8203估价师协会网站cms案例分析

1、工业用土地使用权估价难点及方法选择天和房地产土地评估在实际工作中，以投资、抵押为目的的土地使用权评估也占了公司业务的大部分，工作中大量遇到，特别是工业用土地使用权，面积一般较大，分布广，且工业用土地使用权不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争体现在城市之间的选择上。一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用土地使用权价格及产业布局竞争模式。一、评估难点从宏观上讲，影响工业地价的主要包括行政、成本和市场。在工业用土地使用权价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导是行政

2、的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方为招商引资，人为地压低基准地价和出让。就成本而言，工业用土地使用权价格不决定于成本（现阶段工业地价价格的成本主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%60；土地开发费除部分开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比较固定，其比例在 3040；相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田用地保护费、征地等，在新增建设用地有偿使用费不纳入成本税费的情况下，税费仍占工业地价的 10%），但各项取得成本的高低直接影响到工业用土地使用权的最低出让限价。事实上，工业用土地使用权价格最终决定于供需

3、关系，但我国主要城市目前工业用土地使用权供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用土地使用权价格近几没有太大变化方面也有所体现，加之其他的影响，造成现阶段各城市工业用土地使用权基本上是有求必供，工业用土地使用权的价值和价格没有真正实现。二、评估方法选择在实际工业用土地使用权评估中，除了基准地价修外，无论是采用成本近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响信息提取上的和方法标准等诸多难点。因此，在城市地价动态监测中，成本近法是工业用土地使用权价格评估的首选方法，虽然成本近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用土地使用权评估时，成本近法仍是一种较能被各界认可的方法。

4、市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义；转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否合适，二是这一交易价格是否真实。工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交

5、价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。测定各种特殊对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可根据估价长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。对交易税费负担的修正，应将成交价格调整为依照有关规定，交易双方各自应负担的税费下的价格。然后，利用修正系数，修正求得比较实例的正常价格。基准地价修将逐渐退出工业用土地使用权价格评估。目前的工业基准地价，在一定程度上是迎合了地方招商引资的需要，没有真实反映土地的稀缺性，应用系数修评估工业用土地使用权监测点只能使评估价更加背离实际。今后可逐步根据厂房出租探索应用收益还原法，随着工业集聚效应和产业结构的调