土地购置持续下降资金来源增幅扩大

1、目录 HYPERLINK l _TOC_250007 1.销售全线复苏，土地购臵不升反降 5 HYPERLINK l _TOC_250006 2.行业 2020 年 1-9 月投资情况 5 HYPERLINK l _TOC_250005 房地产投资累计同比上升 5.60% 5 HYPERLINK l _TOC_250004 房屋施工面积累计同比增长 3.0% 6 HYPERLINK l _TOC_250003 房地产累计销售面积同比下滑 1.8% 7 HYPERLINK l _TOC_250002 1-9 月房地产资金来源总量累计同比上涨 4.45% 9 HYPERLINK l _TOC_25

2、0001 投资建议 11 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示 11图目录图 1全国房地产开发投资累计完成情况 6图 2全国住宅开发投资累计完成情况 6图 3全国土地购臵面积累计情况 6图 4全国土地购臵面积当月情况 6图 5房屋新开工累计情况 7图 6房屋当月新开工情况 7图 7房屋竣工面积累计情况 7图 8房屋竣工面积当月情况 7图 9全国商品房销售面积累计情况 7图 10全国商品房销售面积当月情况 7图 11全国商品房销售额累计情况 8图 12全国商品房销售额当月情况 8图 139 月商品住宅销售面积分线当月同比（%） 8图 141-9 月商品住宅销售面积分线累计同比

3、（%） 8图 159 月商品住宅销售金额分线当月同比（%） 9图 161-9 月商品住宅销售金额分线累计同比（%） 9图 17全国商品房销竣比情况 9图 18全国商品房待售面积情况 9图 19全国房地产开发资金来源累计情况 9图 20全国房地产单月开发资金情况 9图 21全国房地产开发资金累计构成 10图 229 月全国房地产开发资金构成 10图 23房地产开发资金中国内贷款累计情况 10图 24房地产开发资金中国内贷款当月情况 10图 25房地产开发资金中利用外资累计情况 10图 26房地产开发资金中利用外资当月情况 10表目录表 1 行业数据情况 5销售全线复苏，土地购臵不升反降我们将 2

4、020 年 1-9 月数据与 2019 年 1-9 月和 2018 年 1-9 月对比发现，2020 年1-9 月行业商品房销售额数据较 2019 年同期上升 3.7%，较 2018 年同期上升 11.1%；土地购臵面积较 2019 年同期下降 2.9%，较 2018 年同期下降 22.5%；新开工面积较 2019年同期下降 3.4%，较 2018 年同期上升 4.9%。9 月数据关注点：9 月单月商品房销售面积 18.59 亿平米，同比上升 7.25%；商品房销售金额 18704 亿元，同比上升 16.04%。从 9 月分线商品住宅销售面积和销售金额情况来看，一线城市同比增幅收窄，二线城市同

5、比由正转负，三四线城市同比增幅收窄，但增加幅度最大。从 9 月和 10 月假期销售情况看，三四线城市促销取得较好成果。我们认为不同类型开发商去杠杆要求存在差异，造成市场价格体系波动较大。以上因素使得市场表现分化，还未出现我们此前提到的轮动。不过我们对全年销售继续表示乐观。9 月单月全国房地产开发投资同比增长 12.01% ，单月新开工面积同比由正转负，同比下降 1.95%，土地购臵面积同比下降 4.78%，房企开发到位资金当月同比上涨 14.47%。9 月投资、房企到位资金的复苏加快，但土地购臵仍然保持负增长趋势。近期融资收紧政策出台，房企拿地资金收缩，使得土地购臵的热度主要集中在热点城市优质

6、地段，并未在三四线城市出现过热的迹象，对全年土地购臵继续谨慎。新开工增速下行的原因更多在于杠杆约束下，开发商加大存货/现货去化而非土地转为预售。9 月房屋竣工面积同比下滑 17.66%，跌幅较 8 月扩大 7.84 个百分点。5 月竣工面积由跌转正，6 月出现下滑，7 月下滑幅度扩大，8 月下滑幅度收窄，9 月下滑幅度再次扩大。我们维持判断，4Q 结算加大后竣工下滑幅度会收窄。表 1 行业数据情况指标单位开发投资完成额亿元商品房销售额亿元土地购臵面积万平方米开发资金来源亿元新开工面积万平米2020 年 1-9 月累计值103484115647150111363761600902019 年 1-

