地产综合楼项目规划建议

1、PAGE PAGE - 10 -望州路综合楼项目规划建议在房地产项目中，科学定位和合理规划，是决定后期项目营销成功的关键。具体到望州路项目而言，客户群是什么人？他们有什么需求？我们应该规划什么样的产品以满足客户需要？产品应具备什么配套？带着上述思考，我们写作了本方案。一、我们的潜在商户在哪？他们有什么需求？本项目为招商项目，只租不售的营销模式决定项目的客户以各行业大小商户为主。而项目所在区域的商业环境和消费人群状况，则成为影响租金高低的重要因素。（一）项目所在区域商业环境和消费人群状况1、区域商业环境分析项目所在区域人口密集，为南宁市老城区，区域内人口密集，商业氛围浓厚，并且存在民主路扩建、铁

2、路铺轻轨等利好，发展前景较好，预期项目将能获取较高的收益。但也存在市场环境杂乱等缺陷，限制了区域商业的发展档次，进而不利于项目租金提升。项目具体状况商业氛围项目位于望州南路与民主路相交的路口，人口密集，生活气息浓厚，各类中小型商业、服务业繁盛，发展稳定，商业价值高。发展前景民主路扩建与民主铁路立交桥即将动工，周边旧居拆迁改善环境，将直接抬高本项目的商业价值。交通状况项目所处地段交通配套完善，有多路公交车经过，有利于聚集消费人群、提升租金。商业业态区域商业以餐馆、超市、菜市、日杂店等小型商业业态为主，规模小而数量较多，业态杂乱，分布零散、档次不高，主要是满足区域居民生活。商业配套学校（民主路小学

3、、市十九中、市委党校、广西师范学院、广西警官高等专科学校、广西政法管理干部学院、广西动力技工学校等）、市场（聚福隆连锁超市、各大银行网点、小型日杂店、饮食店、长岗综合市场、官塘菜市、园湖花鸟市场等）、医疗（市四医院、市结核病防治所）、机关单位（区文化厅、区水电设计院、区水利科研究所、广西冶金研究院、广西电力有限公司、广西汽车销售总公司等），等等缺陷本区位为老区，区域环境较为杂乱，居住人群收入不高，消费档次处于中低水平；并且有铁路桥经过，不适宜规划高档次产品。2、消费人群状况项目所处城郊区域属中低档社区，住宅类型单位宿舍、城中村为主，近年来出现同和华彩美地、橄榄宿、金桂花园等商品住宅社区，居住人

4、口密集。具体为：人口类型所占比例具体状况职工家庭约28%工作稳定、收入固定但不高，家庭支出的计划性较强，喜欢到市中心的中档场所消费。日常消费需求量大。外来人员约21%租房住收入低，务实。喜欢便捷的生活方式，消费的计划性较好，消费能力较弱，以日常消费需求量居多。原住居民约27%长罡村等。靠出租土地、房子和门面获得收入，收入相对高，消费能力较强但品位低，在建政路和市中心消费多。小区居民约10%收入相对较高，消费能力强，消费档次相对较高，但其中高档消费多数是到市中心，在本区域进行日常消费较多。学生约9%追求新潮、时尚、个性，消费的计划性较差、档次不高，存在较强的休闲娱乐消费能力。其他约5%如生意人、

5、临时工人、无业游民等等，对区域消费影响不大。 3、市场调查结论区域商业氛围浓厚但消费档次不高，居民以中低收入为主消费能力普遍不高，并且他们喜欢到市中心进行有限的高消费，在区域内进行日常消费，因为本区域难以引进经营档次高的商家；区域内对出租型公寓、餐饮、休闲娱乐场所及中低档宾馆消费需求较大，目前此类经营业态在本区域内供不应求；区域内生活日用品的需求量大，大型超市尚有生存较大的空间。（二）项目潜在商户业态分析根据项目所处商业环境、消费人群和发展前景，结合项目自身情况，可以预测项目经营档次以中档经营为主，项目潜在的承租客户群体如下：商户类型经营楼层需求情况（面积、层高、建筑经营配套）垄断行业一楼街铺

