2022年全国范围小户型研究归纳总结资料

1、全国范畴小户型争论总结 小户型物业,一种依靠在都市的产物；从物业分布的区域特 征来看,小户型物业有着依靠于成熟生活配套,路段繁华,交通便利 的显著特点； 从物业用途来看, 主要分为投资型及过渡加投资型两种； 从规划指标来看,小户型物业均存在容积率高；梯户比值高；绿化面 积少；有多层商业裙房,生活环境不纯粹的特点；但因其置业门槛相 对较低,投资风险较小,与其它物业有着很强的互补性,因此长期存 在； 一, 小户型物业定义 基于更明确调研对象,现将小户型物业界定为小于等于两房的户型占 项目套数比 85以上,且两房的建筑面积在 二, 建筑产品特点 1, 建筑规划 85 平米以下的物业 小户型物业较多存

2、在,建筑容积率高,并有二至四层商业裙房的特 点； 依靠位置 有用性 附送面积 采光通 风 形象 朝向 景 观 噪音 第 1 页,共 16 页大社区 CBD 辐射 带 成熟商业圈 2, 建筑平面特点 小户型产品在设计上, 要特殊留意居住者生理, 心理上的需求； 所以, 对于通风,采光都应多加考虑； 1 建筑平面组合及走道布局方式 a 组合单元式 组合单元式住宅用如干完整的单元组合成建筑物,其体形一般为板式 住宅； 平面较紧凑, 户间干扰小； 用 3 4 层设置一个通廊的方法将单 元连通起来（空中花园）,共享电梯中心；该方法可在电梯较少时提 高电梯的利用率,但会带来安全治理方面的问题； b 走廊式

3、 接受走廊作为电梯,楼梯与各户之间的联系媒介,其优点是可以提高 电梯的服务户数； i. 内廊式：各户布置在走廊两侧,户间干扰大,通风条件较差,易 产生黑厨房； ii. 外廊式： 便于组织通风, 但不节省用地； 接受内圈外廊围成的天 井式住宅可以或削减高层风压及形成内庭院,但天井内噪音干扰较 第 2 页,共 16 页大； c 独立单元式：也是常用的塔楼式住宅；以楼梯及电梯组成交通中 心为核心,将多套住宅组织成一个单元式平面；可服务较多的户数, 并有利于体形丰富多变；这是一个较为普片接受的平面组织方式,对 于小户型而言,其布局方式再结合了短廊式来组织平面较理想；例如 “丽阳天下”通过四个短廊,将

4、18 户分于四个组团,削减户间干扰, 缩短走道长度；虽然走道多处已加设采光窗,但仍存在走道尽端的采 光仍然不理想的情形； d 跃式 i. 跃层式：各户内设置小楼梯作为层间的联系,从而克服走廊式住 宅层层设公共走道的缺点和局限性,提高有用率；复式小户型较适 用； ii. 跃廊式： 在户外与公共走廊相接处设置多个楼梯, 两层共用一层 公共走廊；（如：都市千千汇） 2 户型设计 开间尺 针对目标客户的特点,选择户型面积的大 小； i. 办公商用型一张桌对于办公商用型的小户型而言, 寸应以办公桌的尺寸量度户内开间及进深尺寸是否有用是特殊适合 的；尽可能考虑资料柜及进门有玄关用于设 LOGO的位置；（一

5、张办公 桌的尺寸为 1.2*0.6 ,开间尺寸建议以 300mm 为模 数；） ii. 居家型一张床对于只有狭小空间的小户型而言,床的摆 放是否合理相当重要的（床的尺寸为 己的喜好,选择居中或靠墙摆放 2.05*1.5 ）； 客户可以依据自 米宽的大床,这是较多客户在看 第 3 页,共 16 页样板房及户型单张时较留意的地方；而鞋柜,储物柜等考虑细致的设 计,是小户型应多加考虑的,以此充分表达“以人为本”的精神； 3,建筑立面造型 a 投资型 外立面设计尽可能做到和谐统一,不要过于零碎；因其受住宅建筑功 能要求的限制,过多的阳台及窗户的开设都会影响外立面的统一,特 别是露台,采光井,入户花园等

