层和高层住宅产品来讲，裕隆花园在地段上含有一定优势。所以，长远看，该项目标别墅对裕隆花园影响不大，不过小高层对我们含有较大竞争压力。10.丰泰华园山庄二期丰泰今日名苑在虎门赤岗白马湖畔，占地35万平方米，将计划为大型居民居住区，和一期相连，估计总共可入住6,000户，人口

35、达20,000人，并设商业、教育、餐饮、体育等配套设施，为居民提供安全、舒适、便利、健康生活环境。自然环境优越、计划设施出色丰泰华园山庄一、二期将会成为虎门最大住宅小区，为您营造自由、自在、自我美好生活空间。图9丰泰今日名苑效果图(二)丰泰裕田花园丰泰裕田花园在虎门树田村，是一个占地约25万平方米大型高尚住宅小区。小区计划有30幢别墅，高层住宅约2,000户，相关有丰泰花园酒店、商业街、幼稚园、大型会所、泳池、网球场等配套设施。丰泰裕田花园依山傍水，开敞大厅、大房、大面积窗及百叶巧妙利用，利用自然通风采光达成人和自然友好统一。住宅建筑立面将传统坡屋顶加以改变，风格回归自然，屋顶改变错落形成友好

36、统一，使整个小区如同一座富有热带风情小城。园林绿化和建筑相结合，营造美好生活空间，花园、小桥、潺潺流水、鸟语花香充满无限热带风情。丰泰花园酒店及丰泰裕田花园推广理念给你一个宁静而朴实港湾图10丰泰裕田花园和丰泰花园酒店丰泰花园酒店坐落于虎门树田325省道旁，交通便利，坐拥横圳水库，天然环境优越，是东莞市唯一一家以东南亚风情为特色，集商务会议、休闲度假于一体综合型酒店。占地约65,000平方米，建筑面积给60,000平方米，功效分区包含商务会议区、用户居住区、餐饮区、娱乐区、健身运动区、公共服务区、零售区和园林景观区等，能为客人提供完善、舒适、温馨服务。酒店项目和住宅项目开发同时，满足了住宅小区

37、部分配套要求，这是该项目标一大优点。（三）飞龙山庄调研汇报1、地理位置飞龙山庄地处龙泉路和虎门大道交汇处，项目地块靠近繁荣城市中心区,且位居半山,是闹中取静绝佳处所,深得部分当地喜爱山景和闹市居民溺爱。2、整体规模飞龙山庄占地面积是75043平方米；总建筑面积为19万平方米；绿化面积20705平方米；道路面积22566平方米；建筑密度42%；容积率为。小区根据山势设计为三栋小高层和100栋别墅组成；小区关键户型有三种，由100283平方米组成不等；小高层由三栋16层（每栋由A、B座组成）建筑物组合而成。即使总体规模大,因为建设计划及次序较乱,缺乏协调性。3、外立面飞龙山庄不一样时期开发项目外观

38、反差较大,楼龄各不相同，所以小区建筑外观整体协调感不佳。现在正在发售怡和园，首层架空作为车库，怡和园建筑外立面由下面棕黄色到上面蓝色，努力争取和周围环境山景和天空色调协调。图11飞龙山庄立面图4、计划设计特点飞龙山庄是经典山景住宅，关键建筑有小高层、多层住宅和独立别墅:(1)设计理念：“龙腾天下”；用千百年前盘踞于担杆山上飞龙化作山脉，作为现在飞龙山庄怡和园漂亮传说，用广东地域居民宗教信仰等区域文化特点，表现一个祥和吉利住宅，能给购房者八方聚财，金玉满堂隐喻。小区内山、石全部是经过认真挑选，精心策划。(2)飞龙山庄因为开发较早，小区园林设计理念比较陈旧，自然地貌破坏后重建，原始乡土植物没有保留

39、，新开发怡和园北后山地势很陡峭，上山步道和景观设计比较粗糙，关键作了防滑坡处理，景观和上山步道没有精细计划。怡和园南面是道路，道路南面设置条状绿化景观，关键包含水景、小桥、凉亭，该景观设计是小区最好景观小品。(3)小区配套很好，小区设置大型三层停车场所，充足考虑了有车一族需求，室内外游泳池各一个。(4)飞龙山庄关键依靠600亩担杆山景资源进行建筑设计；有良好开阔视觉效果，能够给用户以“居高临下”感受。有良好山地新鲜空气为居民提供优质生活环境，山景是本项目标最关键卖点。(5)飞龙山庄一期小高层复式建筑配有花园和车库，建筑实用率81%。一般住宅实用率为82%。二期怡和园建筑实用率从77%到80%。

