房地产估价-电子课件第14章

1、第14章 工业房地产估价点击添加标题14.1 概述工业房地产是指工业企业和其他工业生产单位所属的房地产，其主要功能是进行工业生产，生产产品。工业房地产包括生产性用房的厂房、仓库、泵房、锅炉房、配电房和作为辅助用房的办公楼、门卫房、食堂、车库等建筑物，以及围墙、大门等构筑物。评估价格类型也包括转让价格、拆迁补偿价格、企业改制价值、清算价格、抵押价格等 。13.1.1 工业房地产的种类与特点 工业房地产特点 1）涉及的行业多，行业特征十分显著2）非标准厂房多，建筑造价差异大3）工业厂房多带辅助性用房4） 受腐蚀的可能性大，建筑物耐用年限低于非工业用房14.1.2 价格影响因素1. 影响工业房地产价

2、格的主要区域因素1）交通条件2）基础设施3）地理位置14.1.2 价格影响因素2. 影响工业房地产价格的主要实物状况1）用地面积及形状2）地质和水文条件 3）房地产用途14.2 工业房地产估价的基本思路 土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。 工业房地产估价时采用较多的是成本法。在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。1.工业房地产估价的一般思路和方法14.2 工业房地产估价的基本思路 工业房地产转让价格的评估相当于待开发土地的评估，可采用假设开发法、基准地价修正法；另外，在条件许可，即有较多交易实例的情况下，也可采用

3、市场比较法进行评估。工业房地产评估时，需减去其地上建筑物的拆除费用，而不是加上地上建筑物的现值。 工业房地产（主要是土地）用途的转变，是一种转让、一种市场行为，其评估主要是土地价格的评估。 2.不同估价目的下的工业房地产估价思路和方法1）工业房地产转让价格评估14.2 工业房地产估价的基本思路 对工业房地产补偿价格的评估，视拆迁性质而有所区别。一般而言，工业房地产的拆迁性质有两类：一类是政策性较强的市政建设，如道路拓宽、旧城改造等所涉及的拆迁补偿；另一类是投资性的拆迁补偿。 2.不同估价目的下的工业房地产估价思路和方法 2）工业房地产拆迁补偿价格评估14.2 工业房地产估价的基本思路 对于第一

4、类，评估的价格是拆迁补偿价格，评估方法是成本法。其中涉及的工业企业的拆迁补偿和拆迁安置的全部费用包括以下几项内容： （1）被拆迁房屋的重置价现值（包括工业企业中的构筑物，违章建筑除外）； （2）被拆迁无法使用的设备价，按重置价格结合成新计算； （3）因移地拆建而发生的土地征收或调拨原面积土地所需的费用（包括土地开发费用）； （4）按有关规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁费用； （5）因拆迁而停产的待工人员按实际停产时间计算的工资补贴； （6）因移地迁建而增加的交通费用； （7）法律、法规规定的其他费用。14.2 工业房地产估价的基本思路 对于第二类投资性的动拆迁补偿，其拆迁补偿价格

5、具有一定的市场性。在实际的拆迁补偿中，存在一种所谓的“买断价”，即由动拆迁单位与被动拆迁单位双方经谈判协商，决定出一个一次性支付的拆迁补偿安置总费用。其评估以成本法为主，在有类似工业企业拆迁买断价格实例的情况下，也可采用比较法。一般而言，投资性拆迁价格较政策性拆迁价格高，这是由投资性拆迁的市场化程度所决定的。市场化程度越强，评估价格越高。 14.2 工业房地产估价的基本思路 企业改制中的房地产价值应为该企业改制时的市场价值，评估方法一般采用成本法，即分别评估企业的土地价值和建筑物价值，后而将两者相加，并适当作行业或其他因素的修正，得到改制企业的房地产总价值。2.不同估价目的下的工业房地产估价思路和方法 3）企业改制时的资产价格评估土地价格为工业用地的熟地价格，在有基准地价及其修正系数的情况下，可采用基准地价修正法评估；建筑物以及附属物价格则是现值，即由重置价格结合成新进行评估。 14.2 工业房地产估价的基本思路 在评估破产企业房地产价格时，应考虑房地产的变现能力。 2.不同估价目的下的工业房地产估价思路和方法 4）破产清算时的价格评估企业房地产破产清算价格的评估方法以成本法为主，在有较好投资价值或投资期望利润时，可考虑采用假设开发法。 14.2 工业房地产估价的基本思路 2.不同估价目的下的工业房地产估价思路和方法 5）工业房地产抵押时的价格评估 在工业房地