7、9 月累计值98008111491154541305711657072018 年 1-9 月累计值88665104132193661218821525832020 年 1-9 月较 2019 年 1-9 月5.6%3.7%-2.9%4.4%-3.4%2020 年 1-9 月较 2018 年 1-9 月16.7%11.1%-22.5%11.9%4.9%资料来源：wind，海通证券研究所行业 2020 年 1-9 月投资情况房地产投资累计同比上升 5.60%2020 年 1-9 月全国房地产累计开发投资为 103484 亿元，同比上升 5.60%，增幅较2020 年 1-8 月扩大 1.00 个百

8、分点。1-9 月商品住宅投资 76562 亿元，同比上升 6.10%，增幅较 2020 年 1-8 月扩大 0.80 个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为 74.0%，比重与 2020 年 1-8 月维持不变。2020 年 9 月单月全国房地产开发投资为 15029 亿元，同比增长 12.01%，单月投资涨幅持续扩大；住宅开发投资 11108 亿元，同比增长 11.54%，涨幅较 8 月小幅缩小 0.52个百分点。考虑目前施工增速稳定增长，预计全年投资增速可以达标。图1 全国房地产开发投资累计完成情况资料来源：wind，海通证券研究所图2 全国住宅开发投资累计完成情况资料来源：wind，海

9、通证券研究所1-9 月，全国房地产开发企业土地购臵面积 15011 万平方米，累计同比减少 2.90%，跌幅相较 2020 年 1-8 月的-2.40%扩大 0.5 个百分点。9 月单月土地购臵面积 3064 万平米，同比下降 4.78%，跌幅相较 2020 年 1-8 月的-7.57%收窄 2.8 个百分点。 图3 全国土地购臵面积累计情况资料来源：wind，海通证券研究所图4 全国土地购臵面积当月情况资料来源：wind，海通证券研究所房屋施工面积累计同比增长 3.0%1-9 月，房屋施工面积 85.98 亿平方米，同比增长 3.1%，增速与 2020 年的 1-8 月相比下降 0.20 个

10、百分点。1-9 月房屋新开工面积 16.01 亿平方米，同比下滑 3.40%，累计同比跌幅与 2020 年的 1-8 月相比收窄 0.20 个百分点。1-9 月房屋竣工面积 4.13 亿平方米，同比下滑 11.60%，累计同比跌幅与 2020 年的 1-8 月相比收窄 0.80 个百分点。9 月单月新开工面积 2.02 亿平米，同比下降 1.95%，涨幅较 8 月收窄 4.36 个百分点；9 月单月竣工面积 4231 万平米，同比下滑 17.66%，跌幅较 8 月扩大 7.84 个百分点。图5 房屋新开工累计情况资料来源：wind，海通证券研究所图7 房屋竣工面积累计情况图6 房屋当月新开工情

11、况资料来源：wind，海通证券研究所图8 房屋竣工面积当月情况资料来源：wind，海通证券研究所资料来源：wind，海通证券研究所房地产累计销售面积同比下滑 1.8%2020 年 1-9 月商品房销售面积 11.71 亿平方米，同比下滑 1.8%，跌幅较 2020 年1-8 月收窄 1.5 个百分点；商品房销售额为 11.56 万亿元，同比上升 3.7%，涨幅较 2020年 1-8 月扩大 2.1 个百分点。1-9 月住宅销售额同比上升 6.20%，上升幅度较 2020 年1-8 月扩大 2.1 个百分点；办公楼销售额同比下降 15.7%，跌幅较 2020 年 1-8 月收窄个百分点；商业营业

12、用房销售额同比下降 17.1%，跌幅比 2020 年 1-8 月收窄 2.8 个百分点。9 月单月商品房销售面积 18.59 亿平米，同比上升 7.25%，增幅较 2020 年 8 月收窄 6.44 个百分点；商品房销售金额 18704 亿元，同比上升 16.04%，增幅较 2020 年 8月收窄 11.06 个百分点。 图9 全国商品房销售面积累计情况资料来源：wind，海通证券研究所图10 全国商品房销售面积当月情况资料来源：wind，海通证券研究所图11 全国商品房销售额累计情况资料来源：wind，海通证券研究所图12 全国商品房销售额当月情况资料来源：wind，海通证券研究所从住宅口径

13、的分线数据1来看，2020 年 1-9 月一线城市商品住宅销售面积 2278 万平方米，累计同比下滑 11.4%；二线城市商品住宅销售面积 18839 万平方米，累计同比下滑 9.0%；三四线城市商品住宅销售面积 82497 万平米，累计同比上升 1.4%。9 月单月一线城市商品住宅销售面积 288 万平米，同比上涨 8.5%，增幅较 8 月收窄 28.0 个百分点；二线城市销售面积 2407 万平米，同比由正转负，同比下跌 3.9%；三四线城市销售面积 13719 万平米，同比上涨 10.0%，增幅较 8 月扩大 6.1 个百分点。三四线城市同比增加幅度最大。 图13 9 月商品住宅销售面积