6、都增加了立面的阴影区,影响其统一 性；建议多关注窗户的骨架设计,其可加强竖向线条的连续性以增强 气概； 楼体上仍需考虑背景墙设置 性； b 居住型 LOGO的位置, 以提高楼体的标 识 现小户型的外立面设计多留意颜色的搭配,以线条简洁的现代风格为 主；阳台栏杆的设计,窗户连续性的保持,都有助于表达立面风格； 高层屋顶的造型设计, 就如同选择一顶帽子, 可以很好地突出个性； 4,建筑空间设计 在小户型空间内,应充斥着小就是多,精简却不缺少,完全生活空间 体验等内涵；小户型虽然面积小 , 但却反映了我们所处时代的特有生活 方式 . 注定与其它现代生活的简约元素相结合 , 反映现代生活元素,移 动

7、PC,移动电话,清淡食物或先进视频系统,使用它们可节省时间, 并更好地描述大城市中的生活状态 让客户在呈现空间里感受到关爱, 细心,周到的生活体验,以此使“基围虾”战略得以尽情发挥； 1 户内空间 尽可能使用多种设计手段, 丰富小户型空间, 使其看起来宽敞, 有用； 第 4 页,共 16 页在购买资金有限的情形下,让客户觉得只是花费了不多的费用,就已 得到完整的生活空间； 模块公寓：利用活动镶板墙,划分各功能空间； 使各功能模块在狭 小的空间内有序地组合；多个储物柜的设置,为其各空间灵敏的拆合 供应了便利性； 切割空间：利用楼层的高度 ,较一般楼层 2.8 3m 高的 特 点,划出部分空间用以

8、其它用途；（如 : 城市 3.6 米公寓） 迷你小复式：一种阁楼文化 Lofts 的复兴；在较小的平面内,通过轻 巧的楼梯,将动静空间完全的划分开,加强了卧房的私密性,丰富了 室内空间；（阁楼的层高在 1.95 米内；） 广州某楼盘, 该区内的平均楼价为 5000 元 / 平米,该楼盘通过迷你小 复式赠送二楼面积实现了 6500 元/ 平米的价格,利润丰厚； 对于起到丰富室内空间,并增加附加价值的部位,按其对小户型物业 可起到价值最大化来排序为： 阁楼夹层落地凸窗凸窗台露台入户花园 （依据附送的面积,为可用面积为原就；入户花园对于小户型而言实 属铺张品,慎用；） 2 公共空间 a 入户大堂,电

9、梯厅 i. 投资型 商用的小户型与写字楼的用途特殊相像,供应可办公的价值；写字楼 特殊留意大堂的设计；因此,商用小户型对此也较一般性住宅的要求 第 5 页,共 16 页高；入户大堂及首层电梯厅应尽可能参照乙级写字楼的标准设计,以 中意客户对其商用的需求, 并以此提升整栋物业的形象； 电梯的数量, 选型及把握系统都是特殊重要的指标,需较一般住宅标准高 ii. 居住型 对于生活配套设施齐全,处于城市 CBD 辐射区的小户型；客户来源 主 要以城市精英一组为主,其入户大堂及电梯厅的设计需迎合其有用, 耐用性,但同时具有个性及创意的需求；并能充分呈现小户型生活的 品尝,且更进一步的表现出对城市精英价值

10、,位置的认同与敬重；这 将有利于拉大与传统公寓的档次,提升物业形象； b 共享社区配套空间 i. 商用小户型 商务会所 _供应小型会议厅； 健身室； 短期仓库； 便利店； 商务服务中 心； ii. 居住小户型 小型球场；泛会所 _健身房,乒乓球,桌球,棋牌室,书报室；休闲座 椅；便利店；对于拥有大社区的小户型,建议可加入一些提高生活品 味的设施；如小型烧烤场,小型影视厅,露天咖啡座,清吧,雪糕屋 等； 四,概念推广及形象包装 1,小户型物业营销特点 1 小户型营销更加留意概念的运用和形象的塑造 相对于其他物业类型而言,小户型更加留意形象的塑造,这主要是由 第 6 页,共 16 页于小户型的物业

