2022年从拿地到交付项目总全程经历的那些蛋疼程序及磨难

1、- .从拿地到交付,工程总全程经受的那些蛋疼程序与磨难土地的猎取细节 在现阶段依据 .城市房地产治理法 .的有关规定,用地的取得方式有三种：. 是通过国家出让方式获得即通过土地一级市场取得. 是通过转让方式获得即通过土地二级市场取得. 是通过与当前的土地的使用者合作等方即通过土地三级市场取得土地竞买工作流程-流程图1.土地的投标、开标依程序：投标人在投标截止时间前将标书投入标箱；招标公告答应邮寄标书的,投标人可以邮寄,但出让人在投 标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后,不行撤回；投标人应对标书和有关书面承诺承当责任；由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情形,当众开启标箱,宣布投标人名称

2、、投标价格和投标文 件的主要内容；评标小组进展评标；评标小组由出让人代表、有关专家组成,成员人数为五人以上的单数；招标人依据评标结果,确定中标人；2.土地拍卖会程序：主持人点算竞买人；主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；主持人宣布起叫价和增价规那么及增价幅度；没有底价的,应当明确提示；主持人报出起叫价；竞买人举牌应价或者报价；主持人确认该应价后连续竞价；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的,主持人落槌表示拍卖成交；主持人宣布最高应价者为竞得人；竞买人缺乏三人,或者竞买人的最高应价未到达底价时,主持人应当终止拍卖；3.土地挂牌程序：在挂牌公告规定的挂牌起始

3、日,出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规那么及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布 符合条件的竞买人填写报价单报价 出让人确认该报价后,更新显示挂牌价格 出让人连续承担新的报价 出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人；- .word.zl.- .时限 挂牌时间不少于 10 个工作日；挂牌期间可依据竞买人竞价情形调整增价幅度；挂牌期限届满,依据以下规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并符合其他条件的,挂牌成交 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人；报价一样的,先提交报价单 者为竞得人,但

4、报价低于底价者除外 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进呈现场竞价,出 价最高者为竞得人 4. 土地的成交确认书 1、经办部门：市土地贮存交易中心 2、办理条件：依据挂牌文件商定交纳竞买保证金、申请人需具备相应的申请条件；3、本卷须知：确定竞买保证金截至日期,以免错过竞价资格、确定好申请公司名称,以免公司名称不符合 房地产开发的要求、办理土地证之前,公司相关信息不要变更；4.办理时限： 30 内签订出让合同 土地确权登记手续的办理 1.承办部门：所在城市国土资源局 2.土地

5、登记需要的资料 方案立项批文；建立用地规划许可证和用地看法；土地登记申请书；地籍调查表含土地登记法人代表XX 明书、土地登记法人代表托付书、四邻指界签、宗底座落图；土地登记审批表；土地登记卡；3、办理条件：需交纳完土地出让金及契税,持出让金交纳凭证、契税完税证明等相关资料办理土地证；4、本卷须知：地籍调查需提前开场工作,和谐做好四邻签字；5.办理时限： 20 个工作日 2 工程的立项手续与时限 工程建立工程立项审批 一.承办部门：所在城市方案开展委员会投资处 二.申报资料：书面申请；供应资金落实证明；土地使用权证明；由具有相应资质的工程询问单位编制的可行性讨论报告；可行性讨论报告应具有以下附件

6、：规划部门对 工程建立选址的初审看法；土地治理部门对建立用地的初审看法；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查看法；依法必需招标工程的招标总体方案；公司的资质证明 . 三.申办程序：有行政主管部门的开发商,由主管行政部门转报工程立项申报资料；无行政主管部门的开发商,可直接报 市治理办公室,工程立项申报资料由该办转报市计委；纳入土地收购出让的工程,开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后,凭.中标确认书 .或.拍卖成交确认书.和.国有土地使用权出让合同.；与其它- .word.zl.- .申报材料一起上报；市计委在收到申报资料后,依据具体情形,进呈现场勘察,对符

7、合条件的,市计委予 以批复；对属上级开展方案部门审批权限内的工程,由市计委负责转报；四.办结时限：在收到申报资料后,5 个工作日内予以批复可研报告；建立工程年度投资方案审批 1.承办部门：所在城市方案开展委员会投资处 2.申报资料：书面申请；国家或省、市计委批复工程可行性讨论报告；规划部门出具的建立工程规划 许可看法；跨年度建立工程,需供应市计委上年度下达的年度投资方案；3.申办程序：有行政主管部门的开发商,由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商,可直接 上报市治理办公室,申报资料由该办转报市计委；市计委在收到申报资料后进展审查,对符合条件的,市 计委予以批复；5 个工作日内予以批