40、5、户型百分比飞龙山庄现在发售怡和园主力户型是三室两厅户型，复式以六房二庭为主；小高层怡和园复式很有特点：六房三庭，套内面积283平方米，视觉景观很好。表2户型百分比分析A座为例（按建筑面积计算）名称面积(平方米)每套售价（万元）套数百分比大三房两厅15%中三房两厅130-15%四房两厅19748-5346%五房两厅19747-5123%六房两厅232-2%顶层复式五房三厅244-26075-8423%六房三厅%七室二厅-12523%累计66套现在A、B两座相同，均为66套，户型相同，价格略有不一样。6、物业管理(1)物业管理费用为每平方米元，缴费面积包含套内面积和公共分摊面积，车位每个月50

41、元，摩托车每个月10元。现在，管理飞龙山庄是瀚森物业集团（广海房地产开发企业二级企业海军部队和地方合作企业）；从管理角度上来看，物业管理是紧紧地配合了地产销售工作。因为居住地乃是施工场所等条件原因影响，物业管理效果不能满意(2)小区景观区域和植物介绍不足，让人无法感受到温馨提醒和服务内容。同时在山庄主出入口处，宣传导示不鲜明。7、销售情况销售价格：小高层房屋均价为3800元/平米左右(套内面积)。根据建筑面积计算最低价格为3280元/平方米，顶层复式最高售价为4801元/平米。根据建筑面积计算最低价格为2543元/平方米，顶层复式最高售价为3754元/平方米，顶层复式一样户型不一样景观，差价在

42、6万元左右，每平方米相差165元左右。飞龙山庄销售情况：怡和园一期房屋部分复式房还没有销售完成，不过有部分别墅已经出售（现在有十来栋别墅已经建设好），其中部分别墅出让土地由业主自己建设，别墅绿化率控制为40%，销售进度分三期进行（每期一栋）：一期开发小高层已经销售完成，二期一栋现楼正在发售，二期小高层现在已销售八成。三期一栋正在施工建设之中；用户及置业需求特征：101-108米三室小户型购置对象关键为外地人，其中有很多是富民和黄河时装城等工商户，外地人购房百分比为50%以上。108米以上大户型关键购置对象是当地人，也有少许在虎门长久安家外地人。当地人有相当百分比是全家三代同堂，所以在住宅设计方

43、面应该充足考虑老人儿童和青年人对大户型个性化需求。总体看,飞龙山庄整体计划及布局较差,山景资源含有突出优势，配套很好，地段优越，价格适中，所以销售情况很好。8、综合评价(1)项目开发销售做法是经典分期开发渐进式销售方法，销售价格是低开高走；营销队伍比较成熟，营销人员得到比较良好训练。(2)营销最大卖点是大面积山景资源，而在虎门山景资源稀缺，所以合适价格发售，营销情况很好。园林计划设计水准通常，没有表现出山地小区整体美感，降低了小区档次，对于山景资源是粗放式开发。和丰泰华园（虎门一流水平），本项目开发水平只能是三流层次。(3)文化品位不高，人文理念和建筑计划和景观匹配不够，假如在山上修建一个龙厅

44、或专题雕塑表现飞龙，让人有一点仙居感觉。让勇于想象、勇于现实大家去感受，去实现心理上自我，真正用足大家向往美好内在心理虚幻满足感，营销效果可能会愈加好。(4)虎门呼叫开发水准更高山景豪宅和人文高品味住宅，不仅环境和建筑一流，而且物业管理一流。(5)项目标购置用户关键为有着老城区闹市情结当地高收入者,其次是外地来虎门创业成功者,境外及港澳台人士较少.综合来看,该项目和荔林豪庭项目标区位特征比较靠近,潜在用户群较为相近,所以该项目是裕隆花园项目标直接竞争对手.因为其开发时间超前性,带走荔林豪庭很多潜在用户。（四）柏景豪庭调研汇报柏景豪庭是广东黄河实业集团开发关键房地产项目,项目定位为大胸怀高视界，

