一卡通物业管理系统v1.0项目功能规格说明书

1、海南一卡通物业管理系统 V1.0 项目功能规格说明书乐软世纪（）2015 年 01 月 09 日本文件中出现的任何文字叙述、文档格式、插图、方法、过程等内容，除另有特别注明，均属乐软世纪()所有，受到有关及法保护。任何个人、机构乐软世纪()的，不得或本文件的任何片断，无论通过电子形式或非电子形式。文档信息版本版本版本日期修改者说 明V0.1.02014-01-09功能规格说明书初稿文档名称：一卡通物业管理系统 V1.0 项目功能规格说明书起草人：文档版本：V1.0.0起草：乐软世纪()信息技术起草日期：2013/10/09评审/复审人：评审/复审日期：目录目录3文档介绍4文档目的4读者对象5术

2、语与缩写解释5系统概述5系统介绍5系统面向的用户群体7遵循的标准或规范7项目范围8系统接口103.1接口103.2 硬件接口11系统的功能性需求11基础数据管理需求114.1.1.24.1.1.44.1.2 财务 4.1.2.1 4.1.2.2 4.1.2.3 4.1.2.4 4.1.2.5 4.1.2.6 4.1.2.7 4.1.2.8 4.1.2.9车位资料14客商. 16管理17费表管理18房屋仪表设置19设置20分摊费用设置22房屋项目设置24用户抄表25应收管理26计算业户周期性数据27打印缴费通知单29收款管理30预收管理32押金管理33临时收款管理344.1.2.14 应项设置、

3、应付管理和付款管理35转帐管理36财务帐表37客户服务384.1.3.1管理384.1.3.2 维修管理42设备资料46设备保养47设备维修48能耗管理49库存管理49存货类别和存货管理50入仓单50出仓单514.1.5.4 盘点524.1.5.5 财务确认52合同管理53合同类别54合同管理54工位管理55供应商网上对账55移动应用56提醒功能581、功能说明582、界面说明68非功能性要求69非功能性需求（甲方提出）69非功能性需求分析69技术路线71系统架构方案73文档介绍1.1 文档目的海航物业信息管理系统 v1.0 是实现通过IT 技术建立基于关键管理指标的数字化、可视化管理模式，使

4、公司经营团队、总部业务部门及项目运营团队能够及时看到各自管理线条及公司整体组织的业务数据，为企业运营和经营决策提供及时、准确的数据支持，实现高速的数据共享，数据分权管理。同时通过系统建立的业务操作层，支撑各个独立项目的商业物业运营和项目机构的信息化管理，规范工作流程。完成基础资源管务收款、客户服务、门户、移动端应用、设备台账、卡位管理、餐饮接口、及相关报表管理等各项业务工作的有序开展。功能规格说明书主要详细描述了相关功能节点的差异化软件需求。1.2 读者对象业务需求部门：包括物业公司总部只能部门、业务部门（财务部、工程部等）、易建科技项目组成员等。1.3 术语与缩写解释系统概述2.1 系统介绍

5、项目背景：海航物业是海航旗下专业的物业管理公司，所持项目涵盖普通住宅、高档写字楼、商场、高档精品住宅、机场、办公楼、医院等多种类型。目前，海航物业逐渐在国内一、二线城市及国外部分城市形成了互为协同的良性发展格局。在这种多业务、多区域的模式下，为做好、做强物业精细化运营管理，通过搭建海航物业信息管理系统V1.0。海航物业与传统物业管理公司存在差异，是综合性物业资产的管理商。为海航物缩写、术语解 释业管理（以下简称海航物业）的管控能力，为做好、做强综合性物业精细化运营管理，海航物业推进海航物业信息管理系统 V1.0 项目建设。海航物业推进海航物业信息管理系统 V1.0 项目的理念是“以客户为中心”

6、，以价值链分析等现代管理为指导，对综合性物业管理和设备资产管理领域的现有业务流程进行分析、梳理和优化，并通过信息系统和海航物业的管理要求，为业务开展、管理控制和决策分析提供安全、可靠、适用、集成的。(3)项目的目标：海航物业建设海航物业信息管理系统 V1.0 的目标，是实现通过 IT 技术建立基于关键管理指标的数字化、可视化管理模式，使公司经营团队、总部业务部门及项目运营团队能够及时看到各自管理线条及公司整体组织的业务数据，为企业运营和经营决策提供及时、准确的数据支持，实现高速的数据共享，数据分权管理。同时通过系统建立的业务操作层，支撑各个独立项目的物业运营和项目机构的信息化管理，规范工作流程

7、。完成财务、客户服务、设备、能源、卡位、库存等各项业务工作的有序开展。通过建设海航物业信息管理系统 V1.0 项目，建成一个集物业财务管理、客服、设备管理等与一体的管理。为企业运营和经营决策以及业务操作层提供快捷易用的管理工具，为海航物业决策提供透明和可靠的决策信息及信息。1建立海航物业总部决策支持子系统基于实际业务数据，分析建模构建海航物业总部针对单项目、多项目的运营状态可视化、钻取式分析报表，支持对项目和项目公司的绩效评价，强化管控。2建立海航物业总部业务部门和各个项目多级业务操作协同管理业务操作支持：多组织结构层级管理下的分权管控模式下的商业运营操作流程。能覆盖：基础资源管务管理、客户服

