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文档简介

1、PAGE PAGE - 10 -望州路综合楼项目规划建议在房地产项目中,科学定位和合理规划,是决定后期项目营销成功的关键。具体到望州路项目而言,客户群是什么人?他们有什么需求?我们应该规划什么样的产品以满足客户需要?产品应具备什么配套?带着上述思考,我们写作了本方案。一、我们的潜在商户在哪?他们有什么需求?本项目为招商项目,只租不售的营销模式决定项目的客户以各行业大小商户为主。而项目所在区域的商业环境和消费人群状况,则成为影响租金高低的重要因素。(一)项目所在区域商业环境和消费人群状况1、区域商业环境分析项目所在区域人口密集,为南宁市老城区,区域内人口密集,商业氛围浓厚,并且存在民主路扩建、铁

2、路铺轻轨等利好,发展前景较好,预期项目将能获取较高的收益。但也存在市场环境杂乱等缺陷,限制了区域商业的发展档次,进而不利于项目租金提升。项目具体状况商业氛围项目位于望州南路与民主路相交的路口,人口密集,生活气息浓厚,各类中小型商业、服务业繁盛,发展稳定,商业价值高。发展前景民主路扩建与民主铁路立交桥即将动工,周边旧居拆迁改善环境,将直接抬高本项目的商业价值。交通状况项目所处地段交通配套完善,有多路公交车经过,有利于聚集消费人群、提升租金。商业业态区域商业以餐馆、超市、菜市、日杂店等小型商业业态为主,规模小而数量较多,业态杂乱,分布零散、档次不高,主要是满足区域居民生活。商业配套学校(民主路小学

3、、市十九中、市委党校、广西师范学院、广西警官高等专科学校、广西政法管理干部学院、广西动力技工学校等)、市场(聚福隆连锁超市、各大银行网点、小型日杂店、饮食店、长岗综合市场、官塘菜市、园湖花鸟市场等)、医疗(市四医院、市结核病防治所)、机关单位(区文化厅、区水电设计院、区水利科研究所、广西冶金研究院、广西电力有限公司、广西汽车销售总公司等),等等缺陷本区位为老区,区域环境较为杂乱,居住人群收入不高,消费档次处于中低水平;并且有铁路桥经过,不适宜规划高档次产品。2、消费人群状况项目所处城郊区域属中低档社区,住宅类型单位宿舍、城中村为主,近年来出现同和华彩美地、橄榄宿、金桂花园等商品住宅社区,居住人

4、口密集。具体为:人口类型所占比例具体状况职工家庭约28%工作稳定、收入固定但不高,家庭支出的计划性较强,喜欢到市中心的中档场所消费。日常消费需求量大。外来人员约21%租房住收入低,务实。喜欢便捷的生活方式,消费的计划性较好,消费能力较弱,以日常消费需求量居多。原住居民约27%长罡村等。靠出租土地、房子和门面获得收入,收入相对高,消费能力较强但品位低,在建政路和市中心消费多。小区居民约10%收入相对较高,消费能力强,消费档次相对较高,但其中高档消费多数是到市中心,在本区域进行日常消费较多。学生约9%追求新潮、时尚、个性,消费的计划性较差、档次不高,存在较强的休闲娱乐消费能力。其他约5%如生意人、

5、临时工人、无业游民等等,对区域消费影响不大。 3、市场调查结论区域商业氛围浓厚但消费档次不高,居民以中低收入为主消费能力普遍不高,并且他们喜欢到市中心进行有限的高消费,在区域内进行日常消费,因为本区域难以引进经营档次高的商家;区域内对出租型公寓、餐饮、休闲娱乐场所及中低档宾馆消费需求较大,目前此类经营业态在本区域内供不应求;区域内生活日用品的需求量大,大型超市尚有生存较大的空间。(二)项目潜在商户业态分析根据项目所处商业环境、消费人群和发展前景,结合项目自身情况,可以预测项目经营档次以中档经营为主,项目潜在的承租客户群体如下:商户类型经营楼层需求情况(面积、层高、建筑经营配套)垄断行业一楼街铺

