商业地产营销策划 惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告

1、惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告 二七年七月三十日目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc173811360 一、项目总论 PAGEREF _Toc173811360 h 4 HYPERLINK l _Toc173811361 项目背景 PAGEREF _Toc173811361 h 4 HYPERLINK l _Toc173811362 项目名称 PAGEREF _Toc173811362 h 4 HYPERLINK l _Toc173811363 开发公司 PAGEREF _Toc173811363 h 4 HYPERLINK l _Toc1738

2、11364 研究工作依据 PAGEREF _Toc173811364 h 4 HYPERLINK l _Toc173811365 项目建设规模和内容 PAGEREF _Toc173811365 h 4 HYPERLINK l _Toc173811366 项目操作流程 PAGEREF _Toc173811366 h 5 HYPERLINK l _Toc173811367 可行性研究结论 PAGEREF _Toc173811367 h 5 HYPERLINK l _Toc173811368 二、项目投资环境和市场研究 PAGEREF _Toc173811368 h 7 HYPERLINK l _T

3、oc173811369 市场宏观背景 PAGEREF _Toc173811369 h 7 HYPERLINK l _Toc173811370 全国投资环境 PAGEREF _Toc173811370 h 7 HYPERLINK l _Toc173811371 惠州市投资宏观背景 PAGEREF _Toc173811371 h 8 HYPERLINK l _Toc173811372 区域发展及前景预测 PAGEREF _Toc173811372 h 13 HYPERLINK l _Toc173811373 宏观市场与本项目发展借鉴 PAGEREF _Toc173811373 h 17 HYPER

4、LINK l _Toc173811374 惠州房地产市场发展分析 PAGEREF _Toc173811374 h 17 HYPERLINK l _Toc173811375 区域市场分析 PAGEREF _Toc173811375 h 20 HYPERLINK l _Toc173811376 区域市场界定及概况 PAGEREF _Toc173811376 h 20 HYPERLINK l _Toc173811377 仲恺高新片区房地产市场概况 PAGEREF _Toc173811377 h 21 HYPERLINK l _Toc173811378 供给分析 PAGEREF _Toc1738113

5、78 h 23 HYPERLINK l _Toc173811379 需求分析 PAGEREF _Toc173811379 h 25 HYPERLINK l _Toc173811380 竞争分析 PAGEREF _Toc173811380 h 26 HYPERLINK l _Toc173811381 典型物业调查 PAGEREF _Toc173811381 h 27 HYPERLINK l _Toc173811382 市场分析有关结论 PAGEREF _Toc173811382 h 31 HYPERLINK l _Toc173811383 三、项目分析及评价 PAGEREF _Toc173811

6、383 h 32 HYPERLINK l _Toc173811384 地块解析 PAGEREF _Toc173811384 h 32 HYPERLINK l _Toc173811385 交通条件 PAGEREF _Toc173811385 h 32 HYPERLINK l _Toc173811386 地形、地势 PAGEREF _Toc173811386 h 32 HYPERLINK l _Toc173811387 水电气保障 PAGEREF _Toc173811387 h 33 HYPERLINK l _Toc173811388 规划限制条件 PAGEREF _Toc173811388 h

7、33 HYPERLINK l _Toc173811389 项目周边环境 PAGEREF _Toc173811389 h 33 HYPERLINK l _Toc173811390 项目SWOT分析 PAGEREF _Toc173811390 h 34 HYPERLINK l _Toc173811391 项目评价 PAGEREF _Toc173811391 h 36 HYPERLINK l _Toc173811392 四、市场定位及项目评估 PAGEREF _Toc173811392 h 37 HYPERLINK l _Toc173811393 市场定位 PAGEREF _Toc173811393

8、 h 37 HYPERLINK l _Toc173811394 产品定位 PAGEREF _Toc173811394 h 38 HYPERLINK l _Toc173811395 客户定位 PAGEREF _Toc173811395 h 39 HYPERLINK l _Toc173811396 价格定位 PAGEREF _Toc173811396 h 41 HYPERLINK l _Toc173811397 方案评估意见 PAGEREF _Toc173811397 h 47 HYPERLINK l _Toc173811398 五、项目开发建设进度安排 PAGEREF _Toc173811398

9、 h 49 HYPERLINK l _Toc173811399 影响开发模式的主要因素分析 PAGEREF _Toc173811399 h 49 HYPERLINK l _Toc173811400 确定开发顺序与开发节奏 PAGEREF _Toc173811400 h 50 HYPERLINK l _Toc173811401 项目开发建设进度安排 PAGEREF _Toc173811401 h 50 HYPERLINK l _Toc173811402 有关工程计划说明 PAGEREF _Toc173811402 h 50 HYPERLINK l _Toc173811403 施工横道图 PAGE

10、REF _Toc173811403 h 52 HYPERLINK l _Toc173811404 六、投资估算与资金筹措 PAGEREF _Toc173811404 h 53 HYPERLINK l _Toc173811405 项目总投资估算 PAGEREF _Toc173811405 h 53 HYPERLINK l _Toc173811406 资金筹措 PAGEREF _Toc173811406 h 56 HYPERLINK l _Toc173811407 投资使用计划 PAGEREF _Toc173811407 h 57 HYPERLINK l _Toc173811408 七、销售及经营

