商铺改造包装修项目可研报告计划书

1、陕西XX置业有限公司商铺改造装修项目1目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章 总 论 1.项目名称及承办单位 1.项目承办单位概括 1.可行性研究报告编制依据和原则 2.项目概况 3. HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第二章 项目提出背景及可行性分析 5.项目提出背景 5.项目的可行性分析 6. HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第三章 发展规划、行业准入与市场分析 1.2西安商业发展规划 1.2西安商业市场分析

2、1.4行业准入 2.0 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第四章 项目建设规模及建设方案 2.2项目建设规模 2.2项目规划设计方案 2.2装修方案 2.3项目配套工程 2.4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第五章 节能专篇 3.15.1编制依据315.2节能措施31 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第六章环境保护方案346.1执行标准346.2项目主要污染源及污染物 356.3项目产生污染物分析及治理措施 356.4施工期的环境保护措施 3

3、6环境影响分析结论 37 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第七章劳动安全与消防397.1安全卫生工作397.2安全消防措施40 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第八章 项目实施进度与工程招标 448.1项目实施进度448.2项目工程招标44 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第九章投资估算与资金筹措49.1编制依据479.2投资估算说明479.3项目总投资估算4.89.4筹资方案51 HYPERLINK l bookmark20 o Curr

4、ent Document 第十章财务评价5210.1编制依据5210.2项目运营成本估算 5210.3项目经营费用估算5410.4财务评价54不确定性分析 5610.6财务评价结论 56 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第章 社会效益分析5811.1项目社会影响5811.2社会适应性分析 5911.3社会风险及对策分析 59 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第十二章可行性研究结论6012.1可行性研究结论 6012.2问题和建议60陕西XX置业有限公司商铺改造装修项目 第一章 总 论1.1

5、项目名称及承办单位项目名称：陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目承办单位：陕西 XX 置业有限公司项目承办单位概括陕西 XX 置业有限公司成立于 2001年 4月，位于西安市 。注 册资本 2000 万元人民币，法人代表 。主要经营项目有：房地产开 发销售、物业管理、房屋租赁等。陕西 XX 置业有限公司从成立至今十多年来走过风风雨雨，历 经艰辛由一个名不经传的小企业成长成为一家具有较强经济实体并 取得三级资质的民营房地产开发企业。公司拥有一批年轻化知识化的专业人员，大专以上学历站 95% 以上，其中：研究生 5 人，本科学历占 40%，专科学历占 50%，高 中级专业技术人员占 45%，员

6、工平均年龄 35 岁，管理人员比例占 26%，为企业的持续发展奠定了坚实的基础。公司自成立以来，依靠自身力量先后在长安区成功开发了 “长青 园”和“悦明园”等众多知名楼盘。 其中“长青园”小区位于韦曲申店乡， 总建筑面积 54390平方米； “悦明园 ”小区位于韦曲西街 218号，总建 筑面积151430平方米。公司诚信经营，两小区凭借合理的设计、优 良的建筑质量，获得了众多消费者良好的口碑。一份耕耘一份收获，在不懈的努力下，各级领导部门也给予了 很多的荣誉。长青园”项目被评为2005年西安房地产畅销楼盘奖，并被评为提升城市价值卓越项目；公司还多次被评为西安市房地产 优秀开发企业。1.3可行性

7、研究报告编制依据和原则1.3.1编制依据1、国家发改委工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和 核准招标事项暂行规定；2、西安市商业网点发展规划（20042020）；3、国务院关于投资体制改革的决定；4、 建设工程项目管理规范（GB50326-2001）;5、 中华人民共和国环境影响评价法；6、中华人民共和国招标投标法；7、建设项目可行性研究报告编制内容的有关规定；8建设项目经济评价方法与参数（第三版）；9、建设项目经济咨询评估指南；10、陕西XX置业有限公司提供的有关资料；11、项目可行性研究报告编制委托书。1.3.2编制原则严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、招

8、商引资、扩大经营范围为主线。1.4项目概况1.4.1建设规模和内容本项目为长青园和悦名园商铺改造装修工程。改造对象为长青园1号楼一、二、三层的商铺和管道层，建筑 面积3944.4平方米，地下车库1384.51平方米；悦明园2号楼和3 号楼一、二、三层的商铺 12371.64平方米，管道层4209.25平方米， 地下车库9000平方米。改造装修内容涉及土建及装修、水电暖改造、空调及通风系统，电梯设备、消防系统、停车场系统等。1.4.2建设性质改建1.4.3建设地址悦明园位于西安市长安区西街，长青园位于长安区徐家寨对面。1.4.4建设期限本项目拟计划建设期为 6个月。1.4.5项目总投资及资金筹措

9、1、总投资项目总投资9992.85万元，包括工程费 9547.03万元、其它费153.80万元、预备费291.02万元等。2、筹资方案投资总额度：9992.85万元；资金来源：自筹5992.85万元，银行贷款4000万元。第二章 项目提出背景及可行性分析2.1项目提出背景2002年9月16日长安正式撤县设区，从此长安 2200多年的县 城制成为历史，新的长安作为西安的一个主城区，与西安大都市融 为一体。今天，这块古老而神奇的热土，正焕发着前所未有的青春 和活力，鳞次栉比的高楼大厦，纵横交错的交通网络，鲜花吐蕊的 城市广场，蓝天碧水的天然氧吧，一个现代、时尚、绿色的新长安 跃然而起。长安撤县划区

