核心城市二手房新房房价租金报告市场成交呈现较强复苏态势

1、报告正文1、一二线城市逐步回暖一线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比-24%（前值-31%）,4 月同比-9%（前值-39%），环比+43%（前值+208%）。典型二线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比-24%（前值-30%），4 月同比-16%（前值-27%），环比+30%（前值+308%）。图表 1、一二线城市二手房价格趋势本轮成交价最高价2020.04自最高成交价（万元）成交价挂牌价（万元）挂牌价最高点时间万/平米万/平米点回撤2020.032020.04环比2020.032020.04环比北京2017 年 3 月6.695.81-13%5.615.813%5.9

2、76.072%上海2017 年 4 月5.735.15-10%4.915.155%5.375.492%深圳2020 年 4 月6.746.730%6.346.736%7.257.503%天津2017 年 3 月2.922.52-14%2.462.523%2.522.541%石家庄2017 年 9 月1.781.55-13%1.531.551%1.721.752%廊坊2017 年 3 月3.171.81-43%1.801.811%1.951.961%济南2018 年 5 月1.971.77-10%1.791.77-1%1.911.931%青岛2018 年 5 月2.512.14-15%2.052

3、.144%2.222.283%烟台2018 年 10 月1.281.25-2%1.261.281%1.251.271%郑州2017 年 11 月1.771.39-22%1.371.392%1.481.46-1%沈阳2020 年 3 月1.201.254%1.201.254%1.311.310%大连2020 年 3 月1.461.514%1.461.514%1.681.701%南京2020 年 3 月3.473.542%3.453.543%3.413.451%无锡2020 年 3 月1.771.76-1%1.771.760%1.961.94-1%苏州2019 年 4 月2.812.78-1%2.

4、582.787%3.123.130%杭州2020 年 2 月3.563.550%3.403.554%3.823.840%合肥2020 年 2 月1.781.73-3%1.701.732%1.721.731%惠州2017 年 10 月1.191.11-7%1.111.110%1.951.961%东莞2020 年 3 月2.202.294%2.222.294%2.492.490%厦门2020 年 2 月4.853.62-25%3.923.62-8%4.594.37-5%武汉2017 年 8 月2.141.83-14%-1.83-2.082.101%长沙2020 年 2 月1.221.13-7%1.

5、121.131%1.221.220%重庆2020 年 2 月1.451.35-7%1.311.353%1.441.451%成都2018 年 5 月1.731.60-8%1.541.604%1.701.711%西安2018 年 6 月1.671.51-9%1.451.514%1.651.650%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表 2、一二线城市成交量趋势 累计4 月4 月2020.042020.042015-2019月均成交（千套）类型 同比同比环比（千套）所处分位数区间（千套）20152016201720182019新房-39%-49%51%4(1/4，1/2)1，14974

6、45北京二手房-27%-4%68%13(1/4，1/2)4，321622111312合计-30%-20%64%17(1/4，1/2)5，382529151717新房-41%-20%41%10(0，1/4)2，241717111011上海1二手房-28%-2%62%25(1/2，3/4)5，553031131420合计-33%-8%55%35(1/2，3/4)6，794748242431新房7%27%9%3(1/2，3/4)1，863223深圳二手房38%1%-4%8(1/2，3/4)2，18108556合计27%8%0%11(1/2，3/4)2，2216117810新房-3%24%26%12(

7、1/2，3/4)2，211116131110青岛二手房-8%-3%52%5(1/2，3/4)1，1136544合计-5%14%33%18(1/2，3/4)3，291422181515新房-51%-38%29%10(1/2，3/4)2，200071312佛山二手房-41%-34%41%4(1/2，3/4)1，800454合计-49%-37%32%14(1/2，3/4)2，2700111816新房7%8%22%7(1/2，3/4)2，16911656南京二手房18%8%15%10(3/4，1)1，18813757合计13%8%17%16(1/2，3/4)3，331724131014新房-27%-9