11、收入测定 PAGEREF _Toc173811408 h 59 HYPERLINK l _Toc173811409 各类物业销售收入估算 PAGEREF _Toc173811409 h 59 HYPERLINK l _Toc173811410 项目销售回款计划 PAGEREF _Toc173811410 h 59 HYPERLINK l _Toc173811411 资金来源与运用分析 PAGEREF _Toc173811411 h 62 HYPERLINK l _Toc173811412 销售利润 PAGEREF _Toc173811412 h 64 HYPERLINK l _Toc17381

12、1413 八、财务与敏感性分析 PAGEREF _Toc173811413 h 65 HYPERLINK l _Toc173811414 赢利能力分析 PAGEREF _Toc173811414 h 65 HYPERLINK l _Toc173811415 项目不确定性分析 PAGEREF _Toc173811415 h 67 HYPERLINK l _Toc173811416 九、可行性研究结论及建议 PAGEREF _Toc173811416 h 68 HYPERLINK l _Toc173811417 可行性研究结论 PAGEREF _Toc173811417 h 68 HYPERLIN

13、K l _Toc173811418 项目主要问题的解决办法和建议 PAGEREF _Toc173811418 h 69 HYPERLINK l _Toc173811419 项目风险及防范建议 PAGEREF _Toc173811419 h 70 HYPERLINK l _Toc173811420 9.3.1 项目投资风险 PAGEREF _Toc173811420 h 70 HYPERLINK l _Toc173811421 9.3.2 防范建议 PAGEREF _Toc173811421 h 70一、项目总论项目名称惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究开发公司深圳鹏基（集团）研究工作依据房

14、地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号） 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）广东省建设工程价格信息 开发公司提供的相关资料项目建设规模和内容本项目位于惠州仲恺高新区20号小区，南临沿仲恺大道，东面为仲恺广场，西临乐金路，北面为已建住宅区金宝创业家园,该地块所处片区为仲恺高新区文化、商业的中心地带.出让土地使用权总面积为42280平方米（计算指标用地面积为35312平方米），土地用途为商住用地,容积率6,建筑密度55%,建筑层数30层，规划总建筑面积211872平方米，

15、绿化率30%。地块规划控制指标一览表单位：平方米地块编号计算用地面积容积率建筑 密度总建筑 面积建筑限高绿化率适建性2035312655%21187230层30%商业、住宅与配套设施项目操作流程该地块原属惠州仲恺创业广场发展所有，该公司由惠州市京瑞房地产开发与李太国（下称“转让方”）共同出资设立，公司注册资本为8500万元人民币，其经营范围为仲恺高新区20号小区“惠州仲恺创业广场”的开发、建设，并对物业进行管理。自该项目立项以来，一直是仲恺高新区管委会直接管控的大型项目之一，其规划设计方案尚未最终确定，由于转让方资金出现短缺，项目建设进展缓慢，目前只完成了场地平整等工作。为加快仲恺高新区中心地

16、带的建设，经仲恺高新区管委会干预和协调，转让方同意将该地块转让给我们。经买卖双方初步协商，我们以总价9998万元获得惠州仲恺创业广场发展100的股权，以取得仲恺创业广场地块的使用权和开发权。主要指标本项目主要经济技术指标见下表项目主要经济技术指标表序号名称单位数据项目规划设计指标1总占地面积平方米35312 2总建筑面积平方米220000 计容积率面积平方米180000 一期平方米100000 酒店式公寓平方米40000 写字楼平方米30000 商业平方米10000 地下室平方米20000 二期平方米120000 公寓平方米45000 住宅平方米35000 商业平方米20000 地下室平方米2

17、0000 3规划容积率6.00 4项目暂定容积率5.10 5住宅土地使用年限年706开发期年6项目经济效益数据1销售收入万元107700.00 2总投资万元88076.68 3土地增值税万元1077.00 4总利润万元18546.32 5净利润万元12426.04 6投资利润率（税前）21.06%7投资利润率（税后）14.11%8财务净现值（税前）万元7652 9财务净现值（税后）万元3723 社会效益本项目改善了城市环境与城市形象，增加了财税收入，同时创造更多的就业机会和营商机会，具有明显的社会效益。环境效益同时，本项目及其周边配套设施的规划建设以人为本，注重人文居住环境与自然生态环境的融合

18、，具有良好的环境效益。可行性研究结论项目开发公司具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具备较好的综合项目的市场前景，具备一定的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。结论：本项目可行。二、项目投资环境和市场研究全国投资环境主要调控政策及其对房地产的影响近年经济房地产主要调控政策政 策对房地产的影响2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知政府规范房地产销售环节及流程：规定房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。2006年5月底，九部委联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价