11、特点准备的,小户型物业面对的客户群目前主要是年 轻人,这类人群思想观念先进,易于接受新概念,新思想,同时也喜 欢新事物的冲击； 因而,小户型物业的营销显得特殊夺目, 经常让人有耳目一新的感觉, 新概念,新形象层出不穷；这些从案名,推广主题,形象包装等都可 见一斑；苹果园,柠檬印象 ; 钰龙园,炫特区,易构空间,苹果社区, 蜂鸟社区,特殊男女等案名都能让人感觉到一种猛烈的冲击感； 从包装来看,炫目的颜色,大量时尚元素的运用极大的丰富了人们的 视线,给人们带来了视觉享受,使客户在不知不觉中就陷入了美丽的 “陷阱”之中； 2 小户型营销的手法更加多元化,也更易创新 概念演绎：小户型大多会演绎某个概念

12、作为形象的支撑和社会的关注 点 主题活动：组织网络文学征集大赛 支付方式：零首付等 名人走秀 ：崔永元实话实说皇庭世纪的开盘,中国女排东方都会的 走秀；等等； 3 小户型营销更加留意文化营销 营销打出“文化牌”,当地段和价格不再成为楼市竞争的惟一因素的 时候,文化营销的塑造成为一道亮丽风景；假如说在整体的市场容量 和市场影响力上小户型仍没有成为楼市的主流,那么在营销上,小户 型的营销却是当之无愧的最为引人注目的现象之一；相对一些大户型 项目客户组成复杂,小户型的目标客户集中明确,基本上是 22 至 35 第 7 页,共 16 页岁之间的年轻白领,志趣相近,积极向上；而现代的流行文化,基本 上是

13、一种属于年轻人的文化； 这种特点使得小户型项目在营销过程中,可以更好的利用文化的力气 来抓住目标客户；因而更多的利用文化营销的力气,包括各种晚会, 时尚表演在小户型社区具有广泛的群众基础； 2,小户型营销推广概念解析 小户型特殊留意概念推广,制造市场热点,树立市场形象,提升物业 价值,吸引市场留意力； 1 小户型推广概念 概念 基本特点 代表楼盘 Studio 小空间个性化办公,居住 财宝广场 B 栋,欧陆经典 SOHO Smalloffice&Home office 的缩写,居住办公 建外 SOHO Loft LOFT 英语的意思是指工厂或仓库的楼层没有内墙隔断的开 放 式平面布置的住宅 嘉

14、铭桐城,金谷 1 号 Solo 精准居住空间,原本的意思是指独奏,单独,单飞；在这里, 它指的是超小的户型, 主要的定义要素是： 每套建筑面积在 35 平方米 左右,卧房和客厅没有明显的划分,整体浴室,开敞式环保节能型整 体厨房 绿景苑 SOLO,金茂,金茂礼都 Montage 以小户型面积标准为基本设计单元,可按积木式自由组合 （即 room ） 空间 ; 蒙太奇 MORE Mobile Office Residential Edifice 的缩写,就是移动, 办公,居住 ； Condo 功能延展；国际 condo 标准的阳光生活；轻松,自由,浪漫, 第 8 页,共 16 页邻里互助；最大限

15、度的共享和参加 丽阳天下 2 小户型推广概念案例 STUDIO 财宝广场 -B STUDIO 概念：在英文中的意思是工作 室, 在国内属比较新的产品类型, 在国际上也没有形成定论；概念要素包括：针对中小型服务企业 “进展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高,交 通便利,周边配套设施齐全；灵敏小巧的空间设计；共享一流资源, 包括共享律师,共享会计师,共享秘书,专业全程代办公司注册；商 住两用等； 消费群体： STUDIO 的消费群体,是所谓的“进展中公司”,这些公 司 一般的规模在 10 人以下, 尚未形成强大的经济支柱, 又迫切需要发 展并留意形象；此类公司一般为服务性行业,靠“脑力

16、”经营；比如 创意行业,贸易,信息询问,网络行业,商业艺术行业,媒体行业, 摄影,漫画,音乐,软件开发,设计 包括网页设计 等新兴行业； 典型案例： 财宝广场 B 栋；财宝广场依据后工业时代无限事业空间 （ O PEN HOUS）E 项目形象定位,项目在推广中的主题演化为“整体：国际商务窗口 深圳财宝门户； B 栋：国际 STUDIO；”推广策略是先期 以高档商务整体形象面市,统一形象,整体推广；后续依据 A,B 栋的 实际市场表现,调整 B 栋形象为国际 STUDIO,使 B 栋形象更加鲜明, 营造形象差异, 以加速 B 栋销售；A 栋面对成熟期公司 （大中型办公） , 留意办公形象与空间的

