西安楼市万科城CA6-6-1地块分析报告

1、西安楼市万科城CA6-6-1地块分析报告地块概况该土地为已挂牌成交土地，挂牌时间为2011年1月18日-1月30日，竞得人为万科企业有限公司，成交价格为73600万元。宗地编号土地位置土地面积土地性质使用年限规划指标要求容积率建筑密度CA6-6-1长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村净用地面积为113236.99平方米（折合169.86亩）住宅70年不大于3.58不大于19.31%根据宗地规划指标：楼面地价为：1816元/平米，总建筑面积40.54万平方米。二、地块区域总体分析目前西安楼市处于快速发展的升级阶段，从去年到今年年初西安楼市土地成交量节节攀升，热点区域地块的竞争尤为激烈。其中11年成交的

2、CA6-6-1地块，被品牌房企万科集团拿下；该地块位于西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村从区位上来看，属于西安市长安区大学城居住圈的核心地段。目前该地块所属的长安区正处于快速发展的黄金时期，周边在售的项目主要有：长安春天花园、智慧城、西安雅居乐花园和万科城等。该地块区域西侧紧邻西安高新科技开发区，东邻西安航空航天产业基地，还被冠以西安“中央智力区”的美称。片区周边的高校云集：包括西安电子科技大学、西北大学、陕西师范大学、西安外国语学院等近30余所高校，目前在校生约为22万人，教职员工约2.5万人，大学城全部建成后，预计学生40万，教职4万。西高新、航空航天城现有从业人员40万人，大专以上占5

3、3%以上，各类专业技术人员占31%，每年新增就业人口5万人，占西安市新增就业岗位的50%。文化传媒产业坐落在项目西南侧。目前项目所在地块属于郭杜教育科技产业开发区，区域内工业污染的企业基本没有。周边的环境良好，空气质量较高；在加上该区域浓厚的人文氛围使得该区域成为即曲江、浐灞之后有一个理想的宜居新区。中国国家中央公园秦岭就坐落在该地块的南侧，距离长安区韦郭路大约15公里，周末闲暇方可驱车前往，甚至徒步漫行，西安的天然“氧吧”也为该区域添加了发展的动力。从交通方面来看，韦郭路附近有15条公交线路，已开通13条，还有2条正在规划。321路、322路、600路、K600路、906路、4-06路、4-

4、11路、410路、49路、918路、921路、环山旅游1号线、环山旅游2号线等。地块所在区域距离市中心不到10公里，真正意义的，项目3分钟车程(1.8公里）可达高新新区，5分钟车程可达长安南路2号线地铁站，10分钟车程可进入南郊城区。西部大道将高新新区与雁塔区、曲江新区连接；通过西万路、子午大道将长安区郭杜板块与高新区、城南、市区相连。公交线路可连接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心。规划中的地铁6号线将会穿过该地块位置，区域的交通环境发展潜力较大。公共配套方面，地块周边有陕西师范大学幼儿园、附小、附中，以及西工大、西电、西大、政法、师大、邮电、外院、西安翻译学院、西京大学、解放军政治

5、学院等二十余所名校林立，文化氛围浓厚。该区域除了西部大学城的优势外，距离高新国际学校、高新一中高中部也较近，整体的教学条件优势相当明显。虽然目前距离该地块所在区域较近的公共配套有西侧的樱花广场及周边的购物生活配套；还有东侧区政府周边的生活娱乐设施、区政府广场等；而且公交线路可连接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心。但是步行过去不是十分方便，周边真正的近在咫尺的商业生活配套还有待进一步完善。预计在万科城项目规划的近5万平米商业区域，将会填补该区域的生活配套缺失的空白。目前长安万科城商业意向合作伙伴包括真爱集团（西安最具口碑的餐偶饮娱乐集团）、太平洋影城等知名商家，24小时便利店、银行、邮