19、格的意见，简称“国十五条”政府对经济适用住房和廉租住房的供给可以有效调控；措施主要面向中低收入住房需求者。2006年5月国务院常务会议提出六条措施，简称“国六条”包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房等方面的六项措施。2005年4月国务院公布了关于进一步加强房地产市场宏观调控问题八条措施。简称“新八条”政府工作重点已从抑制房价过快增长扩大到对社会中低收入人群居住问题的关注和解决上；抑制炒房行为。2005年8月11日新的征地补偿标准出台房地产土地成本可能会增加。人民币7月21日起升值实行浮动汇率制度境外资金可能会增加对房地产高端产品的投资。2005年3月住房按揭利率上调和提高首付

20、款在局部价格过高市场的实施将进一步抑制房价的过快增长。2004年10央行发布新政策，金融机构一年期基准利率上调个百分点直接提高了购房者和开发商的资金成本，对抑制购房需求起到积极作用，再加上对未来升息预期下，对购房需求预期也有一定打压作用。宏观政策的影响在房地产市场的体现全国房地产开发景气指数呈下降趋势，估计未来还会持续一段时间；降低房地产市场的温度，抑制房价过快上涨，打击部分地区的投机活动；改善了商品房供给结构，未来市场供给的重点将会是中低档物业，且加快住房保障制度建设，安居房、廉租房都会有大幅的进展；土地政策将会适度从紧，批地、拿地都将更加市场化、透明化。惠州市投资宏观背景2006年度广东省

21、前八市GDP排名城市总量排位GDP/亿元增长速度增速排位占全省GDP比重(%)广州114.413深圳2159佛山3319.33东莞4194中山5103420.22惠州616.35茂名793015.57江门892115.38虽然在珠三角东部经济区中，惠州的经济同发达城市相比还是有很大差距的，2006年深圳的GDP是惠州的6倍；东莞的GDP是惠州的2.8倍，但是惠州相较于中山GDP几乎相等，并且2006年惠州的GDP超过茂名而排名广东省第6位，表明近几年惠州经济快速增长。另外，随着2006年3月31日，中海壳牌南海石化项目的正式投产和1200万吨炼油项目正式动工；今年年初，李嘉诚旗下的和记黄埔中国

22、港口于与惠州港务集团签署了惠州港国际集装箱码头合资合同框架协议，这些项目将进一步加快惠州城市基础设施建设投资的力度，形成对未来经济发展的良好预期，从而为房地产投资和消费注入一剂“强心针”。惠州的宏观经济发展将出现另外一个更大幅度的跳跃式发展机遇，未来惠州的GDP很有可能赶上并超过东莞的GDP，成为珠三角第二梯队的重要经济城市。惠州的固定资产投资增长平稳。2006年1-7月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额149、31亿元，增长2、6%，增幅比1-6月上升了1、9个百分点。若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资额，则2006年1-7月的全社会固定资产投资增长为51、8%，显示2006年以来的新增投

23、资继续保持较快的增长。惠州市在珠三角中的定位分析惠州与珠三角城市群的地理位置关系 SHAPE * MERGEFORMAT 惠州市位于广东省东部，珠江三角洲东端，南临南海，与深圳、香港毗邻，是广东省有名的历史文化名城，在历史上即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。下辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有经济技术开发区、仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，另有正在动工的数码城、中海石化工业城、惠东鞋城等大型项目。惠州交通状况惠州交通便利，广汕公路、深汕高速公路、惠深高速公路、广梅汕铁路贯通惠州；惠州港是对外客货运的深水良港，距市区22公里的平潭机场，目前惠州市的交通已是陆、海、空全方位运行

24、。南海石化已开工建设,有力地促进惠州经济发展，也为旅游业展示广阔的发展前景。到2020年，惠州拟建 “5横3纵”8条高速公路，这些交通线路落实以后，将以惠州为中心形成一个“两小时生活圈”：即从东莞、深圳、广州和河源等地的市区到惠州市区走高速路只需要两小时以内车程，而惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾三个中心城区之间包括深圳龙岗之间则可控制在半小时以内车程。惠州市在珠三角城市群中产业定位惠州是珠三角电子信息产业基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。中海壳牌南海石化项目使惠州成为珠三角乃至华南地区的重型化工工业基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠江三角洲东翼边缘的工业化起飞

25、，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础工业支撑。同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。由于石化城的带动，惠州已经成为了珠三角最重要的重化工城市；同时成为珠三角东部产业转移的最直接的承接地，正如当年东莞90年代初承接深圳的制造业的转移一样，惠州在近几年内将承接东莞、深圳的制造业的转移，成为一个中型和轻型工业重地。珠三角各城市未来发展方向城市城市发展方向广州由产业性服务业、社会服务、分配服务中心城市逐步转向珠三角的综合服务业中心、跨国公司总部经济与装备产业基地深圳制度创新试验窗口、高新技术创新基地与融资中心、现代物流业珠海会展、旅

