深圳写字楼：工业用地能效升级：深圳产业办公

1、写字楼 | 深圳 | 研究部 | 2020年09月30日前海东莞惠州香港特区11福田工业用地能效升级：深圳产业办公来源: 深圳政府深圳是一个充满创新和先进制造业的城市，并且一直将其工业用地策略重点放在最具效益的用途上。 工业用地是专门为相关产业活动创造空间的地方，据政府数据统计，深圳全市有273平方公里2的工业 区块划定范围。随着中国迈向高端制造阶段，并更加深化融入全球供应链，深圳的工业升级转型不断 推动工业地块的业主和发展商与政府共同协商，将传统工业地块M1转化为创新型产业用地M0。M0新 型产业用地旨在承载产业无污染环节，如研发和设计活动等 - 租户一般把这类型的用地作为像写字楼 般的用途

2、。1 核心市场：南山、福田和罗湖 2 深圳政府.23456789102罗湖3南山4盐田5宝安6龙岗7光明8坪山9龙岗10大鹏深圳工业区块分布观点及推荐近年来，深圳产业升级进程不 断深化，促使高附加值环节（如研发与设计等）对优质产业办公空间的需求不断加大。截至2020年8月，深圳核心1区 域已有超过900万平方米的产业 办公空间。展望未来五年 (2021-2025)，高力预计将有 超过500万方的新增供应在该区 域释放。我们建议相关企业可以更多关注产业空间的优惠政策。我们同时建议那些对于产业 办公楼保持关注的投资者可 以留意未来新增供应选择较 多的南山区和罗湖区。行政区1福田2 罗 湖 3南山4

3、 盐 田5 宝 安6 龙 岗7 光 明8 坪 山9 龙 华10 大 鹏总计规划面积(百万 平方米)2.91.216.90.874.466.031.829.640.79.2273.4百分比(%)1.1%0.4%6.2%0.3%27.2%24.1%11.6%10.8%14.9%3.4%100%图例:区界工业区块高力快报写字楼 | 深圳 | 研究部 | 2020年09月30日工业用地的转型-工改升级深圳政府在2018年宣布产业资源优化配置计划, 其中包括提供优惠 价格的用地和企业补贴奖励，政府出台项目遴选、定向派地和产业 统筹发展3等一系列方案。由于深圳可供发展的用地有限，老旧和发 展面积密度较低的

4、传统工业厂房及设施将逐渐转型为承载研发、设 计和创新等的产业空间。有别于传统产业园区，深圳的产业办公楼一般位处核心区域，并紧 邻公共配套设施、住宅社区和商业区。产业办公楼的地理优势也赋 予其租户在猎取科技创新人才等方面提供便利，从城市和经济发展 角度来看，我们相信产业办公楼伴随着产业升级的发展进程将持续 提升土地使用能效，进一步巩固深圳作为中国科创经济引擎的长远 发展。塑造高附加值产业集群截止2019年年底，深圳工业GDP以39%的比重继续领跑其他一线城 市。同时，深圳拥有17,000家高新科技企业，仅次于北京排名全国 第二。根据政府发展规划，深圳将继续发展以高端制造和创新产业 为主的高附加值

5、供应链，旨在进一步增强其科技创新领域的全球竞 争力4。在政府的政策引导和支持下，产业办公楼的发展将有助推动深圳制 造业升级。我们预期，产业办公楼将持续辅助深圳整体办公楼市场 的长远发展，并将不断推动经济向前发展。甲级商业办公楼和新型类别产业M0办公甲级商业办公楼楼主要区别新型M0产业办公楼产品属性土地使用年限30 - 50 年20 - 30 年 土地价格市场价低于市场价转让限制无根据土地出让合同1 最小销售分割单元面积无 300 平方米市场交易 受政策监管和影响底高 市场流通性高底 政策支持和补贴有限多重 租户特点 租户类型无要求规划引导租金市场价低于市场价租户租金补贴一线城市工业GDP占比2

6、019制造业GDP比重45%40%35%30%25%17,00020%39%15%10%5%0%深圳有限与高新技术(左轴)12,00027%广州产业公201927%北京多重2司数量对比高新技术企业数量 (右轴)30,00028,00025,00020,00015,00013,00010,00017%5,000-上海来源: 北京、上海、广州、深圳统计局; 百度注: 1 交易限制条件 2 租金补贴 : 根据市级政策和区级政策. 3 深圳政府; 4 深圳工业信息部2高力快报写字楼 | 深圳 | 研究部 | 2020年09月30日福田与罗湖旧厂房将逐步升级转型深圳正在努力增强其科技创新竞争力，尤其是5

7、G移动通讯、8K高清视频、集成电路和人工智能等相关领域企业及项目都将被给予充足的产业发展空间1 。所以传统工业用地(M1 )及老旧工厂可以通过政府城市更新审核政策规定，申请改变土地使用性质转变为创新型产业用地（M0）。过去十年，“办公楼”形态的新兴产业空间建筑在M0用地上如雨后春笋般大规模建设，在深圳办公楼市场扮演着越来越重要的角色。在南山、罗湖和福田这三个深圳甲级写字楼集中的区域中，新型产业空间存量达到900万平方米，其中南山占比达到60%。未来新增供应方面，预 计2021年到2025年将有超过500万平方的M0新型产业办公楼项目进入市场，其中罗湖超过200万平方米，而罗湖也将通过城市更新形

8、成一个多中心的新商务空间格局。笋岗清水河片区作为深圳最老的片区之一，它未来将成为一个体量超过250万平方的新兴商务区，目前已经有一些龙头企业， 像中国人寿、浦发银行都已经将总部设立于此，我们相信总部经济效应将为片区的写字楼市场需求带来有力的支持。1 深圳政府深圳M0新型产业空间地图(平方米) 和新增供应(平方米)1.高新园1,0722.水贝-布心6429423.笋岗-清水河9111,5394.车公庙147709北福田607南山6.南油369西丽7264上下沙150187福田51339.蛇口16011010.华侨城764128911.福保63前海811华强3515区域八卦岭1426南山罗湖214存量（ 平方米）5,480,5364,6882021-20