14、分线当月同比（%）资料来源：CREIS，海通证券研究所图14 1-9 月商品住宅销售面积分线累计同比（%）资料来源：CREIS，海通证券研究所2020 年 1-9 月一线城市商品住宅销售额 8911 亿元，累计同比下滑 1.4%；二线城市商品住宅销售额 27269 亿元，累计同比下滑 1.3%；三四线城市商品住宅销售额 67316亿元，累计同比上涨 10.6%。一线城市与三四线城市同比情况均较 2020 年 1-8 月有所好转，一线城市同比跌幅收窄 0.2 个百分点，三四线城市同比增幅扩大 3.1 个百分点，二线城市同比跌幅扩大 0.1 个百分点。9 月单月一线城市商品住宅销售额 1023 亿

15、元，同比上涨 0.6%，涨幅收窄 47.3 个百分点；二线销售额 3331 亿元，同比由正转负，同比下跌 2.0%；三四线销售额 12374亿元，同比上涨 26.7%，涨幅收窄 4.9 个百分点。1 此处分线数据来源于中指数据库。一线城市：北京 上海 深圳 广州二线城市：天津 重庆 杭州 杭州(含萧山余杭) 南京 武汉 成都 苏州 大连 厦门 西安 长沙 宁波 无锡 福州 沈阳 青岛 济南 南昌合肥 郑州 太原 石家庄 长春 哈尔滨 呼和浩特 海口 南宁 兰州 昆明 贵阳 西宁 银川 乌鲁木齐 温州 北海 三亚 成都(大成都) 苏州(含吴江)。其中标红色为无数据 or 数据有缺的城市。三四线城

16、市：统计局口径减去一线城市、二线城市之外的全部归为三四线城市。图15 9 月商品住宅销售金额分线当月同比（%）资料来源：CREIS，海通证券研究所图16 1-9 月商品住宅销售金额分线累计同比（%）资料来源：CREIS，海通证券研究所从销竣比情况来看，2020 年 1-9 月销竣比数据为 2.83，与 2020 年 1-8 月相比上升了 0.18。从待售面积来看，截至 2020 年 9 月末全国商品房待售面积为 4.96 亿平米，较2020 年 8 月末减少 471 万平米，去化周期（按照 12 个月移动平均计算）为 3.22 个月，较 2020 年 8 月减少 0.05 个月。 图17 全国

17、商品房销竣比情况资料来源：wind，海通证券研究所图18 全国商品房待售面积情况资料来源：wind，海通证券研究所1-9 月房地产资金来源总量累计同比上涨 4.45%2020 年 1-9 月全国房地产资金来源总量达到 13.64 万亿元，累计同比上涨 4.45%，累计同比涨幅较 2020 年 1-8 月扩大 1.48 个百分点。9 月单月资金来源总量达到 1.93 万亿元，同比上涨 14.47%，同比增幅较 8 月收窄 3.80 个百分点。 图19 全国房地产开发资金来源累计情况资料来源：wind，海通证券研究所图20 全国房地产单月开发资金情况资料来源：wind，海通证券研究所从 1-9 月

18、总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的 15.02%，利用外资占比 0.07%，自筹资金占比 32.62%，其他资金占比 52.29%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款 1-9 月达到 20484 亿元，累计同比上升 4.0%，增幅较 1-8 月维持不变。1-9 月自筹资金达到 44485 亿元，累计同比上升 5.9%，增幅相较 1-8 月扩大2.3 个百分点。个人按揭贷款属于其他资金范畴，1-9 月个人按揭贷款达到 21783 亿元，累计同比上升 9.5%，增幅相较 1-8 月扩大 0.8 个百分点。 图21 全国房地产开发资金累计构成资料来源：wind，海通证券研究所图22 9 月全国房地产开发资金构成资料来源：wind，海通证券研究所 图23 房地产开发资金中国内贷款累计情况资料来源：wind，海通证券研究所图24 房地产开发资金中国内贷款当月情况资料来源：wind，海通证券研究所2020 年 1-9 月房地产资金来源中利用外资为 94 亿元，累计同比下降 9.2%，累计同比由正转负，增幅较 2020 年 1