明洲半岛定价报告629

1、雅戈尔 明洲半岛 价钱定位报告2021年6月.一、宁波整体市场环境分析二、明洲半岛产品概述三、现阶段客户分析四、根底定价体系构建五、中心竞品对比分析六、价钱定位实施七、栋均价配价建议目 录.壹宁波整体市场环境分析.准息双降 2021年上半大力度利好信贷政策密集出台，扶持强度尤胜于2021自2021年2月5日起下调金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点自2021年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款的基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，公积金贷款利率相应下调。自2021年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款预备金率1个百分点自2021年5月11日起金融机构人民币

2、一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。2021年上半，两次降准两次降息，适度宽松大势所趋2021年，2次定向降准，1次不对称降息上半年货币政战略有收紧，年中经过两次定向降准有所放松，定向降准主要针对“三农和“小微两个领域投放流动性。14年底，央行采取不对称降息，同时推进存款利率市场化。目的在于降低贷款利率，稳定经济，处理企业融资贵的问题。未来预判：15年下半信贷政策方面会继续释放利好，16年以后政策趋于平稳2021年为政策扶持年：整体经济增长对房地产行业

3、的依赖程度没有根本性改动，基于今年7%的经济目的考量，15年下半年将延续对房市的扶持，估计降息、降准等信贷政策会再推出。2021年政策区域平稳：2021年下半年开场利好政策继续加码，当下力度是历史之最，未来的加码空间非常小；另外随调构造、稳增长的经济新常态的提出，经济增长对房地产行业的依赖度将会继续降低。注：205年6月27日，央行存贷款基准利率下调0.25%；“三农贷款占比到达定向降准规范的商业银行降低存款预备金率0.5%。.成交量升，存量压力 14下半成交开场井喷，15年1-5月成交174万方，但全年总体供应超900万方，巨量库存与潜在供应压力仍在，而且价钱在低位箱体震荡.竞争市场 高端工

4、程众多，120-140/160-180知预推量都近800套Remark除上表所列竞品外，另有更多次级分流工程，尤其集中在140左右的面积。项目名称121-140141-160161-180181-200201-220221-240241-260261-280281-300301以上在售泊璟廷1029宁波中心1112金茂府195222525华茂悦峰13013456606866江东府107129银泰城20维科东院2064江湾城151350月湖花园1026存量合计4721493956025508811929待售江东府未推107泊璟廷二期1883636印江南一期48264江湾城二期4816496484

5、8银泰城未推300100东院未推68126城市之光未推20676待推量合计845487701263609612410048.改善发力，质量凸显 刚需产品成交比收窄，改善型产品占比提升，未来渐成首改市场；高质量楼盘成交活泼，部分楼盘出现涨价景象，以微幅涨价促进成交为主项目形式动态与表现万科江东府续销涨价3月底至今单价每套涨幅1500-2000元/，成交套数逐渐递减，提价后速度相对缓慢185楼王产品折后均价25000元/左右万科公园里三月底138总价最高涨5万、168最高涨9万两周成交25套，成交量微涨中海寰宇天下4月1日起总价最高上调5万，均价16000元/，两周成交36套，成交量明显上涨方兴金

6、茂府加推涨价二期开盘均价29500元/，较一期上涨6000元/，推出50套，当天成交约15套雅戈尔明洲一期高价快走自去年8月推出，就在保持高价的情况下快速走量，高品质、好户型是重要因素保利印江南高预期价格预计15年6、7月开盘，东部新城稀缺洋房，开发商与客户预期价格都较高.附表：重点关注工程2021年3-6月份分产品线成交情况项目面积2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月（至25日）成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价江山万里13851738722180652217986251825318932014881876612185101220201金茂府

7、13925231533523039382287512235141861239071230395830566华茂悦峰137-150242326426229761322369523438199-21415277591326264328612527112宁波中心147125799001821247125244851229861226740211425048426371226188中央公园13911193342919222361931360202351704 22025 1 22469 2225011522950.壹章总结2021年的政策环境最优，后续趋于平稳，应抓住下半年的黄金销售时期174万方放量

