山东电视台物业管理顾问工作方案5、工程管理

1、工程管理为了有效保持物业完好、正常的使用状态，满足管理服务需求，为房屋保值、增值提供可行的操作真，真正受益于山东的业主。就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过所存在或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。物业维修养护计划的制定职责1、工程维修主管负责编制物业维修保养计划；2、公司主管负责批准物业维修保养计划；3、维修负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好物业维修养护计划的内容根据山东的实际情况，制定房屋建筑本体的维修养护计划和实施方案1、范围：房屋的承重及抗震结构部位、

2、屋面、外、内、地面、天花板、通道、等。标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、2、建筑本体年维修保养工作计划序保养项目保养周期保 养 内 容 与 要 求1、屋顶2 年两年对隔热层进行保养一次对面砖破碎和裂缝较大的及时维修更换。2、外墙饰面1 年每年对重点部位进行检查，特别在雨季前的检查3、内墙饰面3 年每三年进行全面维修保养。4、楼梯间3 年每月用拖把进行擦洗，楼梯间踏步每三年进行一次保养。5、门1 年对防火门日常发现有生锈掉漆的应及时修理，其它类型门每年全面保养一次。6、花园、围栏1 年每年除锈刷油一次。7、窗1 年对门窗框松动、翘曲、铰链、风勾脱落及时维修，每年全部保养一次。8、公共

3、地砖3 年日常发现损坏及时维修，每三年进行全面保养一次。9、吊项3 年日常发现有破损立即更换，三年揭开石膏板查看吊顶钢丝、全面检修一次。10、车行道 、人行道1 年日常发现的损坏及时修补，每年重点养护一次。11、管道3 年室外一楼地面的管道每年刷油一次，井道内管道每三年一次，刷油一次。12、化粪池、污水井1 年每年揭盖检查污泥一次。13、档雨蓬1 年每年检修一次。14、玻璃幕墙、玻璃门1 年每年对玻璃幕墙、玻璃门的玻璃胶进行全面检查。15、公共照明系统半个月灯泡随坏随换，灯罩半个月擦一次。16、水池、水箱半年1 年每年对室水池一次、每半年对屋顶水箱一次。17、标识系统1 年每年对物业的所有标识

4、系统全面检查一次3、房屋及维修管理要求：（1）房屋外观完好、整洁；（2）主要出、通到及功能区域有明显标志、示清晰房屋完好率达 99%以上。房屋的装修，不得危及房屋结构与他人安全。（5）房屋零修及时率达 98%以上，零修达 100%，并建立维修和回访。公共配套服务设施完好，不随意改变用途。供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常。道路畅通、路面平坦。污水排放通畅。建筑本体日、周、月维修保养计划：主要周期房屋本体室内：30 分钟,一般故障 2 小时,不超过 8 小时,较难故障3 天内。48 小时验证。楼梯、：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4 年全面修补刷漆一次。天面：每年全面检

5、查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。公共设施室内污水系统:每月检查 1 次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。道路车场：每天检查 1 遍,随时坏随时修；路灯：每天检查 1 遍，随时坏随时修；明暗沟：每查 1 遍，随时坏随时修；供水电气：每月细查 1 遍，随时坏随时修；楼道灯：每天检查 1 遍，即坏即修。标识系统：每天检查 1 遍，即坏即修。检查项目及处理方法检查项目1.地 础 2. 板主体 3.墙体 4.顶棚 5.楼梯扶手 6.公共门窗 7.隔热层、防水层 8. 水池 9.天面扶栏 10.消防设施 11.电子对讲门 12.信报箱 13.标识 14.散水坡 15.楼板地面砖 1

6、6.上下雨污水管 17.设备房 18.道路 19.道路 20电缆沟盖板 21. 22.踏步阶 23.给排水 24.路灯 25.清洁设备 26. 设施.处理方法按照 ISO9001：2000 标准,对轻微不合格项进行,严重不合格项上报经理并提出纠正措施。考核标准日常、月检考核按 ISO9001：2000 质量标准；年终考核按国家建设部考核标准。四、建筑本体保养及日常维修流程图1、建筑本体保养流程示意图评审2、日常维修流程回访意见回复意见回复中心工程部业主验收维修维修单通知客户服务中心工程部各维修班报修业主报修分析原因不合格合格验收过程施工队伍相关部门做好费用测算未发现问题发现问题巡查计划设施设备