10、十年来，已从政治、文化等诸多方面融入整个西 安大环境中，长安西有沣渭新区、高新技术产业开发区，东有航天 经济技术开发区，随着地铁 2号线，西部大道，南横线，子午大道 等城区干线道路的贯通和三个共建区的加快发展，长安区将成为交 通最便捷，生活最方便，功能最齐全，腹地最广阔的西安大都市新 版块。成为未来国际、国内资源进入西安的重要集聚地，发展前景 极为广阔。由于西安翔宇公司决策人的前瞻性决定，西安翔宇公司在长安 区前期两个小区楼盘的开发，给公司今后的发展积累了丰富的经验， 打下了坚实的经济基础。悦明园”、长青园”的商业用房位于长安区中心繁华地带，地理位置优越，其中 长青园”距地铁2号线只有一步之遥

11、，交通便利； 悦明园”紧靠西部大道，紧邻长安步行商业街，周 边小区林立，已形成了浓郁的商业氛围。国美电器” 秋林公司”长安信合” 汉唐书城”等商家已入住我公司商铺。目前航天基地、三星电子等国内外著名企业已经落后长安地区。长安区驻区咼校32所是全省咼等教育资源最集中的区域，还有航天 第六研究院、206所、应用光学研究所等10余所国家重点研究机构 及国家重点实验室，加之各高校内设科研机构100家以上，众多院士、学科带头人及各类中高层专家、学者和现代化管理人才汇集。高端人才应用高级的消费会所，西安翔宇公司前期的装修及配套设施已落伍，达不到高端会所入住的要求，无法满足目前经济发展和高级商业会所服务需求

12、，根据市场发展满足高端人群的要求，西安翔宇公司欲投资9000余万，对公司所属的 悦明园”长青园”13 层商铺及地下室等进行高档改造装修。2.2项目的可行性分析1从公司的起家史和管理人员的构成上看，由房地产开发向商业和服务业经营转变具有独特的优势。陕西XX置业有限公司是由灯具零售起家的，公司高层管理人员大都具有从事商业经营的经历和经验。公司前辈郭凯秋退休前曾 是国营商业企业的主要领导，为国营商业企业的发展做出了卓越的 贡献，目前她的身体非常健康，在公司的商业经营管理方面仍能发 挥较大的影响。公司现有职员100多名，具有大专以上学历的占95%,具有咼中级专业技术职称的占45%，学历和职称中与商业经

13、营有关的占80%，特别是公司主要领导目光远大，看问题敏锐，知人善任， 管理既现代又务实，在任何情况下都能保持清醒的头脑，为企业把 好方向。有这些条件，只要对现有硬件施加改造，公司由房地产开 发向商业和服务业转变是轻而易举的。2、从中国房地产市场的发展趋势看，公司实行产业转移是目前 发展道路最佳选择。自从1998年国家开始实行城镇住房制度改革以来，房地产业走 过了一个从沸腾到癫狂的历程。一方面，由于经济快速发展，城市 化和人口红利带来的对住房的刚性需求及改善性需求急剧扩张，刺 激房地产市场快速发展；另一方面，受贫富差距日益扩大、土地出 让、热钱涌入，货币超发的影响，从 2005年以后房价大幅上涨

14、，社 会矛盾日趋尖锐。为了建设和谐社会，保证社会经济健康发展，近 几年来国家连出重拳调控房地产市场，如持续推进保障房、廉租房 建设、实行房产税、出台限购令、减少货币供应等，使房价出现了 下行趋势。尽管国家对房地产市场的行政调控面临诸多压力，如地 方土地财政暂时无法解决，房地产对经济的拉动作用暂时无可替代， 但从经济发展的大局考虑，预计政府很快放松调控政策的可能性不 大。一旦放松，房价自然会反弹，房地产市场自然会再度发热，这 对整个社会经济的发展是极为不利的。陕西XX置业有限公司作为一个小规模房地产开发公司是经不起大风大浪的，是不能侥幸存活 的，理应顺应时势，根据自身条件，另辟发展途径。利用优质

15、的自 由资产和人才资源向商业、服务业转移就是目前的最佳选择。3、从整个国家的经济结构调整，经济发展模式转变上看，企业 改制设施，实行经营转型是持续发展的迫切需求。长期以来，中国经济是靠 三驾马车”拉动的，这三驾马车是投资、 进出口和消费。在三驾马车中，投资和进出口占的比例很大，而消 费占的比例则很小，这种发展模式虽然使中国经济得到了高速发展， 但面对目前日益严重的世界经济危机，以及暴楼出了很大的缺陷， 投资和进出口的拉动力量日渐减缓，而消费的拉动力度又跟不上来， 要保持经济持续稳定的增长，就必须对三驾马车进行调整，由投资+出口 ”拉动经济的模式转向由消费拉动经济的模式，使增加消费， 保障和改善

16、民生成为我们今后发展的真正动力。正如著名经济学家 陈志斌教授所说 国内外的消费需求不是这次危机的关键所在 ”，一 个国家不能总把资源用在 生产建设和 基础建设上，毕竟我们所做 的方方面面的建设最终都是为了消费和生活。中国人建设了这么多 年，从早到晚卖力气只知道进行生产建设，应该也有一个缓过气来 的时候，有一个以生产建设为重点转移到以消费为重点的时候，这 个时候就是现在。”增加消费的关键有两个，一个是人们手中要有钱， 这一点相信十八大后，政府会将通过加快改革收入分配制度、建立 健全社会保障体系等政策措施着力解决，使民生明显改善；再一个 就是要构建良好的消费环境，使人们方便花钱又花的放心。本公司商