8、复可研报告；4.办结时限：在收到申报资料后,3 拆迁手续与程序 1.承办部门：所在城市拆迁办 2.申报资料：拆迁申请书；工程立项批文；.建立用地规划许可证 .及附图、附件；国有土地使用证；建立拆迁暂时用地许可证；拆迁补偿、安置资金证明；拆迁方案和拆迁方案；产权调换和安置用房证明；3.申办程序：. 审查申请,并于收到申请后2 日内作出是否准予拆迁立项的打算；.word.zl.- - . 批准拆迁立项的,拆迁人应自批准立项之日起 费；3 日内办理托付拆迁或自行拆迁备案手续,缴纳拆迁治理. 拆迁立项批准之日起 5 日内,核发 .房屋拆迁许可证 .；确定拆迁 X 围,发布拆迁公告,进展户口登记、房屋勘

9、测等拆迁预备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆 迁协议；实施拆迁,核发拆迁验收证明,取得 .拆迁验收合格证 .；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线,核定用地 X 围、拆迁面积；4 设计单位招标 1.承办部门：开发商或其代理机构 2.申报资料：建立工程方案批文；建立工程设计规划要求通知书及附图；招标投标工作方案及方案；设计任务书；招标人或代理机构工作才能证明材料及 XX 书；托付代理协议或合同；3.申办程序：招标人或其代理机构按规定提交申报材料包括：方案批文、设计规划要求通知书、设计任务书等；填报 .工程设计招标投标申报表 .；审核工程情形及招标条件,登记备案；对发标、评标及方案评审等活动实施现场

10、监视；中标方案确定后,招标人提交招投标情形报告；签发 .工程设计招标投标看法书 .；4.标杆企业常规时限：20 个工作日；5.应留意的事项：单体 10000 平方米以上的建筑工程,必需进展设计招标,行政监视部门为市建委设计处；6.受约束节点 . 工程立项批复 . 规划看法书 7.制约节点 . 修建性具体规划方案的申报 . 建立工程规划许可证5 用地规划许可证办理 建立用地规划许可证的取得一.承办部门：所在城市规划局 二.申报资料：书面申请含建立要求和内容；计委年度方案投资批文；1：500地势图；已批准的可行性讨论报告；- .word.zl.- .三.申办程序：持所需材料向市规划局提出申请；规划

11、局现场勘察,审查、 核对相关规划, 在 15 个工作日内赐予答复；规划局对符合城市规划的申请签发 .建立用地规划许可通知书 .,开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建立用地方案批准手续；需制订具体规划的,在 7 个工作日内签发 .规划设计要求通知书 .；托付有资质 的设计单位作总平面规划设计；规划局审查规划设计方案；到市规划局规划治理处办理 .建立用地规划 许可证 .；对具备审批条件且符合具体规划的,7 个工作日内核发 .建立用地规划许可证 .和.建立用地规划意 见.；四.主要审查内容 实体审查 . 确定建立用地的性质 . 确定建立用地及代征城市公共用地 X 围和面积 . 其它法律、法规、规章

12、中要求审查的内容形式审查 全部申报材料是否符合要求 五.受约束节点 . 国有土使用权出让合同的签署 . 建立用地及代征地的钉桩成果 . 规划看法书 . 工程地名核准批复 六.制约节点 . 建立工程规划许可证 . 施工许可证 . 预售许可证及国有土使用证 特殊本卷须知：1方案需通过公司审查再上报,以免方案通过后不符合公司的开展理念；2上报方案需与设计部反复沟通,对于面积指标、日照遮挡等相关问题需提前核查,充分沟通,以提高 审核通过率；备注： 15 个工作日 6 规划许可证程序 建筑规划许可证的办理1承办部门：所在城市规划局2申报资料：申请阶段：书面申请含建立要求和内容； 1：500 地势图；已批

13、准的具体规划；取证阶段：.建立工程规划许可证.申报表一式两份；.word.zl.- - .建筑工程总平面图加盖工程设计单位证书专用章一份；建筑和构造施工图的主要局部、室外工程平面图,装订成册,一式两套；当年年度投资方案；有关部门的审核手续；已取得 .建立用地规划许可证 .的,须附土地使用权批准文件；涉及房屋拆迁的,须附拆迁验收证明；按规定由专业主管部门审查的,应附其书面审查看法；3申办程序：申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划治理处办理 .建立工程设计规划要求通知书 .；省会规划专家组评审；到市规划局规划治理处办理 .建立工程设计方案规划审查看法书 .；取证阶段：开发商领取、

