2022年物业设施设备运行维护管理规范上墙制度

1、第PAGE17页共NUMPAGES17页2022年物业设施设备运行维护管理规范上墙制度1、整齐:设备零件及安全装置齐全，各种标牌完整、清晰，线路、管道应安装整齐、安全可靠。2、润滑:按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅通。各轴承部位润滑良好。3、清洁:设备无油垢，锈蚀，周围环境清洁。4、安全:熟悉设备性能、遵守操作规程及交接班制度。二、给排水设备(一)水泵房管理制度1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随便入内。2、泵房内应配备消防器材，并放置在方便、显眼的地放，泵房内严禁吸烟。3、每周清洁一次水泵房内的设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、

2、设备设施表面无积尘、油渍、锈蚀，整洁光亮。(二)二次供水设备卫生监管规程1、露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱应加锁，钥匙统一保管。2、水箱清洁员需持有有效的健康证操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水样检查色度、有无异味、沉淀、测试PH值，做好清洁记录。4、水箱清洗工作程序:(1)所有清洁物品及人员装备均需事先消毒;(2)清洁水箱内沉淀、杂物等:(3)投药消毒;(4)放水冲洗2-3遍，以清除异味;(5)取样检查，合格后恢复正常供水。(三)给排水设施维护规程1、每年_月、_月应对水泵机组进行一次清洁、保养。每年至少进行一次控制阀门的开关试验。2、泵的维护保养(1)检查轴承是否灵活，如有阻滞现象

3、，鉴定是否需要更换。(2)检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面。(3)检查密封磨损情况，密封效果差的应更换。(4)校对轴线、检查键的磨损情况。(5)检查电机绕组的绝缘。(6)清洁水泵外表。铲除脱落层油漆，重新上漆。3、闸阀维修保养(1)检查密封件是否需要更换。(2)闸阀杆涂黄油润滑、防锈。(3)止回阀弹力是否足够，如太软须更换。(4)浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直，连杆插销如磨损严重，也应更换。4、明装给排水管维修保养:(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。(2)检查流向标示是否鲜明醒目，检查保护漆是否完好。(3)各连接处是否有漏水现象，并作处理。三、供配电设备(一)电气维

4、修安全管理规程1、电气维修人员必须持证上岗。2、在电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修组长应在分配工作时向维修人员讲明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4、在配电干线、变压器、低压配电箱作业时，应设专人监护，并至少二人进行。5、一般情况下，应尽量避免带电作业，若因特殊需要必须带电作业时，应安装隔离挡板，并有专人监护。6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作手柄上，要挂禁止合闸，有人作业的标识牌。7、维修或养护后的电气设备或线路，经检查无误，拆除安全措施。全体维修人员撤离

5、工作现场后，方可送电。(二)配电室管理制度1、未经相关部门许可，非工作人员不得入内。2、室内照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计。3、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。4、建立配电运行记录，每班巡查，密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器，空气开关超载运行。查出问题应及时处理，并做好记录。不能解决的问题要及时上报。5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，严禁两人同时操作，以免发生错误。6、保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室。7、供电回路操作开

6、关标志要明显，停电拉闸要挂标识牌。8、配电室设备及线路改变要经主管部门同意。9、操作及维修时必须使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套等。10、认真执行交接班制度。11、经常保持配电室地面及设备外表清洁无尘。(三)配电运行规程1、正确记录各种仪表的数值。2、监视和控制设备的各项运行参数，使其保持在规定的范围内。3、正确执行各项操作规程，确保用电安全。4、高、低压侧分、和闸，必须严格遵守一人操作，一人监护的原则，严禁单人独自进行。5、发现设备缺陷，应及时处理并上报。6、做好运行记录，全面掌握电气设备运行情况，积累运行经验，进行运行分析，发现隐患及时消除。7、配电室巡视每天不得低于_次，每日巡视一层或