8、%0%4(1/4，1/2)1，1546345无锡二手房0%19%69%7(3/4，1)0，935645合计-14%8%37%11(1/2，3/4)1，207119810新房-22%-34%22%7(1/2，3/4)2，1486667苏州二手房-49%-59%5%5(1/4，1/2)1，1667478合计-37%-47%14%11(1/4，1/2)3，251414101315新房-7%7%34%7(1/4，1/2)1，21912876杭州二手房-16%16%71%7(1/2，3/4)0，1158744合计-11%11%51%13(1/2，3/4)1，301420151110新房2%-11%19%

9、1(1/2，3/4)0，532101厦门二手房-43%-44%39%3(1/2，3/4)1，834213合计-34%-37%32%4(1/2，3/4)1，1366324新房-12%13%23%16(3/4，1)0，238741014成都二手房-59%-60%75%5(1/4，1/2)0，13696710合计-31%-22%33%21(3/4，1)0，311416101824资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理1 上海二手房成交量数据来自信义房屋图表 3、一二线城市二手房指标业主成交周期（天）议价空间（%）价格调涨占比（%）新增客源/新增房源2020.032020.042020.03

10、2020.042020.032020.042020.032020.04北京161161-3%-3%12%17%13.29.9上海153127-3%-3%27%32%9.98.3深圳160124-3%-3%60%58%9.28.2天津192181-3%-3%12%10%11.511.2石家庄165182-3%-4%18%15%11.39.7廊坊150153-4%-4%28%22%5.24.0济南168163-3%-3%15%14%7.97.7青岛175174-4%-4%18%16%8.57.7烟台191186-3%-3%20%16%8.16.2郑州172169-4%-4%19%16%5.55.7

11、沈阳147133-3%-3%38%34%11.27.4大连168142-4%-3%25%26%26.623.9南京173151-2%-2%29%28%7.27.0无锡119109-2%-2%30%30%6.46.1苏州147119-3%-3%29%20%7.46.9杭州184161-5%-6%27%27%6.85.8合肥167149-3%-3%27%25%7.96.6惠州206150-5%-3%31%31%3.42.5东莞97103-2%-3%57%60%7.96.8厦门225139-4%-3%29%24%8.76.8武汉-193-4%19%20%19.04.8长沙169135-4%-3%20

12、%22%6.94.9重庆159144-4%-3%15%15%13.79.9成都142135-1%-1%17%15%20.316.1西安151134-3%-3%22%21%8.111.2资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理、北京二手房市场二手房成交套数 1-4 月累计同比-27%，4 月当月同比-4%，环比+68%。成交价格，年初至今-2%，4 月环比+3%，同比-6%，自高点回撤-13%。2019.042020.022020.032020.043 月4 月挂牌价格调涨占比18%8%12%17%挂牌价格整体调价幅度-2%-2%-2%0%议价空间-4%-3%-3%-3%注：2015-2

13、018 年月均挂牌价格调涨占比分别为 32%/59%/26%/18%环比环比成交均价（万元）6.25.45.65.84%3%挂牌价（万元）6.15.86.06.14%2%累计同比累计同比新房成交量（万套）0.70.20.20.4-33%-39%二手房成交量（万套）1.40.40.81.3-36%-27%合计成交量（万套）2.10.51.01.7-35%-30%价格调涨占比，本月为 17%，较年初+4 个百分点。图表 4、北京 4 月主要指标注：2015-2018 年月均新房成交量为 0.9/0.7/0.4/0.4 万套，二手房成交量为 1.6/2.2/1.1/1.3 万套，合计成交量为 2.5

14、/2.9/1.5/1.7 万套业主成交周期（天）94159161161购房者成交周期（天）77889599新增客源量/挂牌房源量5.621.713.29.9新增客源量（万人）12.59.619.222.7新增挂牌房源量（万套）2.20.41.52.3注：2015-2018 年月均业主成交周期分别为 80/49/49/71 天，购房者成交周期为 38/36/58/76 天，客房比为 4.7/5.0/4.4/5.2同比同比整租租金均值（元/平米月） 86818181-3%-5%租金回报率1.7%1.8%1.7%1.7%房源 7 日内出租率21%13%20%24%注：2016-2018 年月均租金分

