POE项目选址规划

1、泓域咨询/POE项目选址规划POE项目选址规划xx集团有限公司目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112299090 一、 因素评分法 PAGEREF _Toc112299090 h 2 HYPERLINK l _Toc112299091 二、 重心法 PAGEREF _Toc112299091 h 4 HYPERLINK l _Toc112299092 三、 选址规划及其重要性 PAGEREF _Toc112299092 h 5 HYPERLINK l _Toc112299093 四、 项目基本情况 PAGEREF _Toc112299093 h 6 HYP

2、ERLINK l _Toc112299094 五、 公司概况 PAGEREF _Toc112299094 h 9 HYPERLINK l _Toc112299095 公司合并资产负债表主要数据 PAGEREF _Toc112299095 h 9 HYPERLINK l _Toc112299096 公司合并利润表主要数据 PAGEREF _Toc112299096 h 10 HYPERLINK l _Toc112299097 六、 投资估算 PAGEREF _Toc112299097 h 10 HYPERLINK l _Toc112299098 建设投资估算表 PAGEREF _Toc11229

3、9098 h 12 HYPERLINK l _Toc112299099 建设期利息估算表 PAGEREF _Toc112299099 h 13 HYPERLINK l _Toc112299100 流动资金估算表 PAGEREF _Toc112299100 h 14 HYPERLINK l _Toc112299101 总投资及构成一览表 PAGEREF _Toc112299101 h 16 HYPERLINK l _Toc112299102 项目投资计划与资金筹措一览表 PAGEREF _Toc112299102 h 17 HYPERLINK l _Toc112299103 七、 经济收益分析

4、PAGEREF _Toc112299103 h 18 HYPERLINK l _Toc112299104 营业收入、税金及附加和增值税估算表 PAGEREF _Toc112299104 h 18 HYPERLINK l _Toc112299105 综合总成本费用估算表 PAGEREF _Toc112299105 h 20 HYPERLINK l _Toc112299106 利润及利润分配表 PAGEREF _Toc112299106 h 21 HYPERLINK l _Toc112299107 项目投资现金流量表 PAGEREF _Toc112299107 h 24 HYPERLINK l _

5、Toc112299108 借款还本付息计划表 PAGEREF _Toc112299108 h 26因素评分法因素评分法就是对影响决策问题的主要因素进行评分，并根据其影响决策问题的重要性，对备选方案进行综合评分，在此基础上选择最佳决策方案。因素评分法的内涵在于，它不但综合考虑了影响选址的主要因素，而且考虑了这些因素对选址影响的重要程度，从而使选址建立在科学的基础之上。因素评分法应用于生活和工作的各个方面，如购房、职业规划、旅游路线选择、新产品评价等。这里介绍其在选址规划中的应用。因素评分法一般有以下几个步骤。（1）识别影响选址规划的主要因素（为叙述方便，以下简称因素），如市场位置、原材料供应、基

6、础设施等。（2）根据所确定的影响因素对选址规划的重要性，给每个因素赋予权重，并做归一化处理，即让所有因素权重之和等于1。确定权重的具体方法有专家评价法（如德尔菲法）、两两对比排序法等。（3）确定一个统一的分值，如100分。（4）对每一个备选地址的每一个因素给出评价分值。（5）将每一个因素的评价分值与其权重相乘，计算出每一个备选地址的每一个因素的加权评分值。（6）把每一个备选地址的所有因素的加权评分值相加，得到各个备选方案的综合评价分值。（7）综合评价分值最高的地址就是最佳选址方案。实际中，为了使决策更加客观，也可以设置最低综合评价分值，对超过最低评价分值的少数几个备选方案再结合经济技术分析进行