8、的同时价钱也在低位运转；存量有所降低，但整体市场依然有巨额存量与增量，对宁波整体住宅市场环境应该持谨慎乐观的态度宁波当前高端工程供应并不缺乏，尤其待推体量宏大，本案估计六/七月份入市，时间上占据先机，但鉴于后期竞品陆续入市，销售周期不宜拉长【中心启示1】【中心启示2】【中心启示3】【中心启示4】改善需求继续扩容，高质量高价值的产品市场表现更为突出，定价方向应该围绕工程产品力【关键词】2021下半年谨慎乐观先机周期产品力定价方向.贰明洲半岛产品概述.工程一期已将工程根底价值充分铺开，不再赘述；二期更低容积、低密度，水系、公园环绕，最小面积二期明洲半岛：地块禀赋更优，产品档次及产品力提升，每栋楼都

9、是单一产品Remark【 二期概览 】.户型编号面积户型产品形态套数户型总面积E1139四房两厅两卫15F中高层567784E2139四房两厅两卫15F中高层567784F170四房两厅三卫14F/15F中高层549180G252四房两厅三卫6F多层大平层4611592G254四房两厅三卫6F多层大平层71778合计21938118【 户型配比 】总共219套，其中合计112套，170仅54套，多层大平层250户型53席.贰章总结本案一、二期有同面积产品，一期价钱体系可作为二期定价参考，但二期地块禀赋更优，且产品档次及产品力也有提升每栋楼都是单一产品，产品没有交叉，且楼幢分布特点不同，产品面积

10、相差也比较大，故应该采取分产品线的定价方式。【中心启示1】【中心启示2】【关键词】一期价钱体系参考分产品线定价户型配比要素【中心启示3】总体而言二期体量较小，户型共112套，是供应主力，170户型54套，针对两个户型体量的不同可适当调整价钱。.叁现阶段客户分析.区域北仑海曙江北江东鄞州其他合计2146185404251目前的客户都是工程周边的江东客户，客户区域单一，应进一步加强推行，扩展客户区域，添加有效意向客户。需求面积139170250其他合计38191148251现有客户的需求面积主要以170客户位置，供需关系严重不平衡，后期需求经过价钱杠杆进展调理1、客户的需求面积2、客户区域.意向等

11、级ABCDE其他合计07521176212251现有的客户因蓄客周期长，意向度偏低以D类客户为主，B类有能够成交的客户也就7组，所以从目前积累的客户来看，并不乐观心理价位2万以下2-2.5万2.5-3万其他合计1031022125251客户的心思价位偏低，多数客户还是习惯参照以一期的价钱，后期需求经过企划的推行以及销售说辞的引导来传送二期的价值信息，让客户重新定位二期价钱4、客户的意向度分析3、客户的心思价位.小结目前积累的二期意向客户多数都是一期客户，因一期产品面积太小导致这部分客户不断等着二期大面积产品的推出，这部分意向客户蓄客时间长意向度偏低，心思价位也远远没有到达二期定位的市场价钱，后

12、期需求经过不断的客户开辟以及客户价值塑造来实现二期的热销，任重而道远!.肆根底定价体系确定.定价方法确定 就产品本身而言，明洲半岛主要由三种产品构成，且各产品线在市场上存在较多相应的竞争产品，经过传统的市场比较法可以得出根底市场参考价钱，另外再根据销售情况修正误差。 产品力比价体系之外，基于工程开发阶段、销售周期、销售战略等其他特质要素思索，可对价钱进展二次修正，合成工程的中心价钱区间。1、分产品线定价2、市场比较法得出静态均价销售修正系数3、根据工程特质修正价钱，合成工程产品中心价钱区间170构建科学的比价体系修正系数，确定价钱.比价体系构建Remark室内精装修模块暂未纳入比价体系，后作单

13、独讨论户型设计区域价值规划设计品牌价值景观环境物业+方法论：选用市场比较法来推算工程的市场可接受价钱。将需定价的对象与类似房地产进展比较，对这些类似房地产的价钱做适当的修正，以此确定客观价钱的方法。维度选取：从住宅工程价值因子中提取中心要素；各要素占比调整；量化参考实施步骤：参考系选取已前置，搜集参考工程价值要素，建立价钱可比根底。交通、位置、配套、规模、建筑密度、自然环境、停车、噪音、视野、户型特征、建筑外型、物业管理、开展商品牌、精装修等住宅工程价值因子六大维度比价体系归于套外.伍参考系选取及对比分析.参考系选取原那么：基于客户重合判别 区位属性类似； 产品类型、产品线趋同； 工程档次接近