7、管理设施设备管理是物业管理的根本，特别在，是物业管理的重中之重点。同时，设施设备管理是一道看不见的风景，但业主无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保障，业主们才能生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。通过制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划等，达到对设备运行和的控制，为山东提供安全可靠大的动力支持。为了把控好这一重要环节，这就要求设施设备的管理模式和管理措施从多方面做好工作。针对设备设施齐全、数量繁多、分布各区的特点，实行“点阵，重点控制”的工程设备管理模式，1、模式诠释点阵：通过对各个设备的详细了解，分别将前述各系统所有设备设为管理控制点，如：电力供应系统的高压柜、发电压器

8、、低压柜、UPS 等各个设备点，弱电系统的 BA、保安、巡更设备、门禁设备的中心主机和各个末端设备，消防系统的主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式报警阀等，电梯的门、轿厢、安全装置、机房控制柜等；建筑本体、门窗、道路等设施，照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流器等，给排水的阀、水龙头、排水口等，都是单独的每一个“点”，所有这些点综合在一起，就形成设备控制的“阵”，将这些点阵，就是以工程部为管理枢纽，制定设施设备的维修养护计划和日常巡视检查方案，提供的质量标准，按的管理制度和管理规程操作，逐一对各个机电设备点进行精心地运行管理和科学细致地维修保养，从而达到设备管理的完美。重点控制：所谓重点控制，

9、就是对重点设备重点部位，制定专门的措施和制度，有目的的去重点控制，从而保证设施设备的正常运行。2、模式管理要点该管理模式的管理要点在于对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统、通风空调装置和给排水系统实行 24 小时运行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、系统、消防系统实行 24 小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，对日常维修保养、客户报修、紧急情况处理等实行（二）管理措施控制，从而达到质量，的效果。根据“点阵、重点控制”的管理模式，针对设备管理的关键点，提出与之配套的管理措施，对设施设备实行管理3、设备资料管理（1） 设备原始资料管理

10、将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收、测试、产品与系统管理重点管理措施要点电梯系统安全运行日常巡检、委外维保、按时年检消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查供配电系统安全可靠运行加强日常的检查，发电机定期试验、检修给排水系统水质良好，排水正常定期、换水，水质定期检验，排水系统定期、疏通VRV 空调系统空气清新、制冷、热效果好设备定期、检修、配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用说明，遗留问题处理协议和会议记要等。另外要制作设施设备卡，有关设备的各项明细资料。（2） 重要设备维修资料管理一是维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订一次，

11、由工程维修部负责保管以备查验。二是设备巡查表：值班填写的设备巡查表每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由资料员保管以备存查。三是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由工程维修部汇总存查。4、管理管理有两层含义（1）素质的管理：包括的上岗证、特殊工种作业证、技能的管理；的岗位培训、技术培训的管理。（2）设备责任人管理：根据设施设备的状况，实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，掌握并设备运行情况。更应明确责任人的岗位职责(见下表)：名称主要工作职责专业设备维修主管对设备的保养工作进行监督及指导，根据设备台账编制有关维修计划专业保养专业维修公司电梯等

12、智能化高的设备，由专业公司制定维修保养5、制度管理建立交制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备管理制度、设备管理台账、设备管理操作责任书、值班管理制度等一系列管理制度，对工程和工程设备进行的，这是设备规范化管理中最重要6、计划管理段之一。计划管理就是根据设施设备的运行状况和相关的规程，制订行之有效的设施设备日常和年度维修养护计划，从而保证设施设备始终处于良好的运行状态。7、检查考核管理检查管理就是制定一系列的管理考核制度，通过不停的检查和考核，去发现问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。设施设备运行管理山东的设施设备数量多，涉及面

13、广，做好工程设备的运行管理，具有十分重要的现实意义。要保证设备的正确运行，首先需熟悉各种设备的技术资料，包括使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等。对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用先进行专业培训，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。对一些特殊岗位（如配电、暖通、电梯、消防）等，要求操作可进行设备操作。必须取得相应的操作证后方依据“点阵、重点控制”的管理模式原则，工程设备的运行管理重点是平时做好日常的操作、以及现场的联络汇报工作。对运行中的设备需用一看、二摸、三闻、四分析、五动手、六汇报、七备案的原则来判断处理设备的运行情况，从而