8、务管理、工程台账管理、卡位管理等覆盖住宅、写字楼、医院、办公楼等物业业务。支持物业总部的专业管理全局操作，并有可扩展性（OA 系统，NC 系统的应用集成等）。3建立项目级数据统计查询中心能面向各下辖项目提供不同业务纬度，如：收缴率、服务满意度、卡位使用率、能耗、消费分析等查询、统计、比对、分析，具备自定义报表查询、导出功能。4系统业务覆盖上述三个管理领域及两个重心。资源管务管理、管理、卡位、。5支持大数据商业智能挖掘与辅助决策。系统具有开放的数据接口，提供自定义开放式接口体系，对决策分析进行辅助支持。6支持移动商务系统具备支持主流智能移动终端（IOS、android 系统）的操作能力。和报表查

9、询等必须能够在智能、平板电脑等终端完成操作。7与海航OA/NC 系统、HR 系统等的数据集成8支持智能化楼宇系统的接口系统预留接口或支持扩展开发，具有支持智能楼宇自控、智能化楼宇管理系统接口的能力。2.2 系统面向的用户群体前台、经理、员、主管会计、财务经理、工程维修、公司总部、。2.3 遵循的标准或规范J2SE 1.4.1J2EE 1.3, JSP1.2, Servlet2.3, JSTLSpringFramework1.0.2 Struts1.2JDOMJDBC for Oracle9i Specification JUnit 3.8.1EA 3.5 UML, SQLSQL PlusSQL

10、yze2.4 项目范围项目管理应用组成包括:项目资产资料场地/位资料供应商资料信息查询报表中心财务管理应用组成包括:设置费用计算收款管理应付管理转账管理票据管理总账接口客户服务应用组成包括:管理维修管理装修管理管理设备管理应用组成包括:设备台账管理设备保养费表设置用户抄表能耗管理卡位管理应用组成包括:卡位变更管理卡位事件卡位基础资料库存应用成员组:物品基本资料出入仓操作库存盘点移动应用组成包括:报修报事决策支持应用组成包括:可视化分析KPI 数据仓库运营分析及数据仓库系统应用组成包括:客户化接口（系统数据对接）系统设置报表自定义数据备份/恢复日志功能意见反馈箱系统接口3.1接口名称E-HR 接

11、口、接口、邮件接口描述3.2 硬件接口4.1 系统的功能性需求4.1.1基础数据管理需求4.1.1.1资料1 功能说明列表浏览所有及其业户的资料，不但能通过楼盘、楼栋、楼层等树形导航筛选，还能通过各种字段进行模糊查找。资料卡片集中显示了基本资料和自定义资料，并显示该的相关业户资料。本模块提供各种对象（楼盘、楼栋、楼层、房屋）的新增、修改（包括成批修改）、删除等操作，能新增、修改、删除、更换房屋业户，并能查看业户的客服和财务。2 界面原型名称描述信息点3 界面说明1、进入项目信息界面，选择一个节点，点击新建，首先输入项目的基本信息，然后输入项目的详细信息，保存，做如下检查，检查通过保存成功后，新

12、建的项目将显示在屏幕右侧：项目代码、项目名称必须输入，且不能重复。如果项目下下已经建立楼栋等信息，则不能在该项目下建立子项目。2、删除时，如果项目已经被使用，则不能删除。3、为简化初始化时房屋建立的工作量，系统提供批量增加，批量修改功能，点击批量增加进入批量增加界面。批量增加第一步，确定编码规则：界面说明：1、选择编码规则，一般情况下，建筑按照楼栋+楼层+房间序号的方式，多层采用楼栋+单元+楼层+房间序号的方式。根据楼栋的不同选择不同的编码方式2、输入本次生成单元和楼层，输入完毕后，点击下一步，进入批量新增的第二步界面。批量增加第一步，确定房屋属性：界面说明：1、根据上一步输入的本次生成的单元

13、和楼层数以及每单元户数，系统自动生成单元、楼层、房间的列表2、表格中单元编码、楼层编码、房间修改为 5 即可。的信息可以根据实际情况修改，例如没有 4 层，实际 4 层的编码4.1.1.2 车位资料1 功能说明列表浏览所管理和经营的车库和车位资料，不但能通过楼盘、车库等树形导航筛选，还能通过各种字段进行模糊查找。可对车位做绑定房屋的操作，车位所产生的费用可自动转到该房屋。可新增或编辑该车位当前业主或租户资料。可对该车位做租务（出租、退租、违约等），添加车卡或车辆等操作。可查询该车位的费用、历史租户、租赁业务、相关车辆、相关车卡等。2 界面原型主界面：详细界面：3 界面说明1、在主界面，在左侧的

14、项目树上，点击明细节点的项目，点击新增，出现详细信息画面；2、在详细信息界面，输入车位、租户或业主的基本信息；4.1.1.3 业户资料1 功能说明本模块能编辑和查看业户的基本资料、联系信息、入住信息、用户自定义信息、相关信息、家庭成员信息。2 界面原型主界面：界面说明：1、选择左边项目楼栋结构中的楼栋，右边显示该楼栋下的房屋信息，点击增加、修改可以修改业主的详细信息。点击删除，删除该业主。4.1.1.4 客商1、 功能说明编辑查看物业管理相关的各（、供水、供电、装修等）的详细资料，并可以方便的查询。在财务管理中，可对外协添加应收和应付。在维修管理中，可将维修指定为外协。在合同管理中，可对外协添