26、游、环保型高科技、高等教育、信息密集服务业与速递航运中心佛山整合与提升家电产业，引进大型装备工业与机械工业，发展文化产业和商贸服务业东莞国际制造业名城与现代物流业中山珠三角重要的地方特色制造业基地肇庆生物医药、生态旅游、环保型高科技和都市农业，珠三角的“绿肺”惠州石化产业基地、IT产业基地、生态旅游胜地、对外出口加工贸易基地和现代物流中心惠州价值分析小结惠州依托在珠三角的优越位置，凭借莞深两地产业结构调整之机，配合基础设施和产业的全方位对接，将迎来发展的重要机遇期。惠州大型项目的相继上马（如：中海壳牌建成投产、惠州港扩建等），将会给惠州经济带来强大拉动作用。惠州交通规划日趋完善，充分体现了惠、

27、广、深、莞经济一体化的格局，也将会有利促进惠州与广深莞的沟通与交流，实现惠州战略发展。地区生产总值快速增长，人均GDP突破3000美元大关，人口规模稳步增长，房地产业发展潜力巨大。可以预见，惠州的产业有着广阔的发展空间，未来两到三年将是惠州经济及城市发展的机遇期，将成为广东又一经济发展重点区域。区域发展及前景预测惠州仲恺高新技术产业开发区是1992年经国务院批准成立的全国53个国家级高新区之一，政策区面积7.06平方公里，规划控制面积19.7平方公里，其中已开发面积近10平方公里。仲恺高新区位于广东省惠州市西南面，距惠州市区仅5公里。陆路距深圳40分钟车程，距香港90分钟车程，距广州、东莞10

28、0分钟车程。区内有惠深、惠河、广惠、莞惠高速公路和京九、惠澳铁路通过，交通便利。目前已有美、英、法、德、意、日、韩、葡、澳及台湾、香港等国家和地区的近330多家中外企业在区内投资，其中有SONY、SPG、FUTABA、COCACOLA、LG、SIMENS、HAGER、CLIPSAL、ALCAM、COOLMASTER、TCL、金山集团、华阳集团、航天科技、香港长城、澳大利亚奇胜、台湾瑞智、德赛等国内外知名企业，主要生产各种镭射光头、高级音响、彩电、 机、 、液晶显示屏、VDO导航系统、锂离子电池等，形成以电子信息、通讯产品、新材料、光电一体化为主导的产业框架，是国内外重要的电子信息产业生产基地。

29、同时，高新区内还有信息产业部批准的“国家（惠州）视听产品产业园”，广东省科技厅批准的“广东省火炬计划激光头产业基地”和“广东省火炬计划高能环保电池特色产业基地”。仲恺高新区从1992年成立到现在已经走过了十三年的发展历程，经过不断的调整、发展、规划，已经取得了令人瞩目的成绩，尤其是最近几年来通过对园区的重新调整规划后，使得仲恺高新区的各种资源得到了最优化的配置，工业产值出现了快速的增长，其在惠州经济的龙头地位得到了进一步的加强。区域经济发展状况：自成立以来，高新区经济一直得到快速的发展，2004年全区实现工业总产值500.4亿元，同比增长32%，占全市工业总产值三分之一；其中高新技术企业产值4

30、32亿元，同比增长27%；地方财政收入3.8亿元，其中入库2.4亿元，退税及免抵税额1.38亿元；2005年全区实现工业总产值近600亿元，是惠州市重要的经济增长点。目前区内设立的高新技术企业有256家（这个数字还在不断提升），包括各种管理和技术人才在内的从业人数已经达到10万多人。2006年全区GDP达到119亿元，占全市12.8%；工业总产值641亿元，同比增长12.7%,占全市的三分之一;其中高新技术企业产值561亿元,同比增长10%；技工贸总收入643亿元，同比增长13.6%；出口总额56.6亿美元，同比增长21.7% ,其中高新技术企业出口总额52亿美元,同比增长20.1%；利润总额

31、15.2亿元，同比增长578.6%；实际利用外资12701万美元，是惠州市重要的经济增长引擎。区域人口现状：截至2005年，仲恺高新区有常住人口15万人，其中企业用工人数为10万人，研发人员4150人（包括博士27人、硕士230人、高级职称者503人），各类企业管理者、政府公务员、商业服务业从业人员等常住人口约3.5万人，当地原住民约1万人。人口层次结构呈梯形分布。参照惠州城镇居民人均可支配收入（2006年为15991元），可以预计，处于梯形中部上下的人口将来置业本片区的机会较大，而高层置业者选择市区的习惯短期内则难以改变。从下规划图表中可以看出，未来5-15年，仲恺高新区常住人口数保持一定速

32、度的增长，到2020年，常住人口数将较2005年翻一番，同时借助海关及高新技术企业的集聚效应，预计流动人口数量亦将成倍增长，带动对住宅、写字楼、商业及其他各类配套服务设施的需求。指标2005年2010年平均增长率2020年平均增长率常住人口（万人）15206%304.1%用工人数（万人）10158.4%255.2%区域配套设施现状：商业配套：2005年引进了惠台综合生活服务中心、大荣商贸城，2006年又引入了集购物娱乐于一体的仲恺大世界及园中缘等一批商业设施，同时将推动仲恺大道两边的商业化改造，完善片区的商业配套。综合配套：引进和启动了仲恺文体中心、惠台综合生活服务中心、协和医院。行政配套：仲