14、； 已开楼盘参考系选取结论：产品选取金茂府、华茂悦峰、江东府；170产品选取江东府、宁波中心、金茂府江东府金茂府宁波中心兰园本案华茂悦峰江东府成交均价高层成交均价 21600元/M高层185成交均价 23900元/M宁波中心成交均价高层186成交均价 26200元/M金茂府成交均价高层成交均价 23500元/M高层186成交均价 29500元/M华茂悦峰府成交均价高层成交均价 22900元/M高层199成交均价28300元/. 对比楼盘 对比指标雅戈尔明洲半岛万科江东府宁波中心兰园南塘金茂府华茂悦峰项目概述项目定位水乡邻里低密度精奢豪宅江东核心区高端精装住宅东部新城核心区精装豪宅绿色科技精装高

15、端住宅鄞州中心区建筑标杆豪宅规模指标住宅户数：219户，容积率1.6；楼面价9930元/总建:17.6万方；住宅户数：707户容积率2.0；楼面价10800元/总建:88万方；住宅户数：778户容积率2.79总建：15.8万方；住宅户数：777户容积率2.55；楼面价9010元/总建：27万方；住宅户数：607户容积率2.5项目地址东部新城百丈东路与江澄南路交汇处姚隘路与宁徐路交汇处河清北路与宁穿路交汇处鄞奉路与尹江岸路交叉口钟公庙路与联盛广场交接处区位价值区位属性东部新城核心区江东核心区东部新城核心区老海曙鄞奉片区鄞州中心区核心配套东部新城市级商圈、世纪东方广场邻里中心商业（印江南）金光中心

16、；新江厦商城；家乐福1.5公里内享三江口城市级商圈东部新城市级商圈：宏泰广场、文化广场、城市之光、门户区、银泰城南塘老街、舟宿夜江未来江湾城商业综合体万达广场、联盛广场SMART商圈、南部商务区交通价值中山东路、百丈东路、世纪大道宁徐路，徐戎路，姚隘路，惊驾路600m地铁1号线站台宁穿路、河清路、中山东路300m地铁1号线海晏北路站长丰桥、宁波南站临近轨道交通2号线和4号线四明中路，宁南北路临近地铁3号线景观资源外部景观两条自然水系（内部人工河道联通）城市公园外部自然景观缺乏杨木碶河、市政公园奉化江滨水江景资源相对缺乏，鄞州湿地公园与奉化江都有1.5公里左右距离项目景观2万方滨水绿化景观大组团

17、景观，做到户户有景，均好性强中式园林登堂入室的三进式手法递进城市度假酒店风格园林，鄞州层次多变、丰富的造型、充满色彩的园林景观对称平衡布局手法，从共享大堂、中庭景观、组团景观等三重胜景2万方大中庭景观星河湾景观团队人文资源/惇叙堂/宁波商帮/江东六业/老海曙/南塘老街/规划设计排布特点景观资源最大化南侧多层大平层，北侧中高层十字中轴对称布局围合，高低错落住宅区与商业区分离限于长条地形，分三个组团沿奉化江排布大面积户型仅5栋高层和超高层建筑，大围合风格立面现代建筑风格石材+真石漆立面现代新古典主义艺术建筑石材+真石漆立面现代风格玻璃幕墙立面法式新古典建筑风格石材+真石漆立面ART-DECO风格石

18、材+真石漆立面项目其他突出特点高品质精装标准社区精品商业/2000高端会所项目内综合高端购物中心恒温、恒湿、恒氧绿色科技系统/会所独栋商业街区、风情商业街区开发商品牌雅戈尔万科绿城（杉杉、伊藤忠）方兴华茂物业公司及物业费雅戈尔定制专属物业万科物业，住宅3.9元/*月绿城物业，住宅4.5元/*月金茂物业，3.8元/*月绿城物业，住宅4.5元/*月学区划定华东师范大学附属艺术实验学校李惠利樱花幼儿园江东实验小学樱花校区新城第一实验学校新城第一幼儿园/基于与参考系套外五个价值维度的比较，本案根本都处中上程度，部分参考系也有突出价值点.参考系1位于江东姚隘路与宁徐路交汇处。占地面积6.7万方，建筑面积

19、13.3万方。总户数818户，主要为、185两个面积，高层/中高层。现代新古典主义建筑风格，气势宏伟壮观，更具仪式感目前推出，185共707套，均价为23000元/精装规范2500-3500元/，主力总价为280-400万。万科 江东府凭仗江东中心地段稀缺土地资源及人文资源，主力打造城市居住标杆。.销售情况2021年9月24日初次开盘，截止目前销售9个月，推出707套，合计成交约552套备案产品成交均价21600元/，185产品成交均价23900元/产品类型面积段套数占比备案套数备案率高层138三房507%4896%138四房38254%35693%183537%3057%18522231%1

