2房地产投资市场调研要点与方法

1、房地产市场投资市场调研要点与方法我们凭什么决策？有人说决策就是拍脑袋这话没错！但是，我们凭什么拍脑袋？假设我们在决策时毫无根据的乱拍脑袋，必然成为“三拍指点或“二拍老板。拍脑袋决策本质上就是分析思索，识别决断的过程，而这一过程的根底就是信息的搜集和处置。房地产的决策必需建立在市场调研的根底之上。 1.明确调研目与需求处理的问题市场调研目的:A. 为投资土地决策土地招招标、二手土地投资等提供相关的信息参考；B. 为现有土地进展开发建立投资决策提供相关的信息参考；C. 其他目的问题思索：我们需求处理的问题有哪些？我们将要投资的市场环境怎样样？我们未来的产品将卖给谁？我们拟投资的工程未来能否顺利的销

2、出去？我们拟投资的工程未来能获得什么样的收益？我们将面临的市场风险是什么？可以支持我们处理问题的 现实与数据 是什么？投资工程区域宏观市场调查社会开展总量市场开展程度市场开展潜力开展构造开展速度开展特点土地市场开展程度产品市场开展程度需求市场开展程度价钱程度规划带来的潜力人口增长潜力政府土地贮藏与市场存量规划驱动要素自然资源与社会资源产业构造与规模、速度增长速度经济开展潜力GDP人均收入产业与人口人口构造土地价钱房屋价钱投资市场环境调查询题树MECE投资工程调查询题树MECE投资工程片区中观市场调查工程资源客户资源市场供求客户构造有效需求土地供求房屋供求自然资源环境特质市场价钱潜在竞争在建工程

3、待建工程资源产品市场资源产品市场 2. 明确调研的内容城市宏观环境信息： GDP增长率、人均GDP、人均可支配年收入、产业增长构造、人口增长构造与消费程度、银行年末居民存款余额，土地出让情况，近期规划建立情况，地方政策法规等；市场中观环境信息： 房地产市场供求信息年施工量、开工量、年销售量、市场土地存量、拟开工量，市场价钱走势，开发运营本钱，房地产行业情况，房地产市场情况等； 2. 明确调研的内容 市场微观环境信息： 典型工程，可比工程，产品构造，单个产品价钱，单个楼盘年销售量，未来的竞争对手情况，工程的位置环境、地块情况包括土地的经济法律等背景情况、相关条件、目的消费群等。3. 确定调研范围

4、与对象当地政府部门：统计局、国土局、规划局、建立局、房管局等；区域：辐射区域、可比区域、竞争区域；物业：同区物业、可比物业、典型物业、 竞争物业；需求市场：目的消费群在明确调研目的的前提下，根据不同的工程情况，确定调研范围与对象。4. 调查预备任务市场调查所需表格5. 信息搜集政府信息社会经济信息城市规划城市建立城市宏观环境信息市场根本情况市场供求信息开发运营本钱市场价钱市场中观环境信息5.1信息搜集典型工程产品构造单个产品价钱单个楼盘销售周期未来的竞争对手工程市场需求信息工程根本信息市场微观环境信息位置环境地块情况相关条件根据调研目的，对于采集的信息进展挑选，找出关键性信息进展深化分析。重点

5、从以下几个方面进展分析研讨：市场整体走势市场时机与有效需求本钱与房价市场竞争与工程条件6、市场信息分析几个关键目的人均GDP与人均年收入产业增长构造人口增长构造与消费程度年底居民存款余额商品房施工量与销售量的倍数比商品房施工面积与商品房开工面积之比历年销售量历年房价走势6.1、市场宏观经济目的分析案例分析深圳历年各项相关目的的增长率变动比较图深圳市各项相关目的历年的增长率走势图 案例分析 人均GDP对房地产市场需求的影响 房地产消费市场逐渐出现饱和消费转向以购置固定资产为主开场有才干购置固定资产主要处理温饱问题房地产成为主要投资产品之一房价相对平衡价差间隔逐渐拉大房价将出现大起大落分析对比参考

