开盘总结-住宅区2012年12月保利公馆法式项目报告

1、保利拉菲公馆开盘报告2012年12月2日项目概况所在区域西新区售楼电话81506666具体位置越野路与红领巾路交会处开发公司 长春保利房地产开发有限公司占地面积161000物业公司未定建筑面积419000容 积 率2.1绿 化 率36%开工时间2012年6月建筑类型高层为主、小高、多层为辅首期开盘时间2012年11月25日项目规划将建多层、小高层和高层住宅，共有35栋楼组成。项目整体户型面积区间40-150平米，在西环城路一侧还规划1栋50-60平米公寓,1栋幼儿园及1栋3000平米会所。 营销推广节奏2012.8.42012.11.12012.11.25临售开放售楼处开放暨认筹仪式开盘起势宣

2、传期集中蓄客期保利拉菲公馆在推广方面采用：线上宣传+线下推广强销期宣传主要围绕开发商品牌、项目品牌进行。围挡宣传主要围绕样板间开放和认筹活动。硬广宣传主要开盘活动。短信+电话蓄客1352组，认筹386组。到访264组，认购153组。保利拉菲公馆认筹转化3.5:1，日均认筹26组，认购到访率68%，超过其他同类项目。报广房地产报，东亚经贸、城市晚报、新文化报户外项目周边围挡活动2012.11.1认筹活动2012.11.25开盘活动营销宣传保利拉菲公馆仅在认筹前做过报广，在开盘前没有媒体出街。2012.11.1围挡位置西新区越野路与红领巾路交会处交通状况14路、151路、153路、235路、280

3、路、289路等金融配套中国农业银行、中国建设银行、交通银行、中国工商银行、长春市商业银行教育配套重点：一汽实验小学、87中中小学部、11高；普通：启蒙幼儿园 (同心路)、爱心双语幼儿园、长春工业技术学校皓月大路分校、商业高等专科、绿园小学、规划幼儿园医疗配套一汽总医院吉林大学第四医院、绿园区医院， 绿园中医院， 一汽职工医院、保利拉菲公馆处于西新区、区位优势明显，交通便捷，被称为“汽车厂区最好的一块地”。区位5分钟车程15分钟车程4分钟车程10分钟车程800米100米产品-项目规模占地16.1万平建筑面积约41.9万平绿化率35.6%容积率2.1保利拉菲公馆占地面积仅16.1万，而建筑面积41

4、.9万，容积率较低为2.1（不含地下车库、车位），低密度将优化社区的景观环境、居住环境，从而提升了项目整体档次；产品-规划设计建筑设计上海天华建筑设计有限公司产品形态商业、公寓、住宅；建筑形态多层、小高、高层；总体量2500户住宅户型95、140、145、154（首推）；上海天华建筑设计有限公司是国内著名的建筑设计公司之一，曾设计苏州万科第五园、上海华润橡树湾、沈阳万科柏翠园、沈阳华润悦府等；保利拉菲公馆产品种类较丰富，包含了住宅、公寓、商业，。A7A1A2E1E2E3A9备注：E1（18F）、E2（14F）、E3（12F）、A1（6F）、A2（6F）、 A7（7F）、A9（5F）产品-建筑风

5、格建筑风格为法式，建筑细节以精雕细琢，外立面采用花岗岩和真石漆，凸显尊贵、大气。产品-户型主力产品145+154次主力户型95、140赠送面积除高层140无赠送，其余户型均有赠送保利拉菲公馆产品类型较丰富；以145和154为主力户型；95、145、154均有赠送空间；户型优劣势分析（高层）：优势：多功能小三居，全明户型；4.2米大开间客厅衔接阳台；主卧3.5米开间，赠送飘窗。劣势：不能达到完全动静分区；室内南北两个卧室间，通风较差；入户直接面对卫生间私密性较差。三室两厅一卫/95三室两厅两卫/145优势：南北通透，全明户型；三重阳台设计；主卧套房设计；4.2米大开间客厅。劣势：储藏室遮挡客厅采

6、光，通透性不够。户型优劣势分析（高层）：户型优劣势分析（洋房）：三室两厅两卫/140优势：经典三居，南北通透，分区合理；主卧套房设计，赠送飘窗；7.6米全景阳台。劣势：开敞阳台连接客厅和卧室，私密性低。四室两厅两卫/150优势：户型方正，南北通透；卧室均赠送飘窗；4.2米大开间客厅衔接阳台。劣势：储藏室遮挡客厅采光，通透性不够。户型优劣势分析（洋房）：户型特点1、户型较方正2、除140户型，其他户型均有赠送空间优势1、各功能区较完备2、各空间开间较大劣势1、储藏室遮挡客厅采光，通透性不够；2、生活动线考虑复杂、实用性差。保利拉菲公馆95户型不能完全的动静分区，除140户型，其他户型均有赠送空间