7、优选。重心法重心在物理上的意义是物体各部分所受重力的合力的作用点。选址规划的重心法就是根据重心在物理上的这种含义，借助重心来辅助选择经济中心（如物流配送中心、仓储中心、销售中心、社区医院等）的地理位置，使从该经济中心到各个配送目的地的总的配送成本最低。采用重心法的前提条件是：已知目的地的地理位置和配送到各个目的地的经济量。这一经济量可以是重量，也可以是数量。重心法一般有以下几个步骤：（1）绘制表示配送目的地相对位置的地图。（2）添加坐标系，并标明各个配送目的地的坐标。（3）计算重心位置的坐标（4）根据重心位置周边的具体情况，综合考虑其他因素确定经济中心的位置。（5）根据重心位置周边的具体情况，

8、综合考虑其他因素确定经济中心的位置。有趣的是，重心位置的总负荷并不是最小的。接下来的问题是，既然重心位置的总负荷不是最小的，为什么还要用重心法去进行选址规划？答案是：虽然重心位置的总负荷不是最小的，但总负荷最小的位置一定在重心附近。实际中，总负荷最小的位置往往不具备建厂条件，所以求出总负荷最小的位置不但烦琐，而且没有必要。采用重心法，可以快速地计算出重心位置，在重心位置附近选择几个具备建设工厂或服务设施的城市或位置，再结合经济技术分析选择理想的地址。选址规划及其重要性（一）选址规划的概念选址规划就是确定工厂或服务设施的位置，涉及两个层面：第一个层面是选位，即选择一定的区域，如国家、地区、省市等

9、；第二个层面是定址，即选择工厂或服务设施的具体地址。不但采矿业、原木采伐业、渔业等必须把企业地址选在资源所在地，其他企业也经常面临选址规划的问题。例如，随着经营规模的扩大，原来的地址缺乏足够的扩展余地，就必须选择新的地址。服务业市场的转移带来的必然是服务设施的迁移。有时，选址规划是企业的一种战略举措，如银行、快餐店、超市等常把争取区位优势看作运营战略的一个组成部分。时至今日，随着全球运营的出现，选址问题已经跨越国家、地区界限，而要在全球范围内予以考虑了。（二）选址规划的重要性选址规划的重要性表现在以下两个方面。（1）直接影响运营成本并决定着运营管理的难度。地理布局决定着直接成本的高低，如原材料

10、和产品的运输成本、劳动力成本及其他辅助设施的成本等。（2）影响企业的竞争力。选址规划影响着企业的产品或服务的成本、生产效率以及投资收益。选址规划直接影响着供需关系，影响着员工的情绪，甚至影响着公共关系等。此外，选址规划还影响着企业所在供应链的绩效。项目基本情况（一）项目投资人xx集团有限公司（二）建设地点本期项目选址位于xx。（三）项目选址本期项目选址位于xx，占地面积约72.00亩。（四）项目实施进度本期项目建设期限规划12个月。（五）投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资34293.35万元，其中：建设投资26833.94万元，占项目总投资的

11、78.25%；建设期利息359.54万元，占项目总投资的1.05%；流动资金7099.87万元，占项目总投资的20.70%。（六）资金筹措项目总投资34293.35万元，根据资金筹措方案，xx集团有限公司计划自筹资金（资本金）19618.36万元。根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额14674.99万元。（七）经济评价1、项目达产年预期营业收入（SP）：64000.00万元。2、年综合总成本费用（TC）：52620.72万元。3、项目达产年净利润（NP）：8304.16万元。4、财务内部收益率（FIRR）：17.30%。5、全部投资回收期（Pt）：6.07年（含建设期12个月）。6、

12、达产年盈亏平衡点（BEP）：27610.18万元（产值）。（八）主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积48000.00约72.00亩1.1总建筑面积97989.41容积率2.041.2基底面积29760.00建筑系数62.00%1.3投资强度万元/亩364.642总投资万元34293.352.1建设投资万元26833.942.1.1工程费用万元23861.712.1.2工程建设其他费用万元2139.722.1.3预备费万元832.512.2建设期利息万元359.542.3流动资金万元7099.873资金筹措万元34293.353.1自筹资金万元19618.363.2银