15、别为 69.4/75.8/85.0 元，租金回报率为 1.8%/1.5%/1.7%，房源 7 日内出租率为 37%/31%/35%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注：挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势，上行还是下行；调价占比、客房比反映楼市边际变化，反转还是延续北京新房成交量（套）北京二手房成交量（套）合计成交量（套）45000400003500030000250002000015000100005000060%50%40%30%20%10%0%-10%-20%8.007.006.005.004.003.002.00成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)新增挂牌房源

16、每平米均价本月同比图表 5、北京二手房价保持平稳图表 6、北京整体成交量累计同比-30%2015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017

17、-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-01资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理新房成交累计同比二手房成交累计同比合计累计同比调涨小区占比（MA3）二手房成交量（套，右轴，MA3）200%150%100%50%0%-50%-100%80%70%60%50%40%30%20%10%0%300002500020000150001000050000图表 7、北京新房累计同比-39%，二手房同比-27%图表 8、北京涨价小区占比近期较稳定2010-012010-062010-1120

18、11-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012014-082014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-04资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院

19、整理资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理T图表 9、北京整体调价幅度近期回调图表 10、北京议价空间回升涨价幅度(%)整体调价幅度(%,右轴) 降价幅度(%)议价空间（%）6%0%0%4%-1%2%-1%-2%0%-2%-3%-2%-4%-4%-3%-5%-6%-4%-6%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注：议价空间=（成交价-最后一次挂牌价）/最后一次挂牌价资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理北京批准上市套数当年累计同比北京销售套数/批准上市套数 北京销售套数当年累计同比250%200%150%100%50%0%-50%-100%200%150%100

20、%50%低于100%则库存上升0%图表 11、北京批准上市楼盘本年减少图表 12、北京销售/批准入市比值企稳回升2007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032006-092007-042007-112008-062009-012009-082010-032010-102011-0

21、52011-122012-072013-022013-092014-042014-112015-062016-012016-082017-032017-102018-052018-122019-072020-02资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理新增客源量（万人）新增挂牌房源量（万套）整租-每平米租金均值（元）房源7日内出租率(%，右轴)新增客源量/新增挂牌房源量（右轴）10050%30252015105025201510509040%8030%7020%6010%500%图表 13、北京新增客源量 4 月略有增长图表 14、北京租

22、金同比-5%，租金回报率约 1.7%2014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-0920

23、19-112020-012020-03资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理、上海二手房市场二手房成交套数，1-4 月累计同比-28%，4 月当月同比-2%，环比+62%。成交价格，年初至今+3%，4 月环比+5%，自高点回撤-10%。2019.042020.022020.032020.043 月4 月挂牌价格调涨占比29%15%27%32%挂牌价格整体调价幅度-1%-1%-1%0%议价空间-3%-5%-3%-3%环比环比成交均价（万元）5.04.84.95.14%5%挂牌价（万元）5.35.35.45.52%2%累计同比累计同比新房成

24、交量（万套）1.40.20.71.0-50%-41%二手房成交量（万套）2.50.51.52.5-40%-28%合计成交量（万套）3.80.62.23.5-43%-33%价格调涨占比，本月为 32%，较年初+9 个百分点。图表 15、上海 4 月主要指标注：2015-2018 年月均新房成交量为 1.7/1.7/1.1/1.0 万套，二手房成交量为 3.0/3.1/1.3/1.3 万套，合计成交量为 4.7/4.8/2.4/2.4 万套业主成交周期（天）129154153127购房者成交周期（天）41505750新增客源量/挂牌房源量5.319.29.98.3新增客源量（万人）12.79.62