7、，这是长春保利产品唯一有赠送空间的产品。外立面花岗岩+真石漆安防周界防范系统、闭路监控系统、电子巡更系统、门禁管理系统窗德国柯梅令三玻塑钢窗电梯品牌德国蒂森五金配件德国柯梅令可视对讲冠林门群升钢木装甲门产品-合作品牌保利拉菲公馆与国内和国际的知名品牌合作，采用中高档材料，以提高其产品力。可视对讲展示周界防范系统展示窗材展示防盗门展示外立面材质展示产品-园林设计保利拉菲公馆园林设计以两轴三心分布，“两轴”为两条主景观轴，“三心”是项目内的三处园林景观，将整个小区内的园林景致最大程度的呈现出来；景观-示范区园林上海易亚源境知名度较高，曾规划设计海上五月花、绿地国际花都、万科新里程、华润太湖国际、水

8、墨三十度等；景观大道两旁的原生高大的黑松，极具仪仗感。园林规划上海易亚源境园林风格法式特色景观叠水景观、景观小品、景观大道、五重园林（草坪、鲜花、低矮灌木、乔木、原生黑松）品牌发展商：保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产 企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质 企业 。进入长春市场较早，在本地市场中有较高的口碑。物 业：保利物业具有国家物业管理一级资质， 因保利地产进驻长春多年，对长春 市居民生活习惯较为了解，口碑较好。保利从发展商品牌到物业品牌，在长春市场上都有很多跟随者，口碑较好；展示-售楼处3D宣传LED的摆放位置不当，因有玄关的遮挡

9、，不能起到直接宣传项目的作用。项目沙盘洗手间更衣室休息区水吧壁挂式区位图洽谈区接待台户型模型展示 接待动线项目用料展示入口兽首展示3D宣传LED保利地产发展史保利形象展示玄关售楼处配置分析1、项目沙盘2、3D宣传片3、区位图4、兽首展示5、保利地产发展史6、DM、户型单页9、荣誉奖牌展示展示-展示手段从展示手段上看，保利拉菲公馆展示较少，不能很好的展示项目高端形象。3D宣传片展示保利地产形象展示兽兽展示保利地产发展史展示展示-样板间茶几上的咖啡杯餐桌上的碟子卧室床上的花束床头柜保利拉菲公馆样板间在生活细节上把控不足，只具有展示的作用，不能让到访者感受居家的氛围，例如茶几上的咖啡杯没有咖啡，卧室

10、床上不应放置花束，餐桌上的碟子没有放置糕点，床头柜没有放置饮水杯等。开盘概况开盘时间2012年11月25日上午9:00开盘地点华天大酒店预约客户386组现场活动认筹客户到访即送金龙鱼色拉油（5L）一桶推出货源洋房：A1、A2、A7、A9；高层：E1、E2、E3；价格洋房：8989元/；高层：7497元/；推出总面积约30960推出总套数258套认筹客户到访即送金龙鱼色拉油（5L），赠送礼品的档次较低，与项目的高端形象相悖。开盘流程简介入场登录入场登录时间为7:00-9：00，凭身份证、认筹单、定金单、选房卡（缺一不可）方可入场。现场设置两处登录口，在工作人员引导下在登录口随机排队登陆；经工作人

11、员核对信息无误后，方可进入。公示9:00开始进行摇号前的公示，并启动摇号程序摇号9:05摇号正式开始，摇号号码为选房卡编号，每次摇出5组号码，每组摇出的客户均需凭身份证、认筹单、定金单、选房卡到中签确认处登记以确认身份，准备选房。（主持人念号五声无人应带则视为自动自动放弃）选房依据排队顺序，一次进入选房区；进入选房区后，按照认购楼栋号A1-A2、A7-A9、E1-E2、E3排队选房，先选先得。选定后，将定金单交给工作人员，标注房源号，盖转定金章选房成功选房不成功在工作人员指引下，进入对应楼栋签约区签定保利拉菲公馆认购书客户将认购书客户联、定金数据交至复核区审核；景审核无误后，视为认购流程完成。

12、客户留存认购书客户联、定金收据在工作人员引领下离开现场并领取金龙鱼油一桶开盘现场情况摇号之前主持人邀请现场购房人员进行验号等待区开盘现场情况选房区开盘现场情况现场指示系统及选房卡开盘现场情况现场为摇号认筹组数386到访组数264到访率率68%推出套数258成交套数153销售率60%尽管销售场面较为火爆，但现场操控的出现问题，实际的销售率较低，仅为60%。开盘活动现场总结销售节奏控制不好，现场主持人畅号节奏过快，使中签客户多集中在选房验证处滞留时间过长。现场踢客人员对选房客户的购房意向了解不足，不能快速指导客户购买意向房源，使多数客户集中在选房区，占位不选房，影响其他客户选房。现场踢客人员较少，