14、填报 .建立工程规划许可证申报表 .,并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续；资料审核完毕,执由规划局开具的所在城市城市建立基金治理办公室收费联络单,到基金办缴纳市政设施配套费；同时,在市规划局缴纳城市规划技术询问效劳费和建筑放线费；在缴纳上述费用后,方可领取建立工程规划许可证；4办结时限：批准办证申请,15 个工作日内；办理 .建立工程设计规划要求通知书 .,7 个工作日内；办理 .建立工程设计方案规划审查看法书 .,7 个工作日内；办理施工图审查,20 个工作日内；方案或施工图修改时间不计入办结时限内主要审查内容实体审查已审查通过设计方案的建立工程：申报图纸是否符合修建性具

15、体规划或已审查通过的设计方案；前款规定工程以外的建立工程：申报图纸的用地X 围与规划确定的X 围是否一样建立工程的性质符合城市规划的要求容积率符合城市规划的要求建筑高度符合城市规划的要求建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的要求建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求,绿化率符合城市规划的要求公共效劳设施符合法律、法规、规章和新建改建居住区公共效劳设施配套建立指标 .的规定建立工程后退道路红线的距离符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求已支配了必要的水、电、气、热等市政根底设施,其它法律、法规、规章中要求审查的内容；受约束节点.

16、规划看法书及其中的要求. 修建性具体规划方案及其中的要求. 工程档案登记资料. 勘察设计招投标审查通知书- .word.zl.- . 工程的地名核准批复 . 技术图纸制约节点 . 工程施工许可证 . 工程建筑面积猜测量 . 预售许可证 . 房屋权属初始登记 本卷须知：该节点是规划报建中问题最多的一个点,为了防止反复,第一需要与设计部充分沟通,对于面积指标、间 距、退让等常见问题要提前核查,如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通,以提高审核通过率；7 消防审批消防报建应提交以下资料：4-6 项须供应电子文件 1、.建筑消防设计防火审核申报表 .、申办个人介绍信及个人有效证件、建立单位营业执照

17、复印件 2、.建筑工程立项选址或初步设计消防审核看法书 . 3、设计单位资质证书、营业执照复印件加盖设计单位公章、注册建筑师章XX 红章4、建筑平面图纸需含门窗表二套,立面、剖面、总平面图纸各一套加盖 5、具体消防设计专篇一套加盖 XX 红章,包括每栋建筑具体说明,并附工程工程概况表格,表中列明技 术经济指标及各栋建筑高度、层数6、完整消防工程图纸一套建筑、给排水、暖通、弱电专业,加盖 XX 红章7、设计人员 XX 书复印件一份最少二人以上,并与图纸签名人员相符办结时限：自收到图纸资料之日起,一般工程 10 个工作日内；国家、省重点工程 20 个工作日内审核完毕；主要审查内容 . 总平面布局和

18、平面布置中涉及消防平安的防火间距、消防车道、消防水源等 . 建筑的火灾危急性类别和耐火等级 . 建筑防火、防烟分区和建筑构造、平安疏散和消防电梯 . 消防给水和自动灭火系统；防烟、排烟和风、空调系统的防火设计 . 消防电源及其配电；火灾应急照明、应急播送和疏散指示标志 . 火灾自动报警系统和消防掌握；. 建筑内部装修的防火设计；建筑灭火器配置；. 有爆炸危急性的甲、乙类厂房的防爆设计；国家工程建筑标准中有关消防设计的其它内容受约束节点 经审定的规划方案 制约节点施工图设计 本卷须知： 2022年 10 月 1 日开场实施新的备案制度；但假如“ 地下单体建筑和建筑高度超过五十米的居住建筑建立工程

19、仍需审核和验收；这对图纸的质量要求就更为严格,消防间距、消防门的开启方向、最短 逃命距离等常见问题要尽量防止；8 地下人防审批 1、经办部门：市人防办- .word.zl.- .2、办理条件：建立用地规划许可证审批通过,单体方案已经通过；3、需要报送的资料 地下室构造施工图三套 地下室水电、通风施工图三套 地下室人防设计施工图三套 4、本卷须知：人防建立方案需提前确定并与人防办沟通,防止反复；5.办理时限： 10 个工作日 人防规划设计看法书人防施工设计图审查主要审查内容 . 初设要求修改的内容 . 人防构造、人防设施审核 . 技术标准审核 受约束节点 . 人防初步设计审核看法 . 人防初步设