14、对设备采取有针对性的措施。一看日常维修技工负责公共设施的，制定保养计划看运行设备的外表，各种开关、操作机构的位置，故障显示指示，油位、水位、温度、颜色等直观细微情况变化，及早发现设备运行故障的征兆。二摸即用手的感觉来判断设备是否运行正常，其中包括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运行温度及设备振动等。三闻对嗅觉范围内的运行设备进行鉴别，通过闻，能确定如电容器、开关、线路是否有问题（焦糊味），能判断空调机组是否泄漏（较浓的冷媒味），亦可判断发电机组、空调机组的燃油和机油泄漏（有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而通过闻却能发现问题）。四分析通过一看、二摸、三闻，进行综合分析，最终确定设备故

15、障与存在问题的地方。五动手在确定运行设备故障与存在问题后，动手解决问题，排除故障。对一些必须停止运行的设备当机立断退出运行，防止故障因进一步扩大而损坏设备。六汇报当事态严重，无法当时解决求支援解决。七备案应及时向上一级主管或部门汇报并请对抢修更换过的设备设施，应有详细的留档备案。设备的维修技术资料对日后的运行保养维修具有十分重要的作用，同时也是重要的技术凭证和依据。针对山东进行的运行管理：的工程设备实际情况，拟对各主要设备系统按如下工作流程对设备进行运行管理并定期巡检五、设施设备的根据“点阵管理、重点控制”的原则，工程部将对在管的设施设备进行分析，故障排除后转入正式用电通知外判部门处理故障需外

16、部门处理已排除故障做好组织力量处理汇报管理处经理做好运行通知工程部当班负责人迅速排除异常通知工程经理运行正常有故障通知工程主管有异常规定的时间规定的路线规定的程序相关制度规程熟悉系统各设备说明书、各项技术参数和操作规程，拟订各管理制度、规程、标准、流程，进行多轮岗前的模拟操作后方可上岗前培训考核实习确定重点控制管理部位，制定有针对性的设施设备管理方案，对设施设备实施的工程设备管理，这是工程设备管理不可缺少的重要环节。设施设备的管理包括定期检查、日常保养、制定完善的维修制度、维修质量标准等，工作重点如下：1、预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备设施处于良好状态。2、设备设施定期检查、巡

17、视形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。3、根据屋业公司维修的实际情况，实行专业维修与操作维修相结合。4、常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予实施、执行。5、不经常使用、运行或情况下使用的设施设备，不能忽略对其保养和检查。如发电机、消防泵、喷淋泵、消防排烟风机等。（一）电气系统电气系统的设备分高低压变配电设备（包柜、直流屏以及各动力配电屏）和照明灯具等。1、高低压变配电设备压开关柜、变压器、低压配电高低压配电系统是山东的动力心脏，

18、对其各设备进行，可能会影响到某个区域的正常电力供应。因此，如需对各变配电设备进行检修，应尽量将检修保养工作安排在夜间进行，而且提前发出通知告知业主。对于指示灯、控制熔断器等小配件的零星检修更换工作，可依据值班巡检过随时发现随时更换。安全器具与安全防护用品按规定要求鉴定。2、照明系统每年定期检修清扫照明配电箱二次，确保配电开关与导线连接良好无松动。每月巡检各个插座一次，确保插座连接良好无松动；公共照明每天巡检一次，主要检查灯具有无漏水、漏电、锈蚀、损坏，光源有无坏，发现问题及时处理。同时对业主的报修申请及时处理。3、各动力设备配电箱（柜）每年对各设备配电箱进行清扫二次，检查各连线有无松动，异常，

19、尽可能选择在节假日或晚上进行检修。每三年对各配电箱柜重新刷漆一次。（二）电梯系统拟配备电梯技工专业负责电梯的运行与房的管理，而日常的维修保养工作将聘请专业维保，包括日常的巡视检查和机进行。通过维保合同，确定每部电梯的周、月、季、年的维保项目、内容及计划，并建立每部电梯的技术（运行、维修与检测等）。第一年的维保理应由电梯厂家免费维保，维保期满后，引进专业维保公司，保证电梯的安全可靠的运行。通过招标形式，（三）小型空调系统1、空调机组/新风机组每月例行检修：通风过滤网一次；电机和风扇轴承每月润滑一次，检查运行时有无异响；检查机柜内有无积水，另外每次过滤网时，视过滤网破损状况及时修理或更换。室外机组