15、加合同，并生成应收和应付。2、 界面原型4.1.2财务管理财务管理功能架构小区财务总有“应收”、“预收”、“应付”三本帐。“应收”通过“收款单”收取，押金类应收收取后，自动生成应付，“应付”通过“付款单”付款。“预收”由“收款单”生成，并通过“转帐单”冲抵“应收”，“应付”通过“转帐单”冲抵“应收”。4.1.2.1费表管理1、 功能说明能设置各种独立表、公用表、总表、虚拟表，能为各种非虚拟表设置父表，能按表名、房屋、表间关系查看各种费表的安装情况。2、 界面原型主界面：界面说明1、在主界面选择物业项目后，点击“新建”显示详细界面；2、录入仪表规格信息，说明如下：读数倍率的缺省值为 1；仪表最大

16、刻度的缺省值为 9999；保存做如下交验：编码、名称必须输入，不能重复；读数倍率、仪表最大刻度必须输入；4.1.2.2房屋仪表设置1 功能说明设置项目中各房屋中的仪表规格及安装位置，后续抄表管理时抄表的读数做为该房屋的基准。本功能的使用对象为卡务中心部或工程部。2 界面原型主界面：3 界面说明1、在主界面，选择物业项目后，输入查询条件，查询出满足条件的房屋；2、选种需要批量设置仪表的房屋，点击“批量设置”，进入详细界面，输入仪表名称、安装位置，仪表名称从预先定义的仪表规格中选取，安装位置必须输入，确定后返回主界面，并增加到界面下部分房屋的仪表表格中。批量设置时估算用量为 0。估算用量的使用在后

17、续的物业抄表过程中，由于业户长期不在室内无法进行抄表，这里是根据以往的使用经验暂估的一个价格作为计费的依据。3、点击批量清除仪表，进入项目详细界面，确定后返回主界面，并将所选房屋的仪表清除掉。4、点击“新建”、“修改”、“删除”可以对某一个房屋的仪表情况进行详细设置。标准管理计财中心根据项目管理中心与业主协商沟通的结果制定各个项目的项目与标准。标准制定后报物价局备案，同时下发各项目的管理员使用，各项目对标准只有使用权，没有修改标准的权限。4.1.2.3设置1 功能说明设置周期性、临时性、滞纳金类等各种应项的各项属性，包括的计算方法、计算精度、计费期间等。的计算公式完全由用户自定义，提供几十种参

18、数和函数供用户选择，轻松实现各种分摊的计算。能对每个房屋的每种周期性项目单独设置各种属性。支持计算单价按时间和用量自动变化。能对不屋的不同设置不同的滞纳率。可自行设置水电气费的收取，共分为六个项目“水、电、气、水费附加、电费附加、气费附加”，附加费用为固定的二次供水费、附加电费、输损公摊等。2 界面原型3 界面说明界面设计为一个树形结构，可能建立多级的项目类别。1、选择物业项目，只能选择明细节点的物业项目，选则物业项目后，点击“新建”增加新的分类，增加后，点击“保存”，完成增加，并在左侧的结构数中显示。2、在详细界面输入标准信息，各字段的详细说明如下：选择项目，输入该项目的标准名称标准周期为固

19、定项目，包括：天、月、双月、季、半年、年、发生收取；一般发生收取为特约服务的费用。周期类型为固定项目，包括：自然周期、循环周期、固定周期，自然周期指按照自然的年、季等周期来收取费用；循环周期指按照入住的时间计算年。固定周期指计费首期是一个固定的值。计算为固定项目，包括：建筑面积、行度、套内面积、使用面积、房屋总价、数、固定值、减免参数（职位）。价格周期包括：年、季、双月、月、天、不相关对于使用仪表计量的费用，可以输入价格和量，例的消耗量不同，价格不同，虽然目前各个项目没有这个需求，但仍然保留这个，以防政策的变化。生效日期和实效日期为标准的生效期，适应标准的变更处理，例如 8/1 上调水价，刚好

20、在的周期之间，在计算的时候，8/1 以前按旧标准执行，8/1 按新标准执行计算。计算符号表示本行与上一行数据的计算关系（支持加、减、乘、除）；输入信息后保存，保存时检查：项目编码、标准名称不能为空，项目+标准不能重复；对于不是“发生收取”的项目，标准价格必须输入，计算、价格周期必须输入；生效日期、失效日期必须输入，且失效日期必须大约生效日期；相同项目+标准的生效日期、失效日期不能。如果周期类型为固定周期，固定周期的开始、结束日期必须填写。4.1.2.4分摊费用设置1 功能说明对于需要分摊的费用，使用本功能设置分摊规则与分摊范围。2 界面原型分摊规则设置主界面：分摊规则设置详细界面：3 界面说明

21、1、在主界面选择物业项目后，点击新建进入详细界面；2、录入分摊规则信息，说明如下：输入分摊规则名称；选择该分摊规则对应的项目，项目在标准设置中进行定义。选择分摊方式，系统各种自定义，如按建筑面积分摊、按套内面积分摊、按使用面积分摊，按户分摊。对于需要仪表计量的项目，需要选择对应的仪表，这个选择意味着后续这块仪表的耗用金额将分摊到如下的房屋中。点击添加房屋，在已经入住的房屋列表中选择需要分摊的房屋，选择后系统填入到分摊列表中。点击删除房屋，清除不需要分摊的房屋。3、保存信息，做如下检查：分摊名称不能为空，不能重复；对应项目不能为空；如果项目为需要仪表计量的项目，对应仪表不能为空。4.1.2.5房

