2022年7月全国商品住宅市场交易月报

1、2022年7月全国商品住宅市场监测月报目录010203CONTENTS04本月观点及政策汇总一线城市商品住宅市场二线城市商品住宅市场三、四线城市商品住宅市场01本月观点及政策汇总PART本月观点全国楼市整体热度分化明显：全国楼市呈现不同程度的热度分化状态。一线城市住宅成交规模同环比上 涨显著。其中以上海楼市楼市复苏迹象最为明显，市场热度已恢复到年初火热水平；而二三四线城市住宅成 交呈现出明显的量跌价升趋势，受夏季高温和停贷风波等因素影响，房地产市场热度整体有所下降，但部分 城市楼市在降息和人才吸引等楼市松绑政策的刺激下回暖趋势依然持续；从存量方面来看，一线城市整体去 化周期在合理范围，部分二线

2、、三四线城市去化周期超过20个月，市场去化压力较大7月21日，国务院召开常务会议，部署持续扩大有效需求的政策举措。其中在房地产方面的表 述为“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。各地因 城施策的力度持续增加，全国已有62省市发布政策超70次。以优化认贷认房标准，降低首付比例，调整公积金贷款额度，购房补贴，交房即交证等优化政策为主，进一步促进房地产市场刚需和 改善性需求释放。另外各地将继续规范以及优化调整预售资金监管政策，更好地为房企补充资金流 动性，提高预售资金使用效率，降低房企税费支出，缓解房企资金压力数据快报7月，全国楼市整体热度分化明显，一线城市成交

3、规模同比涨幅3%，环比涨幅8%，成交价格同比涨幅明显；二线城市成交规模较 去年同比下降55%，环比下降34%，受结构性因素影响成交价格同环比涨幅明显；三四线城市成交量跌价升。一线城市市场回暖 趋势明显，而二三四线城市市场则整体趋冷，不同城市分化明显；从存量方面来看，一线城市整体去化周期在合理范围，部分二 线、三四线城市去化周期超过20个月，市场去化压力较大数据说明：红色字体表示该数据环比有所上涨；绿色字体表示该数据环比有所下降区域40个监测城市7月住宅市场情况成交面积（万平米）同比环比成交价格（元/平米）同比环比成交金额（亿元）同比环比一线城市301.143%8%5849018%2%1761.

4、3521%6%二线城市974.3555%34%2090420%4%2036.7846%32%三四线城市335.1241%19%183643%8%615.4040%12%热点政策汇总信阳市：购房首付最低比例降至20%，买新房给予契税补贴上升至50%7月6日，河南省信阳市印发信阳市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)的通知。措施提到引导在信金融机构加大个人住房按揭 贷款投放，下调住房贷款利率，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付比例为20%。在信阳市区内购买商品住宅（不含二手 房），并缴纳契税的给予已缴契税50%补贴。杭州市：加强商品房预售资金监管7月6日，杭州市发布关于进

5、一步规范杭州市商品房预售资金监管的通知。正式实施商品房预售资金监管新政策，防范项目资金风险，保障购房 者权益。加强资金使用管理、加强监管账户管理、加强资金动态监测等多举措，促房产行业健康发展，落实经济稳进提质攻坚行动。西安市：商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管7月14日，西安市发布关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知。通知提到，强化商品房预售资金监管，商品房预售资金（包括定 金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。 严格拨付标准。商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不

6、得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备 案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过 总额的20%和35%。河北市：交房即交证新政7月15日，河北印发了交房即交证的政策。此次河北省7部门联合印发关于推进“交地即交证”“交房即交证”改革的指导意见，提出到2022年 底，各设区市和不少于80%的县（市、区）实现“交地即交证”首证颁发；各设区市至少有一个新建商品房项目实现“交房即交证”。固原市：给与购房补贴7月18日，宁夏回族自治区固原市发布关于购买首套房和二套房 申请购房补贴有