13、无法及时的推近销售节奏，影响现场销售，致使部分客户流失。开盘推售情况此次开盘推出4栋洋房产品和3栋高层产品，分别为图中：A1#、A2#、A7#、A8#、E1#、E2#、E3#，面积区间为95-154，共计房源258套。此次开盘7栋底商未推，其中A2栋中2、3单元中顶层产品未推，A9栋中跃层产品未推A7A1A2E1E2E3A9具体推售售情况（截止2012年11月25日11：30）E1E2E3一单元二单元一单元二单元一单元二单元三单元推出34套34套12套12套20套20套20套面积148+9595+14895+95154+9999+9999+154销售96：15套96：15套12套11套99：9

14、套99：19套99：7套148：4套148：2套154：4套154：1套销售均价775175007321销售率96：88%100%92%99：88%148：12%154：25%总推出合计68套24套60套总销售合计36套23套40套总销售率53%96%67%备注：E1一层为商业，不售，E2一二层为商业不售，E3一二层为商业不售；具体推售售情况（截止2012年11月25日11：:30）A1A2A7A9一单元二单元三单元一单元二单元三单元一单元二单元三单元一单元二单元三单元推出10套10套10套10套8套8套10套10套10套8套8套4套面积144+139135+135139+144139+144

15、135+135139+144146+141139+139141+146146+141139+139141+146销售139：3套135：4套139：3套139：4套135：5套139：3套141：4套139：8套141：4套141：1套139：2套141：1套144：2套144：1套144：4套144：1套146：4套146：0套146：0套146：0套成交均价9030922787688936销售率135：40%135：63%139：80%139：25%139：60%139：50%141：80%141：33%144：30%144：35%146：40%144：0%总推出合计30套26套30套20

16、套总销售合计13套17套20套4套总销售率43%65%67%20%备注：A1六层不售，A2六层不售、一二单元五层不售，A7一为车库、七层不售；A9五层不售，三单元三、四层不售；总结推售原则，按照前期蓄客的需求推出3栋高层和4栋洋房产品。楼栋价值分析，高层，因E1毗邻主景观轴，因此价格最高，E2距离园区主景观较近，价格次之，E3距离园区主景观较远，价格最低；价格：E1E2E3；E1E2E3售楼处规 划 路主景观轴售楼处A1A2规 划 路售楼处A7A9地下车库入口洋房，因A1和A2户型格局相同，故分为一类，A2东侧在后期将建大型景观广场，因此价格较高，价格：A2A1;洋房，因A7和A9户型格局相同

17、，故分为一类，A9距离主景观较近，价格较高，而A7距离主景观较远，因此价格较低，价格：A9A7;从实际的销售数据来看，高层：E1的销售率53%，E2的销售率是96%，E3的销售率是67%，其推售策略是比较成功的；洋房：A2的销售率是65%，A1的销售率是43%，A9的销售率是20%，A7的销售率是67%，其推售效果与预期相差较大。推售策略：高层：以E1为价格标杆，通过E1来挤压位置相对较差的E2（景观视野较差），再用E2来挤压位置最差的E3；洋房：以A2为价格标杆，通过A2来挤压位置相对较差的A1，另再用A9来挤压位置相对较差的A7（景观视野较差），来拉动位置相对较差的楼栋销售。各面积段去化从

18、此次开盘销售面积段去化分析来看：95三室产品占此次整体销售的58%，其次是140产品，占整体的27%，145-150产品分别占此次整体销售的8%和7%.产品配比及产品需求分析此次开盘推出258套房源，其中95产品共推出98套，占整体的38%，140产品共推出71套，占总体的27%，145产品共推出37套，占总体的14%，150产品共推出52套，占总体的21%.成交客户分析依据现场到访客户所乘车辆作为客户层次分析标准。根据现场停车数量约120辆，其中中高档车较多（迈腾、马自达6、大众甲壳虫、途观、帕萨特、丰田凯美瑞、奥迪、路虎、丰田霸道、宝马、奔驰等）。到访客户多驾驶一汽大众车，所乘汽车的总价在15万以上，个人资产约在150万以上，并且多为一汽职工。开盘优惠信息介绍优惠方面：认筹客户，110平以上2万抵4万，110平以下2万抵3万；汽车厂职工，110平以上优惠1万5千元，110平以下优惠1万元；诚意登记优惠，凡到售楼处填写诚意登记卡的客户，110平以上优惠8千元，110平以下优惠5千元；一次性付款98折，按揭99折，3日签约额外优惠99折；开盘当天到访客户赠豆油一桶。价格方面：此次开盘高层均价7497元/，洋房均价8989元/。总结单价过高，保利拉菲公馆高层的均价7497