20、定期2、末端设备。每月例行检修：通风过滤网一次；检测控制器是否正常，风扇电机运行有无异响，及时检修；过滤网、拆片定期网破损状况及时修理或更换。另外每次过滤网时，视过滤风扇电机一年检修一次，风扇要干净、牢固安装，电机则要检测线圈绝缘和牢固接线并检查电容良好，电机轴承要润滑。（四）给排水系统1、楼宇管理中，最容易造成跑水事件的就是，由于液位开关等损坏又不易被发现而造成水泵控制失灵、水位溢出。所以各的每天巡检工作极为重要，发现问题紧急处理。浮球阀：每月巡检一次；在检修时一检修。检修时一液位计：每月巡检一次，检验其性能状态；在检修。：每半年对生活一次；消防：每半年换水一次，每季度投放清洁药一次（410

21、 月份每 2 个月 1次，全年共 5 次）水泵：每天巡检一次，巡检中发现问题（如跑冒滴漏或故障），及时安排修理。同时对水泵每月定期润滑一次。此外，每天要检查水系统的软接头、单向阀、止回阀、截止阀、减压阀、公共卫生间水龙头等易损坏、漏水2、污水井。每天定时巡检污水井、隔油池一次；根据杂物、废油脂状况及时安排清掏。每周封堵在各个污水井内潜水泵口的杂物一次。暴雨过后及时封堵在各雨水井潜水泵口的杂物。（五）消防系统1、消防对消防防联动试验。消防中心设备中心设备应严格管理，建立完整的值班制度，每季度进行一次消主机、插孔、固定、手动按钮、消火栓启泵按钮、模块接线箱等设备，则制定定期巡检及维修保养计划。各种

22、烟感探测器应按规定三年一次，时将分区域、分时段地进行。烟感探测器的工作将聘请有合格资质的专业，后将逐一进行探测器的响应值检测，对于不合格的将予以更换。器区域的安全防范巡逻，避免出现火灾盲区。2、消防广播系统工作中，将加强已拆卸探测消防广播将每季进行一次设备的功能检测，由于紧急广播容易产生人群，所以检测工作将选择人少的时候或者结合消防演习进行，届时将提前通知业主。3、消防水灭火系统每年进行一次水泵润滑；每月进行一次消火栓泵（高区和低区）的启停控制功能检测，包括消防中心联动控制和分区域的消火栓启泵按钮控制，以及压力变化的水泵自动启停控制功能检测，确保安全。4、喷淋水灭火系统每年进行一次水泵润滑；每

23、月进行一次喷淋泵（高区和低区）的启停控制功能检测，即消防中心联动控制，确保安全。按计划分楼层分区域每月进行一次末端放水试验，检验水流指示器和湿式阀的功能，以及检测压力变化时水泵自动启停控制功能。5、防排烟风机系统每年进行一次风机、排烟口和加压送风口的润滑工作。按计划分区域每月进行一次运行试验，检验消防中心启停控制功能，以及检测排烟口、消防电梯前室加压送风口手动开启/关闭后的相应风机自动启动控制功能。6、防火卷帘门设备每季度进行一次防火卷帘门槽道润滑工作。对于经常起降的卷帘门每月进行一次轴承、链条、槽道的润滑。六、设施设备（一）供配电系统保养计划和日常巡视检查计划（二）照明系统序号项目维保计划巡

24、检规定维保内容频次巡检内容频次1线路绝缘检测1 次/有无故障，发现1 次/序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1高压配电室开关柜、信号屏清扫检修、紧固联接、操作试验1 次/年运行状况检查、计量和室内温湿度1 次/小时2高、低压电缆紧固联接、绝缘检测1 次/年表面破损检查1 次/月3变压器、低压配电室变压器、低压开关柜、功率因数补偿柜和直流屏清扫检修、紧固联接、运行操作试验1 次/年变压器温度、仪表、指示灯、开关等运行状况检查、功率因数和室内温湿度1 次/小时4配电间动力、照明配电盘清扫检修、紧固联接1 次/年动力、照明配电盘状况检查2 次/天5双路电源互投箱清扫检修、紧固联接、工作

