郑州照相器材城商业计划书

1、PAGE PAGE 16郑 州 照 相 器 材 城商业计划书目录第一部分：项目概况一、项目名称二、项目性质三、项目地点四、项目定位五、项目规模六、开业时间第二部分：项目投资一、固定资产投资二、前期租赁成本三、营销费用投资第三部分：营销纲要一、总体营销策略二、具体营销方式三、营销时间安排四、营销预期效果第四部分：投资风险分析一、项目优势二、项目劣势三、收益风险（收益评估、风险评估）第五部分：招商阶段一、目标客户二、招商准备三、招商政策四、招商策略第六部分：运营管理一、区域总体规划二、日常管理制度三、运营人员配置第一部分：项目概况一、项目名称根据行业的一般的命名方式可以命名为：郑州锦荣婚纱照材城、

2、郑州照相器材城、中原婚纱摄影器材城等。二、项目性质货栈街市场为商铺租赁形式的商业地产，有别于售后租回的商业地产运作模式和只提供物业服务的住宅地产。三、项目地点货栈街项目位于货站街与未来路交叉口，南临航海路，西临未来路，东临中州大道，北临郑汴路，位于郑汴路东建材新经济商圈。四、项目定位建成后的货栈街婚纱照材城将是中原面积最大、品种最全、最具文化气息的专业市场，秉承“立足中原，面向全国”的指引思想，其辐射范围将涵盖河南、河北、安徽、山东等人口大省，并延伸至西部的山西、陕西、宁夏、新疆、西藏等地区，将在摄影器材、相框耗材、婚纱礼服、婚庆喜庆等行业形成河南顶尖的专业市场，必将使全国的婚纱照材市场重心向

3、中原地区转移。五、项目规模婚纱照材城规划建设占地3万平方米，计划总投资超过4000万元，其投资规模，远远超出目前北京和广州等地的婚纱照材经营规模的两倍以上，堪称为中西部地区规模最大的婚纱照材城。规划中的郑州婚纱照材城共分为10个区，摄影照材耗材商户25户，相框相册商户30户，道具背景商户20户，婚纱礼服商户50余户，婚庆道具商户30余户，饰品、化妆品商户15户，化妆摄影学校3-5家，400平方米的多功能会议厅，加之与市场相配套的冲印公司、二手相机，售后维修等共200家商户。六、开业时间新建设的货栈街婚纱照材城预计2012年上半年开业。第二部分：项目投资一、固定资产投资序号项目测算依据测算明细支

4、出（元）扩增支出（1.5倍扩容）数量单价1外墙面刷漆三栋房外墙乳胶漆约9000平方、25元/平方计算9000252250003375002屋面防水屋面总面积约30000平方、按40元/平方3000040120000018000003配电增容投资需增加2台1000KVA变压器21100000220000033000004消防、监控、广播按建筑面积26000平方、每平方200元计算26000200520000078000005中央空调系统施工按建筑面积26000平方、每平方240元计算26000240624000093600006道路维修按面积16000平方，按每平方20元160002032000

5、04800007钢化玻璃隔断及玻璃门玻璃面估算11000平方采用、每平方120元(高度2.4米)11000120132000019800008隔断墙隔断墙面估算10000平方，采用钢架加铁方管形式（高度3.5米）10000110110000016500009吊 顶采用矿棉板吊顶，面积约26000平方，每平方按60元26000651690000253500010卫生间卫生间及配套上下水，共计四套，改造一套58000040000060000011门头、门柱门头长度约4300米，按0.9米高度，二级门头0.2米，面积约5500平方5500150825000123750012地板砖地板装26000平方

6、，每平方含安装：150元260001503900000585000013其他配套基建费配电房、空调基础、消防监控等房屋130000030000045000014配电、照明含供电电缆、室内照明、计量，安装2600011028600004290000内墙面粉刷内墙面采用乳胶漆，步梯间、公共区域80001814400021600015其他不可预知费用1100000100000150000小计2802400042036000二、前期租赁成本市场在签订租赁合同时须向出租方支付租金926万（按照26元/平米/月，一年支付一次租金计算）。三、营销费用投资市场在签订租赁合同时就要开始在全国著名的摄影杂志，省内

7、的平面媒体，互联网等进行广告宣传，预计总投入300万元。第三部分：营销纲要一、总体营销策略郑州市场：郑州市场的宣传对象主要是针对陇海市场的婚纱照材商户，西里路市场的器材、婚纱、图片冲印商户，银基四楼的婚纱商户，科技市场的器材和耗材商户，航海路及北环的婚庆商户，郑州市场的品牌婚纱零售商户，郑州市内二手相机和维修以及售后服务中心等商户。省外市场：省外市场主要是江浙一带的器材厂家，广州和苏州的中高端婚纱礼服厂家，以及省外的高端相框相册厂家。二、具体营销方式郑州市内：1、在陇海市场年前向商户发放宣传册和悬挂搬迁条幅，向商户和客户同时提前传递市场要搬迁的信息，使广大商户有心理准备。2、针对银基婚纱市场可