22、屋项目设置1 功能说明使用本功能对每一套房屋的项目、周期、方等做出调整。在业户入伙时系统已经对每一个业户设置了项目，在每个周期开始计算数据时，可以使用本功能进行调整，另外，对于没有入伙的空房管理的费用在本功能中进行设置。本功能设计的使用对象为项目的2 界面原型管理员或者业户代表。3 界面说明1、选择物业项目，选中后左侧列表显示该项目下的左右房屋；2、选中一个房屋，系统自动从已经将已经入住的业主、租户以及约定的方查询出来填入右侧的方列表中，针对特殊情况，用户可以修改计费面积，如果没有经过调整，缺省的计费面积都与房屋的建筑面积相同。3、屏幕右侧几种类型：业主、租户、代交费。项目设置中，显示该房屋需

23、要缴纳的各种费用，用户可以修改周期、方。4、如果需要增加或者删除项目，选择中需要增加或删除的房屋列表后，点击设置项目，选择一个项目后，将该费。项目设置给所有选中的房屋，如果有业户入住，自动将该项目设置为业主交4.1.2.6用户抄表1 功能说明自动抄表系统的每期能源表度数，或者手工录入每次抄表的行度，自动计算用量。能自动识别费表读数归 0 的情况，能根据设置，对过大和过小的读数，系统自动变色提醒。预留与自动抄表系统的接口。系统自动异常数据，依据核查实际数据，反馈给系统2 界面原型4.1.2.7应收管理1 功能说明可按、期间查询应用的明细和汇总数据。A计算周期性费用以向导形式带领用户完成周期性费用

24、的计算。可选择任意或区域进行计算。B添加临时性费用能对任何房屋/外协添加临时性费用。C计算滞纳金按预先设置的滞纳金比例及收款终止日期成批计算滞纳金。D帐单打印可以单个或成批打印多种样式的付款通知书和催款通知书。系统提供的单据编、辑器能使用户方便快捷的编辑各种通知书格式。E查费/改费可以查看和修改各笔应用的各项属性。审核。F.2 界面原型4.1.2.8计算业户周期性数据1 功能说明在每一个周期开始之前，使用本功能系统根据标准和各个房屋的项目设置，系统自动计算所有的周期性项目的应用。本功能根据情况可以在抄表、分摊费用之前或之后使用。本功能设计的使用对象为管理员。2 界面原型3 界面说明1、选择界面

25、左侧的结构数，选中项目或者楼栋时，右侧显示对应的房屋信息。2、录入开始日期、结束日期、截止日期（超过截止日期，系统计费欠费），点击“计算数据”，系统将根据标准，自动计算房屋相关的数据，计算过程如下：a.系统自动计算该周期内随缴纳的特约服务费用；b.系统自动计算需要分摊的费用，按照分摊规则进行分摊；c.系统自动计算抄表数据，如果还没有抄表，自动生成抄表的空表；d.系统根据计算标准和设置自动计算生成该期间相应的物业管理等费用；e.对于存在预交费用的业户，系统自动冲减预收金额；3、生成后的数据，可以在应收数据中查看和修改计算结果。4.1.2.9打印缴费通知单1 功能说明本功能用来打印业户的缴费通知单

26、。本功能设计的使用对象为管理员或者业户代表。2 界面原型3 界面说明1、选择物业项目、选择楼栋2、系统自动显示该楼栋下的所有房屋以及该房屋的应收金额。3、选择打印参数：按业户打印：一个业户拥有多套房屋时，将打印在一张单据上；按房屋打印：每个房屋打印一张单据；包含历史欠费：选中的话缴费通知单中将体现历史欠费，否则单据中只打印本期的应收；选择项目打印：不选则打印所有的项目，选择后将打印具体项目的数据。4、点击打印，系统将打印出通知单。4.1.2.10收款管理1、 功能说明录入收款信息生成收款单。系统自动列示出所选房屋或维修的未缴清的应收列表，勾选本次收款的应用（或输入预收金额和预项），选择收款方式

27、、等信息后系统生成收款单。本模块提供应用的编辑功能，可新增、修改、删除、拆分应用，可提交申请，可应用预收款余额冲抵应收（生成转帐单）。本模块提供各种查询功能，满足收款时的各种查询需求，包括查询或业户的信息、相关租赁合同、相关业务单据、抄表、历史情况等。本模块提供对收款单的管理功能。可以对收款单进行复核、审核、作废、冲红等操作。本模块整合票据管理功能。打印收款单时，自动按次序核销“机打收据”。如果输入（可选择）税控号码或手工收据号码，可自动核销相应的税控或收据。2、 界面原型3、界面说明1、在主界面，选择项目，点击新建，进入详细界面：2、录入信息，说明如下：a.输入日期、单据号；b.选择方：已经

28、入住的房屋中选择；c.选择：将方缴纳的房屋带回本届面，如果多套房屋，以；分隔显示；同时将该方帐户帐户的预收金额，现有的押金金额调入显示在本届面显示；将该方为交的费用列表显示在明细界面，同时本次交费金额的缺省值赋值为应收金额；d.在明细列表中，可以修改该周期内本次交费的金额，修改后，点击选中的按钮进行确认，点击选中按钮后，系统自动计算本次交费总额。e.系统计算后，可以人工修改本次交费总额。可以选择现款、冲预付款、冲押金三种方式的组合收款。分别填写金额。f. 输入收款人与交款人2、录入完成后，点击保存，保存本次收款，首先做如下检查：a.票据号必须输入，且不能重复；b.日期、方必须输入；c.必须选择