25、1.922.9新增挂牌房源量（万套）2.40.52.22.8注：2015-2018 年月均购房者成交周期分别为 36/25/41/45 天，客房比为 5.2/3.8/3.6/3.0整租租金均值（元/平米月） 75787577同比4%同比3%租金回报率1.8%2.0%1.8%1.8%房源 7 日内出租率28%17%29%27%注：2015-2018 年月均租金分别为 76.7/69.0/68.5/66.7 元，租金回报率为 2.3%/1.8%/1.5%/1.6%；2018年月均房源 7 日内出租率为 28%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注：挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势

26、，上行还是下行；调价占比、客房比反映楼市边际变化，反转还是延续上海新房成交量（套）上海二手房成交量（套）合计成交量（套）800007000060000500004000030000200001000000.60.50.40.30.20.10-0.1-0.27.006.005.004.003.002.001.000.00成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)新增挂牌房源每平米均价本月同比图表 16、上海二手房成交价小幅上升图表 17、上海整体成交量累计同比-32%2014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-08

27、2016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-01资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来

28、源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理新房成交累计同比二手房成交累计同比合计累计同比调涨小区占比（MA3）二手房成交量（套，右轴，MA3）200%150%100%50%0%-50%-100%35%30%25%20%15%10%5%0%300002500020000150001000050000图表 18、上海新房成交同比-40%，二手房同比-28%图表 19、上海涨价小区占比较去年回升2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-1

29、12016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-01资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理T图表 20、上海整体调价幅度回落图表 21、上海议价空间低位回升5%4%3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%-5%涨价幅度(%)整体调价幅度(%,右轴) 降价幅度(%)0%-1%-2%-3%议价空间（%）3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%-5%-6%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注：议价空间=（成交价-最后一次挂牌价）/最后一次挂

30、牌价资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理上海批准上市套数当年累计同比上海销售套数/批准上市套数 上海销售套数当年累计同比250%200%150%100%50%0%-50%-100%200%150%100%50%低于100%则库存上升0%图表 22、上海批准上市楼盘较去年末增多图表 23、上海销售/批准入市比值处于低位2010-032010-082011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-0920

31、18-022018-072018-122019-052009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-03资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理新增客源量（万人）新增挂牌房源量（万套）新增客源量/新增挂牌房源量（右轴）整租-每平米租金均值（元） 房源7日内出租率(%，右轴)

32、25258040%20207530%15157020%1010556510%00600%图表 24、上海新增客源量 4 月略有增长图表 25、上海租金同比+3%，租金回报率约 1.8%2016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-03资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料

33、来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理、深圳二手房市场二手房成交套数，1-4 月累计同比+38%，4 月当月同比+1%，环比-4%。成交价格，年初至今+3%，4 月环比+6%，自高点回撤+2%。2019.042020.022020.032020.043 月4 月挂牌价格调涨占比31%52%60%58%挂牌价格整体调价幅度-1%1%2%0%议价空间-3%-4%-3%-3%注：2016-2018 年月均挂牌价格调涨占比分别为 40%/33%/32%环比环比成交均价（万元）5.96.66.36. 7-4%+6%挂牌价（万元）6.77.17.37.5+3%+3%累计同比累计同比新房成交量（万套）

34、0.30.10.30.3-2%7%二手房成交量（万套）0.80.20.80.865%38%合计成交量（万套）1.00.21.11.138%27%价格调涨占比，本月为 58%，较年初-3 个百分点。图表 26、深圳 4 月主要指标注：2016-2018 年月均新房成交量为 0.3/0.2/0.2 万套，二手房成交量为 0.8/0.5/0.5 万套，合计成交量为1.1/0.7/0.8 万套业主成交周期（天）121142160124购房者成交周期（天）27514538新增客源量/挂牌房源量5.340.59.28.2新增客源量（万人）5.74.77.89.4新增挂牌房源量（万套）1.10.10.81.