7、数层电管井，每月完成所有电井的巡视。(四)高压送电合闸操作规程1、操作票，并有人监护。2、作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等。3、验明高压柜位置及开关，并确认无误。4、检验一切正常后，若无规定采用某段母线送电时，可按实际选用送电。5、根据所需送电变压器、高压柜，并确认变压器高压柜编号无误后，按操作票要求送电。6、备用电源及检修开关、线路、应挂上有人操作，严禁合闸标识牌并记录在运行本上。(五)低压合闸送电操作规程1、各开关柜位置，开关应在断开位置，无误后方能送电。2、先合变压器低压侧进线总开关，然后才能合分开关。3、备用电源开关及检修开关，线路必须挂上有人工作，严禁合闸标识牌。(六)停电操作规程1、

8、验明所停电线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上有人工作，严禁合闸标识牌。2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开始停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人需穿戴好绝缘手套、鞋等。3、停电检修也必须办理操作票才能进行操作。4、当要将电源转换时，应选择适当时间，并事先通知有关部门、业户。(七)高低压保养维修程序1、变压器:每年冬季作高低压绝缘检查，对变压器线圈和紧固螺丝进行检查、收紧、清污等。具体实施程序如下:(1)熟悉设备人员(两人以上)指定专门负责人，讲清工作责任和注意事项，并由专门责任人按工作单程序布置工作。(2)工作时穿戴长袖工作服，

9、身上不带其它杂物及手饰，着绝缘鞋，戴绝缘手套、实测验电器是否正常。(3)先停低压侧开关，再停高压侧开关，用合格验电器验明接线端无电后，再用专用接线杆将接地线，可靠接地，对母线进行放电并相间短接。(4)接地线应专人负责，所有停电安全措施完成后，方可进行保养工作。(5)工作完毕后检查所工作器材数量，不得遗留杂物，由专人拆除接地，工作人员全部撤离工作现场可按步骤进行送电。2、高压开关柜:高压系统属技术要求较高的供电系统，因此每年冬季将继电保护工作委托给供电局继保班进行试校核。每年冬季对动手合闸和引闸回路进行实验和检修。3、低压开关柜:每年冬季对低压开关柜内各开关触头和机械进行检修，收紧螺丝，清洁尘污

10、，具体实施程序如下:(1)、(2)、(3)、(4)项与变压器保养程序相同，其中第_项补充对电容器进行放电。(八)避雷设施的检测维修规程1、接闪器应保持镀锌、涂漆完好。2、引下线应保持镀锌、涂漆完好。在承受机械损伤的的地方，地面上的_米至_米处应加保护设施。3、防雷接地电气设备的保护接地和工作接地，都是合在一起的，组成混合接地系统。为防止雷击时产生跨步电压，故接地装置于道路及建筑的主要入口距离一般不得小于_米。避雷设施各部分之间均应焊接牢固，其接地电阻应符合规范要求，一般5-10欧，高层建筑接地电阻按最小的要求而定，通常在4欧以下。(九)发电机房管理规定1、电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员

11、管理。未经相关部门批准，非工作人员严禁入内。2、发电机房值班人员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应做好经常性的巡视检查。3、应经常检查发电机的机油油垢，冷却水位是否符合要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行_小时用油量。4、发电机每星期空载运行一次，运行时间不大于_分钟，平时应将发电机置于自动启动状态。5、电机一旦启动运行，值班人员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。6、严格执行引发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7、定期清扫发电机房保证机房货物设备的整洁。发现漏油、漏水现象应及时处理。8、加强防水和消防管理意识，确保发

12、电机房消防设施完好齐备。(十)柴油发电机定期保养规程1、每星期空载试机一次，运行时间为_分钟，以便及时发现问题，并保证蓄电池有足够容量供发电机启动。2、保养前断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于停止位置，拆开蓄电池正负极电源线，确保发电机不能启动。3、检查蓄电池点液液位，液位偏低时应根据电解液浓度加装溶液。4、计算发电机距上次保养的积累运行时间，空气滤清器每累积满_小时应清洗一次。机油滤清器、柴油滤清器每累积满_小时应更换一次滤芯(新机运行满_小时即更换一次)。检查机组有无漏油、漏水现象，清洗发电机身。5、紧固蓄电池电源线和控制屏内电线接头。6、检查接地线是否良好。7、手动试