20、1853%总和707100%55278%目前江东府总共推出707套，备案552套，去化率到达78%。户型去化率在90%以上，185户型去化率53%。都为精装修产品，装修规范约2500元/，185装修规范约3000元/。.参考系2宁波中心 兰园位于东部新城河清路与宁穿路交汇处。占地面积11.4万方，总建88万方。住宅户数778户，主要为115、186及214，均为高层。现代建筑风格，玻璃幕墙立面。目前全部推出，目前均价为25300元/精装规范3000-5000元，主力总价为280600万元。新市府旁88万方城市综合体，绿城精装豪宅。.销售情况2021年6月22日初次开盘，截止目前销售36个月，合

21、计成交约458套备案186产品均价26200元/产品类型面积段套数占比备案套数备案率高层11524832%10040%145223%2091%18624832%14558%21420426%14169%288527%4892%顶复45041%4100%总和778100%45859%目前宁波中心住宅全部推出，总共778套，截止目前备案458套，将近3年的销售周期去化率59%，其价钱定位略高。总宁波中心大面积产品去化相对较好，186去化率58%。都为精装修产品，装修规范约3000元/，186装修规范约5000元/。.参考系3南塘 金茂府位于海曙区鄞奉路与尹江岸路交叉口。占地面积6.2万方，总建15

22、.8万方。住宅户数777户，主要为130、180、186产品，均为高层。新古典风格，南面奉化江一线江景。目前合计推出465套，均价为23500元/，186产品29500元/，科技系统2800元/，精装规范3500元/，186精装规范5000元/，主力总价为300570万元。以恒温恒湿恒氧概念翻开宁波豪宅市场。.产品类型面积段套数占比备案套数备案率高层13945677%29765%1805913%59100%1865011%2958%总和565100%38568%2021年8月29日初次开盘，截止目前销售10个月，推出565套，合计成交约385套备案均价为23500元/，临江186产品29500

23、元/目前金茂府总共推出565套，备案3385套，去化率到达68%。186户型为一线临奉化江，江景资源突出，均价到达29500元/。都为精装修产品，科技系统2800元/，精装规范3500元/，186精装规范5000元/销售情况.参考系4华茂 悦峰位于鄞州钟公庙路与联盛广场交接处。占地面积6.7万方，总建27万方。住宅户数607户，主要为、150、199、214产品，均为高层。法式ART-DECO风格，星河湾景观。目前合计推出360套，小面积精装规范3000元/，大面积精装规范8000元/，主力总价为300620万元。利用大理石铺面选用超奢华的精装修规范，客户对于豪宅的规范认可度高.产品类型面积段

24、套数占比备案套数备案率高层13711231%4439%15011231%3834%1996819%1826%2146819%812%总和360100%10830%2021年3月26日正式对外开盘，截止目前推出360套，合计成交约108套备案/150均价为22900元/，199/214产品28300元/目前华茂悦峰总共推出360套，备案89套，去化率30%；户型去化率39%，相对较好；/150精装规范3000元/，199/214精装规范8000元/.销售情况.序号项目名称明洲半岛品牌江东府品牌宁波中心品牌金茂府品牌华茂悦峰1地暖品牌威能威能无地源热泵系统/毛细管网威能2厨电斯麦格西门子西门子博世

25、博世5件套3橱柜威乃达汉森博来橱柜柏丽博罗尼4地板进口橡木地板实木复合地板莫干山原木浆玉石、大理石5风暖电暖松下奥普无无无6空调东芝（暂定）日立东芝无大金（日立）7冰箱斯麦格无西门子西门子斯麦格8墙纸未知无无东鹏/诺贝尔私人定制墙纸9净水器爱惠浦无滨特尔净水处理器无未知10马桶小高层杜拉维特 多层平墅英国凯乐玛TOTO凯乐玛杜拉维特卡德维11卫浴五金小高层高仪 多层平塑汉斯格雅摩恩汉斯格雅杜拉维特汉斯格雅/当代12恒温水笼头汉斯格雅摩恩汉斯格雅高仪汉斯格雅13新风系统法国空气法国兰舍honeywell新风华剑瑞风法国兰舍14粉粹机爱适易无无无三星、耶鲁15门锁耶鲁（暂定）耶鲁耶鲁凯特曼耶鲁卡德