6、具体如银行、移动、联通、药店等等;银行需求个性商户一楼如24小时便利店、花店、快餐店、五金店、汽车配件零售等大型超市一、二楼如聚福隆、利客隆、北京华联、家乐福、人人乐等餐饮行业二、三楼如桂林/肥仔、小南国、竹篱笆、金大陆海鲜世界等休闲娱乐四、五楼如米萝咖啡、蓝山梦咖啡、极速空间网吧、玫瑰女子俱乐部等连锁宾馆较高楼层如全国连锁酒店如家连锁酒店、联华宾馆、7天连锁酒店等三、项目综合楼功能定位 综上所述,综合楼功能属性应结合项目周边的商业、居住环境,满足市场消费需求。因此建议项目综合楼功能定位为:集临街商铺、餐饮、休闲娱乐、酒店及超市于一体的商业综合体。考虑到项目周边的状况,建议经营档次从中档起步。

7、综合楼建议规划10层,具体每层功能定位及规划建议如下:楼层建议业态示范1F金融单位营业厅、通讯行业营业厅银行、电信24小时便利店、花店、美容美发店、药店等7-11个性品牌服饰业、各类精品店老百姓、同济-F中高档餐厅酒楼、连锁西式餐饮企业等桂林仔-5FKTV、酒吧、网吧美容院、健身会所、中高档宾馆等6-10F连锁式旅馆、小型公寓如家酒店联华宾馆1、一层的功能定位及规划建议一层的功能定位:商铺。分析:临街商铺的经营定位有众多选择,临街一面的商铺可选择精品类、服务行业、24小时便利店、药店等。建筑层高: 4.55米分析:4.55米的层高才能保证每个铺面的采光、通风较佳,又可以分割使用,提高了铺面的使

8、用率,增加对商户的引吸力。进深、开间:外街铺面进深10米,开间宽3.55米;内街铺面进深9米,开间宽46米;分析:由于综合楼建筑规划进深20米,而进深太长将直接影响到后期的销售,所以需要做进一步调整。鉴于进深太长,建议把一楼分割成内(面向超市)、外(面向民主路)两条步行街式的商铺,中间不留通道。建筑要求:一楼每间铺面预留排污、排风和排烟口,也可将排烟口预留在楼体的两侧。经营定位:外街即临街商铺的经营定位有众多选择,的商铺可选择精品类、服务行业、24小时便利店、药店等。内街商铺建议定位为小规模系列 性商铺,如传统小吃一条街等。以上规划建议建立在综合楼后方的土地可获取的基础上。如果综合楼后方的土地

9、暂时未能获取,则综合楼一层规划做相应调整:层高、进深、开间规划不变,仍然分割为前后两面临街式商铺。所不同的是,在楼后方需要规划铺建10米左右的步行街道,增加后方商铺吸引消费者眼球的机会。2、二、三层的功能定位及规划建议 二、三层的功能定位:中高档餐饮业、连锁西式餐饮企业建筑层高:4米分析:4米层高装修、吊顶之后大约还有3米的空间,比较符合餐饮业消费者的舒适需求,避免因层高偏低带来的压抑感。面积划分:300-500平方米分析:综合楼经营定位为中高档,中高档的餐饮服务业多为300-500平方米的面积需求。如竹篱笆、桂林肥仔等中档餐馆。如有较大型的企业进驻,则可以合并,灵活机动较强。建筑要求:每间铺

10、面预留排污、排风、排水和排烟口,也可将排烟口预留在楼体的两侧,这样既能减少建筑成本又能满足需要。3、四五层的功能定位及规划建议四五层功能定位:KTV、酒吧、网吧、美容院、健身会所、宾馆等建筑层高:3.53.8米建筑要求:预留排风、排水和排污口,建议预留多个排污口,即预留多个下水道接口,因为KTV的包厢设置对卫生间的需求较多。4、六至十层的功能定位及规划建议六至十层的功能定位:连锁式旅馆、小型公寓等建筑层高:3.53.8米建筑要求:预留排风、排水和排污口。建议每个楼层预留多个排污口,即预留多个下水道接口,因为酒店和旅馆对卫生间的需求较多。分析:考虑到项目周边的市场需求,建议经营定位为中档次酒店旅