13、机运行正常后，合上发电机自动空气开关。把选择开关置于启动位置，进行模拟停电试验，观察发电机自动启动状况。8、发电机带负荷运行_小时，观察各仪表指示机组运行情况是否正常。四、电梯(一)电梯机房管理规定1、每周对机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。2、保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过_度。3、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具。4、毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。5、机房门窗应完好并上锁，未经部门允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。(二)电梯安全技术规则1、每天电梯司机或专职管理人员

14、，在开启厅门进入轿厢前，应看清轿厢是否确实停在该层站，切不可贸然进入，防止因轿厢不在该层站而坠入井道。2、认真听取上班工作情况介绍，翻阅运行记录或留言。3、每班启用电梯时，应将电梯向上、向下试运一次，注意观察电梯有无不正常现象。4、有司机电梯必须由专职司机操纵，当司机需暂离轿厢时，应将轿厢电源开关关闭，并关闭厅门。5、客梯不应作货梯使用，轿厢不允许装运易燃、易爆的危险品及国家规定禁运的各种物品。货梯运载危险物品时，要严格遵守安全操作规程，并采取必要的安全措施。6、应保证电梯在额定载重范围内工作。7、货梯装货时，要注意把货物分散、均匀堆放。8、轿厢的检修速度不能用作正常运行，操纵板的按扭不能作正

15、常运行使用。9、提倡文明乘梯，劝止少数乘客的打闹蹦跳和可能损坏轿厢设备及影响电梯运行的举止，不要靠在轿厢门上。10、当轿厢停靠在厅门口时，任何人都不能停留在轿厢与门厅之间。11、在轿厢尚未停稳时(包括自平与慢速)，不可开启轿门与层门使乘客出入。12、每班下班前，应将电梯驶回基站，做好轿厢及门厅的清洁卫生工作，填写运行记录，切断轿内电源，关闭轿门照明，关好轿门，厅门后方可离去。(三)电梯的日常检查和维护1、曳引电机的温升是否正常，运行中有无震动和异味、通风是否良好。限速器运转有无异常响声。对以上设备外部进行清扫，保持设备本色。2、制动器的动作有无异常，线圈是否过热，紧固螺丝有无松动，制动轮表面有

16、无划痕和油垢，清除外部灰尘和油垢。3、减速器的油垢、油色、油温是否正常，有无渗油、漏油现象。运转声音是否正常，有无异常震动和冲击。做好机体外部清洁。4、曳引轮、导向轮及曳引绳的运行情况是否正常，轴承的润滑是否良好。曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移位现象或断丝，如发现有上述情况，应做好标记，每日进行跟踪观察。检查曳引绳外表面清洁和润滑情况，若油垢落灰过多，应安排时间擦洗。5、限速器的工作状态是否正常，有无异常响声和卡阻现象。6、控制柜、配电盘等电气装置的电器元件运作是否正常、有无发热现象，并作好外部清洁。7、轿厢内灯具和隔光板是否完好，电风扇能否正常使用，运转声音是否正常。8、轿厢操纵板、各按纽

17、、开关的动作是否灵敏可靠，信号指示是否正常。9、轿厢门的开关动作是否正常，运行中有无卡阻、跳动和异常响声，安全触板是否好用。10、轿厢内部是否清洁，装饰面有无磕碰损坏、脏污。地坎槽内脏物应清除干净。11、轿厢的起停运行是否平稳，平层是否准确，有无晃动、震动及来自井道里的异常响声，如有，应尽快处理。12、层站召唤和层楼指示是否正常，厅门锁是否灵活可靠。13、对于检查发现的问题，能及时处理的及时处理;一时不能处理又可缓步进行的项目，应及时记录下来、及时上报，并继续观察防止情况恶化，避免电梯带隐患运行。五、消防监控系统(一)火灾报警控制系统维保程序1、日检:对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机显示功