20、计审核批准通知单 制约节点 . 施工许可证 . 预售许可证 本卷须知：人防审批一般请人防设计单位帮助办理,他们与人防办都有较好的业务关系,关于是否异地建立需要提前 确定,如异地建立需提前办理异地建立费的缴纳 9 环境评估 环保专项审批：1、经办部门 : 市环保局 2、办理条件：修建性详规批复 3、办理时限 : 30 个工作日 4、需要报送的资料 建筑施工图二套 规划总平面图 建筑专篇说明一套- .word.zl.- .标示清晰各分区功能 标示发电机房位置、功率；本卷须知：环保审批一般连同环评报告一起外包给与环保单位有较好业务关系的专业单位办理；而且在合同中要商定 包通过,并帮助验收；审批中留意

21、关于设立排污站等要求,如有餐饮商业需在其中进展具体说明；环评报 告编写需 2 个月,务必提前支配,防止影响后续工作；10 施工许可证程序 施工许可证的办理 1.承办部门：所在城市建立委员会 2.申报资料：报建证；计委立项批文；市规划局建立工程设计规划要求通知书及附图；施工合同备案登记表；质监托付书；监理合同鉴证；施工单位平安报监书；总包单位中标通知书；建筑工程质量责任 卡；施工许可申请表；3.申办程序：开发商领取、填报.所在城市建立工程施工许可申请表.、.工程质量责任卡.、.质监托付书 .；将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续；交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金 后,

22、领取施工许可证；4.办结时限：自收到申办资料,并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起,5 个工作日内,核发.建立工程施工许可证. 施工许可证分为正本、副本,5.应留意的事项： 施工许可证明行一个单项建立工程,实行一份施工许可；正本由开发商储存,副本由施工企业储存,作为竣工验收资料；受约束节点 . 建立工程规划许可证 . 建立用地规划许可证 . 人防初步设计审查看法 . 平安及质量监视手续 . 施工及监理单位招投标 . 树木移伐审查 . 施工场地占道审批 . 节能及专项基金缴纳等 制约节点 . 工程开工 . 预售许可证 11 施工过程的程序 . 建立工程放线办理- .word.zl.- .需

23、提交以下资料：1、.建立工程放线申请表 .建立单位盖章2、用地红线图、.建立工程规划许可证 .复印件各一份 3、已批复总平面图、首层平面图原件各一份 4、总平面图电子文件 1 份 承办单位：规划局测量放线科 . 质量监视办理 需提交以下资料：1* 市建立工程质量监视登记表 一式五份 ；2建立工程规划许可证复印件提交原件核对后退回；3全套施工图纸、施工图纸审查批准书复印件；4工程地质勘察报告；5施工合同复印件、招标工程仍需提交中标通知书复印件提交原件核对后退回；6质量监视费和质量监视效劳费缴费收据复印件,7镇区工程仍需提交镇区规划建立办出具的质量监视登记表；承办人：建立工程质量监视站2 个工作日

24、. 平安监视办理 申报材料：按次序装订成册1XX 市建立工程平安监视登记表一式五份；2建立工程施工合同复印件；3施工图纸只提交建施局部；承办单位：建立工程平安监视站2 个工作日本卷须知：此环节关节是施工现场,一般由工程部负责办理；提前支配各单位做好现场各项预备工作,并政府部门提 前做好沟通；12 预售面积测量 房屋面积预售测量及备案备案主要审查内容 . 测绘楼栋面积与规划许可证面积一样程度 . 房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一样程度 . 分摊的面积的运算与分摊部位是否合理 . 穿插分摊的运算是否合理 . 其它审核受约束节点 . 施工图审查通知书 . 建立工程规划许可证 . 人防审查看法

25、- .word.zl.- . 工程地名核准批复和土地出让合同 制约节点 预售许可证 本卷须知：预售查丈办理前需提前办理门牌审批,查丈报告地址需与门牌地址一样；关于是否计入产权面 积是这个环节的关键,设计部肯定要对测量单位的勾线图进展复核,防止出错；13 预售证办理程序 我国实行商品房预售许可证,开发商进展商品房预售,应当向城市、县房地产治理部门办理预售登记手续,.；取得 .商品房预售许可证 二、实施程序 1.承办部门：所在城市房产治理部门 2.申报资料：商品房预售申报表；土地使用权证书；按供应预售的商品房运算投入建立的资金到达工程建立总投资的 25%以上, 并已确定施工进度和竣工交付日期的证明