6、局以及大型购物超市即将确定.三、周边已拍卖地块状况近年来地块周边区域成交的土地列表地块编号成交时间用地性质竞得人地理位置楼面地价地块特点CA6-1-212011年1月住宅四川雅居乐房地产开发有限公司长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村2200元/平米地块距离高新区较近，相关的配套还需要完善，是长安区今年成交地块中土地成本相对较高的一个地块。CA-(8)-4-12010年5月住宅万科企业有限公司长安区郭杜街办茅坡村西侧，东至规划路，南至韦郭路，西至天都置业公司用地，北至规划路616元/平米地块地里位置优越，位于郭杜教育区的核心位置，教育资源雄厚，土地成本相对较低，盈利空间较大。CA6-6-12011年

7、1月住宅万科企业有限公司长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村1816元/平米地块属于万科城的后期开发地段，万科城前几期的大型商业配套对于该地块将来的升值具有推动作用。从韦郭路历年来土地市场的挂牌统计来看，1998年，西安市长安区成立了第一个致力于本区域开发建设的房地产公司。10余年后，随着大学城的建立，越来越多的地产公司闻风而动，进驻长安区开发项目。雅居乐地产已进驻长安区的时间比较早，其中2006年9月23日，雅居乐以总价1.425亿元取得长安区一宗地块，土地面积150亩，折合楼面地价仅570元/平方米。2009年7月，长安区在深圳举办推介会，万科相中了规划占地面积1400亩、计划投资70多亿元的长

8、安新城项目。2010年5月，西安万科以3.8亿元的价格拿下了长安区大学城附近地块，当时的楼面地价也仅为616元/平方米。从570元/平方米到616元/平方米，长安区的地价在3年多的时间里并无太大的变化。然而2011年年初的长安区土地市场异常火爆，1月30日，在西安市土地储备中心土地挂牌出让中，4宗位于长安区的土地均以高溢价率被拿下。其中，西安万科企业有限公司以7.36亿元竞得113236.99平方米土地，折合楼面地价约为1816元/平方米；而四川雅居乐房地产开发有限公司以9.48亿元竞得182.4亩的相邻地块，楼面地价为2200元/平方米。此外该区域今年还有几宗土地在年初成交，土地市场十分火热

9、。从长安区的统计数据中我们可以分析出：从2010年7月的570元/平米到2011年1月1816元/平米，不到半年时间，长安区的地价竟然翻了三倍，一方面与该区域的教育科技产业高起点规划等利好因素拉动有关外，同时与大型房企的进驻也不无关系。CA6-6-1地块是万科城在长安区域所拿的第二个地块，虽然与前期开发的地块紧挨，前后拿地相差不到一年时间，但是价格涨了三倍，对于四、区域在售楼盘对比周边区域在售项目一览表项目名称物业类别占地面积（万平方米）住宅建面（万平米）销售均价（元/平米）建筑类别容积率开发企业项目特点周边在售楼盘智慧城住宅1.88.76380高层5.3陕西长建房地产开发集团有限公司项目开发

10、较早，目前社区以及周边配套设施相对齐全，交通方面略有欠缺。长安春天花园住宅2.4125300高层5.0西安腾飞房地产公司项目交通位置较好，近距长安区政府；但是项目总体规划欠佳，宜居性有待提升，周边配套正在快速升级完善中。万科城住宅,商铺18.6961.688000高层、小高层3.0西安万科置业有限责任公司由大型品牌房企万科开发，规划超前，地段位置优越，但是项目还处于初期的开发建设阶段，交通正在升级完善中。雅居乐花园住宅10.0727.748000高层、小高层2.77陕西昊瑞房地产开发有限责任公司项目紧邻文苑北路，南望樱花广场，环境较好：但是周边的公交车较少。自长安撤县设区以来，长安区的房地产市