6、具体如银行、移动、联通、药店等等；银行需求个性商户一楼如24小时便利店、花店、快餐店、五金店、汽车配件零售等大型超市一、二楼如聚福隆、利客隆、北京华联、家乐福、人人乐等餐饮行业二、三楼如桂林/肥仔、小南国、竹篱笆、金大陆海鲜世界等休闲娱乐四、五楼如米萝咖啡、蓝山梦咖啡、极速空间网吧、玫瑰女子俱乐部等连锁宾馆较高楼层如全国连锁酒店如家连锁酒店、联华宾馆、7天连锁酒店等三、项目综合楼功能定位 综上所述，综合楼功能属性应结合项目周边的商业、居住环境，满足市场消费需求。因此建议项目综合楼功能定位为：集临街商铺、餐饮、休闲娱乐、酒店及超市于一体的商业综合体。考虑到项目周边的状况，建议经营档次从中档起步。

7、综合楼建议规划10层，具体每层功能定位及规划建议如下：楼层建议业态示范1F金融单位营业厅、通讯行业营业厅银行、电信24小时便利店、花店、美容美发店、药店等7-11个性品牌服饰业、各类精品店老百姓、同济-F中高档餐厅酒楼、连锁西式餐饮企业等桂林仔-5FKTV、酒吧、网吧美容院、健身会所、中高档宾馆等6-10F连锁式旅馆、小型公寓如家酒店联华宾馆1、一层的功能定位及规划建议一层的功能定位：商铺。分析：临街商铺的经营定位有众多选择，临街一面的商铺可选择精品类、服务行业、24小时便利店、药店等。建筑层高： 4.55米分析：4.55米的层高才能保证每个铺面的采光、通风较佳，又可以分割使用，提高了铺面的使

8、用率，增加对商户的引吸力。进深、开间：外街铺面进深10米，开间宽3.55米；内街铺面进深9米，开间宽46米；分析：由于综合楼建筑规划进深20米，而进深太长将直接影响到后期的销售，所以需要做进一步调整。鉴于进深太长，建议把一楼分割成内（面向超市）、外（面向民主路）两条步行街式的商铺，中间不留通道。建筑要求：一楼每间铺面预留排污、排风和排烟口，也可将排烟口预留在楼体的两侧。经营定位：外街即临街商铺的经营定位有众多选择，的商铺可选择精品类、服务行业、24小时便利店、药店等。内街商铺建议定位为小规模系列 性商铺，如传统小吃一条街等。以上规划建议建立在综合楼后方的土地可获取的基础上。如果综合楼后方的土地

9、暂时未能获取，则综合楼一层规划做相应调整：层高、进深、开间规划不变，仍然分割为前后两面临街式商铺。所不同的是，在楼后方需要规划铺建10米左右的步行街道，增加后方商铺吸引消费者眼球的机会。2、二、三层的功能定位及规划建议 二、三层的功能定位：中高档餐饮业、连锁西式餐饮企业建筑层高：4米分析：4米层高装修、吊顶之后大约还有3米的空间，比较符合餐饮业消费者的舒适需求，避免因层高偏低带来的压抑感。面积划分：300-500平方米分析：综合楼经营定位为中高档，中高档的餐饮服务业多为300-500平方米的面积需求。如竹篱笆、桂林肥仔等中档餐馆。如有较大型的企业进驻，则可以合并，灵活机动较强。建筑要求：每间铺

10、面预留排污、排风、排水和排烟口，也可将排烟口预留在楼体的两侧，这样既能减少建筑成本又能满足需要。3、四五层的功能定位及规划建议四五层功能定位：KTV、酒吧、网吧、美容院、健身会所、宾馆等建筑层高：3.53.8米建筑要求：预留排风、排水和排污口，建议预留多个排污口，即预留多个下水道接口，因为KTV的包厢设置对卫生间的需求较多。4、六至十层的功能定位及规划建议六至十层的功能定位：连锁式旅馆、小型公寓等建筑层高：3.53.8米建筑要求：预留排风、排水和排污口。建议每个楼层预留多个排污口，即预留多个下水道接口，因为酒店和旅馆对卫生间的需求较多。分析：考虑到项目周边的市场需求，建议经营定位为中档次酒店旅

