无锡商业地产市场概况

1、无锡1. 城市定位：长三角都市圈重要的工业和商业城市无锡，江苏省辖地级市，长三角都市圈重要的工业和商业城市，区域交通枢纽，中国重点旅游城市。无锡现辖江阴、宜兴二个县级市县和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、 滨湖和新区七个区，总面积为 4787.61 平方公里，市区 1622.64 平方公里。总户籍人口 452.8 万人，市区人口 228.5 万人。城市化水平不断提高， 2005 年末全市户籍人口 453 万人截止 2005 年末，无锡市常住人口达到 609.84 万人，其中户籍人口 452.84 万，人口城市化水平不断提高，户籍人口城镇化率达到 65.98% ；中心城区人口明显集聚，分布 密度相

2、对适中。经济快速稳定发展， 2006 年 1-9 月，全市完成地区生产总值 2376 亿元，同比增长 15.4%无锡市 GDP 总量从 2001 年的 1360 亿元增长至 2005 年的 2805 亿元，年平均增长率达 19.8% 。从 GDP 排名来看， 2005 年无锡在长三角 15 个城市中保持第 4 位，在全 国保持第 9位。 2006 年1-9月，全市完成地区生产总值 2376.08 亿元，同比增长 15.4% 。社会消费品零售总额逐年稳定增长， 2006 年达 959 亿元，比 2003 年翻一番近年来，无锡消费品零售总额逐年稳定增长， 2001-2005 年四年期间，消费品零售

3、总额年增长率达 14.6% 。2006 年全市社会消费品零售总额完成 959.47 亿元，总量比 2003 年的 487 亿元翻了一番。城市居民生活水平显著提高， 2006 年 1-9 月，城市居民人均家庭总收入为 14944.25 元，同比增长 13.6%随着无锡经济的快速发展，人民生活水平显著提高，自 2003 年以来，连续 3年保持年增幅 16.0%以上。 2006 年1-9 月，无锡市城市居民人均家庭总收入为 14944.25 元， 同比增长 13.6% 。小汽车私人拥有率较高， 2005 年底市区小汽车私人拥有率高达 50%至 2005 年底，无锡市区共有汽车 17.8 万辆，其中私

4、人拥有率高达 50% 。无锡以它的地域特色，初步形成了东、南、西、北、中五大商圈。东：丁村商圈、太湖广场商圈；南：中桥商圈、新区商圈；西：河埒口商圈；北：山北商圈；中： CBD 商圈、火车站商圈、五爱广场商圈、南禅寺商圈、北大街商圈。性质名称位置范围发展特征主要业态构成主要商家市级商圈CBD 商圈以中山路为纽带， 人民中路为两翼的商 业集中营。已形成多条商业特色街。大型百货、精品专卖店、商业步行街商业大厦、新世界百货、八佰伴火车站商圈由通运路和兴源路、解放北路组成。是无锡历史较早的商圈之一， 定位于国际 流行步行街。集娱乐、餐饮、购物 为一体的商业步行街站前步行街五爱广场商圈以五爱广场为中心，

5、辐射四周。发展迅速，人气、商气两旺。餐饮业、数码等各类专业店梦之岛数码、通讯中心、无锡鞋帽及皮具大市场南禅寺商圈由南禅寺步行街、南长街组成。南禅寺步行街的改造在保留历史建筑的 同时，添加了时尚、流行的各式商店，因 此改造后人气急剧上升，商业兴旺。集娱乐、餐饮、购物 为一体的商业步行街南禅寺步行街北大街商圈由北大街、青石路、春申路组成。紧邻 CBD 商圈和火车站商圈，商业氛围 成熟。餐饮 、休闲、 服饰等专业店青石路旅游、餐饮一条街和以机械、五金为特色的北大街等区级商圈丁村商圈由江海东路、广瑞路、锡沪路组成的三角形商业圈。专业性很高，竞争力很强。批发市场、家具建材市场易初莲花、新天地装饰材料、华

6、东装饰城、华东商贸城山北商圈地处无锡以北，由盛岸路、通惠西路、 石门路、凤翔路组成。小商铺较多，而且闲置率很低。餐饮、装饰材料、超市易初莲花河埒口商圈位于市中心区的西面，由梁溪路、梁青 路、青祁路、惠河路等组成。社区型商业，人口密集，商业兴旺。超市、家电超市大润发超市、国美中桥商圈位于老中桥地区，由中南路、苏锡路、金城路组成。社区型商业，商业发展成熟。超市、汽车配套商业汽车业、装饰装潢业、明泰百货、乐购新区商圈位于市中心区的东南面，由旺庄路、长江路两条商业街组成。社区型商业。 随着无锡高科技产业中心及 国际制造业基地的形成， 商业氛围日趋浓 厚。生活配套商业、餐饮娱乐业欧尚超市、新地假日广场太