17、使用效率； B 栋面对学问型公司（小型办公）, 关注空间分隔与开放办公的均衡性； 最终市场表现 / 客户认同是： 深圳 商务销售冠军, 深圳正确地铁物业, 提升企业形象, 一步到位的选择； 第 9 页,共 16 页SOHO 建外 SOHO SOH（O 家庭办公） ：一词起源 于 80 岁月的纽约, 因艺术家云集而出名, 那里风情特殊,有纽约最另类,最有品位的商店,画廊和餐厅；后来 有日本人在建筑中引用了 SOHO这个词,即是Small Office Hom “ eOffice ”的缩写,意为小型的,家庭的办公室； 典型个案：建外 SOHO,位于长安街上,国贸中心正对面,是北京的商 业心脏； 建

18、外 SOHO总占地面积 12.28 公顷（东西长约 760 米）, 为 总建筑面积约为 70 万平米,地下建筑面积为 19 万平米,地上建筑面 积约 51 万平米,由 18栋公寓, 2栋写字楼, 4栋 SOHO小型办公房及 大量裙房组成,配套设施包括幼儿园和会所； LOFT 嘉铭桐城和金谷 1 号 LOFT 概念： 英语的意思是指工厂或仓库的楼 现指没有内墙隔断的 层, 开敞式平面布置住宅； LOFT 发源于六七十岁月美国纽约的建 逐步 筑, 演化成为一种时尚的居住与生活方式；它的定义要素,主要包括：高 大而开敞的空间,上下双层的复式结构,类似戏剧舞台成效的楼梯和 横梁；流淌性,户型内无障碍；

19、透亮性,削减私密程度；开放性,户 型间全方位组合；艺术性,通常是业主自行准备全部风格和格局； 消费群体： LOFT 是同时支持商住两用的楼 型, 所以主要消费群体包括 个性上的和功能上的； 作为功能上的考虑, 一些比较需要空间高度的, 比如电视台演播厅,公司产品呈现厅等；作为个性上的考虑,许多年 轻人以及艺术家都是 LOFT 的消费群体,甚至包括一 IT 企业； 些 典型个案： 嘉铭桐城位于亚运村北苑路以东, 地处新圈定的 奥运村 第 10 页,共 16 页 址的门户之上, 北面是将由大陆和港台三方共同兴建, 紧邻中心市区 的多功能高尔夫球场； 嘉铭桐城的半围合式建筑是国际知名设计公司 - 加

20、拿大 B+H 国际建筑事务所大师之 作； 300 米长的自然梧桐大道, 社区最集中,最富有艺术气息的文化休闲走廊,此刻,即使不在法国 你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之约,其实在嘉铭；桐城无论是林阴 大道,仍是会所概念下的文化体育设施或个性十足的咖啡 屋 都是深藏在嘉铭； SOLO 时代 SOLO 概念：原本的意思是指独奏,单独,单飞；在这里,它指的是超小的 户型, 主要的定义要素是： 每套建筑面积在 35 平方米左右, 卧房和客 厅没有明显的划分,整体浴室,开敞式环保节能型整体厨房；公共空 间也 SOLO 化,即 24 小时便利店, 24 小时自助型洗衣 店, 24 小时自助 式健身房等； 消费

21、群体： SOLO 的消费群体是年轻人,他们或是外地人,或是本地 想 独立的年轻人； 共同点是： 高校毕业不久, 积蓄有限,但是收入稳固, 期望独立生活,通常有两次置业的心理预备； 典型个案： “时代 SOLO”地处崇外大街新世界商场西侧,为崇文门新 世界商圈的核心区域；以新世界百货,新世界万怡酒店,正仁大厦等 为核心,大康大厦,廖氏文德大厦,金纶大厦及众多写字楼,各种餐 饮消遣设施组成了成熟完善,商务气氛深厚的新世界商圈； “时代 SO LO”位于崇外大街与即将通车的祈年殿大街之间,得两路之便利,同 时也肩负着沟通两个商圈的责任；周边：商圈核心区商务气氛深厚, 周边被天安门广场,前门,天坛,明