33、恺高新区管委会、惠州新海关、惠州检验检疫中心。总体来讲，由于仲恺高新区第三产业的发展处于起步阶段，各类配套零星且分散，难以发挥成片的集聚效应，但未来仲恺大道沿线的整体规划及改造力度则有机会从根本上改变目前配套欠缺的状况。区域功能定位：仲恺分区是惠深经济走廊的重要组成部分，惠州主要的高新技术及先进制造业基地，惠州市中心城区有机组成部分，有良好人居环境和创业条件的现代化新区。城市发展战略：抛弃单一发展工业的开发区发展模式，大力培育城市综合功能；强化环境整治，有步骤地改造“园中村”，优化整体环境质量。结论要点：该区域是惠州市高新技术为主导的高新技术产业化基地和外贸加工出口基地，此片区已成为惠州的热点

34、区域，有非常好的发展前景。宏观市场与本项目发展借鉴惠州市良好的投资环境，吸引更多投资进入惠州市场，同时也包括房地产市场，未来惠州的房地产开发不断升温；仲恺高新区的经济发展对房地产市场需求的推动作用大，经济的快速发展对房地产市场是一个重大利好；未来几年，仲恺高新区仍然是惠州市重点发展的热点区域，为区域的房地产市场发展提供了良好的机会。2006年上半年,惠州房地产开发投资同比增长61、52%，达到26、28亿元，商品房施工面积422、27万平米，其中新开工面积为140、93万平米，竣工面积41、54万平米。在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达78、13万平米，销

35、售总额达23、27亿元，与去年同期分别增 长36、9%和46、7%。以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，目前已出现供求两旺、行业加速发展的态势。项目固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占固定资产比重房地产开发投资比上年同期增长2001年12.7%15.76%2002年315.16%49.11%2003年12.36%46.22%2004年12%27.27%2005年12.45%48.16%2006年22.14%54.7%2006年，销售额前20位楼盘的总销售面积为122.83万，占总体比重54.2%，超过一半。其中，房价超过4000元/的楼盘有5个，销售面积合计为2

36、6.36万，占总体比重11.6%；房价3000-3900元/的楼盘有4家，销售面积合计为28.18万,占总体比重12.4%；其余的11个楼盘的房价均低于3000元/,销售面积合计为68.29万,占总体比重30.1%，这类楼盘的销售占据主力地位。从各县（区）2006年商品房销售均价看，惠城区3298元/、大亚湾区3015元/、惠阳区2368元/、博罗县2281元/、惠东县1565元/、龙门县1367元/,截至2007年第一季度惠州惠城区商品房价格达到4373元/。同时，2006年全市商品房空置率为18.7%，比上年下降2个百分点，显示市场的刚性需求仍然比较旺盛。综合而言，房价总体水平较低，空置率

37、下降，刚性需求依然居主流地位，整体区域房地产业发展的理性区间特征明显。2006年1-7月，城市居民人均可支配收入9982元，增长6、1%，剔除价格因素，实际增长4、5%。7月末，全市城乡居民储蓄存款余额575，56亿元，比年初增长10、2%，其中，城镇居民484、14亿元，增长9、1%。由于住房消费需求潜力大，房从呈现小幅上涨。根据2006年惠州市社会经济调查队对该市常年调查户中抽取的50户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有26%的家庭打算“购买住房”，居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大的。只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房

38、价格就不会出现大幅度下降的情况。另外，从惠州市交易中心资料显示，2006上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长，其中个人住房贷款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。其次，惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。另外，从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。另外，建设局委托惠州市社调队进行了住房消费意向的调查

39、。从购房目的来看，自住性需求占86、4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占13、6%。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58、1%和18、3%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。选择的面积也以90-144平米的人口居多，占60、2%，同时还有12、5%的人口选择144平米以上。而选择90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面积已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比较宽裕，因而较大户型较受欢迎 。从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价不高，从销售增长来看，房价还是在居民的可接受范围之内。

40、2007年第一季度惠州市城区商品房预售登记面积47.11万平方米,平 HYPERLINK javascript:; t _self 均价格4195元/平惠州市商品房住宅销售的分布形态看，均价2000-4000元的住宅销售量最大，约占60%以上。2000元以上的高档商品房也占有15%左右的比例，其中销售额占32%的比例，直接导致惠州市商品房住宅的均价超过4000元。区域市场分析2.3.1区域市场界定及概况根据规划，仲恺片区是指仲恺高新区、惠台工业区、平南工业区及潼湖管理区行政管辖范围。但是高新区内公共服务（商业、金融、医疗、卫生、娱乐、教育等）居住、休闲等城市综合功能欠缺，惠州市区特别是离仲恺高

41、新区较近的鹅岭南路区域楼盘就成为该片区置业者置业区域的首选。此外，在惠州市城市总体规划(2006-2020)中，将陈江镇定位为仲恺次区域，作为加工制造业聚集区来发展，成为珠三角东部电子电器业聚集区，重点加强产业升级和空间整合，由此，陈江区域的企业和人员数量不断壮大，我们认为陈江对仲恺片区的置业需求能力是不容忽视的。 综合以上情况我们将市场的细分区域扩大到陈江-仲恺片区。陈江仲恺片区的交通、区位非常优越。它地处珠三角东南部、惠州西南部，位于惠州通往东莞、深圳的要道之上。外部交通网络发达，广梅汕铁路和京九铁路贯穿陈江全境；惠盐高速、惠河高速、广惠高速形成围合之势。除此之外，这一片区内部还有仲恺大道