29、明细项目；选中的明细项目本次交费金额必须输入。d.本次交费总额必须输入，并且大于等于明细的金额，同时交费总额与三种方式付款金额之和应该相同。e.如果存在现款收款，则结算方式不能为空。f.如果本次总额大于明细的金额，提示用户：“金额大于应收金额，系统将剩余金额计入客户的预收金额，确认吗？”3、检查通过后，保存本次，同时登记一帐：登记客户明细台帐；登记财务的流水帐；3、保存成功后，如果选中保存后打印收据，系统将自动打印单据，否则直接退出。4.1.2.11预收管理1 功能说明实际业务户可能预选存入一部分钱款用来预交物业管理的各种费用，本功能对预收的钱款进行管理。本功能设计的使用对象为项目的管理员。2

30、 界面原型主界面：界面说明：1、根据预用分为制定与不指定；2、同时可选择制定费用期间或者是不定费用期间；4.1.2.12押金管理1 功能说明本功能对物业管理中各种押金进行管理。本功能设计的使用对象为项目的管理员。2 界面原型主界面：界面说明：1、选择业户资料，显示所有该项目下已经收取的押金情况，缺省不显示已经退还的押金项目2、点击押金收取，显示押金收取界面3、选中一个已经收取押金尚未退还的押金项目，点击“押金退还”，进入押金退还界面。4.1.2.13临时收款管理1 功能说明本功能用来对客户发生就收取的费用进行。例如缴纳的特约服务费就使用本功能本功能设计使用的对象为2 界面原型管理员。界面说明在

31、详细界面，保存时，做如下检查：收款日期、单据号、收款金额、交款人、收款人比须录入；单据号不能重复。2)检查通过后，保存本次，同时登记一帐：登记客户明细台帐；登记财务的流水帐；3)保存成功后，如果选中保存后打印收据，系统将自动打印单据，否则直接退出。4.1.2.14应项设置、应付管理和付款管理1、 功能说明A应项设置设置应项。包括类别、种类、单价等信息。B应付管理提供对应付款的集中浏览、添加、修改、删除等功能。C付款管理提供对付款单的增加和删除功能。2、 界面原型4.1.2.15转帐管理1、 功能说明用转帐单的形式进行特殊业务的处理，便于对特殊业务的管理。冲抵预收款：应用于不定和指定的预收款冲抵

32、应收。冲抵款：应用于不定和指定的款冲抵应收。调整应收款：用生成一笔新的应收（金额为负数或正数）的形式对原费用进行金额调整。应收款：用生成一笔新的应收（金额为负数或正数）的形式对原费用进行。转作坏账：将某些费用转为坏账，不出现在应收中。系统还提供取消功能，将坏账转为正常应收。应付冲抵应收：用租户的未付的应用冲抵该租户的应用。更改应收状态：将应用的正常状态改为其它由用户自定义状态。变更状态后的费用不再出现在应收帐中。2、 界面原型4.1.2.16财务帐表管理实收明细表1功能说明按照项目显示物业整体每个月的总帐，包含应收、实收、欠收等。2界面原型界面说明：1、选择物业项目，输入年度，点击查询2、系统

33、自动计算显示出如图的台帐。物业管理服务费用明细帐1功能说明按照项目、显示每个业户的明细账。2界面原型3界面说明1、选择物业管理处、小区名称，输入时间区间，点击查询2、系统自动计算出如图的台帐。4.1.3客户服务4.1.3.1管理1功能说明业户的内容，及其处理情况。的内容还包括类别和方式、被人类型、立项和回访情况，便于对投诉进行分类统计。能按单的状态和相关房屋对单进行列表查看2界面原型主界面：界面说明：1、选择物业项目，显示该项目所有的列表；2、业户的单有 5 种状态，新、已核实、已处理、已回访、已关闭：业户新申请时，点击，进入界面增加单，尚未核实的单为新状态；对于新状态的单，点击核实，进入核实

34、界面，核实完成后，状态修改为核实状态；在核实状态经核实无效的，单变为已关闭状态。对于已经核实的单，点击处理进入处理界面，处理完毕后，状态变为已处理。对于已处理的单，点击回访进行回访界面，回访完毕后，状态修改为已回访。3、对于处于新状态的单可以删除。登记界面：界面说明：1、在主界面点击进入本届面；2、输入登记信息，说明如下：输入时间、单号；选择房屋，选择后，自动带出业主名称、，并将人的缺省值设置为业主名称；选择方式、类别、类型：为预定义的项目；输入报修内容、经办人。3、输入完成后，保存报修单，检查：时间、单号、分类、内容、经办人必须输入。单号不能重复。处理界面：界面说明：1、在主界面点击处理，进

35、入本画面2、输入处理意见、处理人、处理日期3、输入后保存，检查处理意见、处理人、处理日期必须填写4、保存成功后，单的状态修改已处理。回访界面：界面说明：1、在主界面点击回访，进入本画面2、输入回访结果、回访人、回访日期、回访方式（预定义）3、输入后保存，检查回访结果、回访人、回访日期必须填写4、保存成功后，单的状态修改已回访。4.1.3.2维修管理1、功能说明业户和公共区域的维修情况，由多个部门协同工作。部门接到报修填写报修情况，通过多种途径派工到工程部，工程部门拿到系统打印的维修单进行现场维修，维修完成后，由工程或部门录入完成情况。部门进行回访，填写回访情况。通过维修单，完成状态、维修项目、