7、关事宜的公告，公告指出购买新建商品房和二手房（含住宅、 非住宅），购房面积144平方米以下的，并在2022年5月31日之后至2023年12月31日内签订商品房买卖合同（二手房签订买卖合同）、缴纳税 费、完成不动产登记或二手房完成转移登记的购房人，首套房屋按购房合同价款的10给予补贴，二套房屋按购房合同价款的5给予补贴。热点政策汇总广州市：旧村改造合作企业总资产规模设定7月21日，广州住建局发布关于公开征求广州市旧村改造合作企业引入及退出指引（修订稿）其中规定合作企业总资产方面，改造范围内现状 建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于100 亿元。现状建筑面积大于等于 60 万平方米的项

8、目，企业总资产不低于200亿元；企业净 资产要求不低于50亿元。合作企业本身或者其全资子公司的资产可以计入该企业数据范围。长沙市：优化住房公积金政策7月22日，长沙住房公积金管理中心发布关于优化住房公积金业务政策和流程的通知。其中提出，长沙市住房公积金最高贷款额度提高至70万 元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至80万元。职工家庭购买第二套改善性自住房，首付款比例不得低于购房总价的60%调整为 40%。职工家庭购买首套房，实施阶段性“可提可贷”政策，即政策实施之日起至2022年12月31日期间职工家庭购买首套房的，可以申请购房提 取，同一套房屋提取总额不得超过购房首付款，同时可以

9、申请住房公积金贷款。遵义市：降低首付比例7月25日，遵义市住房和城乡建设局等14部门印发遵义市促进房地产业良性循环和健康发展的工作措施，工作措施指出在2022年7月1日至2023年6月30日期间，缴存职工家庭购买第二套自住住房申请住房公积金个人住房贷款的，最低首付款比例由30%降低至20%。鼓励金融机构降低 贷款保证金缴纳比例，贷款保证金缴纳比例不超过2%；建立住房按揭贷款保证金退出机制，金融机构不得长期留存贷款保证金。进一步简化农业转 移人口购房落户手续。丽水市：提高高层次人才住房公积金贷款限额7月25日，浙江省丽水市住房公积金管理委员会办公室于近期印发丽水市住房公积金管理委员会关于新时代进

10、一步落实丽水市高层次人才住房公 积金优惠政策的通知。通知将AB类人才由最高80万元限额调整为全额可贷，CD类和E类博士人才由定额优惠调整为上浮一定比例优惠，高层 次人才住房公积金贷款限额进一步提升，且今后优惠额度将根据贷款基础限额上浮，实现动态调整。根据通知解读，该条款是指AB类高层次人 才在丽水行政区域内购买家庭自住住房的，在按规定比例支付首付款后，可贷额度不设上限，不受“可贷额度按借款人及配偶近12月住房公积金账 户月均余额的10倍计算”“月还款额不得超过月缴存额的3倍”的限制。宏观房地产数据分析2022年1-7月全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%。其中住宅投资60238亿

11、元，下降5.8%。全国房地产开发投资已 连续4个月负增长，房地产行业依旧面临着持续增大的下行压力，受疫情和烂尾楼引发的新房交付问题影响今年1-7月全国商品房 市场销售累计同比下滑幅度有所加大，全国楼市持续趋冷，购房者观望情绪为主，买房积极性不强，房企回款受阻使得资金链紧 张，融资困难，投资意愿偏向谨慎数据来源：国家统计局38.325.621.6 18.31512.710.98.8 7.26.04.43.70.7-2.7-4-5.4 -6.4-1001020304050全国房地产开发投资增速104.963.848.136.327.7 21.5 15.911.3 7.34.8 1.9-9.6-13

12、.8-20.-923.6-22.2-23.18.7133.488.568.252.438.930.7 22.8 16.611.8 8.5 4.8-19.3 -22.7-29.5-31.5-28.9 -28.8-5002.650100150商品房销售面积商品房销售金额全国商品房销售面积及销售额增速区域全国各地区2022年1-7月房地产开发投资和销售情况房地产开发投资（亿元）同比（%）商品房销售面积（万平米）同比（%）商品房销售额（亿元）同比（%）东部地区42905-5.331103-27.442715-31中部地区17294-2.423693-16.516567-22.7西部地区16906-9.