13、行贷款万元14674.994营业收入万元64000.00正常运营年份5总成本费用万元52620.726利润总额万元11072.217净利润万元8304.168所得税万元2768.059增值税万元2558.8910税金及附加万元307.0711纳税总额万元5634.0112工业增加值万元19621.1513盈亏平衡点万元27610.18产值14回收期年6.07含建设期12个月15财务内部收益率17.30%所得税后16财务净现值万元9732.44所得税后公司概况（一）公司基本信息1、公司名称：xx集团有限公司2、法定代表人：胡xx3、注册资本：1430万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxx

14、xxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2015-11-237、营业期限：2015-11-23至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx（二）公司主要财务数据公司合并资产负债表主要数据项目2020年12月2019年12月2018年12月资产总额10624.548499.637968.41负债总额4901.353921.083676.01股东权益合计5723.194578.554292.39公司合并利润表主要数据项目2020年度2019年度2018年度营业收入26105.1420884.1119578.85营业利润6405.185124.144803.89利润总额5872.6646

15、98.134404.49净利润4404.493435.503171.23归属于母公司所有者的净利润4404.493435.503171.23投资估算（一）投资估算的依据本期项目其投资估算范围包括：建设投资、建设期利息和流动资金，估算的主要依据包括：1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、投资项目可行性研究指南3、建设项目投资估算编审规程4、建设项目可行性研究报告编制深度规定5、建设工程工程量清单计价规范6、企业工程设计概算编制办法7、建设工程监理与相关服务收费管理规定（二）项目费用与效益范围界定本期项目费用界定为工程费用和项目运营期所发生的各项费用；项目效益界定为运营期所产生的各项收益，并

16、严格遵循财务评价过程中费用与效益计算范围相一致性的原则。本期项目建设投资26833.94万元，包括：工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分。（三）工程费用工程费用包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费等；工程建设其他费用包括：建设管理费、勘察设计费、生产准备费、其他前期工作费用，合计23861.71万元。1、建筑工程费估算根据估算，本期项目建筑工程费为12302.24万元。2、设备购置费估算设备购置费的估算是根据国内外制造厂家（商）报价和类似工程设备价格，同时参照机电产品报价手册和建设项目概算编制办法及各项概算指标规定的相应要求进行，并考虑必要的运杂费进行估算。本期项目设备购置费为1090

17、4.98万元。3、安装工程费估算本期项目安装工程费为654.49万元。（四）工程建设其他费用本期项目工程建设其他费用为2139.72万元。（五）预备费本期项目预备费为832.51万元。建设投资估算表单位：万元序号项目建筑工程设备购置安装工程其他费用合计1工程费用12302.2410904.98654.4923861.711.1建筑工程费12302.2412302.241.2设备购置费10904.9810904.981.3安装工程费654.49654.492其他费用2139.722139.722.1土地出让金939.56939.563预备费832.51832.513.1基本预备费433.7343

18、3.733.2涨价预备费398.78398.784投资合计26833.94（六）建设期利息按照建设规划，本期项目建设期为12个月，其中申请银行贷款14674.99万元，贷款利率按4.9%进行测算,建设期利息359.54万元。建设期利息估算表单位：万元序号项目合计第1年第2年1借款1.1建设期利息359.54359.540.001.1.1期初借款余额14674.991.1.2当期借款14674.9914674.990.001.1.3当期应计利息359.54359.540.001.1.4期末借款余额14674.9914674.991.2其他融资费用1.3小计359.54359.540.002债券2

19、.1建设期利息2.1.1期初债务余额2.1.2当期债务金额2.1.3当期应计利息2.1.4期末债务余额2.2其他融资费用2.3小计3合计359.54359.540.00（七）流动资金流动资金是指项目建成投产后，为进行正常运营，用于购买辅助材料、燃料、支付工资或者其他经营费用等所需的周转资金。流动资金测算一般采用分项详细测算法或扩大指标法，根据企业流动资金周转情况及本项目产品生产特点和项目运营特点，该项目流动资金测算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细测算法进行测算。根据测算，本期项目流动资金为7099.87万元。流动资金估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年