18、能是否正常，指示灯是否有损坏。2、月检:完成日检全部内容。测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。对集控柜清扫除尘。检查接线端子电线是否松脱，导线编号是否完整清晰，因受环境影响导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。3、年检:逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对线路接头进行紧固。4、喷烟检查每个烟感器报警的正确性。(二)烟、温感器系统的保养程序1、日常情况下，主控器自检时若发出烟感报警信号，应赶到报警现场检查报警原因，若为误报警，应对该报警作消音和复位处理。2、每月抽取总烟感器的_%，用熏烟法试验灵敏度，应该全部合格，若其中不合格，则应另外抽取总数的_%直至全部合格为

19、止。3、对因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时做出特别检查。4、温感的保养参照烟感进行，试验报警灵敏度时应加温，使其报警。(三)自动喷淋灭火系统保养程序1、每天巡查系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障状况。2、每月检查一次警铃是否正常，报警阀是否灵活。打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5-90秒，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换。4、每月检查系统控制阀门处于开启状态，若损坏应及时修理更换，保证控制阀门不

20、会误关闭。5、每二个月应对系统进行一次综合测试，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。观察阀门开启性能和密封性能。如阀门开启不畅或密封不严，应将供水阀门关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀门密封件，排出水垢及杂物等。检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀是否阻塞;若压力下降明显且警铃不报警，应检查测试报警阀的阀瓣是否锈蚀。观察系统中水流指示器、压力开关、报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。6、当系统因试验或因失火启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。(四)消火栓的保养程序1、消火栓箱内部配件应齐全、完好。

21、2、检查栓门把手是否完好、栓开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏、报警系统按纽是否完好。3、测试报警按纽的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。4、检查消防水带有无磨损，发黑、发霉现象，如有，应立即进行修补、清洁或更换。5、将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈。(五)风机保养规程1、保养前应先断开风机主电源，并挂上标识牌。2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或连轴器间隙及对中度。3、检查各接合面的垫片及密封填料，必要时应予更换。4、清洁风叶、机壳外部及电机外表面。5、给各转动部位加润滑油，调节风阀转动机构，应动作灵活可靠。6、检查电机绕组的绝缘电阻，紧固电源

22、线的接线端子，检查接地是否良好。7、检查风机控制柜内各电器是否完好，紧固各接线端子。8、检查风机转动机构是否灵活可靠，电线有无破损、电线接头紧固是否良好。9、合上风机主电源，检查电源指示是否正常。10、开机连续运行半小时，观察各仪表、指示灯是否正常、运行时应无异常声响。(六)防火卷帘门保养程序1、外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象。卷帘门电控器指示信号是否正常，箱体是否完好。2、在接纽操作上升(或下降)的过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升(或下降)到端部位置时，能否自动停车，若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复(或调整)正常后，方可重新操作。3、对卷帘门清洁除尘。若有油漆脱落及局部

23、变形的地方，要进行修复，确保清洁美观。我们经常说起的房屋共用部位、共用设施设备，有哪些?房屋设备的养护、维修管理是物业管理的重要内容。房屋设备管理的好坏直接影响房屋的住用水平，保值增值，并反映物业管理工作的品质。共用部分建筑物基础、承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶、外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、栏杆、电梯井道、架空层、设备间等。共用设施道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、休闲娱乐设施、污水处理设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施、停车设施及物业服务用房等。共用设备一、房屋设备的分类房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此

24、，不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。具体包括:电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、供暖、空调、电线等。(一)房屋建筑卫生设备(1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不

25、同有很大区别。生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。(2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类:生活污水管道。排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。室内雨水管道。接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。(3)热水供

26、应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。(4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备_种。供暖设备系统一般由下列3部分组成:热源部分。是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等。输热部分。是热量输送管网，如室外供暖管道。散热部分。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。(5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。一般的民用住宅小区常配用的消防

27、设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。(6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。(7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。(二)房屋建筑电气设备(1)供电及照明设备。供电设备有:变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有:低压配电

28、柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。照明设备包括:开关、插座和各种照明灯具。(2)弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有:通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。(3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下:传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关_种)、控制柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。(4)防雷装置。通常是指避雷网等。二、设备的登记与建档物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设