26、材料；现场形象进度： 6 层以下封顶、 高层 2/3 开发资质等级证书和开发经营许可证；工程施工合同；预售商品房分层平面图；3.申办程序： 房产治理收到申请后3 日内对申请材料进展初审,并进呈现场查勘；2.初审和现场查勘合格的,办理预售许可；4.办结时限：收到申报表和申报资料后,7 日内办理完毕；主要审查内容 . 规划许可证相关数据与国有土地使用证、施工许可证等相关数据的一样程度 . 出让楼栋相关数据与规划许可证的对应数据一样程度 . 出让房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一样程度 . 网上上传数据的正确程度建立资金的到位程度 受约束节点 . 国有土使用权出让合同及国有土地使用证 . 建立

27、工程规划许可证 . 工程地名核准批复 . 施工许可证等制约节点 . 房屋预售 . 销售机构备案本卷须知：预售许可证的办理需与销售方案协作,特殊是现场形象进度的要求需提前沟通,如达不到要求,需要工程部协作搭建脚手架,同时做好公关铺垫；在录入数据时要留意门牌号与楼栋号是否一样,防止买 错楼的现象显现；14 竣工验收工程规划验收- .word.zl.- .需提交以下资料：1、.建立工程规划验收申请表.1份一个副证一X 申请表2、红线图备好影印件 ,总平面布置图 3、.建立工程规划许可证 .副证原件及附件备好影印件不需要4、建筑工程消防验收看法书复印件5、工程报建跟踪表 6 、现状地势实测四置图 2

28、份、电子文件 10 个工作日承办单位：规划局结果：颁发 .规划验收合格证 . 工程竣工验收 1、工程已具备以下条件和文件方可组织竣工验收：1已完成工程设计和合同商定的各项内容；2.工程竣工验收申请表.、.工程质量评估报告.；3规划部门出具的规划验收合格证；4勘察、设计文件质量检查报告；5完整的技术档案和施工治理资料；6工程使用的主要建筑材料、建筑构配件、设备的出厂合格证和进场试验报告；7建立单位已按合同规定支付工程款；8施工单位签署的.工程质量保修书.；9市政根底设施的有关质量检测和功能性试验材料；10公安消防、环保部门分别出具的认可文件或者准许使用文件；11建立行政主管部门及其托付的质监机构

29、等部门责令整改的问题已全部整改完成；12建立工程施工平安评判结论；2、由建立单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位人员组成验收组进展工程竣工验收；3、质监机构对工程竣工验收的有关资料、组织形式、验收程序、执行验收标准等情形实施现场监视；主要审查内容 . 建立工程是否已到达交付使用条件 . 建立工程与审批的内容是否一样 . 对建立内容不一样的处理措施 受约束节点 . 竣工资料 . 现场条件 . 面积及掌握测量成果 制约节点 建委的竣工备案 工程竣工验收备案- .word.zl.- .需提交以下资料：全部资料复印件均需加盖建立单位公章1、工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表一式六份 故在前期验收

30、时这两中表格都应预备一式九份；2、工程竣工验收申请表；3、建筑工程施工许可证复印件；4、质监机构出具的工程质量监视报告；施工单位出具的工程质量自评报告；监理公司出具的工程质量评估 报告；市质监站把资料看完再送镇质监组签字后再由市质监站确认过送建委5、勘察单位出具的勘察质量检查报告设计单位出具的设计文件质量检查报告；6、商品住宅仍应提交 .住宅质量保证书 .和.住宅使用说明书 .、.房屋建筑工程质量保修书 .；7、施工平安评判书；8、规划验收许可文件、建筑工程消防验收看法书、环保验收文件或准许使用文件复 印件提交原件核对 ；主要审查内容 . 申报材料是否齐全有效 . 建立工程是否已到达交付使用条

31、件 . 建立工程与审批的内容是否一样 . 工程质量产否达标等 受约束节点 . 竣工资料 . 档案移交 . 消防验收合格通知 . 人防验收合格通知 . 规划验收合格通知制约节点 . 楼房交付 . 实测面积备案 . 大产权证 本卷须知：竣工备案是商品房交付的条件之一,该项工作一般由工程部负责,类似于施工证的办理,资料的提前审核 尤为重要,再就是工程部要将专业验收和质检验收统筹支配；15 面积测量与备案 1、经办部门 : 房地产测绘所指定的测绘单位 2、办理条件：规划验收或竣工备案肯定以建立工程规划验收合格证的附图作为查丈根底 3、主要审查内容 . 技术资料是否齐全 . 楼号及面积数据- .word.zl.- . 实测数据与猜测数据及分摊的部位是否发生变化 . 建立工程与审批的内容是否一样 4、受约束节点 . 建委的竣工备案资料 . 工程地名的批复文件 . 人防工程的建立批准文件5、制约节点 . 楼房交