13、721131-21.614721-27东北地区2357-25.22251-35.41760-39.502一线城市商品住宅市场PART0100002000030000400005000060000700000100200300400500600700供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米)万平米一线城市商品住宅月度供求走势元/平米一线城市商品住宅量价走势月度7月，一线城市商品住宅市场供应量出现回落，成交量则持续上升，价格趋势平稳；其中上海第三批次新盘陆续开启认购并积极入市，供应和成交皆显著上涨，北京、广州和深圳商品住宅市场也平稳复苏，成交规模保持在较高水平。本月一线城市商品住宅供

14、应回 落至256.09万平米，成交上涨至301.14万平米，成交均价仅小幅下跌至58490元/平米数据来源：数联天下一线城市：北京、上海、广州、深圳7月，上海商品住宅供应和成交规模均持续上涨，楼市复苏回暖迹象明显；本月上海第三批次楼盘陆续开启认购并集中入市，该批次 新盘成交表现十分可观。截止月底共有9个新盘触发积分，其中静安天悦，金隅外滩东岸和新湖上海青蓝项目均是位于上海核心区域 的10万+豪宅项目。本月供应量109.91万平米，成交量141.10万平米，环比涨幅显著。随着上海第二和第三批次供应节奏的加快 和高端改善型楼盘项目的集中供应使得上海因疫情受压抑的改善性购房需求获得了极大满足，上海楼

15、市已逐渐恢复到疫情前的火热数据来源：数联天下上海商品住宅市场供求及均价走势010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000020406080100120140160元平米80,000状态万平米180供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米)典型城市商品住宅量价走势上海典型城市商品住宅量价走势深圳数据来源：数联天下010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0000204060801001207月，深圳供应和成交规模出现一定程度的回落；全市商品住宅供应回落至43.36万平米，成交亦回落至36.15

16、万平米，但降幅仅6%趋势平稳，均价下跌至63676元/平方米。本月深圳楼市复苏向好，宝安，龙岗，龙华和光明是全市的主力成交区域。以户型90-144平米改善型产品交易为主，成交占比接近六成，豪宅片区改善型住房需求较为旺盛，而刚需型住房需求则出现走弱，从侧 面反映出当前深圳房地产市场信心的疲软深圳商品住宅月度供求及均价走势万平米元/平米14090,000供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米)一线城市商品住宅库存量及去化周期数据来源：数联天下332.95472.27340.15441.09996.331005.601096.931066.6011.613.2612.4420.071

17、0.45.6013.1319.540.05.010.015.020.00.00200.00400.00600.00800.001000.00深圳2022年6月库存2022年7月库存上海广州近三个月移动去化周期（2022年6月）北京近三个月移动去化周期（2022年7月）7月，一线城市整体供应和成交规模持续上涨，其中上海和北京楼市明显回暖，库存减少，去化周期明显缩短，而深圳库存虽然增 加但去化周期缩短，去化表现优异一线城市商品住宅7月存量及去化周期万平米1200.00月25.003二线城市商品住宅市场PART二线城市商品住宅量价走势月度0500010000150002000025000050010

18、0015002000250030003500供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米)万平米40007月，二线城市供应和成交规模均明显回落，不同城市市场热度分化明显；本月供应下降至709.94万平米，成交下降至974.35万 平米，受结构性因素影响均价平稳上升至20904元/平米。其中天津、沈阳、武汉和郑州本月没有成交，重庆和青岛等部分城市成 交规模回落，市场热度有所降温，而合肥和西安等部分城市成交规模明显上涨，市场持续复苏二线城市商品住宅月度供求走势元/平米注：此处二线城市为数据较全的20座二线城市，包括成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏

19、州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆数据来源：数联天下典型城市商品住宅量价走势青岛数据来源：数联天下12500130001350014000145001500015500050100150200供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米)7月，青岛商品住宅市场供应和成交规模出现显著回落，受结构性因素影响成交均价大幅上升；本月青岛商品住宅供应量下降至43.43万平米，成交量下降至112.40万平米，成交均价大幅上涨至16333元/平米。本月青岛楼市没有延续6月份的交易热度，而 是回归到4、5月份的淡季期。主要是受近期烂尾楼和强制停贷潮的影响，购房者对地产开发商产生了严重的信任

20、危机，遏制了房 地产行业信心的恢复，从而导致短期楼市下行，另外胶州胶南等地多个项目集中网签也在一定程度催高了6月网签量。从成交区域 来看，西海岸、城阳区、即墨区和胶州市等楼市热点区域仍是成交主力青岛商品住宅月度供求及均价走势万平米元/平米300170001650025016000典型城市商品住宅量价走势合肥数据来源：数联天下050001000015000020406080供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米)7月，合肥商品住宅市场供应规模回落，成交规模和成交均价则明显上升；本月合肥商品住宅供应量下降至42.56万平米，成交量 上涨至59.01万平米，成交均价上升至21107元

21、/平米。本月合肥出台一系列刺激楼市的政策，包括扩大职住平衡摇号比例和范围 以优化人才购房政策和摇号政策。楼市成交多集中在滨湖区和新站区，楼盘项目去化表现优异，其中户型100-100平米和总价 160万-200万房源的改善型住房成交占比最高，反映出较为旺盛的改善性需求合肥商品住宅月度供求及均价走势万平米元/平米1402500012020000100二线城市商品住宅库存量及去化周期7月，二线城市中，沈阳，成都和重庆三城库存超2000万平米，大连，沈阳，济南，长春，郑州，成都，南宁，重庆和长沙去化 周期均超过20个月，城市市场库存压力显著；二线城市中西安，合肥和杭州市场库存和去化周期均处于低位，市场

22、可适当增加供 应满足合理需求35.7893.2913.2920.9919.6815.6643.6622.0827.9123.0612.9836.7831.677.832.5293.2912.3320.6917.4813.9737.1120.5973.637.366.2420.7828.4912.5524.7536.6830.977.5290.00500.001000.001500.002000.002500.002022年6月库存（万平米）2022年7月库存（万平米）近3个月移动去化周期（2022年6月）万平米3000.00典型二线城市商品住宅7月存量及去化周期近3个月移动去化周期（2022年

23、7月）数据来源：数联天下个月 100908070605040302010004三四线城市商品住宅市场PART三四线城市商品住宅成交走势7月，三四线城市商品住宅供应和成交规模均明显回落，受结构性因素影响成交均价持续上升；本月三四线城市供应下跌至204.36万平米，成交下跌至335.12万平米。虽然多数三四线城市楼市政策继续呈现宽松态势，但政策对市场的传导效果短期来 看并不明显，随着一二线城市楼市持续松绑以及人才吸引政策的相继出台，三四线城市人口和资本流出会进一步加剧，住房购买 力也将逐渐转移到一二线城市，这将大概率增加三四线城市的楼市复苏难度数据来源：数联天下万平米三，四线城市商品住宅月度供求走

24、势元/平米200001800016000140001200010000800060004000200000200400600800100012001400供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米)注：此处三四线城市为同策研究院重点监测的14座三四线城市，包括东莞、佛山、惠州、温州、珠海、常熟、昆山、太仓、江阴、烟台、常德、泸州、淮安、洛阳典型城市商品住宅成交走势温州数据来源：数联天下万平米7月，温州新房供应和成交均回落，均价回升；受6月份集中网签的影响，区域间商品住宅成交分化明显，成交方式主要来自于定 向销售，安置房销售和政府回购。永嘉县位列商品房销售榜首，共有24个商品住宅项目成交，成交量以续销项目为主。其中楠盛 中心，新鸿宏言清