36、维修时间、客户满意度、维修材料、等。能自动生成维修费和材料出仓单。能按维修单状态和相关进行列表查看。1 界面原型主界面：界面说明：1、选择物业项目，显示该项目所有的报修服务列表；2、业户的报修单有多种状态，未分配、待修中、进行中、完成未回访、完成已回访、：业户新申请报修时，点击报修，进入报修界面增加报修单，尚未派工的报修单为未分配状态；对于待修中状态的报修单，点击撤回，撤销报修单；对于已经进行中的报修单，点击完工，进入完工界面，进行完工处理。根据完工处理的情况将单据状态设置为完工、未完成待修、未完成完工。对于已经完工的报修单，点击回访，进入回访界面，进行回访处理。3、对于处于申请状态的报修单可

37、以删除。报修登记界面：界面说明：1、在主界面点击报修进入本届面；2、输入报修登记信息，说明如下：输入报修时间、报修单号；选择报修地址，选择后自动将业户名称、带出，可以进行修改；选择报修类别：为预定义的项目；输入报修内容、紧急程度（预定义项目）、预约时间、接报修人。3、输入完成后，保存报修单，检查：报修时间、报修单号、报修地址、报修类别、接报修人必须输入。报修单号不能重复。报修派工界面：界面说明：1、在主界面点击派工，进入本画面2、输入派工时间、派工人，添加维修3、输入后保存，检查派工时间必须填写4、保存成功后，报修单的状态修改派工。报修完工录入界面：界面说明：1、在主界面点击报修完工，进入本界

38、面2、录入到场时间、完工时间、维修结果（预定义，包含完成、未完成待修、未完成完工）、维修内容；3、录入服务类型、如果服务类型为，4、如果有材料消耗，增加材料名称、数量、计量、单价（选择物品后自动带出）、系统自动计算金额5、如果收取人工费用，则填写人工费用，系统自动计算总额后，用户可以手工修改。5、录入业户评价，、备注信息6、保存完工，做如下检查：到场时间、完曾时间、维修结果、服务类型、业户评价、必须输入；如果服务类型为，则确认服务金额必须输入。7、保存完成后，报修单的状态变为完工。报修回访界面：界面说明：1、在主界面点击回访，进入本画面2、输入回访结果、回访人、回访日期、回访方式（预定义）3、

39、输入后保存，检查回访结果、回访人、回访日期必须填写4、保存成功后，报修单的状态修改已回访。4.1.4 设备资料1、功能说明可定义设备种类及相应的属性字段。每一个设备的台帐资料。可按设备种类、类别和放置位置进行列表查看。2、界面说明1、在主设备资料界面选择物业项目，点击“新建设备”后进设备台账详细界面4.1.4.1 设备保养1、功能说明可按月制订全年的设备保养任务。可在月视图中，按日制订月保养任务。在月任务视图中，可直观地通过色块查看设备保养计划及完成情况。设备保养计划及完成情况，均通过设备保养任务单录入。2、界面说明根据设备台账资料进行按年度的设备预防性计划编制，编制可完全按专业、设备种类及工

40、种进行任务分类。可按月按天进行计划性工作安排。4.1.4.2 设备维修1、功能说明系统通过维修单进行设备维修的管理，维修单会详尽的设备的损坏情况、维修内容、维修人、更换零配件等信息。系统可以根据各种条件对维修进行汇总、统计、生成报表。2、界面说明4.1.4.3 能耗管理1、功能说明通过汇总、统计当前及历史水的读数，分析公共用电的能耗状况，同时生成历史能耗趋势图表，直观地反映出能耗走势，提供决策。所有能耗统计项目，均由费表函数的四则运算公式定义。2、界面说明4.1.5 库存管理1、功能说明：1）系统实现海航物业的物品编码规则2）系统实现的物品定价模式3）系统实现先进先出的出仓单价模块4）系统实现

41、盘点功能，并在盘点时录入入仓和出仓单5) 系统实现调拨单功能，实现物品在库与库之间的调拨6) 系统实现自动生成库存月报表等相关库房报表的功能界面说明：4.1.5.1 存货类别和存货管理1、功能说明:总部的存货类别，和存货，详细存货的规格型号、计量等信息，为后期录入入仓单和出入单提供基础资料2、界面说明:4.1.5.2 入仓单1、功能说明：各项目日常的入仓业务，详细每张入仓单的入仓时间、入仓物品资料、入仓仓库、供应商等信息。2、界面说明：4.1.5.3 出仓单1、功能说明：各项目日常的出仓业务，详细每张出仓单的出仓时间、出仓物品资料、出仓仓库等信息。若是领料出库，可关联维修单信息2、界面说明：4

42、.1.5.4 盘点1、功能说明：实现各个项目每个月的盘点功能，并实现盘点锁仓，及盘点时不允许进行出入仓业务；同时支持盘点单的导出和导入功能2、界面说明：4.1.5.5 财务确认1、功能说明：提供财务确认功能，财务可以确认供应商已对账后的入仓单，自动生成应付费用3、界面说明：4.1.6 合同管理1、功能说明1) 实现对项目与供应商签订的外包合同的管理，包括供应商信息、合同起始日期、合同终止日期，相关合同条款等内容2) 实现外包合同与财务模块的数据互通，外包合同产生的应付金额和应收金额自动生成财务模块的费用。同时，财务模块对应产生的实收款信息和实付款信息也能反应在外包合同中3) 实现外包合同到期日