22、城墙遗址公园等所包围,堪称最 第 11 页,共 16 页具北京特色的商务区；主力户型在 30-50 平方米 建筑面积 ,以京城 写字楼前所未有的面积出售；可以以销售户型为基础自由组合,可大 可小,可进可退；协作精准办公室所推出的“精英商务”办公服务模 式,将公司日常事务性工作全部剥离出来,连同财务,法律等服务由 “精英商务”办公体系一并向您供应,使您从消耗性固定资产投入, 低频使用空间,行政人员聘用等纷杂的事务中脱离出来； 蒙太奇 montage 空间蒙太奇 蒙太奇 montage 属设计原理；最突出的特点是以小户型面积标准为基 本设计单元,可按积木式自由组合成各种中,大户型,甚至是 1000

23、 平方米以上的超级户型；其楼内无承重墙,空间过渡没有任何明梁, 暗梁；大空间平面（ free plan ）模式,全部蒙太奇的户型都是 活 的,客户在购买时就可以按需订做 ；通俗地讲,假如你对户内的格 局不满或更进一步,想实现户与户之间的合并,不管你对空间有什么 想法,马上会被告知,在蒙太奇的积木式自由组合户型中都能够得到 实现；全部蒙太奇的户型都是 活 的,客户在购买时就可以按需订 做； 典型个案： 空间蒙太奇 是现代住宅结构技术的革命；大跨度预应力 楼板技术的使用；使楼内的墙均可拆移,没有任何明梁和暗梁；可以 象搭积木一样自由组合各种外形的户型；二户并一户,三户改二户, 半层做一户；甚至能组

24、合出京城最大的 1000 平方米户型 - 一层做一 户；也可以分割出京城最小的户型 50 余平方米； Condo丽阳天下 Condo 概念： condo 缘起（ in America ） :60 岁月以后进展起来的一 第 12 页,共 16 页种新兴物业形式,第一在美国立法建造；“任何集合式的社区,大家 共有公共的部分而形成 condo”；“ Condo 为了使生活更为简 易, 方 便,除了一般性的休闲设施外,更有加入餐厅,购物中心,消遣设备 等,有些更供应退休老人照护服务,使住入 自足”； Condo 的住户,更能自 给 事实上,依据原有的 condo 定义,目前我们居住的小区都是 cond

25、o； 时至今日, 在美国 condo 已进展为一种高级商务公寓, 主要用于投资, 相当于目前深圳的酒店式公寓； Condo 在进展变迁的过程中在物业 的 形式上有了很大的转变,但并没有转变它所提倡的精神； 典型个案：丽阳天下地处深圳市滨河路新洲立交东南角,阳光四季花 园正南,紧邻新洲路和石厦中学；项目占地 6731 平米,总建筑面积 61776 平米,由 2 栋 32 层塔楼组成,其中 12 层为 4500 平米的商业 裙楼, 3 楼架空, 4 楼以上为住宅；项目毗邻中心区,地理位置一流； 周边配套成熟,交通便利,居家生活相当便利； 五,销售中接受的促销手段 低首期,低首付 中低档楼盘, 小户

26、型 零首期,买一成送一成等 缤 纷时代,云顶翠峰,星桂园,仙湖枫景等 刚参加工作并有一份收入 不错工作的年轻人 对首次置业者有很大吸引力 开发商资金有压力 或楼盘销售速度慢时接受 X 千抵 X 万, VIP 卡认购 总房款较高的楼盘 内部认购期用的较多, 变相的折扣 新街口,金域蓝湾等 较普遍的诚意客户 对于诚意客 户成效大 主要用于选房或开盘时吸引人气 第 13 页,共 16 页送装修 位置好小户型 装修套餐 心语雅园,金色都会,东方时代 广场等 生活节奏快,收入较高青年,投资者 对部分置业者吸引力 较大 排斥了不需要装修的部分客户 送物业治理费 普遍适用,最好是物管公司与开发商关系较亲热的楼 盘 买房送,或老带新送 海印长城 2 期,时代都会等 居家人群 实 用,充分利用老客户资源为楼盘宣扬,成效很好 由于物业治理公司 的不确定性将给进展商带来确定麻烦 送全屋家电家私 中低档楼盘 送全部业主或特定时间购买的业 主 金色都会,东方时代广场等 生活节奏快,收入较高青年,投资 者 对首次置业者或投资者吸引力大 对逼定客户特殊有效 大 抽奖 普遍适用 特定时段购买的业主 康达尔四期,新街口等 众 对吸引人气成效好 对逼定客户特殊有效 特惠单位 有部