8、以在乔家门大屏幕附近正对银基的方向悬挂大幅招商广告。3、对于西里路市场可以向广大商户发放宣传手册，同时尽最大努力争取马同峰、石庆波、杨双河等婚纱器材大户的支持。4、针对科技市场及周边的器材、耗材、二手相机等商户可以在东风路与文化路交叉口附近选取一块位置较好的广告位对广大商户进行招商，同时提高市场的知名度，在此进行广告宣传时一定要注意广告内容的目的和吸引力。5、针对省内的影楼可以在市场开业的同时派出四支宣传小分队，对省内及周边省份的影楼进行地毯式宣传（发放宣传页和质量好的礼品等）。6、定期聘请全国著名的摄影、化妆等名师来市场给广大商户和影楼客户进行讲课，同时要求广大商户拿出部分商品进行打折销售，

9、以吸引人气和提高市场知名度。7、在郑州市内的公交车、大河报、郑州晚报、东方今报上进行广告投放，吸引郑州市民来新市场购买婚纱，用以提高商家零售额和市场人气。8、在新市场开业当天通过邀请锦荣广大服装商户参加开业的方式聚集大批人气，营造开业比较火爆的场面，同时可以向外市场的商户传递积极信息。9、在锦荣商场内悬挂大量条幅，为婚纱照材城开业营造良好氛围。其他宣传措施1、在今日人像、人像摄影等覆盖面较广的专业杂志的显著位置进行广告投放，以吸引全国各地知名婚纱礼服，器材等厂家。2、参加2012年的北京、上海和广州婚纱照材展，在展会上通过发放宣传资料等方式向广大参展厂商进行宣传和招商。3、向参加上海婚纱照材展

10、，北京婚纱照材展，广州婚纱照材展的厂商邮寄招商资料和宣传页，以扩大招商的范围和增加市场的知名度。三、营销时间安排婚纱照材城开业前期：1、在2011年底前向参加上海婚纱照材展，北京婚纱照材展，广州婚纱照材展的厂商邮寄招商资料和宣传页。2、2011年底前向西里路、银基、婚庆等商户发放招商宣传资料。3、在婚纱照材城开业前一个星期在郑州市内较繁忙的公交车上进行广告宣传，宣传时间1-3个月或根据效果适当延长。4、在2012年北京、广州和上海婚纱照材展上进行宣传。5、2012年3月底前在陇海婚纱照材城内悬挂条幅和发放宣传资料，宣传时间半年。6、2012年3月之前利用本市场的广告位（一个面向银基，另一个在陇

11、海市场上方）做好招商宣传，宣传时间半年。7、2012年3月前在科技市场附近广告投放到位。婚纱照材城开业当天：1、新市场开业当天邀请锦荣广大服装商户参加。2、开业当天在大河报、郑州晚报、东方今报的显著位置刊登广告。婚纱照材城开业后期：1、开业后每隔一个月邀请全国著名的摄影、化妆名师来市场给广大商户和影楼客户进行讲课，同时要求广大商户拿出部分商品进行打折销售。2、根据市场启动情况继续在比较繁忙的公交车上做车体广告。3、连续六期（半年时间）在今日人像、人像摄影等覆盖面较广的专业杂志的显著位置进行广告投放。4、开业后一个月内派出四支宣传小分队，对省内及周边省份的影楼进行地毯式宣传。5、开业后半年内继续

12、利用本市场的两块广告位进行宣传。四、营销预期效果1、要使郑州市民知道买婚纱礼服、照相器材有郑州婚纱照材城这个市场。2、通过宣传使郑州婚纱照材行业人士对新市场熟悉。3、使陇海婚纱照材商户的广大客户知道新市场的位置和行车路线。4、使科技市场的器材、耗材、二手相机及维修商户总共能来新市场十户以上，同时使器材耗材大户知道新市场的存在。5、争取西里路十户以上的婚纱照材行业商户入住新市场。6、争取银基十户商户入住新市场。7、争取婚庆二十户入住新市场。8、要努力使新市场一期商铺的出租率达到80%。9、提高郑州婚纱照材城在全国婚纱照材行业的知名度。10、争取二户以上的图片冲印和印刷企业入住新市场。11、争取二

13、十户以上的江浙和广州地区的婚纱、器材厂家入住新市场。12、使河南及周边地区的影楼客户知道新市场的位置和增强对新市场了解。第四部分：投资风险分析一、项目优势1、商户相对比较集中，婚纱照材品类较西里路和银基更全面。2、市场形成时间长，客户资源比较稳定。3、商户数量比西里路多出30户左右，比银基多45户，在数量上占据优势。4、新市场的面积较大，停车和仓库十分便利，西里路和银基都不具备这方面的优势。5、婚纱照材商品的批发量比西里路要大。6、有3个化妆摄影学校，对陇海市场在扩大知名度上有很大帮助（特别是在以后的新市场启动时对前期宣传会起到很大的作用，因为学员主要流向各个影楼或自己开店）。7、商户（器材大