42、、曙光大道、金湖大道、陈江大道、五一大道等城镇主干道，交通网络完善顺畅。在空间上，陈江、仲恺、沥林、镇隆、潼侨等镇区已连成一片，陈江仲恺作为惠州城市规划中的重要组团之一已经初步成型。业内人士表示，随着总体规划的明确，相信片区的整合力量会加强。仲恺已经对周边惠台、平南、松山等几个工业园进行了整合，作为一个规划思路，潼湖华侨农场将成为仲恺的备用土地。2004年以前，陈江仲恺作为国家高新技术经济产业区之一，全部都是居民自建的农民房，商品房项目稀少，各种商业、生活配套档次低且极不成熟。在经济的不断发展，城市化建设加快的过程中，第三产业经济及服务配套严重脱节于整体经济发展形势，对于房地产市场来说，这里可

43、说是一片未经开发的处女地。以良好的工业基础，优越的交通区位，强大的市场潜力，撬动区域第三产业房地产行业的发展，2002 年第三产业完成投资由2.47 亿元跨越至2005 年的6.26 亿元，成为陈江经济中的一个新的增长点，全年第三产业增幅较大的同时所占GDP 比例首次突破20%的关口。近期，金宝创业家园的四期推市,御景华城、君悦豪庭房地产项目先后落户，以及口岸国际的即将入市，和其附近三幢商务综合楼的建设，至此，陈江-仲恺片房地产市场于2007年下半年将呈现出更加欣欣向荣之势头。从2007年年初开始，以惠州检验检疫大楼和新海关大楼为圆点的口岸新区开始受到越来越多的重视，不少人对惠州口岸新区的发展

44、前景表现出极大的期待。越来越多的人相信，随着惠州新海关的启用，其周边房地产、商业、物流的发展都将焕然一新，并跃上城市与经济发展的最前端。随着它的成型，对该片区的地产、商务及物流等相关行业的发展将起到举足轻重的作用。2.3.2仲恺高新片区房地产市场概况仲恺高新区作为惠州市重要的产业基地，一直以来，全力推进第二产业的发展，第三产业明显滞后，据高新区管委会综合数据显示，高新区在2003-2005年之间推盘量较少，主要推出主力楼盘为金宝创业家园以及御景华城1期等项目，到2006年之后，其楼盘推售量有较大幅度的增幅，累计达到30.92万平方米，主要项目包括欣欣家园、口岸外商公寓御景华城以及格林童话世界1

45、期等项目。从销售速度上来看，20022005年期间由于高新区的形象及相关配套设施的不完善，楼盘销售较为缓慢，但由于其市场放量较少，片区仍旧存在一定的刚性需求，其销售情况也较为乐观，2006年之后，由于片区形象的提升，相关配套设施的完善以及海关搬迁等利好因素的影响，片区楼市得到快速发展，各楼盘去化速度较快，惠州本地和外地的投资客户数量比例也在逐渐加大，如口岸外商公寓在1个月左右时间销售率达90%以上，而欣欣家园也在2个月左右达到80%左右的销售率，楼盘市场销售情况前景看好。在高新区的住宅地产发展之中，金宝创业家园是的先行者和领导者，其3期的住宅在2006年售价达到2800元/，目前在推的欣欣家园

46、住宅均价已经达到3500元/，而口岸外商公寓由于其带精装修出售，售价已经达到4500元/，且在一个月左右时间已消化90%以上，近年来高新区住宅物业售价其增长比例都在15%以上，新区住宅物业的持续走高一方面说明高新区房地产市场的蓬勃发展，另一方面也暗示着广大投资客户对于高新区的信心不断增强。随着高新区工业产值的迅猛发展，人口快速增长，居民收入不断积累，购买力显著增强，与第三产业发展的不足愈发突出。2006年之后，由于片区形象的提升，相关配套设施的完善以及海关搬迁等利好因素的影响，片区楼市得到快速发展，各楼盘去化速度较快，量价齐升；客户来源方面，除片区本地客户外，周边城市的投资客户数量亦在逐渐加大

47、；2007年仲恺高新区将有多个项目推出，其中住宅全年推出总量约26万平方米，增速较快，进一步消化本地购买力存量，同时吸引更多外来投资置业者。未来几年，仲恺大道沿线所规划的大量住宅、商业、写字楼等用地将陆续开发，不排除井喷的可能，且产品类型将更为丰富，从高档公寓到TOWNHOUSE，从甲级写字楼到豪华酒店，以及住宅大盘、商业Mall等，可谓百花齐放，片区价值将得到提升，成为区域经济发展的另一个增长点。综上所述，高新区房地产市场发展进程加快，大势向好，市场需求量增加，价格将有一定的提升，但井喷式放量的危机并存，如何选取最佳入市时机，抢占客户资源，是片区内项目需要重点考虑的问题之一。2.3.3供给分

