中国税收（第七版）第十一章 房屋税

1、中国税收（第七版）第十一章 房屋税第一节 房产税 一、税种的设置房产税是对房产征收的一种税。历史上,世界各国均征收过房产税。中国现行房产税是在城市房地产税的基础上通过对房产与地产分别课税而独立出来的一个税种。现行房产税的法律依据主要是1986年9月国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例(简称房产税条例)。2011年1月8日国务院关于废止和修改部分行政法规的决定对房产税条例做了部分修订。 第一节 房产税二、征税对象、纳税人与纳税义务发生时间（一）征税对象房产税条例规定，房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区内的房产。 学习与思考1下列房产是否应当缴纳房产税？（1）房地产开发企业建造尚

2、未出售的商品房；（2）室外游泳池；（3）农村的房屋；（4）加油站罩棚。第一节 房产税二、征税对象、纳税人与纳税义务发生时间（二）纳税人房产税的纳税人为应税房产的产权所有人。 产权所有人是指拥有房产的单位和个人，即房产的使用、收益、出卖、赠送等权利归其所有。承典人是指以押金形式并付出一定费用，在一定的期限内享有房产的使用、收益权利的人。代管人是指接受产权所有人、承典人的委托代为管理房产或虽未受委托而在事实上已代管房产的人。使用人是指直接在使用房产的人。第一节 房产税二、征税对象、纳税人与纳税义务发生时间（三）纳税义务发生时间 1.自行新建房屋用于生产经营，自房屋建成之次月起计征房产税。2.委托施

3、工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起计征房产税。3.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。4.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。 第一节 房产税二、征税对象、纳税人与纳税义务发生时间（三）纳税义务发生时间 5.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。6.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。7.纳税人因房产的实物状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物状态发生变化的当月末。第一节 房产税三、税基与税率（一）税基1.纳

4、税人自用的房产，税基为房产的余值房产余值是房产原值一次减除10%30%后的剩余价值。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。 2.纳税人出租的房产，税基为房产的出租收入 第一节 房产税三、税基与税率 （二）税率房产税采用比例税率。纳税人自用的房产，税率为房产余值的1.2%。纳税人出租的房产，税率为房产租金收入的12%。对个人出租住房，不区分用途，按4的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。 学习与思考2下列房产是否应当和应当如何征收房产税?（1）投资联营的房产；（2）无租使用其他单位房产；（3）出典房产；（4）融资租赁的

5、房产；（5）居民住宅区内业主共有的经营性房产；（6）具备房屋功能的地下建筑；（7）免收租金的出租房产。第一节 房产税 四、税收优惠 （一）社会性优惠1.公共事业优惠（1）教育、卫生及社会福利事业的优惠。 （2）文化事业的优惠。 2.居民生活优惠 3.救助事务优惠第一节 房产税 四、税收优惠 （二）政治性优惠国家机关、人民团体、军队自用的房产,免征房产税。国家机关、人民团体、军队自用的房产,是指这些单位本身的办公用房和公务用房。上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房,不属于免征房产税范围。学习与思考3下列房产是否应当征收房产税？（1）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息

6、棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋；（2）毁损不堪居住的房屋和危险房屋；（3）大修导致连续停用的房屋；（4）廉租住房经营管理单位出租的房产；（5）高校学生公寓。学习与思考3下列房产是否应当征收房产税？(6)农产品批发市场、农贸市场使用的房产;(7)企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;(8)商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产；(9)体育场馆用于体育活动的房产。学习与思考3下列房产是否应当征收房产税？（10）大型客机、大型客机发动机整机设计制造企业房产；（11）国家大学科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产；（12）供热企业为居民供热所使

7、用的厂房；（13）高校学生公寓。第一节 房产税五、税额计算（一）基本公式纳税人自用房产房产税税额计算基本公式为：应纳税额=应税房产余值税率纳税人出租房产房产税税额计算基本公式为：应纳税额=应税房产租金收入税率第一节 房产税五、税额计算 （二）例题【例111】 【例112】 【例113】 【例114】 第一节 房产税六、税款的缴纳房产税按年征收、分期缴纳。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关申报纳税。 第二节 契税一、税种的设置契税是对权属发生转移的不动产，借助查验契件、颁发契证的形式，向权利