17、铺所在的长安区现有高校 32所，各高校内设科研机构 上百家，又有航天第六研究院、206所、应用光学研究所等十余国家 重点研究机构及国家重点实验室，航天基地、三星电子等国内外知 名企业也在这里落户，可与北京海淀相比肩，众多院士、学科带头 人，专家、学者、现代化管理人才形成了庞大的高端消费群体。翔 宇公司 长青园”小区紧邻地铁2号线，悦明园”小区靠西部大道，对 两个小区的商铺及附属车库进行高档次装修后以高品格投入商业、 服务业经营，就是要为这一大批消费群体构建良好的消费环境，使 他们的消费需求潜力得到有效释放，为长期拉动长安经济，创造和 谐长安、繁荣长安、幸福长安贡献力量，同时也是为企业更快更好

18、发展开辟一条阳光大道。4、从政府关于建设西安国际化大都市的宏伟蓝图看，在长安核 心区打造高标准商业、服务设施、组建高品格的商业、服务型企业， 是非常正确的决策。众所周知，西安是中国乃至世界的历史名城，曾有秦、汉、隋、 唐等十三个王朝在这里建都，在千余年的历史中，西安作为全国的 政治、经济、文化中心向全世界展示着自己的风采，虽然它和雅典、 开罗、罗马并称为四大文明古都，其实，雅典、开罗、罗马那堪和 它相比，正如著名史学家黄仁宇所说它在历史上所享有的盛名远远超过任何其他政治中心”，为了落实西部大开发战略，再现西安昔日 荣光，国家决定西安将加速建设国际化大都市，使西安成为彰显华 夏文明的核心历史文化

19、基地，长安区已纳入西安市主城区，但与大 都市主城区要求还有较大差距，因此长安区十二五”规划明确提出;要做到三个坚持：坚持加快发展、坚持追赶发展、坚持持续发展， 按照国际化大都市标准进行城市建设。战略目标是：以城市核心商 业区、重点城镇商业街、环山休闲商业带、农产品批发交易市场建 设为支撑，努力把长安区打造成为商业流通网络健全的西安现代商 贸物流新区。总体目标是：通过五年的努力，实现经济总量大扩张、 经济结构大优化、城乡环境大提升、社会民生大改善、西安国际化 大都市新型城区构架基本成型、产业发展总体思路之一是：以大西 安南融为契机，加速发展服务业，其一是着力改造提升传统服务业 商贸业、餐饮住宿业

20、、社区服务业；其二是积极发展现代服务 业一一金融业、商业服务业、现代物流业、商务会展业。翔宇公司 不惜斥巨资咼标准改造现有商铺，以咼品格向商业，服务业挺进， 就是要在商铺所做地位长安区打造商业、服务业璀璨的明珠，为西 安建设国际化大都市，重现昔日雄风贡献力量。如此大好的机遇如 果不能抓住，还谈什么创业。如此近在眼前的西安发展宏伟蓝图如 果不能参与其中，把已有的设施改造利用好，把优越的条件发挥到 极致，把员工的专业知识，聪明才智完全释放出来，大干一场，还 等何时。总而言之，翔宇公司高规格改造设施，高品格挺进商业、服务 业的决策，从自身的条件看是可行的，从房地产发展的趋势看是合 理的，从国际经济增

21、长方式的转型看是迫切的，从西安热火朝天推 进建设国际化大都市，重塑汉唐盛世风采的发展规划看是英明的。 因此，综合分析，本项目是可行的。 个以生产建设为重点转移到以消费为重点的时候，这个时候陕西XX置坐有限公司商铺改造装修项目,一 亠就是现在.增加消竇的关確有两个，一个是人们手中要有 钱）这一点相信十八大辆后，改府将会通过加快改革收入 分配制度、建立健全社会保障体系等政策措施着力解决，使 民生明显改善；再一个就是要构建良好的消费环境使人们 方便花钱又花的放心。本公司商讎所在的长安区现有高校32陕西XX置业有限公司商铺改造装修项目 第三章发展规划、行业准入与市场分析3.1西安商业发展规划3.1.1

22、商业发展分析西安商业市场的发展有其特有的特点，大致经历了四个发展阶段：发展阶段大体时间发展特点第一阶段1995年以前单一中心，传统百货第二阶段19951999 年百货功能升级，更多品牌进入第三阶段20002006 年百货开展，品牌升级第四阶段2007年至今商圈拓展，新兴模式目前，西安的商业已经发展到第四阶段，范围不断扩张，新兴 商业模式不断成熟。西安商业市场供应出现高峰，购物中心形态的 新型商业模式开始出现；市场供应集中在西安市中心及二环内范围， 二环内商业市场面临强大的竞争。随着市场的竞争，商圈的范围也在加速扩张，随着三环外的规 划实施方案落定以及城市化发展的需求，新型的商圈将逐渐形成。3.