48、析从2005年年底开始，陈江仲恺片区逐渐在城市空间结构与职能上扮演起重要角色，在惠州市三个相对独立的组团中，它是两个区域副中心（惠阳大亚湾组团和陈江仲恺组团）之一。在此背景下，陈江仲恺片区的房地产开始蓬勃发展，从口岸新区的金宝创业家园、口岸外商公寓、口岸国际、欣欣花园到陈江的御景华城、金茂精英现代城、格林童话世界等，众多项目陆续登场，让南出口发展成为惠州房地产市场不可或缺的重要组成部分。据不完全统计，目前区域内面市的楼盘主要有金宝创业家园、金迪星苑、金辉新苑、山水世家、御景华城、口岸外商公寓、格林童话世界等。物业名称建筑面积(平方米)销售情况金迪星苑374000金迪星苑现已开发到第八期,销售进

49、展良好 金辉星苑168000分三期开发,现正销售第三期山水世家30000二期目前已售罄金宝创业家园163000前三期已售罄，第四期于2006年年底入伙御景华城139000二期热销中欣欣家园61500（目前推A、B栋）,销售率80金茂精英现代城27000销售率95青青世界44737尚未推出口岸外商公寓20000小户型，目前正在热销中格林童话世界400000预计2007年底进行销售御景华城：陈江首席园林社区，占地45000 平米，总建筑面积 万平米，绿化率50 % ，由 15 栋 13 层和 3 栋 19 层小高层围合而成。分二期开发，一期于2005 年3 月开发，共264 户，主力户型三房117

50、-135 平米，并有29-43 平米椰具投资价值的小户型住宅供应，销售均价2100 元/平米，现正开发的二期以12 栋住宅楼为主，各种配套设施完善，住宅总户数679 户，主力户型108-150 平米三房、四房，于2006年9 月21 日开盘，首期开售的为5栋小高层住宅，销售均价2400 元/平米左右。2007年逐步推出剩下的住宅，销售均价在2800元/平米-3000 元/平米。金宝创业家园：占地面积：8.2 万平米，建筑面积：16.3 万平米。项目分四个区来开发，目前已开发的A 、B 、C 三个区900余套已经全部售完。2005 年3 月开工的D区四栋小高层共374 户，目前销售率83%。C

51、期均价1750 元/平方米，D区2005 年9 月均价2380 元/平方米，现均价2600 元/平方米。口岸外商公寓：地处惠州口岸新区，9层高，总建筑面积约20000平方米，共有288套公寓，公寓面积为46.3383.65平方米，均采用精装修和配家具及电器。该项目立面设计超前，户型采用国际同步设计、面积适中，大堂采用酒店式装修，高贵气派，首层商铺面积采用了罕有的前后双门面设计。同时，该项目配套有3部名牌高速电梯和约5000平方米的停车场及绿化广场。2007年，陈江的房地产开发迈向一个新的高度，总建筑面积40万平方米的格林童话世界，被誉为第三代别墅，它包括低密度别墅、情景HOUSE、超大商务会所

52、、五星级酒店、商业广场、国际情景街区、迷你高尔夫、国际双语幼儿园等，拥有居住、商务、休闲、娱乐、购物等复合功能，建成后将极大提升陈江房地产市场档次。一期主要有60余套面积160-260平方米的TOWNHOUSE和130余套104-140 平方米情景洋房组成，预计TOWNHOUSE售价将在6500元/平方米左右。2.3.4需求分析区域销售情况：区域内销售的楼盘同样是以上提到的几个楼盘。金宝.创业家园2002年入市，前三期已售罄，其第四期于2006年进入市场。山水世家2002年入市，二期同样售磬；金迪星苑：位于惠城区南三环路口处，是由惠州市金迪实业发展公司投资开发的一个大型居住小区。小区总体规划用

53、地区17 万平方米，规划建筑面积37.4 万平方米，拟建多层至高层住宅28 栋，按照一次性规划，分阶段连续开发的思路依次推进。小区现已建成七期共20 栋，第八期已于2006年10 月初开始建设。七期以109-143 平米三房为主，均价2900 元平方米，共400 多套，早已售罄。金辉新苑是较近期开发的楼盘，目前已全部销售完毕；御景华城是陈江首个住宅小区，目前已全部销售完毕。区域需求情况：仲恺高新区云集了一批知名企业，如TCL、LG、德赛等大型企业，目前，高新区内有256家高新技术企业（企业数量在不断上升），而区内各种管理和技术人才的从业人数已经达到了10万多人以上。随着这些企业的稳定发展和壮大

54、，对区域商品房的需求也不断加大，目前区域内的商品房供应远远不能满足需求；此外，陈江镇作为仲恺次区域，是惠州工业及商贸重镇，将成为珠三角东部电子电器业的加工制造聚集区；据了解，陈江镇建成的工业区有19个，已形成规模的工业区有9个。各类型工厂企业达到460家，其中500万元以上的企业有47家，先后与日本、韩国、台湾、香港等国家和地区建立了经济技术合作关系。随着区域内的实力企业和置业人员不断增加，且陈江镇历来是惠州富人聚集区，未来对商品房，特别是高档次物业的需求潜力非常大。分析结论：区域内的楼盘销售进展都比较好，随着经济的进一步发展，片区内房地产市场有较好的发展机会，同时，随着片区企业的发展和壮大，