25、电源自动切换功能检测1 次/年工作电源切换、状况检查1 次/月6接地系统紧固联接、绝缘检测1 次/年状况检查1 次/月（三）空调系统（四）消防系统序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1新风机房开关柜清扫检修、紧固联接、操作试验新风机组检修保养仪表检测1 次/年阀门、仪表、指示灯、开关、及新风机组等运行状况、参数检查等1 次/ 小时2新风空调机电 、电磁阀门检修、隔尘网清洁、电 润滑保养1 次/月运行状况检查2 次/天3末端设备开关、电机、电磁阀门检修、隔尘网、拆片清洁1 次/月运行状况检查1 次/天年问题及时维修月2开关插座线路连接检测1 次/年有无松动、破损，及时维修更换1 次/

26、月3日光灯镇流器状况、灯具线路及其连接检测1 次/年有无闪烁、不亮的灯管，及时维修1 次/天4白炽灯线路连接检测1 次/年有无不亮的灯 泡，及时更换1 次/天5室外照明镇流器状况、灯具线路及其连接检测1 次/年有无不亮的灯 具，及时维修1 次/天6配电箱清扫检修、紧固联接1 次/年状况检查2 次/天序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1消火栓泵润滑，电机电流检测1 次/月运转状况2 次/天消火栓泵控制柜清扫检修、紧固联接、操作试验1 次/年控制柜电源、指示灯等状况2 次/天就地启停泵控制检测1 次/月压力仪表技术检测1 次/年压力1 次/周压力继电器/开关压力核准调整1 次/年末端

27、泄水，检测水泵自动启停功能1 次/月阀门润滑、密闭性检修1 次/年跑冒滴漏检查1 次/天消火栓配件破损或丢失、阀门无锈渍或跑冒滴漏检查、阀门润滑1 次/季无外表破损跑冒滴漏1 次/周管道网加压供水试验（试验压力不低于设计压力的 1.25倍）1 次/年压力是否正常1 次/月2水喷淋泵润滑，电机电流检测1 次/月破损或跑冒滴漏检查压力表是否正常水位是否达到设计标准1 次/天水喷淋泵控制清扫检修、紧固联接、操作试验1 次/年柜就地启停泵控制检测1 次/月水源通向系统的阀门是否打开稳压泵阀门是否打开稳压系统是否正常前端阀门是否全开阀上的排水阀门是否压力仪表技术检测1 次/年稳压罐技术检测1次/3 年阀

28、 门（也包括水流指 示器）密闭性检修1 次/年末端泄水，检测水流指示器功能1 次/月3压力继电器/开关压力核准调整1 次/年末端泄水，检测水泵自动启停功能1 次/月湿式报警阀及水力警铃润滑、密闭性检修1 次/年跑冒滴漏检查1 次/天末端泄水，检测阀功能1 次/月阀体预作用阀及空气压缩机润滑、密闭性检修，空气压缩机维保1 次/年跑冒滴漏检查1 次/天末端泄水（放气），检测 阀及空气压缩机功能1 次/月管道网加压供水试验（试验压力不低于设计压力的 1.25倍）1 次/年破损或跑冒滴漏检查1 次/月4控 制器/主 机（包括、UPS等）及系统设备状态分析、调整、机器清扫1 次/季室设备状况检查 及值班

29、工况参数设置调整1 次/ 星期联动控制台指示灯、按钮、开关功能检测、机器清扫1 次/季设备控制功能检测1 次/月应急广播设备设备状态及连接件检查1 次/季分区广播功能检测1 次/月5输入模块设备状态及连接件检查1 次/季模拟功能检测1 次/月控制输出模块设备状态及连接件检查1 次/季控制及信号反馈模拟功能检测1 次/月手动报警按钮（含警铃、电话 插孔）逐个进行响应试验1 次/季抽检探测器功能1 次/月消火栓启泵按钮逐个进行响应试验1 次/季抽检启泵功能1 次/月烟感探测器逐个进行响应试验1 次/年抽检探测器功能1 次/ 星期专业清洁 承包：探测器，并逐个进行响应值试验1次/3 年温感探测器逐个进行响应试验1 次/年抽检探测器功能1 次/ 星期专业清洁 承包：探测器，并逐个进行响应值试验1次/3 年声光报