23、1.2西安商圈分布特点:西安是省级的商业中心，可以辐射省外区域。西安商业地产区域发展不均衡性，以城内钟楼、长乐、小寨三大商圈最为成熟，钟楼商圈为地区级别商圈。根据西安市商业网点发展规划(20042020)，到2020年，西 安将改造或新建 85个商业区域，最终形成 时尚购物在中心、休闲 购物在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局。未来西安城南与城北常住人口的增加，高新、长安、城北商圈的地位将上升。钟樱商圈高新商圈小襄桶圈曲江商圈待成熟關吐柱址待世诵收SITS-大明宫家居辻搠城三桥商圈土门商圈文苒路立丰国际李箱村万建Is-iH* 鬥1哼2料司Awl图 3-1：西安商圈分布示意图3.2西安商业市场

24、分析 3.2.1六大成熟商圈数据分析一、数据统计2011年西安商业营业总面积在约980万平方米；规划2015年商业营业总面积应控制在 11001200万平方米之间。“ 201年西安社会 消费品零售总额1935.18亿元，2012年西安社会消费品零售总额将 突破2000亿元”六大商圈存量约520万，占全市总存量的 55%左右，营业额 与西安消费品零售总额的比值约为61%。表3-1西安六大成熟商圈数据统计商圈名成熟度-片区属性商业等级市场定位商圈范围（k就）营业面积存量（万就）日客流量（万人）年营业额（亿元）典型商业网点地区级开元商城、世纪金钟楼成熟-商业区批中高端、11.3250超1002502

25、80花、商圈发市场综合性中大国际、百盛时代约丹尼尔商城、康复长乐成熟-批发市区域级低端批16028万600（以路、商圈场发市场左右批发为义乌商品城、西北商主）贸城、多彩城小寨成熟-科教区域级中低端7.74目前61,50万约55百盛、金鹰国际、商圈及住宅区未来120左右国贸、军人社世纪金花、金鹰国高新成熟-办公区区域级中高端高新一20-2517.52约28际、0商圈期3.2易初莲花中断的曲江比较成熟-区域级旅16约30约17约 2055大唐不夜城、新乐汇商圈休闲旅游区游休闲比较成熟-大型商业赛高国际、世纪金经开住宅及办公区域级中高端21.74面2124约 2124花、商圈区积24万就崇尚百货(数

26、据来源：西安市商业网点发展规划(20042020),西安年鉴2012 表3-2西安各大商特点商圈名业态组合服务对象商圈特点钟楼商圈百货店、专卖店、餐饮、服装、珠宝、旅游产品销售等西安市民、外地消费者、旅游客等综合性商圈、打造中高端城市商业中心，西安最大商业中心长乐商圈服装、五金、饰品、箱包、鞋 类等西北地区分销商、西安低收入者西北第一综合批发地、批发商城林立、以低调市场为主小寨商圈餐饮、服饰、箱包、鞋类等城南居民、附近大学生以高校学生为主要消费群体，由中低端向中高端发展，西安最大的城南区域商圈高新商圈中高档百货、品牌服装、珠宝、餐饮、影院等高新白领、周围居民硬件设施优秀、购物环境好，业态组合丰

27、富经开商圈百货、超市、服装、电子产品、餐饮等城北居民新兴商业商圈，以赛高金花为中心，发展快速，服务范围较大区域商圈曲江商圈休闲娱乐、餐饮、酒吧、影院外地游客、周边居民以餐饮、旅游、娱乐为主的商业圈、新兴商业 区二、商圈面积及客流量分析商圈商业面积钟楼商圈占西安商业面积的21.74%，占六大商圈总商业面积的48.12%，在商业面积上占有优势，只有钟楼商圈和长乐商圈的商业 面积大于平均值86.5 m2 o商圈客流量钟楼客流量105万/天，仍然是西安客流最大的商圈，其次是小 寨（50万。经开商圈商业面积及客流量都是最小的。图3-1:西安六大成熟商圈的大型商业的面积和人流统计图陕西XX置业有限公司商铺

28、改造装修项目 陕西XX置业有限公司商铺改造装修项目120 100806040200I数据来源：西安商贸局、西安房地产信息网、西安统计局三、商圈营业额分析营业额分析长乐商圈以批发为主，营业额600亿/年，远高于其他商圈。其次是钟楼商圈，大约是 300亿/年。单位面积营业额分析仍然长乐商圈最大，为35000元/平方米年，其次是高新商圈约 为12000元/平方米 年。图3-2: 2011年西安六大成熟商圈营业额及单位面积营业额统计图计局四、商圈业态及租金分析 商圈业态：钟楼商圈业态分布最均衡，小寨与长乐以服饰为主，高新和曲江餐饮比重大。图3-2：各商圈业态分布也乐商圈经开商圈高新商圈曲江商圈其它金融

29、服务美容美发箱包鞋店休闲娱乐便利店超市餐饮服务类服饰商圈租金本次统计以六大成熟商圈为主，以13楼商业租金为对象，租集中商业的平均空置率为 1.65%,品牌跟换率为 2.4%，钟楼商圈的空置率和品牌跟换率低于全市平均水平。商圈百货店F购物广场名称空曹率品牌疑换率百货店/购物广场名称空理率品牌鶴换率钟楼 育圈幵尤彥城0,亦1,20%离新商圈世圮金花高靳唐LOO%1.6M世紀逢疋禅播店0. 5ft(X泗爵黄国际离新店L5O%2.50%报泰百552.込亦经开商圈農高国际2.00%2.00%时牝百盤2.00*L8OI其它商圈李凉村方达广场1.00%3- 0OT小農百醛2,00%3.20*算它商圈立丰蛋际

30、3. 50%nsw神搂商圈平均値1. 50%1. 84%全部均值1.65%2.4%10+ 00%9. 00%8. 00%7, 00%6* 00%5. 00%4. 00%3. 00%2, 00%L 00%0, 00%六、商业用房投资收益率根据成交价格与租金分析，长乐商圈商业用房，投资收益率最大，为14.86%，最小的是经开商圈为 7.5%图3-4 六大商圈投资分析图=商业用房价格（元/nV）商业用房租金（元/耐年）一年收益率（%）5000040000300002000010000010.00%4.00%2.00%16,00%14.00%12.00%长乐商圈 小泰商圈 钟楼商圈 高新商圈 曲江商圈