55、置业需求也更加旺盛。2.3.5竞争分析竞争现状：目前，高新区内有金宝创业家园、欣欣家园、口岸外商公寓、青青世界等楼盘，区域竞争较小；而与区域形成竞争的，主要是来自市区的开发项目；由于高新区的配套、环境还没有完全形成气候，与市区的竞争能力显得较弱；但凭着高新区良好的规划，其竞争潜力有待挖掘。未来竞争：2007年4月13日，惠州仲恺高新区投资环境推介会暨项目奠基竣工庆典仪式举行。据悉，在奠基的15个项目中，有惠州仲恺高新区软件园等仲恺商业化改造项目5个，投资额达39亿元。仲恺高新区商业化改造项目包括惠州仲恺高新区软件园、惠州仲恺高新区创业广场、TCL棕榈园、惠州金大洲房地产开发、惠州仲恺高新区总部

56、经济中心等。项目具体情况如下：惠州仲恺高新区软件园项目，投资15亿元，占地46万平方米，集办公、居住、教育为一体 ；金大洲房地产仲恺高新区33号小区中高档住宅项目，占地16万平方米；TCL棕榈园项目，主要是满足TCL集团在仲恺高新区内近20000员工居住、培训、体育运动及小孩上学等需求；高新区总部经济中心位于仲恺大道边，将成为仲恺高新区发展总部经济的基地。由上所示，未来2年内区域内的新增房产供应将大幅增加，且均以中高档次产品进入市场，满足目前区域内中高档次物业的需求；未来中高档物业会是市场供应的主流，但同时陈江-仲恺区域的产业规划和发展，将催生一定规模的对高档次物业的消费群体，未来高端产品的发

57、展存在很大的市场机会和竞争力。2.3.6典型物业调查2.3.6.1 金宝创业家园项目规模金宝创业家园位于惠州市仲恺高新技术产业开发区20号小区，东邻长城工业村，西接乐金路，南靠仲恺中心广场，北望TCL王牌生产基地，距仲恺大道仅百米之遥，离惠州工业重镇陈江仅3分钟车程。项目占地面积约为8万平方米，容积率为1.99，总建筑面积为16.3万平方米，绿化率为38%，拥有350个停车位。建筑类型及户型金宝.创业家园前三期全部为多层建筑，四期为高层建筑。金宝.创业家园户型统计：户型1房2房3房4房总计套数32444580561112比例2.88%39.96%52.16%5.1%100%金宝创业家园花园的各

58、种户型供应比较齐全，但供应以中大户型为主，三房比例最高，为52.16%，其次是两房比例占到39.96%。售价金宝.创业家园尽管在生活环境以及生活配套方面要劣于市区楼盘，但由于其背靠高新区强大的消费群体，同时随着高新区区内产业的不断发展、园区规划的逐渐起步，区内配套的日趋完善,在各种利好前景的影响下，其售价也与鹅岭南路区域楼盘的售价相差不大。目前其二手房转让也达到1800-2600元/平方米的水平。金宝创业家园D区销售均价为2800元/平方米。2.3.6.2 欣欣家园（A、B栋）项目名称欣欣家园（A、B栋）项目位置仲恺大道与乐金路交汇处西北角发 展 商惠州市沃德房地产开发建筑结构多层、小高层物业

59、管理占地面积（）31604（总）建筑面积（）61500（总）停车位（个）200户型结构一房（44-49） 30%两房（74-84） 50%三房（94-97） 20%总 套 数500（总）销 售 率80%销售价格（元/）3500管 理 费1.3元/月开盘日期2007-4-28入伙日期2008-6主打宣传口号时尚筑居*精英聚落客户群构成高新区企业员工，当地居民占主力（约70%）投资客户占30%点评及借鉴项目地处高新区核心位置，在建筑设计上，南北通透，户型方正实用，双阳台设计，主卧大凸窗，其户型设计以2房的小户型单位为主，较为符合目前高新区的客户需求，但由于其占地面积较小，小区园林景观得不到较好展现

60、，该项目的主要借鉴点在于主打口岸物业特点,强调其保值增值潜力2.3.6.3御景华城2期项目名称御景华城2期项目位置仲恺大道和白云山路交汇处东北发 展 商惠阳区盈富实业建筑结构小高层、高层物业管理金迪物管占地面积（）40000（总）建筑面积（）130000（总）车位比2：1户型结构两房（78） 17%三房（110-125） 73%四房（150） 4.5%复式（180-220） 5.5%总 套 数679销 售 率70%销售价格（元/）2900管 理 费0.98元/月开盘日期2007-4-14入伙日期2007-10主打宣传口号陈江首席园林式商住社区客户群构成陈江本地居民及当地企业员工占80%，惠州本