45、强调其作为虎门住宅第一高层地位。1、地理位置柏景豪庭地处仁义路和虎门银龙路交叉处，项目地块两面临路,交通方便，展示面很好；项目周围无旧工厂及居民区，项目后面为虎门公园，商住两适宜。2、整体规模建筑面积9万平方米,是由4栋2931层高层住宅组成，定位虎门镇中心豪宅。3、外立面柏景豪庭因为缺乏大规模景观配套，所以，在建筑设计本身进行了精心设计，外立面挺拔，屋顶进行专门框架式设计，外立面色调丰富，住宅立面中部和下面墙体色调为棕色和黄色搭配，上部为白色。图12柏景豪庭立面效果图4、计划设计特点(1).裙楼设计为大型商场，华润超市入住。裙楼之上和住宅之间过渡设置空中花园，设置有四季叠翠专题景观及休闲会所

46、，休闲会所设置有游泳池、淋浴广场、绿岛、儿童乐园，假山等作为居民活动场所，另外会所内设有健身、桑拿、茶艺等项目。(2).立面和屋顶设计风格比较挺拔，和虎门公园山顶相互呼应，整个建筑很有气势。(3).户型百分比上分析：大户型186平方米以上占%。(4).建筑实用率%.5、户型百分比表3柏景豪庭户型百分比分析（按建筑面积计算）名称面积平方米每套售价（万元）套数百分比两房两厅一(二)卫%小三房两厅三卫一厨二阳台.5%大三房两厅三卫一厨二阳台%四房两厅二卫一厨二阳台%四房两厅三卫一厨二阳台186.5%五房二厅三卫一厨二阳台%204.5%累计368套6、销售情况五月一日开盘刚刚发售，柏景豪庭是虎门高层住

47、宅风向标。销售价格：本项目根据建筑面积计算起价为3000元，最高价格4127元，是虎门市区高层最高价格，均价3400元。一般户型比如三室两厅平均价格为3250元，高级户型平均价格为3500元7、物业管理该项目物业管理费用根据高层收费，每平方米为2元，大户型每个月200平方米住宅为400元物业管理费用，物业管理基金收取每户20XX元，这在虎门全部是最高收费。本项目物业管理由黄河物业管理企业负责。8、综合评价本项目在虎门地产占相关键位置，发展商由黄河时装城等著名项目作为依靠，该项目是我们开发现代豪庭关键对手，同时和花果山裕隆花园项目也存在竞争关系。（五）能源华庄能源华庄是东莞建设房地产开发商品房，

48、包含62套别墅和高层住宅，最高为23层。套内面积起价3400,最高3980元，平均价格3650元左右。根据建筑面积计算平均价格为3240元左右。能源华庄在港口路中心片区，在豪门大酒店对面，是虎门中心片区关键高层项目。表4能源华庄户型百分比单位建筑面积（平方米）每套售价（万元）套数所占百分比两房两厅万%小三房两厅万%大三房两厅万3012%复式房万166%累计256100%（六）中联大厦中联大厦由三幢26层群楼组合而成，傲立在虎门超值黄金地段，楼前是宽广亮丽虎门大道，交通异常便捷，右侧是繁荣章业万货商场，和后面虎门公园四季园只有一小河之隔。临窗眺望，环拥四面山川秀色，可尽揽八方新区繁荣，令您心旷神

49、怡。图13中联大厦效果图大厦由名师设计，建筑风格典雅独特，是现代豪宅建筑典范。楼前是4,600平方米多功效活动广场；大厦内部布局完美，配套完善，不仅建有大型停车场，架空层还建有游泳池，设有2,870平方米供娱乐和健身会所，和大型平台花园，绿化面积达3,700平方米。园林景物将给您一个带公园家，使您身心和大自然融为一体，让您其乐无究。大厦实施二十四小时封闭式智能化管理，并提供全方位家居生活服务，让您尽情享受人生。发展商：东莞市中联房地产开发东莞市兴业贸易发展（七）海港城大厦海港城大厦是大型商住楼项目，用地面积6,598平方米，总建筑面积为60,951平方米，楼高共23层，由停车场、商场和餐饮店、

50、架空花园、办公大楼及住宅楼层组成。整幢大厦按欧陆风格设计，显得时尚高雅，别具一格。图14海港城大厦效果图海港城大厦地理位置优越，人气旺盛，集天时、地利、人和于一身。大厦在虎门城区标志性双向八车道虎门大道旁，和黄河商业城隔路相望，和中豪大厦、兰苑大厦、富民商业大厦、鞋城、电子城和中巴大巴客运站紧紧相邻，雄踞城区人流、物流、车流密集地段，交通便捷，宜商宜居，是投资转业理想之选。发展商：东莞市海港城房地产开发(八)丰泰官山碧水庄园发展商：虎门建设发展东莞市建设房地产理念定位：丰泰官山碧水庄园绿树蓝天山水豪情丰泰官山碧水庄园占地60万平方米，三面环水，座落于横岗水库旁，将会建成一个低密度别墅小区。小区