43、的提前提醒功能。4）对于到期或快到期的合同，系统需实现管理续签阶段及续签情况；2、界面说明4.1.6.1 合同类别1、功能说明：定义不同合同所属的类别，对于不同的类别，其签约对象可以分别选择供应商、业主、租户等信息；同时合同的也可以分属于应付合同、应收合同2、界面说明：4.1.6.2 合同管理1、功能说明：定各个项目与供应商签订的往来合同，提供合同开始时间、结束时间、签约对象等信息的管理，并提供附件的上能2、界面说明：4.1.7 工位管理1、功能说明解决工位与客户对应的关系，工位与员工对应的关系，实现海航对于工位的管理要求2、界面说明4.1.8 供应商网上对账1、功能说明1)系统提供账号和供供

44、应商登录 Web 页面查询该供应商的入仓单2)系统提供供应商对于符合实际供货数量和物品的单据的确认功能3)系统提供导出供应商已确认单据的汇总表的功能2、界面说明4.1.9 移动应用1、功能说明可设置服务器地址、更改和系统运行的各类参数，App 用户可通过文字、声音报事报修，发送后自动生成的维修单。可同步服务器端的维修单信息，并在端处理2、界面说明4.1.10 提醒功能1、功能说明1）合同管理提醒内容：合同到期提醒提醒方式：邮件/1.3 提醒：需项目和总部提供待提醒1.4 邮件提醒内容：机号和邮箱地址1.5提醒内容：1.6 示例：邮件：国兴城合同到期提醒内容：截止 2015.9.8,国兴城共有

45、3 份合同 3 月后到期；分别为：合同：5105ht2015209,合同名称:海航实业创业园物业服务合同,合同种类:物业服务合同 收入类,合同完成日期:2016-03-31;合同：5105ht2015209,合同名称:海航实业创业园物业服务合同,合同种类:物业服务合同 收入类,合同完成日期:2016-03-31.(系统发送回复)提醒内容截止日期,项目名称共有个数份合同于月份个月后到期，见邮件内容项目名称合同到期提醒截止日期,项目名称共有个数份合同月份月后到期；分别为：合同：合同,合同名称:合同名称,合同种类:合同种类,合同完成日期:合同完成日期;.(系统发送回复)提醒规则：项目提醒规则提醒条件

46、：92 天后到期的合同；85 天后到期的合同；78 天后到期的合同；71 天后到期的合同；提醒频次：每天上午 9 点，提醒一次总部提醒规则提醒条件：92 天后到期的合同；85 天后到期的合同；78 天后到期的合同；71 天后到期的合同；提醒频次：每天上午 9 点，提醒一次2）、2.1管理管理：未完成提醒2.2 提醒方式：邮件/2.3 提醒：需项目和总部提供待提醒机号和邮箱地址截止 2015.9.8，国兴城共有 3 份合同于 3 个月后到期，见邮件2.4 邮件提醒内容：2.5提醒内容：2.6 示例：邮件：国兴城逾期未完成 单提醒：内容：截止 2015.9.8,国兴城共有 3 个 单超过 12 小

47、时未完成;分别为：单号:20150726 13:09:4001, 内容:1、 C 区施工方每天早上六点处理建筑 噪音过大， 堆放点建议换到C 区北门。2、随着C 区业主入住率逐渐增多，建议正式启用门禁设备单号:20150727 13:09:4001, 内容:1、 C 区施工方每天早上六点处理建筑 噪音过大， 堆放点建议换到C 区北门。单号:20150728 13:09:4001, 内容:3、收发快件不方便，建议在一楼装一个速递易.(系统发送 回复)提醒内容截止日期,项目名称共有个数个单超过时间小时未完成，见邮件内容项目名称逾期未完成单提醒截止日期,项目名称共有个数个单超过时间小时未完成;分别为

48、：单号:单号,内容:内容.(系统发送回复)：2.7 提醒规则：项目提醒规则提醒条件：超过 4 个小时未完成的提醒频次：每 2 小时提醒一次；总部提醒规则提醒条件：超过 8 个小时未完成的提醒频次：每天上午 9 点，提醒一次单单、维修管理维修管理：维修未完成提醒3.2 提醒方式：邮件/3.3 提醒：需项目和总部提供待提醒3.4 邮件提醒内容：机号和邮箱地址截止 2015.9.8，国兴城共有 3 个单超过12小时未完成，见邮件3.5提醒内容：3.6 示例：邮件：国兴城逾期未完成维修单提醒：内容：截止 2015.9.8,国兴城共有 3 个维修单超过 12 小时未完成;分别为：维修单号:2015072

49、6 13:09:4001,维修内容:1、维修 C 区施工方每天早上六点处理建筑 噪音过大， 堆放点建议换到C 区北门。2、随着C 区业主入住率逐渐增多，建议正式启用门禁设备。3、收发快件不方便，建议在一楼装一个速递易。.(系统发送 回复)提醒内容截止日期,项目名称共有个数个维修单超过时间小时未完成，见邮件内容项目名称逾期未完成维修单提醒截止日期,项目名称共有个数个维修单超过时间小时未完成;分别为：单号:维修单号,维修内容:维修内容.(系统发送回复)3.7 提醒规则：项目提醒规则提醒条件：超过 24 个小时未完成及未填写未完成原因的工单维修单提醒频次：每天上午 9 点，提醒一次总部提醒规则提醒条