35、2注：2016-2018 年月均业主成交周期分别为 56/88/101 天，购房者成交周期为 21/35/39 天，客房比为1.9/2.3/3.9同比同比整租租金均值（元/平米月） 788081814%3%租金回报率1.6%1.4%1.5%1.4%房源 7 日内出租率23%10%20%20%注：2016-2018 年月均租金分别为 70.2/68.6/75.5 元，租金回报率为 1.6%/1.5%/1.6%，房源 7 日内出租率为 26%/29%/35%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注：挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势，上行还是下行；调价占比、客房比反映楼市边际变化，反

36、转还是延续深圳新房成交量（套）深圳二手房成交量（套）25000200001500010000500000.10.050-0.050.20.158.007.006.005.004.003.002.00成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)新增挂牌房源每平米均价本月同比图表 27、深圳成交均价小幅上涨图表 28、深圳整体成交量累计同比+27%2011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-02

37、2018-072018-122019-052019-102020-03资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理新房成交累计同比二手房成交累计同比合计累计同比调涨小区占比（MA3）二手房成交量（套，右轴，MA3）350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1600014000120001000080006000400020000图表 29、深圳新房成交同比+7%，二手房同比+38%图表 30、深圳涨价小区占比略有上升2012-012012-052012

38、-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-04资料来

39、源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理T图表 31、深圳整体调价幅度小幅上升图表 32、深圳议价空间回升涨价幅度(%) 降价幅度(%)议价空间（%）整体调价幅度(%,右轴)0%6%2%-1%4%2%1%-2%0%0%-3%-2%-1%-4%-4%-2%-5%-6%-3%-6%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注：议价空间=（成交价-最后一次挂牌价）/最后一次挂牌价资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理深圳批准上市套数当年累计同比深圳销售套数/批准上市套数深圳销售套数当年累计同比250%200%150%100%50%0%

40、-50%-100%-150%200%180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%低于100%则库存上升图表 33、深圳批准上市楼盘今年增多图表 34、深圳销售/批准入市比值探底2006-102007-052007-122008-072009-022009-092010-042010-112011-062012-012012-082013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-062019-012019-082020-032005-102006-052006-122007-072008

41、-022008-092009-042009-112010-062011-012011-082012-032012-102013-052013-122014-072015-022015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-032019-10资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理新增客源量（万人）新增挂牌房源量（万套）整租-每平米租金均值（元） 房源7日内出租率(%，右轴)新增客源量/新增挂牌房源量（右轴）858075706560555050%10864205040302010040%30%2

42、0%10%0%图表 35、深圳新增客源量 4 月略有上升图表 36、深圳租金同比+3%，租金回报率约 1.4%2015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-07

43、2019-102020-012020-04资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理2、各城市租金相对稳定，出租率小幅上升各城市租金相对稳定，出租率小幅上升。一线城市整体租金相对稳定，7 日出租率略有回升。二线城市租金企稳回升，较上月平均上升+2%。7 日出租率恢复态势明显，本月 7 日出租率总体小幅上升，统计的 25 城中有 10 城出租率环比正增长，6 城环比保持不变，9 城环比小幅下降。图表 37、各城市租金分化 每平米租金均值（元/m 月） 房源 7 日内出租率22019 年 4 月4 月环比4 月同比今年涨幅 2019 年 4 月

44、4 月 环 比 （pct）4 月 同 比 （pct）今 年 变 化 （pct）北京86-1%-5%-4%21%43-5上海753%3%2%28%-2-1-6深圳78-1%3%3%23%0-3-8天津303%6%0%26%62-7石家庄191%14%7%30%03-10廊坊201%10%6%24%12156济南27-3%0%6%17%23-4青岛299%10%5%17%12-4烟台226%-1%-1%18%49-3郑州2822%-3%-8%22%12-4沈阳253%4%3%26%-31-4大连320%2%0%21%0-1-5南京41-1%3%-1%25%-3-4-9无锡26-2%8%13%33%-2-8-13苏州351%-3%-4%29%0-2-12杭州510%13%8%23%-5-2-3合肥253%6%7%26%0-4-10惠州21-1%-11%-5%25%8-4-10东莞28-3%5%4%22%0-7-7厦门36-5%-12%-6%25%-60-6武汉317%-3%17%19%2912-11长沙26-3%2%2%21%-1