31、 经开商圈7.54|%300%6.00%0.00%3.2.2市场分析小结1、 业态规模：钟楼业态是最齐全，250 商业存量，是城市级 的商圈；2、 营业额：以批发为主的长乐商圈最大，600亿/年，其次是钟 楼280亿；3、租金情况：钟楼 小寨高新长乐曲江经开，钟楼为501 元/;4、 投资收益率：长乐商圈投资收益率最大，为14.86%，最小的 是经开商圈为7.5%。3.3行业准入陕西XX置业有限公司成立于2001年4月，位于西安市长安区 南长安街530号。注册资本2000万元人民币，法人代表 一一张琳。 公司具备三级资质的民营房地产开发资质，主要经营项目有：房地 产开发销售、物业管理、房屋租赁

32、等。本项目建设单位陕西 XX置业有限公司和拟改造项目均符合陕 西省对改造与装修项目的各项规定与要求。第四章项目建设规模及建设方案4.1项目建设规模本项目为长青园和悦名园商铺改造装修工程。改造对象为长青园1号楼一、二、三层的商铺和管道层，建筑 面积3944.4平方米，地下车库1384.51平方米；悦明园2号楼和3 号楼一、二、三层的商铺 12371.64平方米，管道层4209.25平方米， 地下车库9000平方米。改造装修内容涉及土建及装修、水电暖改造、空调及通风系统，电梯设备、消防系统、停车场系统等。4.2项目规划设计方案对原有建筑物不做重大调整的原则下进行设计，设计上考虑功 能上的满足和后期

33、经营的需要。对原建筑物进行装修，增加消防、 节能及环保措施，投资较合理，同时也合理利用了原有资源。1、设计原则重新做装饰设计的方案时充分考虑到了原建筑的特点，在对原 结构不做重大调整的原则下进行设计。设计主要考虑的是由普通的 装修升级到豪华装修，在功能上的满足和后期经营上的需要。2、设计方案增设电梯，提高客流输送能力。改造13层各商铺原有的内部装饰，改造原有的空调通风系统、照明系统、给排水系统及消防系统。改造地下停车场原有水电暖系统、消费系统、停车场系统等。4.3装修方案4.3.1原建筑物概况原建筑 长青园”号楼为12层钢筋砼框架-剪力墙结构，其中13 层为商业用房。原建筑 悦明园”2号楼、3

34、号楼为26层钢筋砼框架- 剪力墙结构，其中13层为商业用房。4.3.2内装饰改造装修方案1、设计依据（1） 建筑工程施工质量验收统一标准CB50200-2001 ；（2） 建筑内部装修设计防火规范GB5022-95 ；（3） 建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002 ；2、商铺改造装修方案：（1）主入口方案地面采用拼花玻化砖铺，石膏板造型吊顶灯槽，高隔断配套木饰面装饰，简洁大方。（2）一、二、三层公共区域地面采用800*800瓷砖拼贴，五行或六行设置分割区域，加强 过度效果，地面预设他消费逃生箭头，顶面石膏板并深化灯槽造型， 柱采用瓷砖包封，中间设置格栅分隔。楼层待转休闲区采用石膏

35、板造型吊顶，地面采用800*800玻化砖铺贴。电梯厅出口采用不锈钢口套，地面采用拼花瓷砖，采用石膏板造型吊 顶和造型灯槽。卫生间过道地面采用800*800瓷砖，地面踢脚线可采用瓷砖或不锈钢；顶 面采用防水石膏板，灯槽内饰 T5灯管；墙面瓷砖或白色乳胶漆，一 米高抗倍特板墙裙处理，耐污渍，方便清理。4.4项目配套工程4.4.1给水排水改造1、设计依据建筑给排水设计规范(GB50015-2003)建筑设计防火规范(GB50016-2006)建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)2、给排水情况本项目用水来自市政给水管网水质符合生活饮用水卫生标准(GB5749 - 85)标准要求。本项目排

36、水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经化粪池处理排入城市排水管网，进入西安市市政污水处理厂。3、改造装修内容：更换给排水管材原排水管采用DN50mm的普通铸铁管。本项目排水管道采用 UPVC排水塑料管，粘接。(2 )节水措施原卫生间采用普通座便器，用水量较大。本项目卫生间座便器采用 6L两档冲水量水箱，蹲式便器和小便 器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。4.4.2暖通改造1、设计依据采暖通风与空气调解设计规范GB50019-2003建筑设计防火规范 GB50016-2006建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-20022、热源及热媒设计参数热源采用热水。西安室外设计参

37、数：冬季室外米暖计算温度tw = -5 C冬季室外风速 U = 2.7m/s采暖天数：90天3、改造装修内容：本项目同时新增空调系统，空调系统采用风机盘管加新风系统， 新风分层取风，每层侧墙开设新风口。原建筑采暖管线采用焊接钢管，本项目采用UPVC塑料管，粘接。4.4.3电气改造1、设计依据供配电系统设计规范(GB50052-95)民用建筑电气设计规范(JGJ/T16-2008)建筑照明设计标准(GB 50034-2004)2、改造装修内容更换灯具、开关箱内管线改造铺设网络布线系统配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀 锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。