50、件：超过 48 个小时未完成及未填写未完成原因的工单维修单提醒频次：每天上午 9 点，提醒一次4）、设备计划4.1 设备计划管理：逾期未保养计划提醒4.2 提醒方式：邮件/4.3 提醒：需项目和总部提供待提醒4.4 邮件提醒内容：机号和邮箱地址内容截止 2015.9.8，国兴城共有 3 个维修单超过12小时未完成，见邮件4.5提醒内容：4.6 示例：邮件：4.7 提醒规则：1.7.1 项目提醒规则截止 2015.9.8，国兴城共有 3 份保养计划逾期未完成，见邮件：国兴城逾期未完成保养计划提醒：内容：截止 2015.9.8,国兴城共有 3 个维修单超过时间小时未完成;分别为：任务单号:WO20

51、15-06-01004,工作内容:工程中心综合组六月份预防性保养计划；任务单号:WO2015-09-01002,工作内容:工程中心运行组预防性保养计划（年）.(系统发送 回复)提醒内容截止日期,项目名称共有个数个保养计划逾期未完成，见邮件项目名称逾期未完成保养计划提醒截止日期,项目名称共有个数个保养计划逾期未完成：任务单号:任务单号,工作内容:工作内容.(系统发送回复)提醒条件：逾期未完成的保养计划 提醒频次：每天上午 9 点，提醒一次1.7.2 总部提醒规则无5）、财务模块5.1 财务模块：欠费提醒5.2 提醒方式：邮件/5.3 提醒：需项目和总部提供待提醒5.4 邮件提醒内容：机号和邮箱地

52、址（只发给项目和员）5.5提醒内容：提醒内容内容项目名称欠费提醒截止日期,项目名称共有欠费总金额；其中收目欠费金额元,项目欠费金额元 (系统发送回复)5.6 示例：邮件：5.7 提醒规则：项目提醒规则提醒条件：各项目截止当天的欠费 提醒频次：每天上午 9 点，提醒一次总部提醒规则无截止 2015.9.8，国兴城共有 10000 元欠费，见邮件：欠费提醒内容：截止 2015.9.8，国兴城共有 10000 元欠费，其中物业费 8000 元，水费 2000 元(系统发送回复)截止日期,项目名称共有欠费总金额元欠费，见邮件6）、其它提醒消息为自动发送，可设置发送时间及频次需每次发送的日志对于已发送的

53、信息可手动重新发送2、界面说明4.1.11 非功能性要求4.1.11.1 非功能性需求（甲方提出）1、集数据集成：系统的数据必须是集成的（支持数据导入），尤其对于等主数据，必须实现数据集成共享。流程集成：实现的流程、财务用款申请的流程与公文系统集成。2、安全性系统要提供可靠的安全措施，确保。3、易用性系统界面和操作设计要“以客户为中心”，提供简洁易用的系统使用方式，降低用户学习使用成本。4、性能系统的操作页面打开速度，一般需在 5 秒之内，最低限度过 20 秒。系统功能按钮点击后的响应，一般需在 2 秒之内，最低限度过 10 秒。4.1.11.2 非功能性需求分析为确保系统建设达到总体目标要求

54、，通过各种先进、成技术达到或超过设备管理系统建设的各项要求：1、技术先进性系统构建基于成JavaEE 技术体系，在设计中遵循面向服务的设计，系统将采用组件开发方法，包括工作流技术、规则引擎、全文检索引擎、消息交换、元数据管理和门户开发技术等，依托于这些技术来构建设备管理系统应用，可以保证投资的有效性和延续性。2、开放性，依从主流的技术标准系统所采用的技术全部遵循国际行业标准，包括 JavaEE 规范，WFMC，XML，WebService，JMS，IOC，AOP，ORM 等，支持多种硬件、操作系统、应用中间件和数据库，支持与第的和共享，从而实现企业应用集成。3、系统的可扩展性遵循面向服务的设计

55、，提供开放的 API，面向接口编程，这个系统基于组件框架的设计，并采用分层的开发，以适应灵活多变的业务需求变更。支持集群，可以在现有软硬件投入保值的基础上，根据业务发展的需要轻松扩展服务器数量，业务应用程序无需重写。4、高可靠性系统提供了事务处理，异常处理，系统日志，业务日志，同时针对业务流程、系统性能、数据源提供了完善的界面，可以帮助业务和系统管理员随时对系统进行和管理，保证系统可靠运行。提供安全、可靠的数据传输和，提供集群部署和负载均衡，有效保证系统能够 724 小时连续不间断稳定工作。5、可用性可通过应用服务器集群方式可以保证整个应用系统在即使某台服务器出现故障的情况下仍然能够保证事务处理能够顺利地进行下去，保证应用的高可用性。7、兼容性采用组件化的开发技术和面向接口编程的，各个组件之间提供开放的 API，组件间交互均采用接口的方式进行，保证各组件的高内聚和松耦合特性，进而保证各个模块的独立和升级，保障系统正常运行和平滑升级。8、快速开发，易于整个系统基于枫叶公司的 CAP进行构建，CAP提供了各种快速开发工具和通用组件，并提供标准化的代码框架和开发过程，可以快速构建业务系统，同时保证系统维护性，延长的生命周期。9、高安全性提供安全、