7、湖广场商圈位于市中心东南角， 由清扬路、 红星路、 振新路、塘南路、 永丰路、 永乐路组成。社区型商业社区生活配套家乐福、五星电器无锡商业地产的供应类型，以零售型购物集群（如步行街）和专业市场（如新世界国际纺织城）为主，百货型的商业物业数量不多，且百货型商业物业基本集中在中山路 据不完全调查统计，截至 2006 年底无锡建筑规模在 5000 平方米以上的大型购物中心仅 3 家，大型百货仅 8 家。类型数量营业面积（万平方米）所占比重发展特征主要商家购物中心347.914.6%保利广场：无锡第一家 shopping mall ； 东方巴黎：地理位置优越，但经营不善； 太湖半岛： 目前无锡规模最大

8、的一家购物中心， 地理位 置较好。保利广场、东方巴黎、太湖半岛大型百货831.39.5%集中在 CBD 商圈。第一百货、八佰伴、新世界百货、商业大厦大型超市1217.95.4%本地大型超市与外来超市平分秋色。 一方面本地超市相 对较早占领无锡市场， 地理位置优越， 如大润发位于无 锡人口最密集的河埒口地区，好买得位于市中心 CBD 商圈内； 另一方面由于无锡市范围不大， 因此外来大型 超市的优势无法充分体现。家乐福、易初莲花、沃尔玛、乐 购、欧尚、好又多、麦德龙、大 润发、好买得多厅影院31.10.3%大世界影城：无锡最大规模的电影城大世界影城、和平影城、金逸国际电影城四五星级酒店1229.1

9、8.8%无锡的四五星级酒店大多集中在 CBD 商圈以及太湖周 边。凯宾斯基大酒店、太湖饭店、喜来登大酒店、锦江大酒店其他16202.061.4%百安居、红星美凯龙汇总54329.3100.0%注： 1、本表格所统计的商业项目为建筑面积在 5000 平方米以上的大型商业项目； 2、其他类型商业项目包含数码专业市场、大型品牌时装专卖群、综合市场等商业项目； 3、所占比重指各类型商业项目营业面积占总营业面积的比重。第四部分 商业地产未来发展趋势影响因素1. 人口的分布及变化各区域人口分布较平均： 2005 年，无锡市区户籍人口 228.49 万人，各区域人口分布较平均。市中心居住人口向城市各区域分流

10、： 随着城市变大，市区城市建设工程逐步推进，市中心逐步成为无锡的商业聚集中心，承担商业核心、政治和文化中心的 功能，市中心居住人口向城市各区域分流。惠山、锡山乡镇居民向惠山、锡山区政府所在的行政中心聚集： 随着惠山、锡山区域行政中心的建设，原来乡镇的居民向惠山、锡山区政府所在的行政中心 聚集，部分原乡镇居民通过工作、置业等方式向城区聚集。外来人口已超过全市户籍人口的 1/3 ：截至 2006 年9月，在无锡登记的外来人口数量已经达到 199 万人，超过全市户籍人口的 1/3。2. 交通的分布及变化轨道交通带动城市商业发展。在无锡轨道交通规划文本中，无锡市轨道交通线网由 5 条线组成，其中 1、

11、2、3 号线为骨架线路，三线呈放射状，与“北展南 拓，东联西优”的城市战略相呼应。（1 ）5 条线组成轨道交通网，共设车站 111 座；（2 ）2007 年底陆续启建 1 、2 号线，三阳广场交会换乘；（3）老城区主要采取地下方式；（4 ）首条线路有望 2013 年底通车试运行。发展趋势市中心核心商圈将主要发展购物中心和步行街。 目前在建的项目有新天地步行街和南禅寺步行街。 各区域中心商圈将主要发展区域服务商业。 主要商业类型是百货、零售、卖场等区域服务商业。河埒地区将规划打造成一个新的商业集中核心区。 目前，该地区周边的交通建设高潮迭起，鸿桥路已开始施工，大池路、公益路等一批道路的新建、拓建

12、工 程也已进入实施准备阶段。改造后，该区将被打造成一个集居住、休闲、商务等功能为一体的城市核心区。东部、北部区域将主要发展物流和批发市场。 无锡作为重要的交通枢纽城市，物流业和各类专业批发市场一直很发达。但以前这些市场多是自发形成的，比 较凌乱嘈杂，周边环境差，这样既无法取得最大经济和社会效益，又破坏了城市形象。随着无锡 312 国道改建，无锡东部、北部的各批发市场都开始整顿， 新世界国际纺织城的新型批发市场开始出现在此区域。指标20012002200320042005GDP （亿元）13601602190123502805人均 GDP （元）3124636151431555059250958消费品零售总额（亿元）478544599709824人均可支配收入（元）94549988116471358816005户籍人口总数（万人）436439443447453城市户籍人口总数（万人）220222223226228常住人口总数（万人）510534538590610城市常住人口总数（万人）283303304347362小汽车总数（万辆）5791216私人拥有小汽车数（万辆）1.72.54.05.98.6商品房竣工面积（万平方米）24829150848357