14、户和相框大户）的搬迁意向较强，对市场的整体搬迁能起到一个很好的带头作用，大部分中小商户会跟进。8、现有商户的商铺面积90%以上不够使用，预计会有80%的商户会把商铺面积扩大一倍以上。9、新市场的硬件设施较好，可以满足现有商户提高商品档次的需求。二、项目劣势1、由于陇海市场的目前停车难问题，部分中高端客户直接流失到西里路，造成陇海市场目前缺少高端客源，对新市场启动不利。2、西里路现有的器材大户在商铺的档次、形象方面比陇海好，随着这部分器材大户在西里路的稳定，势必对新市场器材规模的扩大产生一定的影响。3、市场缺乏吸引高端客户的品类（如：中高档婚纱，器材厂家和器材终端形象店）。4、如搬迁到新市场，在

15、前期会对陇海现有经营婚纱和化妆饰品的商户产生冲击，特别是在零售客户这一块。5、西里路和银基的商户如在货栈街新市场开店，西里路和银基的店面也不会撤掉，面临三地经营的局面，对货栈街市场的启动有很大影响。6、新市场远离火车站商圈，人流量锐减，势必对新市场的人气产生很大影响。7、新市场硬件设施较好，租金价位相对陇海目前50-60的平均租金价位要高，商户的租金压力加大。三、收益风险1、新市场是从出租方承租而来，既面临支付出租方租金的压力，又面临每平方米近30元的物业费成本，两者合计月成本近60元，如果考虑3-12个月的免租期，租金定在80-100的区间，需5年以上的时间才能收回成本。2、一旦新市场没有如

16、期启动，商户流失，新市场将面临2000万的投资损失。第五部分：招商一、目标客户陇海市场目前的80户婚纱照材商户，西里路的50户婚纱照材商户，银基的35户婚纱商户，婚庆市场的50户婚庆商户，科技市场的器材、耗材、二手相机及维修服务商户，上海、广州、苏州的婚纱礼服和器材厂家。二、招商准备1、郑州市场的前期调研阶段（2011年底前结束）。2、全国知名市场的考察学习阶段（2011年底前结束）。3、与出租方签订租赁协议阶段（2011年底前结束）。4、招商宣传资料的准备阶段（2011年底前结束）。5、2011年7月上海婚纱照材展参展商信息的收集阶段（2011年底前结束）。三、招商政策1、一层租金初步定在1

17、00元/米/月,二层租金初步定在60元/米/月（含物业费，不含水电和税收）。（根据实际招商情况确定）2、优先安排陇海市场现有的婚纱照材商户。3、陇海现有的婚纱照材商户只能根据自己的实力和需求定商铺面积，不能为外市场商户虚报商铺面积，违者一律收回所有商铺，公司领导特别批准的除外。4、前期招商时每50平方米（含50平方米）商铺交纳1万元定金，面积大于50平方米的商铺以此类推交纳定金。5、在符合市场总体规划的前提下，按交纳定金的先后顺序选择商铺，先交先选。6、前期交纳的定金将在签订合同时转为租金。7、新市场的免租期为3-12个月。（根据实际招商情况确定）8、合同一签三年。9、租金可以按照半年、一年、

18、两年、三年的期限交纳，三年给予5%优惠，两年给予3%优惠，一年给予1%的优惠，半年无优惠。10、一号楼和二号楼同一楼层的租金价位可以给予5%-10%的租金差别。四、招商策略1、优先考虑陇海市场商户，然后考虑外市场商户。2、优先考虑器材、中高档婚纱礼服厂家。3、控制化妆学校的数量在3-5以内户。4、控制背景道具的商户数量在20户以内。5、优先考虑档次较高的厂家或代理商。6、在招商时通过各种途径制造商铺紧张的气氛。7、与婚纱照材行业的带头人、大户搞好关系，争取优先交纳定金，可以给予比一般商户更加优惠的政策。8、可以给予器材、中高档婚纱礼服厂家比一般商户更加优惠的政策。第六部分：运营管理一、区域总体规划郑州婚纱照材城规划的区域有：婚纱礼服区、数码器材耗材区、相框相册区、道具背景区、化妆摄影培训区、数码冲印区。详细规划如下：1、一号楼一楼：数码相机、摄像机、影室灯、配件、二手相机及维修、售后服务、办公耗材。2、一号楼二楼：婚纱（中低档与高档婚纱划分区域）、礼服、饰品、化妆品。3、二号楼一楼：相框、相册、冷裱膜、道具背景（靠墙分布，便于背景轴安装）4、二号楼二楼：婚庆、化妆摄影学校。5、东边仓库房：数码冲印、印刷、仓库。6、中间小楼