11、馆,采用家庭旅馆式规划建筑,设置面积为3050平方米的配套单间或一房一厅的户型。可引进中档酒店品牌如:如家连锁酒店、7天连锁酒店等,不仅符合市场需求,还可打响知名度,吸引更多商家。四、项目超市部分的规划建议超市部分建议规划两层。具体功能定位及规划建议如下:1、关于超市入口的设置 根据项目原有地块形状的特点,超市规划建设在综合楼的后方,超市及其入口无法从道路上直接看到,将直接影响超市的运营。规划建议1:建议将超市入口设在综合楼一层,在综合楼一层中部位置预留8-10米左右的超市入口通道,适合较多人口流动需要。(如果超市暂时无法上马,通道也可直接改建为商铺,其他不受影响。)分析:超市入口通道从外街铺

12、面引进,突现超市入口的大气和醒目,以吸引更多消费的眼球,保证超市的正常运营。规划建议2:充分利用超市入口通道的两面,把其分隔成面积较小的精品型商铺,可引进一些服装品牌、化装品品牌、精品店等。分析:利用超市入口通道两面做为商铺的优势是,增加了临街商铺数量,聚集更多人气,重要的是延长了顾客逗留在通道内的时间,增加超市人气。 2、超市内部的功能定位及规划建议 功能定位:一层:蔬菜、熟食、海鲜、肉、水果、粮食、厨房用品 二层:日常生活用品、服装、图书、电器、经营建议:超市内的功能分区要清晰,商户组合要完善,才能对消费者产生持久而浓厚的吸引力。同时通过超市的布局和装修,营造出一个宽敞舒适的购物环境,从而

13、吸引不同类型的客户,增强超市的竞争力。配套:手扶锑,货梯,停车场。五、项目综合楼与超市的互动为了给超市增加更多人气,可以建立综合楼与超市之间的联结和互动,同时增添繁华的商业气氛,建议在综合楼的二楼与超市的二楼设置回廊,将两者连通,以最大限度营造繁华热闹的购物氛围。其次,充分利用超市二楼楼顶。可划分为空中花园、日常活动场所或露天大排档等,增添项目的人文气息,同时营造出舒适的居住环境及恰意的休闲购物环境。六、项目配套设施的建议1、关于大堂设置建议 大堂位置:设置于楼体中部,紧邻通道,充分互用两者的人流。建筑要求:(根据建筑习惯与经验,如果大堂两头相通,即人流也可从大堂穿越到达超市,则大堂失去了其最

14、基本的作用,留不住上楼的人气。)综合各方面考虑,建议大堂只留面对道路的入口,把楼梯和电梯分别放置于大堂里侧左右两边。大堂入口规划要足够大,内部宽敞明亮、美观大方,不仅使路上行人容易看到大堂内部项目,也最大程度的给予顾客舒适感。大堂紧邻超市入口通道的一侧设门,充分互相利用两部分的人流。2、关于电梯的配置 项目综合楼规划建筑十层,建议配置三部电梯,其中一部货梯、两部客梯。综合考虑项目的总体定位,同时给与各个位置的经营者最大的方便,建议客梯设置在楼体的中部,这样较能满足各方面需要。建议货梯与客梯分开,货梯可放在楼体的东侧或西侧,客梯则位于大堂内部。3、关于楼梯的配置综合整个项目的功能定位考虑,建议配

15、置三个楼梯,并把楼梯全部放到靠后墙的位置。注意:西侧楼梯不应该放在最边上,因为一层西侧商铺紧临靠停车场入口,其一侧直面西南的民主东路,商铺的能见度高,人流量大。在没有更好的构思前,建议西侧的楼梯往中间方向移动若干商铺的位置,以充分贡献西侧商铺的价值。方案A:东西两个方位的楼梯做到5层,中间的楼梯做到10层。分析:这样的规划使2-3层位于东西两侧的商家可以设立属于自己的门面入口,中部商家则使用中间的大堂配套。如果2-3层商家全部使用中部的电梯与楼梯,必须留出通道给楼体两头的商家,如此布局必不利于两头商家的经营,大大降低两头位置的价值和价格,为下策之举。方案B:东西两个方向的楼梯做到10层,中间的楼梯做到5层。中间的楼梯做到5

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