20、1流动资产27409.9731978.3038830.8045683.291.1应收账款12334.4914390.2417473.8620557.481.2存货9593.4911192.4013590.7815989.151.2.1原辅材料2878.043357.724077.234796.741.2.2燃料动力143.90167.89203.86239.841.2.3在产品4413.015148.516251.767355.011.2.4产成品2158.542518.293057.933597.561.3现金2192.802558.263106.463654.661.4预付账款3289.1

21、93837.394659.695481.992流动负债23150.0527008.3932795.9138583.422.1应付账款8334.029723.0211806.5313890.032.2预收账款14816.0317285.3720989.3824693.393流动资金4259.924969.916034.897099.874流动资金增加4259.92709.991064.981064.985铺底流动资金8222.999593.4911649.2413704.99（八）项目总投资本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资34293.35万元，其中：

22、建设投资26833.94万元，占项目总投资的78.25%；建设期利息359.54万元，占项目总投资的1.05%；流动资金7099.87万元，占项目总投资的20.70%。总投资及构成一览表单位：万元序号项目指标占总投资比例1总投资34293.35100.00%1.1建设投资26833.9478.25%1.1.1工程费用23861.7169.58%1.1.1.1建筑工程费12302.2435.87%1.1.1.2设备购置费10904.9831.80%1.1.1.3安装工程费654.491.91%1.1.2工程建设其他费用2139.726.24%1.1.2.1土地出让金939.562.74%1.1.

23、2.2其他前期费用1200.163.50%1.2.3预备费832.512.43%1.2.3.1基本预备费433.731.26%1.2.3.2涨价预备费398.781.16%1.2建设期利息359.541.05%1.3流动资金7099.8720.70%（九）资金筹措与投资计划本期项目总投资34293.35万元，其中申请银行长期贷款14674.99万元，其余部分由企业自筹。项目投资计划与资金筹措一览表单位：万元序号项目数据指标占总投资比例1总投资34293.35100.00%1.1建设投资26833.9478.25%1.2建设期利息359.541.05%1.3流动资金7099.8720.70%2资

24、金筹措34293.35100.00%2.1项目资本金19618.3657.21%2.1.1用于建设投资12158.9535.46%2.1.2用于建设期利息359.541.05%2.1.3用于流动资金7099.8720.70%2.2债务资金14674.9942.79%2.2.1用于建设投资14674.9942.79%2.2.2用于建设期利息2.2.3用于流动资金2.3其他资金经济收益分析（一）生产规模和产品方案本期项目所有基础数据均以近期物价水平为基础，项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑装产品及服务相对价格变化，同时，假设当年装产品及服务产量等于当年产品销售量。（二）项目计算期及达产计划的确

25、定为了更加直观的体现项目的建设及运营情况，本期项目计算期为10年，其中建设期1年（12个月），运营期9年。项目自投入运营后逐年提高运营能力直至达到预期规划目标，即满负荷运营。（三）营业收入估算本期项目达产年预计每年可实现营业收入64000.00万元；具体测算数据详见营业收入税金及附加和增值税估算表所示。营业收入、税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1营业收入38400.0044800.0054400.0064000.002增值税1380.151674.842116.862558.892.1销项税4992.005824.007072.008320.002.2进

26、项税3611.854149.164955.145761.113税金及附加165.61200.99254.03307.073.1城建税96.61117.24148.18179.123.2教育费附加41.4050.2563.5176.773.3地方教育附加27.6033.5042.3451.18（二）达产年增值税估算根据中华人民共和国增值税暂行条例的规定和关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知及相关规定，本期项目达产年应缴纳增值税计算如下：达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=2558.89万元。（三）综合总成本费用估算本期项目总成本费用主要包括外购原材料费、外购燃料动力费、工资及福利费、修理费