8、承受人课征的一种税。契：契约；契据。 征收契税的目的在于取得财政收入，同时契税可以作为不动产权属变化契约法律效力的一种证明，证明不动产所有人取得的产权具有合法性。 第二节 契税二、征税对象、纳税人与纳税义务发生时间（一）征税对象契税的征税对象是土地、房屋权属的转移行为。所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。 第二节 契税 土地、房屋权属的转移行为包括：1.国有土地使用权出让 2.土地使用权转让 3.房屋买卖 4.房屋赠与 5.房屋交换 6.视同土地使用权转让、房屋买卖或者赠与 第二节 契税一、税种的设置（二）纳税人契税条例规定，契税的纳税人是在中华人民共和国境内承受土地、房屋权属转移

9、的单位和个人。 所谓承受,是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。 第二节 契税一、税种的设置 （三）纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 学习与思考4下列行为是否应当征收契税？（1）由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权；（2）符合法律规定的法定继承人继承土地、房屋权属；（3）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属；（4）承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权；（5）土地使用者转让、抵

10、押或置换土地。第二节 契税三、税基与税率（一）税基契税的税基为土地、房屋的成交价格，该成交价格为不含增值税的价格。免征增值税的，确定税基时，成交价格不扣减增值税额。 具体为：1.国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，税基为成交价格。 2.土地使用权赠与、房屋赠与，税基为税务机关参照市场价格核定的价格。3.土地使用权交换、房屋交换，税基为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。 第二节 契税三、税基与税率 （二）税率为适应不同地区纳税人的负担水平和调控房地产交易的市场价格，契税采用幅度比例税率形式，税率水平为3%5%。具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情

11、况确定。学习与思考5下列行为是否应当和应当如何征收契税？（1）土地使用权转让、房屋买卖；（2）出让国有土地使用权；（3）协议方式出让土地使用权；（4）竞价方式出让土地使用权；（5）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权；学习与思考5下列行为是否应当和应当如何征收契税？（6）采取分期付款方式购买房屋附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）土地使用权、房屋所有权的；（7）拆迁居民因拆迁重新购置住房的；（8）个人无偿赠与不动产；（9）买卖装修的房屋。第二节 契税四、税收优惠（一）经济发展性优惠经济发展性优惠主要是农业方面的优惠,对承受荒山、荒沟、荒丘、荒

12、滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。（二）社会政策性优惠1.公共事业优惠 ；2.居民生活优惠 ；3.救助事务优惠 第二节 契税四、税收优惠（三）政府服务优惠对国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。（四）外交税收豁免外国驻华使馆、领事馆,联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,免征契税。学习与思考6下列行为如何进行契税的税收处理？(1)廉租住房经营管理单位购买住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房;(2)夫妻之间房屋、土地权属变更的行为;(3)已纳契税的购房人办理退房;(4)中

13、国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制过程中承受的土地、房屋权属;(5)公租房经营管理单位购买住房作为公租房的行为;(6)经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的行为;学习与思考6下列行为如何进行契税的税收处理？(7)个人购买改造安置住房的行为;(8)居民因个人房屋被政府征收重新购置房屋或选择房屋产权调换的行为;(9)自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属无偿划转;(10)中国信达资产管理股份有限公司改制过程中涉及的契税;(11)个体工商户的经营者或个体工商户转移其名下的房屋、土地权属的行为;(12)合伙企业的合伙人或合伙企业转移其名下的房屋、土地权属的行

14、为;学习与思考6下列行为如何进行契税的税收处理？(13)企事业单位改制后承受原企业、事业单位土地、房屋权属的行为;(14)公司合并、分立后承受原公司土地、房屋权属的行为;(15)企业破产,债权人、非债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属的行为;(16)承受划转的土地、房屋权属的行为;(17)债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属的行为;(18)单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移的行为。第二节 契税五、税额计算（一）基本公式 应纳税额=税基税率（二）例题【例115】 【例116】 第二节 契税六、税款的缴纳（一）纳税程序 当事人双方在草签契据后向税务机关申报纳税。税务机关查收税款后向纳税人发放完税凭证,纳税人持完税凭证到土地管理部门、房产管理部门办