51、以体育运动为专题，配置20个标准网球场及多个康乐设施，发展成为东莞旅游度假中心。图15丰泰官山碧水庄园丰泰官山碧水庄园四处洋溢山水豪情。这里生态天然，山水紧紧依傍，四季林木常青，舒泰柔软而春意盎然。放眼观览碧湖衔山，草色无际，自是高瞻远瞩，气势非凡；亲临湖畔，在杨柳依依之间，又可领会悠悠风光。（九）蟠龙山庄蟠龙山庄在虎门镇太沙路东风村，和虎门广场距离在1公里，在市区边缘交叉地带。项目总占地面积26万平方米，首期计划面积73000平方米，其中大部分为别墅，同时有四栋小高层建筑和3栋多层住宅项目。图16蟠龙山庄效果图该项目列入20XX年虎门23项开工建设项目。蟠龙山庄是经典山景别墅楼盘，关键卖点以

52、下：山顶公园面积3万平方米山顶公园，设置健身步道，点缀亭、廊、台专题景点8个专题景点，大型喷泉广场会所设置豪华会所水文化三个主团设置水景有景观式大型游泳池推广定位真龙山水观海豪苑蟠龙山庄是经典山景楼盘，在景观方面投资较大，山景比花果山优越，其小高层项目对于我们含有直接威胁，对于我们以后营销推广有直接压力，所以，提议发展商关注该项目小高层推出时间，最好提前推出，以错开其销售时间。（十）富民花园富民花园是东莞市太平建筑房地产开发企业、东莞市建业实业、虎门镇南山管理区合作开发大型房地产项目，该项目已经开发六期，早期开发别墅售价仅20XX元/平方米，该项目含有很好山景和大型会所配套，是虎门郊区大盘。富

53、民花园正在发售小高层平均售价3000元/平方米，82平方米两室一厅小户型较多，不仅在虎门发售，而且因为该项目距离虎门太平港澳客运码头较近，在香港设有销售处。该项目配有用户专车，每15分钟一趟，吸引很多中低收入白领前来置业，同时充足考虑在香港经商香港人士对小户型需求特点。图17富民花园（十一）海富华庭海富华庭是一个很关键楼盘，该楼盘在虎门广场旁，正对虎门肉菜市场对面。该项目总建筑面积7万平方米，现在销售已经达成80%以上，估计20XX年9月入伙。楼盘销售价格：按建筑面积计算，起价2880元，平均价格3400元，最高价格3780元。该楼盘物业管理企业收取物业管理基金20XX元，物业管理费，元/平方

54、米。项目特点：地理位置优越，配套齐全，两栋塔楼建筑富有时代感，新型绿化停车场，户型方面，不仅大户型主人套房有特点，而且设置50平方米超大客厅。海富华庭注意健康理念应用，引入健康直饮水系统。项目推广理念：城市精英新生活图18海富华庭效果图该项目推广过程中注意打造企业品牌，对德盛建业企业实力和业绩进行充足展示，该企业开发了海珠大厦、太平新城富民花园、南天商业中心。海珠大厦在虎门地域首创让业主参与建筑布局讨论，说明已经开始注意用户营销理论导入。德盛建业企业是一家规模较大房地产企业，不仅含有开发能力，而且有自己施工队伍，综合实力较强。四、虎门房地产市场调研和统计分析虎门住宅市场特点虎门人均居住面积为40-50平方米，且房屋档次除了别墅就是楼房，也有相当数量当地人居住在市区一般成套住宅，住房成套率达成95%，相当部分家庭已经达成小康水平，所以，当地人购置高级住宅大部分是二次置业，置业目标是追求安全舒适高品味生活，提升生活质量。虎门居民现在拥有轿车6000部，20%家庭拥有轿车，教育和旅游成为虎门消费亮点，虎门当地居民小孩读书每十二个月正常开支为6000元。虎门住宅市场过去以多层为主，多年来小高层和高层增多，比如丰泰华园和飞龙山庄全部有小高层，还有部分面积较小小高层项目。虎门别墅市场已经供给量大于实际需求，如丰泰华园有一定积压量，蟠龙山庄