11、场发展迅速，加之大学城内各大院校的相继进驻，促使了周边住宅楼盘、商业楼盘的陆续崛起。而今，长安作为西安市城区规划的重要板块，其规模正逐步扩大、区域的发展也是日新月异。CA6-6-1地块位于长安区西部的大学城居住圈，圈内及周边拥有多所高校，文化氛围浓重，区域发展优势明显。目前该区域内在售项目有忆江南、西安雅居乐花园、盛世长安、学林雅苑、玫瑰印象、万科城、金宇蓝苑、翠堤湾等。大学城居住圈内目前在售楼盘在长安区是数量最多的，项目的竞争压力也相对加大。对于购房者来说，房源数量加大，不但增加了选择性，并且，对于开发商竞争产生的优惠也是大大受益。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示，2005年大学城居住

12、圈内普通住宅均价仅为2600元/平米左右，2010年上半年大学城居住圈内的普通住宅均价4338元/平米，而2011年该区域的普通住宅均价已经突破5300元/平米；从数据中分析发现近几年该区域的的房价增幅明显较大。预计随着高新二次创业和长安区整体的不断发展，交汇处的大学城居住圈内的项目必将越来越多，受关注的人群将不断的增加，而区域的升值前景不可估量。近几年，西安市楼盘开发商的实力有了明显的增强，特别是在近两年，品牌地产商开始入驻西安这块沃土，从而极大拉动的西安市房地产市场迅猛发展。与此同时，精装修市场也迎来了新的契机，高品质精装修房的逐步呈现。该项目所在地块中标者为万科集团，是以精装修文明的大型

13、房企。从西安房地产市场精装修房的价格来看，2010年在万科城前期地块上开发的精装修房价格在8000元/平方米之间，而万科城所处区域内毛坯房的均价基本在6000元/平方米左右，同一个区域内毛坯房和精装修房价格相差2000元/平方米，虽然该项目与周边的毛坯房项目差价较大，但是作为该区域稀少的精装修房屋以及其良好的市场运作赢得市场的认可。调查地块周边的在建在售项目，结合待分析地块本身的规划条件，分析出该地块上建造的仍然将是精装修房屋，项目建成后预估当前的市场售价为8200元/平米。五、地块的分析预测及计算1、SWOT分析内容应对方式strengths区域周边的环境较好，适宜居住；而且周边是大学城，人

14、文氛围相当的浓厚，在整个西安市来说独一无二，极具发展潜力。该区域的还处起步发展阶段，地价相对较低，降低了开发的成本。该地块较大，便于整体规模开发。在建项目可以大打文化牌，宜居牌；用良好的文化氛围和离尘不离市的理念经营项目来吸引客户。此外价格低廉优势也相当的明显。weaknesses目前该地块周边的配套不够成熟，项目建成后，公共配套的不足会使得项目的推广难度加大。在社区规划中，可以利用地块面积大的优势，做成带有完善的购物娱乐等商业配套的大盘；另外做好建造社区幼儿园以及社区广场增加居住的舒适感。 opportunities 按照西安市北融、南拓、中联的发展规划，大学城所在区域将成为“南拓”的重点；

15、同时规划中的地铁6号线建成后将大打提升区域的综合竞争力。地处长安郭杜教育科技产业区，西依国家级高新技术产业区，东临国家级航天产业区。将是西安市南部即高新和曲江之后具有商又一个具有战略意义的繁华人文之地。要能充分抓住政策以及整个区域规划的优势，在项目的建筑设计以及整体规划中要能充分结合市场的需求，既要能与该区域的人文氛围相融合又要展现低碳环保以及高科技元素带给人们的舒适以便捷。threats该地块所在区域房地产项目开发正在逐渐增多。已经有万科、等具雅荷等有影响力的企业入驻，使得该地块所在区域面临的市场竞争力变的日趋激烈。针对该区域近年来大型房企的进驻，一些小型的开发商可以采取差异化竞争，用户型设

16、计差异化，社区理念个性化等鲜明的特征来吸引不同的职业群体。同时也可以利用周边大盘生活配套齐全的特点来弥补自身的不足，在价格上可以略低于竞争对手以赢得更大的市场。2、成本核算根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下：类别多层小高层中高层高层超高层土地成本 (楼面地价）1000-1400前期费用80-90设计费用50建筑安装工程费600-900900-120014001800-23002200-2500装修费用300-2000政府配套费150售后服务费30-35营销费100-130财务费用90-140管理费30-50税金（营业税及附加、土地