38、电源本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、 消防与弱电电 源供电。4.4.4消防设计1设计依据建筑设计防火规范(GB50016-2006)建筑灭火器配置设计规范 (GB50140-2005)火灾自动报警系统设计规范 (GB50116-98)自动喷水灭火系统设计规范(GB50084-2001)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)锅炉房设计规范(GB50041 -2008)灭火器配置规范(GB50140-2005)2、给水排水防火室外消火栓系统成环状布置，每个室外消火栓服务半径为120-150m。建筑室内消火栓管

39、道均布成环状，单层和多层建筑室内消火 栓间距不应超过50m。(3 )自动喷淋系统按火灾中危险等级设计，空间高度不超过8.0m的房间均设喷淋灭火系统。保护卷帘的水幕喷头采用闭式边墙喷头。火灾发生初期灭火所需水量、水压均由消防水箱和气压设备 保证。3、防火排烟系统建筑物可采用自然排烟，不满足自然排烟条件的采用机械防烟和机械排烟。4、消防电气设计依据建筑设计防火规范(GB50016-2006)火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)火灾自动报警系统施工验收规范(GB50166-2007)建筑物防雷设计规范(GB50057-94 2000版)民用建筑电气设计规范(JGJ/T16-2008)负荷

40、等级与供电线路消防负荷包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、应急照明、火 灾自动报警器系统等。消防负荷采用双电源末端自动切换方式供电， 设专用回路。柴油发电机启动时间小于 15秒，并可在消控中心启动5、火灾自动报警与消防联动控制系统设置火灾报警探测器与手动报警控制器系统、形式为控制中 心报警形式；(2 )设置消防紧急广播与火警通讯系统；设置应急照明系统；自动灭火系统与减灾防护系统的控制要求，设计联动控制系统；设置火灾挡案管理与显示系统。6、线路敷设方式火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线；消防电梯、消防泵、喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐 火型铜芯电缆；所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设

41、；如明设钢管应做防火处理。7、防雷与接地利用基础钢筋作为接地装置，电阻小于1欧姆。采用联合接地形式，并设总电位连接。4.4.5通风与空调工程方案1、设计依据通风与空调工程施工质量验收规范(GB50234-2002)；制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范(GB50274-2010)；机械设备安装工程施工及验收通用规范(GB50231-2009)；工业设备及管道绝热工程施工及验收规范(GBJ126-93)；工业管道工程施工验收规范(GBJ235-97)；民用建筑采暖通风设计技术措施；采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)；2、通风与空调工程方案：设计参数：夏季:室外温度室内

42、温度26.3 C冬季:室外温度-3.8 C室内温度22 C本改造工程楼内设散热器采暖和中央空调系统，冬季运行采暖系统,夏季运行空调系统。空调系统采用风机盘管加风管增送新风 的方案。新风采取分层取风的方案。空调设计冷源为1400KW。防火措施：在风道贯通防火的部位，必须设置防火门阀，同时还要用水泥 砂浆紧密填塞贯通的孔洞空隙。4.4.6公共广播工程方案公共广播系统具有音乐广播、公共广播、消防紧急广播功能。公共广播的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉氛 围。在大多数场合下，由于扬声器均匀分布，无明显的声源方向性， 且音量适宜，不影响人群正常的交谈，是优化环境的重要手段之一。消防紧急广播

43、作为消防报警及紧急状态下以疏散广播的设施，以保证在紧急情况发生时，可以使楼宇内部可能涉及的区域的人群能清晰 地听到报警和疏导的语音。本系统由系统控制器、智能混音器、输入输出控制器、功率放 大器、扬声器输入输出控制器、定时控制器、电源控制器、数码IC录音机、扬声器等设备组成。本系统可同时在不同的区域播放不同的节目内容，并与消防报警系统连接，可实现消防紧急广播功能。陕西XX置业有限公司商铺改造装修项目 第五章 节能专篇5.1 编制依据1、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分 JGJ26-95）2、民用建筑热工设计规范 （GB50176-93）4、采暖通风于空气调节设计规范 （GB50019-20

44、03）5.2 节能措施5.2.1 建筑专业1、设计依据（1）公用建筑节能设计标准 （GB50189-2005）（2）民用建筑节能设计标准 （JGJ26-95）2、节能措施（1 ）墙体按节能规范采用保温墙体技术， 粘贴 60mm 挤塑板保温材 料，屋面传热系数 K=0.45W/（ K），外墙传热系数K=0.50W/（ K）。本 项目窗户采用双玻塑钢保温窗，传热系数K控制在2.2-3.1W/（m G）。与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应 减少 50%以上。（2）利用可再生能源 尽量应用太阳能热水器，尽量采用地源热泵技术。5.2.2暖通专业1设计依据西安市采暖期90天室

45、外平均气温0.9C2、节能措施米用节能锅炉，改造后锅炉的额定热效率高于78%。大空间公共建筑内条件允许的，采用置换通风，可缩短空调系统 供冷时间。大气温度适宜时，通过保温曲径、预冷或预热向建筑物输送的空 气，降低新风负荷。高大空间可以采用地面辐射采暖，大大减低室内平均温度，减少 米暖负荷。5.2.3电气专业1、设计依据供配电系统设计规范(GB50052-95);工业企业采光设计标准 (GB50033-91);工业企业照明设计标准(GB50034-92);民用建筑照明设计标准(GB50052-95);智能建筑设计标准(GB/T50314-2000);2、节能措施(1)设置楼宇自控系统(BAS)，