11、馆，采用家庭旅馆式规划建筑，设置面积为3050平方米的配套单间或一房一厅的户型。可引进中档酒店品牌如：如家连锁酒店、7天连锁酒店等，不仅符合市场需求，还可打响知名度，吸引更多商家。四、项目超市部分的规划建议超市部分建议规划两层。具体功能定位及规划建议如下：1、关于超市入口的设置 根据项目原有地块形状的特点，超市规划建设在综合楼的后方，超市及其入口无法从道路上直接看到，将直接影响超市的运营。规划建议1：建议将超市入口设在综合楼一层，在综合楼一层中部位置预留8-10米左右的超市入口通道，适合较多人口流动需要。（如果超市暂时无法上马，通道也可直接改建为商铺，其他不受影响。）分析：超市入口通道从外街铺

12、面引进，突现超市入口的大气和醒目，以吸引更多消费的眼球，保证超市的正常运营。规划建议2：充分利用超市入口通道的两面，把其分隔成面积较小的精品型商铺，可引进一些服装品牌、化装品品牌、精品店等。分析：利用超市入口通道两面做为商铺的优势是，增加了临街商铺数量，聚集更多人气，重要的是延长了顾客逗留在通道内的时间，增加超市人气。 2、超市内部的功能定位及规划建议 功能定位：一层：蔬菜、熟食、海鲜、肉、水果、粮食、厨房用品 二层：日常生活用品、服装、图书、电器、经营建议：超市内的功能分区要清晰，商户组合要完善，才能对消费者产生持久而浓厚的吸引力。同时通过超市的布局和装修，营造出一个宽敞舒适的购物环境，从而

13、吸引不同类型的客户，增强超市的竞争力。配套：手扶锑，货梯，停车场。五、项目综合楼与超市的互动为了给超市增加更多人气，可以建立综合楼与超市之间的联结和互动，同时增添繁华的商业气氛，建议在综合楼的二楼与超市的二楼设置回廊，将两者连通，以最大限度营造繁华热闹的购物氛围。其次，充分利用超市二楼楼顶。可划分为空中花园、日常活动场所或露天大排档等，增添项目的人文气息，同时营造出舒适的居住环境及恰意的休闲购物环境。六、项目配套设施的建议1、关于大堂设置建议 大堂位置：设置于楼体中部，紧邻通道，充分互用两者的人流。建筑要求：（根据建筑习惯与经验，如果大堂两头相通，即人流也可从大堂穿越到达超市，则大堂失去了其最

14、基本的作用，留不住上楼的人气。）综合各方面考虑，建议大堂只留面对道路的入口，把楼梯和电梯分别放置于大堂里侧左右两边。大堂入口规划要足够大，内部宽敞明亮、美观大方，不仅使路上行人容易看到大堂内部项目，也最大程度的给予顾客舒适感。大堂紧邻超市入口通道的一侧设门，充分互相利用两部分的人流。2、关于电梯的配置 项目综合楼规划建筑十层，建议配置三部电梯，其中一部货梯、两部客梯。综合考虑项目的总体定位，同时给与各个位置的经营者最大的方便，建议客梯设置在楼体的中部，这样较能满足各方面需要。建议货梯与客梯分开，货梯可放在楼体的东侧或西侧，客梯则位于大堂内部。3、关于楼梯的配置综合整个项目的功能定位考虑，建议配

15、置三个楼梯，并把楼梯全部放到靠后墙的位置。注意：西侧楼梯不应该放在最边上，因为一层西侧商铺紧临靠停车场入口，其一侧直面西南的民主东路，商铺的能见度高，人流量大。在没有更好的构思前，建议西侧的楼梯往中间方向移动若干商铺的位置，以充分贡献西侧商铺的价值。方案A：东西两个方位的楼梯做到5层，中间的楼梯做到10层。分析：这样的规划使2-3层位于东西两侧的商家可以设立属于自己的门面入口，中部商家则使用中间的大堂配套。如果2-3层商家全部使用中部的电梯与楼梯，必须留出通道给楼体两头的商家，如此布局必不利于两头商家的经营，大大降低两头位置的价值和价格，为下策之举。方案B：东西两个方向的楼梯做到10层，中间的楼梯做到5层。中间的楼梯做到5