26、维16浴缸小高层杜拉维特，多层平塑卡德维TOTO无杜拉维特凯乐玛17电梯西子奥的斯日立日立通力日立 万科江东府的功能优化的精装方向带给客户不少的感官价值提升，精装修规范2500-3000元/，明洲精装品牌与用材要更优； 绿城的精装质量通常为客户所信任，选用品牌也比较高端，相比之下，明洲精装品牌也要优于宁波中心； 金茂府以科技系统的精装特征，科技本钱就到达2800元/，但从常规精装的品牌与明洲的精装规范与其186产品精装产品根本持 平而优于产品的精装规范； 悦峰8000元/大面积精装规范树立标杆，选用品牌、材质都很讲究，相比之下明洲的精装规范并不显得弱势，但悦峰产 品价值规范为3000元/，显得

27、比较普通。与参考系精装修对比，明洲半岛精装修品牌优势比较明显.参考系5保利 印江南位于江东百丈路与海晏路交叉口。占地面积13万方，总建23万方。一期住宅户数730户，主要为高层108、127，多层、168产品。法式ART-DECO风格，星河湾景观。2021年6月27日开盘，全部为毛坯，高层均价18800元/，多层产品均价24300元/保利23万方住区，主力产品为区域稀缺多层洋房.开盘销售幢号套数面积（）楼层总价区间（按首付30%）销控套数销控率1#20 137 2-6276-301万4 20.00%2#20 137 2-6271-298万3 15.00%5#28 137 1-7300-341万

28、25 89.29%6#28 137 1-7311-326万27 96.43%9#24 137 1-6325-353万21 87.50%10#24 168 1-6404-426万23 95.83%13#32 137 1-8311-330万28 87.50%14#32 137 1-8294-322万21 65.63%16#64 东西首127中间1082-17东首227-254万中间183-206万西首208-235万56 87.50%17#64 2-1758 90.63%合计33626679.17% 高层户型为108、127，高层折后均价18800元/，销控率89%； 多层户型为、168，多层折后

29、均价24300元/，销控率73%。 根据购买赠送礼品苏泊尔智能电炖盅统计，截止中午12点实践成交约240套，实践去化率71%。印江南6月27日开盘，共推出2幢高层、8幢多层合计336套房源，高层开盘均价18800元/，多层均价24300元/，当天12点销控266套，实践成交240套，截止周日成交283套。.陆价钱定位实施.维度内容权重分值区间本案江东府金茂府悦峰区域价值区位级别9%0-98878配套完善度9%0-97879交通便捷度4%0-44444社会认可度5%0-54445景观资源外部景观5%0-44232项目景观6%0-66656人文价值4%0-42422规划设计楼栋排布5%0-4433

30、3建筑设计5%0-55344物业及其他物业服务6%0-64646学区价值7%0-77555品牌价值开发商品牌5%0-54554社会认可度5%0-55544户型设计功能设计14%0-1414111110户型附加值6%0-66555物业形态5%0-55444合计89837781【 量化 】Remark华茂悦峰产品均价22900元/，精装修规范3000元/左右；金茂府产品均价23500元，精装修规范2800+3500元/左右；江东府产品均价21600元/，装修规范2500元/；鉴于产品面积及户型功能差别不大，单价参考价值较高；.因素悦峰金茂府江东府比价评判系数1.101.171.10销售修正系数0.

31、941.101.07参考系价格(毛坯价)199001720019100修正后价格205802215022400权重15%40%45%基于产品力的市场比较价格（销售修正）21527【 量化 】Remark经过市场竞争工程推货数量、销售周期本案基准按一年思索、认筹情况等销售端要素得出修正系数；系数修正系数例如金茂府：月均去化套数/9/参考系已推量/本案体量，偏向过大数值需求修正。.维度内容权重分值区间本案兰园金茂府江东府区域价值区域级别9%0-98978配套完善度9%0-97778交通便捷度4%0-44444社会认可度5%0-54444景观资源外部景观5%0-44332项目景观6%0-66556人

32、文价值4%0-42224规划设计楼栋排布5%0-44333建筑设计5%0-55343物业及其他物业服务6%0-64646学区价值7%0-77555品牌价值开发商品牌5%0-54555社会认可度5%0-55545户型设计功能设计14%0-41471111户型附加值6%0-66355物业形态5%0-55444合计89757783【 170量化 】宁波中心兰园186产品均价26200元/，装修规范5000元/；万科江东府185产品均价23900元/，精装修规范3000元/；金茂府186产品均价29500元/，装修规范2800+5000元/；基于户型功能差别不大，总价要素也存在一定的参考价值；Rema