46、监控对象包括：电力供应系统、空调 系统、给排水系统、照明系统与电梯系统等。BAS提高设备运行的控制水平、降低维护费用，节能效果可达20%-35%。选用高效设备，如变压器、照明器、变频器等，大功率电动装置 采用软启动控制方式，电器设备功率限制在20W/m2。采用电补器提高功率因数。5.2.4节水措施1、建立完善的节水制度2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝 跑、冒、滴、漏。4、采用节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆，小便器采用自闭式 冲洗龙头，大便器采用自闭式冲洗阀。第六章环境保护方案6.1执行标准环境保护是我国的一项基

47、本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的 恶化，控制环境污染。环境保护标准：1、中华人民共和国环境保护法2、 建设项目环境保护管理条例(国务院1998253号)3、 建设项目环境保护设计规定(国计字1986002号)4、 关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见(国环1993015 号)5、大气环境质量标准(GB3095-96) 一级6、人体直接接触的娱乐水体达标景观娱乐用水水质标准(GB12941 1991) A类标准；与人体非直接接触的景观娱乐水体达到景观娱乐用水水质标准(GB12941 1991) B类标准；生活饮用水体 达

48、到生活饮用水卫生标准(GB5749 1985),其他水体达地表水环 境质量标准(GB3838-2002)三类7、城市区域环境噪声标准(GB3096-93)二类8、污水综合排放标准(GB8987-1996) 一级9、建筑施工场噪声标准(GB12523-90)10、饮食业油烟排放标准 (GB18483-2001)11、 锅炉大气污染物排放标准(GB13271-2001)12、 公共场所卫生达到公共场所卫生标准(GB9633 - 9673)。6.2项目主要污染源及污染物本项目改造完成后主要用于商场、酒店等服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH

49、3-N、总磷、SO2 等。6.3项目产生污染物分析及治理措施本项目改造完成后主要用于商场、酒店等服务性行业，对环境的危 害主要是废水、废气和固体废物。1、废水本项目产生的废水主要类型为生活废水，废水量为，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷，经化粪池处理，直接排入市政污水 管网，进入市政污水处理厂。2、废气(1)厨房油烟废气近年来，餐饮业的油烟废气对环境的敏感越来越为人们所重视，国 家环保总局于2000年7月颁布了饮食业油烟排放标准 (GB18483-2001)，因此本单位针对厨房油烟气采取了相应的防治措施。在厨房安装排风量为1200m3/h、净化效率为75%的油烟净化器，

50、经处理 后油烟废气满足饮食业油烟排放标准 (GB18483-2001)标准要求，不 对周围大气环境产生影响。汽车废气汽车废气主要来源于地下停车场，主要是私家车和办公车辆，车型偏小，车辆较少，因此，汽车尾气不会形成较大的集中污染源，对周围 环境影响甚微。固体废物固体废物主要是生活垃圾，生活垃圾统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响。噪声噪声源主要为鼓风机、各类水泵以及中央空调用的冷却塔。噪声强 度及防治措施见下表6-1。表6-1主要噪声源汇总表序号污染物来源污染物种类噪声级排放方式防治措施1鼓风机噪声75-85dB(A)连续加减震垫2水泵噪声75-85dB(A)连续砌砖式隔声围护、

51、加减震垫3冷却塔噪声65dB(A)连续无6.4施工期的环境保护措施本项目为改造装修工程， 施工作业均在室内，工程主要为噪声污染;噪声来自设备及装修阶段，对外界影响较小。6.5环境影响分析结论1废气厨房油烟废气在厨房安装油烟净化器，经处理后油烟废气满足饮食业油烟排放 标准(GB18483-2001)标准要求，不对周围大气环境产生影响。汽车废气车型偏小，车辆较少，因此，汽车尾气不会形成较大的集中污染源， 对周围环境影响甚微。2、废水本项目产生的废水主要类型为生活废水，经化粪池处理，水质符合 污水处理厂入水水质要求，排入市政污水管网，最后进入西安市市政污 水处理厂，不会对周围水体产生影响。3、噪声噪

52、声源主要为鼓风机、各类水泵以及中央空调用的冷却塔。经过砌 砖式隔声围护、加减震垫等措施控制后的经营期噪声经建筑物的阻挡和 距离衰减，由于冷却塔为低噪声型，厂界噪声符合GB12348-90工业企业厂界噪声标准标准要求。4、固体废物固体废物主要是生活垃圾，生活垃圾统一收集后送到垃圾处理站处 理，不会对周围环境造成影响。综上所述，本项目采取环保措施，可以完全符合国家产业要求和国 家环境保护政策，是可行的。本项目针对各污染环节都采取了相应有效 防治措施，不会对外环境产生明显影响。此外，本项目改造装修后将明 显改善周围区域环境，具有较好的经济、社会和环境效益，因此该项目 的建设在环境保护方面是可行的。第

53、七章劳动安全与消防7.1安全卫生工作安全是经营工程的生命线。本项目将把安全放在第一位，建立、健 全劳动安全卫生制度。1、严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，为劳动者提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品。对劳动者进行劳动安全卫生教育，要求劳动者在劳动过程中必须严 格遵守安全操作规程。防止劳动过程中的事故，减少职业危害。从事特种作业的劳动者必须经过专门培训并取得特种作业资格。加强在施工、运行等方面配套修建安全防护设施，定期检查维护， 确保施工人员及游客的生命和财产的安全。制订消防安全守则，设专人分管消防安全。定期进行对全体员工的 消防知识教育和培训，将防火灭火知识纳入员工上岗的应