6、分析对比参考分析对比参考人均GDP对房地产市场需求的影响 按照市场经济国家的阅历，当一个地域的人均年GDP到达4500美圆时，就开场进入“城郊居住阶段，对别墅的需求便快速增长。随着人均年GDP逐年提高，低密度住宅将会成为市场主流产品。 由于中国的分配关系存在较大的问题，近几年人均年GDP在逐年增长，但人均收入并未随之而升，而是富人越来越多，这一景象，导致高档住宅，尤其是别墅的需求越来越大。人均年GDP逐年提高使别墅成为抢手货在1995年以前，上海的人均年GDP在2000美圆左右，上海的一栋别墅的总价仅在100万元左右。2002年，上海的人均年GDP为4909美圆，2005年，上海的人均年GDP

7、已到达7600美圆，2021年，上海的人均年GDP已超越1万美圆 。GDP的增长导致了上海楼价的狂涨，高档住宅首当其冲。200万元/栋低端别墅300-400万元/栋中低端别墅400-600万元/栋中端别墅1000万元以上/栋高端别墅2006年上海别墅行情案例：案例分析参考人均年收入平均房价幅度备注5000-600010001500右边的价格多为因特殊情况或炒楼增多而引起的偏高行情7000-8000160030009000-1000025003500目前重庆处于此阶段，主城区2010年人均年收入超过2.5万元，房价也在此高度，也10000-140002500550015000-200005000

8、700020000-2500060001000025000-30000700015000根据多年来约50个城市的调查统计分析，在不同经济开展阶段，中国城市城镇居民年人均收入与市场平均房价幅度的对应比较大致如下：平均房价大约为人均年收入的30%左右。从表中数据来看，目前2021年重庆的房价尚未到达偏高的情况，居民的收入仍能支撑目前的平均房价。城镇居民年人均收入与平均房价的对应分析对比参考分析对比参考城市人均年收入与房价正常比值当人均年收入超越6000元以后，房价=人均年收入的30%左右是相对正常的。即人均年收入相当于房价的34倍，市场根本上是可以接纳的。案例分析案例分析6.2产业增长构造对房地产

9、市场的影响房地产的主要消费群是第三产业，第三产业的比重越大，市场需求也就越大。第三产业的细分构成不同层面的消费群体。6.3人口增长构造和消费程度对房地产市场的影响城市人口自然增长与家庭分化对住房的需求；城市产业人口增长与消费程度的提高对住房的需求；工程片区人口构造变化与购房才干的提高对换房的需求；外来人口增长对住房的需求；经济收入提高对投资房地产的需求。深圳市19872021年6月商品房施工量与销售量对比分析 供求平衡供过于求竞争猛烈6.4 供求关系对投资风险的影响案例分析重庆全市2003-2007年商品房施工量与销售量对比分析 2007年的利好音讯与房价上涨促使施工量猛增，给2021年的销售

10、呵斥了宏大的压力。6.4 供求关系对投资风险的影响案例分析6.5 价钱与本钱分析价风格研：历年价钱价钱走势与增长幅度；历年价钱区位的变化；当前价钱区位的价差及比重；未来价钱区位的趋向；拟投资工程未来价钱区位的判别；本钱调研：土地本钱地价与付款时间、拆迁及其他本钱、开发周期与时机本钱；开发建立本钱，运营本钱，税费等。6.6 市场有效需求与竞争分析工程片区购房有效需求能否支撑工程运营；工程片区购房消费群体可以接受的价钱有多高；工程片区购房消费群体消费取向如何；工程销售的辐射面有多大；工程市场的时机在哪里，我们能否可以抓住时机；工程市场竞争主要来自哪里，能否躲避竞争。市场环境归纳总结归纳总结房地产开展态势能否有利于开发市场时机与有效需求能否有利于销售市场竞争对销售有多大的影响城市经济运转能否有利于投资7.工程情况调研分析工程根本优势工程的特质工程的机遇工程的可造优势工程的硬伤与相关制约当地