33、rk.因素金茂府兰园江东府比价评判系数1.071.151.1销售修正系数0.980.951.05参考系价格（毛坯价）232002060020500修正后价格243302250023680权重40%20%40%基于产品力的市场比较价格（销售修正）24704【 170量化 】Remark经过市场竞争工程推货数量、销售周期本案基准按一年思索、认筹情况等销售端要素得出修正系数；注：兰园、江东府入市节点及续销周期要素也有影响，故需求人为修正；.基于产品力比价体系得出21500元/，170产品24700元/1、本案一期中高层楼王产品均价21500元/，销售速度也比较快，相比之下明洲半岛产品地块虽晋级但楼幢

34、沿街，总体产品力持平，故21500元/可做其毛坯价重要参考。2、由于户型功能相差无几，170产品选取参考系的总价可成为其总价参考。3、鉴于对市场环境的谨慎乐观判别及后续竞争体量不断添加，价钱定位不宜过于乐观。4、思索明洲半岛面积配比要素，可小幅调整/170之间的差价。产品力外影响要素价钱定位毛坯结论：21500元/，170产品25000元/.参考面积参考项目面积户型装修标准（报价/客户感知）装修成本（预估）溢价幅度139江东府138三房两厅两卫2500元/2000元/左右500元/金茂府138四房两厅两卫3500元/2800元/左右700元/悦峰137四房两厅三卫3000元/2500元/左右5

35、00元/170宁波中心186三房两厅三卫5000元/4000元/左右1000元/江东府185四房两厅三卫3000元/2400元/左右600元/金茂府186四房两厅两卫5000元/4000元/左右1000元/精装规范及其溢价要素价钱定位精装结论：26500元/，170产品30000元/参考系是宁波主力精装高端工程，精装规范报价与本钱之间通常有一定溢价，绝对值在500-1000元/左右，表现为溢价幅度为20%左右。本案为精装修豪宅产品，雅戈尔又是宁波精装豪宅标杆工程打造者，另外再结合明洲整个工程树立的高端笼统及带给客户的高质量感受。本案精装规范3500-4000元/，可思索溢价至5000元.成交均

36、价测算楼盘本案江东府金茂府宁波中心江山万里139在售均价？21600234002420021400170在售均价？23900295002620023700户型四开间朝南三开间/四开间500800三开间500800三开间600900三开间600800学区华师大12年制樱花小学600600未定600600新城实验300300惠风书院300300楼层15层23层50050031层50050022层30030028层300300面积对比139、170138、185200300138、185100300185100100138、189100100面宽数14.1、17.8511.4、15.33003001

37、1.6、15.8530030010.250050011.9、16.05500400层高3.13.1、3.1503003.15、3.15-1003003.153003003.15-100300装修品牌国际一线国际三线300300国际一线100100国际一线100100选装30004000小区户数219815200200317套100100340套100100609200200开发商雅戈尔万科-100-200方兴100100绿城100100KK300300物业雅戈尔万科-500-600金茂-绿城-600-800普罗旺斯00外立面石材+铝板局部石材600600石材00玻璃幕墙200200石材干挂00

38、一层架空4.2局部200200有00有005.2-200-200景观视野一线甬新河中庭800800奉化江00差500500一线鄞州公园00合计加价36004100220031002500260050006500139对比均价2530028000256003260026700288002640030200139测算参考成交均价26225170测算参考成交均价29900.柒高层栋均价配价建议.配价目的：根据每栋楼所处的位置以及资源禀赋差别,经过准确、合理的定价，使得各楼栋可以快速去化，从而到达预期的销售目的，实现利润最大化。配价思索：南北楼幢差E5地块四幢中高层，因前后幢所享的景观资源及楼幢的视野

39、采光差别较大，首先需求制定前后楼幢的差价.东西楼幢差东边两幢靠中央公园，而西面两幢紧邻江澄路，资源差别大，需求制定东西楼幢的价差.东面的170户型与西面的户型，两个户型所属客群不同，制定楼栋差.23#25#中 庭 景 观内 河 水 系景观+500元/平方日照+300元/平方干扰-200元/平方喜好+500元/平方景观+200元/日照-200元/干扰-1000元/南北楼栋差-户型A、景观要素：25号楼南面有中庭景观，建议加价200元/，而23号楼西南面均临河景观资源较好，建议23号楼加价500元/平方米B、 日照要素：25号楼南面的23号楼高层，采光、视野受阻，建议减200元/，23号楼南面是6层的洋房，整栋楼的视野及