17、增值税）按项目的一定比例提取不可预见费按照以上标准，计算出待分析地块的总成本为280577.34万元。3、地块预测目前地块CA6-6-1所处的区位优势已经初步显现，在市政规划推动下，周边的各项配套将日趋完善。由全国知名的开发商万科运营开发，该地块是目前在售西安万科城的后期开发地段，由于前期项目已经规划包括近5万平米商业配套，产品包括小高层、高层、公寓、LOFT等，均采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业。预计作为后期开发的CA6-6-1地块，仍将以精装修为主，让您省去入住后既要装修又要搬运家具的烦恼，后期的产品将会有联排别墅、高层、小高层等，同时物业配套方面将会增加学校、幼儿园等，

18、使得整个社区的整体配套完善到位。相信品牌房企万科将为西安带来前所未有的居住改变。区域的发展前景可观，预期增值的潜力巨大。从未来的发展前景来分析，长安区大学城居住圈以其良好的区域环境和市场口碑，为将来该地块上，项目建成后的市场预期价值起到了推动作用。从长远来看，地块CA6-6-1所面临的增值前景较为看好。从区域房地产的历史销售价格走势来看区域的普通商品房销售均价已经由2005年的2600元/平方米左右，上涨为目前的5300元/平米。而根据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，1999年-2008年之间，西安的普通住宅价格涨幅在5%左右，2007年在全国房地产市场较热的情况下，年涨幅创历史最高

19、值12%。2010年万科城作为该区域唯一在售的精装修项目价格为8000元/平米。与该地块同属于长安区的富力城项目，2010年初的精装修房价格在7300元到7600元/平方米之间，相对较低。目前韦郭路其区域环境、交通、周边配套等方面目前来看还不是很成熟，但是该地段规划较好，万科城前期开发的商业生活配套对于该区域配套的完善有明显的提升，在郭杜教育科技产业区的带动下其发展潜力十分巨大。但是考虑到去年年的到现在国家对于房地产市场的频频调控，对于房价过快上涨的严厉控制、以及对于土地违法乱用，囤而不开发等行为的督改处罚等调控措施。选取7%为韦郭路房价增长幅度。理想的市场预期下，该精装房项目的建成后销售价格

20、为9000元/平方米左右，每平方米利润将增加800元左右。项目总成本（万元）总收益（万元）利润（万元）销售利润率数据280577.3436486084282.6623.1%4、结论总之，该地块的地理位置较好，极具发展前景，在日后区域环境不断完善的情况下，将来该地块利润会呈现快速增长的趋势。在科学规划和合理优化利用土地的前提下，该地块市场增长潜力十分可观。预计在两到三年的时间内，项目建成后，该地块的利润可得84282.66万元左右，销售利润率预期可达23.1%。六、区域发展展望长安是今之西安市，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽，地处中国中西部两大经济区域的结合部，是通往西南、中原、

21、华东和华北各地区的门户和交通枢纽。作为东西连接高新区和长安老城区，南北沟通西安市主城区和天然氧吧、中央公园秦岭，区位优势异常显著。随着高新区管委会南迁，高新区的新区中心将会向长安区集中，而高新区长安园区会成为高新区未来发展的核心地带。长安已经和西安主城区无缝连接，第四次城市规划也进入主城区，而且长安政府更是修建了西部大道，韦郭路便是核心路段，沟通了这两大国家级高科技产业园区，为长安在未来的西安科技统筹试验区发挥核心作用奠定了坚实的基础。作为长安新区交通要道的韦郭路，周边区域的价值已经凸显，各大房企已经在该区域上拿地开发，其中万科城项目便是该区域知名度较高的楼盘。西安万科城位于西安长安片区大学城板块，