54、知应会内容。 防火要点包括供气设备、装饰物及家具等，对于容易引起火宅的物品应 加强管理。本项目根据国务院颁布的消防监督条例和陕西省政府颁 布的陕西省消防管理办法，专门进行了消费系统的改造。7.2安全消防措施1电梯安全性能措施：每台电梯应配备供电系统断相，错相保护装置，该装置在电梯运行中断相也应起保护作。电梯动 力与控制线路应分离敷设， 从进机房电 源起零线和接地线应始终分开，接地线的颜色为黄绿双色绝缘电线，除 36v以下安全电压外的电气设备金属罩壳均应设有易干识别的接地端， 且应用良好的接地接地线应分别直接接至接地线柱上，不得互相串接后 再接地。在电动机或飞轮上应有与轿厢升降方向相对应的标志。

55、停电或 电气系统发生故障时应有轿厢慢速移动措施。有轿门自动驱动层门情况下，当轿厢在开锁区域以外时，无论层门由于任何原因而被开启，都应有一种装置能确保层门自动关闭。底坑应设有停止电梯运行的非自动复位的红色停止开关。2、消防措施本工程为一、二、三层商铺，有中央空调系统。根据规范要求，本 工程设有室内消火栓系统、 走廊等场所设置自动喷水系统、 灭火器配置。 各层均布置消火栓，消火栓系统环状布置。管网平时充水，10 分钟室内消防贮备水量及水压由稳压罐供给。消防时消防泵的启动由消火栓 箱内之打碎玻璃点控制启动。消防主泵也能由消防控制中心和水泵房内 手动启停，水泵启动后，在消火栓处用红火栓处用红色讯号灯显

56、示。 消火栓设备：消火栓每个消火栓箱内设一个SN65单阀单出口 消火栓、长25mDN65苎麻水龙带一条、QZ19水枪一支、消防按钮和指 示灯各一个。（3） 室外设置1套SQX100型地下式消防水泵接合器，以备消防时 消防车加压供水。（4）自动喷水系统：设置范围：除卫生间以外均设置喷头。系统：本设计采用湿式自动喷水灭火系统。报警阀组1套，设在备品间内。水力警铃设在走廊，警铃排水至室外散水坡上。自动喷水系统 灭火级别为中危险1级，喷水强度不小于 6L/min*m,作用面积160m.喷头选用：喷淋系统闭式喷头除客房采用大流量侧喷喷头外，其它 均采用ZSTX15下垂型喷头.喷头布置：采用方形或矩形布置

57、，安装高度为紧贴吊顶。喷头安装 应用专用工具安装。控制：管网平时充水，稳压罐供水压力可保证最不利喷头的工作压力不小于0.05MPa。水流指示器后面的管道均设有系统检验装置，系统每半年做放水试验。（5）灭火器设置：本工程灭火器配置按中危险级设计本工程均配置灭火级别为 5A的手提式灭火器，型号为 MFA3型， 每具灭火器灭火剂充装量为 3Kg。配置情况为每层灭火器分别设在消火 栓箱下，每处设置2具。3、火灾自动报警措施在本楼一层设有消防控制室，内设火灾报警控制器，它是整个建筑的消防监测，探测指挥中心，其设备可自动检测早期火灾的发生，并自 动报警，消防监控人员可根据现场实际情况就地控制或在消防控制室

58、遥 控相应设备动作，并利用电话对外报警。（1）火灾报警控制柜及联动控制柜均落地安装于一层消防控制室。 TOC o 1-5 h z （2） 手动报警按钮暗装于墙上，中心距地1.5米。（3）消火栓按钮安装于消火栓箱内左上角。（4）声光报警器安装高度底边距地 2.0米或中心距棚下0.5米。（5） 火灾报警接线端子箱明装电井墙上，底边距地1.6米。（6）模块箱暗装于墙上，底边距地 2.0米。（7） 消防广播音箱吸顶安装；或明装于墙上，顶边距棚下0.3米。（8） 火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线ZR-RVS-2x1.0mm S15.（9）24V电源线路采用阻燃型铜芯导线 ZR-RVS2x1.5mm S20

59、。（10）消防电梯，消防泵，喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆。（11）所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设。（12）如明设钢管应做防火处理。4、安全疏散措施（1） 本建筑为L型造型，因此在端部设有疏散楼梯， 以便于双向疏 散。（2）安全疏散门为3个，疏散门开启方向与疏散方向相同。疏散封闭楼梯间门采用乙级防火门。5、应急照明措施1应急照明的安装部位：疏散照明、疏散指示安装在人群安全疏散 线路上，即走道、楼梯间及拐角处。2、应急照明电源：安全照明的转换时间要求不超过 0.5s,安全照明电 源采用灯具自带电蓄电池。3、安全照明、备用照明和疏散照明用普通节能灯。疏散指示标志灯

60、必须采用消防认证产品。灯具安装部位一般在走道及楼梯转角处。疏散 标志的箭头应指向通往出口的方向。灯具安装高度一般疏散出口标志安 装在安全出口的顶部 0.2m处，上边缘距天花板应等于或大于0.5m。如天花板的高度较低，在疏散门的两侧墙上设置，标志的中心点距地面的高度应在1.31.5m之间。米用吊杆的疏散指示标志的下边缘距地面的高 度应大于或等于 2m。疏散指示标志安装在楼梯间、疏散走道及转角处 1m以下的墙上(转角处需增设一盏标志)。标志的间距不应大于 20m。 封闭楼梯间应安装疏散指示标志。疏散标志灯应用不燃烧材料制灯具外 壳灯罩，其标志的箭头指向应与逃生疏散方向一致。所有安装金属构件 均应做