27、、其他费用（其他制造费用、其他管理费用、其他营业费用）、折旧费、摊销费和利息支出等。本期项目年综合总成本费用的估算是以产品的综合总成本费用为基点进行，根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期项目综合总成本费用52620.72万元，其中：可变成本43986.88万元，固定成本8633.84万元。达产年项目经营成本50452.77万元。具体测算数据详见综合总成本费用估算表所示。综合总成本费用估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1原材料、燃料费24799.1928932.3935132.1841331.982工资及福利费2654.902654.9026

28、54.902654.903修理费860.13860.13860.13860.134其他费用5605.765605.765605.765605.764.1其他制造费用347.56347.56347.56347.564.2其他管理费用529.10529.10529.10529.104.3其他营业费用4729.104729.104729.104729.105经营成本33919.9838053.1844252.9750452.776折旧费1430.091430.091430.091430.097摊销费18.7918.7918.7918.798利息支出719.07719.07719.07719.079总

29、成本费用36087.9340221.1346420.9252620.729.1其中：固定成本8633.848633.848633.848633.849.2可变成本27454.0931587.2937787.0843986.88（四）税金及附加本期项目税金及附加主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。根据谨慎财务测算，本期项目达产年应纳税金及附加307.07万元。（五）利润总额及企业所得税根据国家有关税收政策规定，本期项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-税金及附加=11072.21（万元）。企业所得税税率按25.00%计征，根据规定本期项目应缴纳企业所得税

30、，达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=11072.2125.00%=2768.05（万元）。（六）利润及利润分配该项目达产年可实现利润总额11072.21万元，缴纳企业所得税2768.05万元，其正常经营年份净利润：净利润=达产年利润总额-企业所得税=11072.21-2768.05=8304.16（万元）。利润及利润分配表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1营业收入38400.0044800.0054400.0064000.002税金及附加165.61200.99254.03307.073总成本费用36087.9340221.1346420.9252620.72

31、4利润总额2146.464377.887725.0511072.215应纳所得税额2146.464377.887725.0511072.216所得税536.621094.471931.262768.057净利润1609.843283.415793.798304.168期初未分配利润0.001448.864259.049047.559可供分配的利润1609.844732.2710052.8317351.7110法定盈余公积金160.98473.231005.281735.1711可供分配的利润1448.864259.049047.5515616.5412未分配利润1448.864259.0490

32、47.5515616.5413息税前利润3402.156191.4210375.3814559.33（四）财务内部收益率（所得税后）项目财务内部收益率（FIRR），系指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率，本期项目财务内部收益率为：财务内部收益率（FIRR）=17.30%。本期项目投资财务内部收益率17.30%，高于行业基准内部收益率，表明本期项目对所占用资金的回收能力要大于同行业占用资金的平均水平，投资使用效率较高。（五）财务净现值（所得税后）所得税后财务净现值（FNPV）系指项目按设定的折现率，计算项目经营期内各年现金流量的现值之和：财务净现值（FNPV）=9732.44

33、（万元）。以上计算结果表明，财务净现值9732.44万元（大于0），说明本期项目具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。（六）投资回收期（所得税后）投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是财务上投资回收能力的主要静态指标；全部投资回收期（Pt）=（累计现金流量开始出现正值年份数）-1+上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量，本期项目投资回收期：投资回收期（Pt）=6.07年。本期项目全部投资回收期6.07年，要小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力高于同行业的平均水平，这表明项目的投资能够及时回收，盈利能力较强，故投资风险性相对较小。项目投资现金流量表单位：万元序号

34、项目第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入0.0038400.0044800.0054400.0064000.001.1营业收入0.0038400.0044800.0054400.0064000.002现金流出26833.9438345.5138964.1649831.9052534.812.1建设投资26833.940.002.2流动资金4259.92709.995324.901774.972.3经营成本33919.9838053.1844252.9750452.772.4税金及附加165.61200.99254.03307.073所得税前净现金流量-26833.9454.495835.844568.1011465.194累计所得税前净现金流量-26833.94-26779.45-20943.61-16375.51-4910.325调整所得税850.541547.862593.843639.836所得税后净现金流量-26833.9